股票投资分析报告123.docx

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股票投资分析报告123

股票投资分析报告

分析对象：

中粮地产

证券代码：

000031

一、基本分析

1、宏观经济分析

财政政策

全国人大财经委副主任委员吴晓灵在第四届中国地产金融年会上表示，目前房地产市场面临困难的局面，财政政策是调整房地产市场的关键，而对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。

吴晓灵强调，首先要调整地方和中央财政的划分，从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。

其次，她指出要尽快明确开征物业税的时间，降低交易环节费用，加大房地产持有费用，合理引导消费。

对于社会关注的廉租房政策，吴晓灵强调要加大廉租房的建设投入，提高使用效率。

此外，吴晓灵提议对廉租房和经济适用房的用地实行限房价、限户型面积的拍卖制度；提高公职人员住房货币补贴的标准，同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内，防止产生新的社会不公。

房地产业是国民经济重要的支柱行业之一，属于高资本投入量的行业，与资本市场、银行的关系更为密切，所以实行从紧的财政政策对房地产的影响非常明显。

近年来，针对我国部分地区出现的房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构性矛盾凸显、市场秩序混乱等问题，围绕稳定房价的目标，政府出台了一系列宏观调控政策。

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，企业的过度投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。

与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发规模和施工、竣工速度。

货币政策

房地产业属于资本密集型行业，无论是房地产开发还是房地产消费都离不开金融的支持。

从国内外的情况来看，银行贷款普遍是房地产企业的一项重要资金来源，大约占企业开发投入总额的1/4-1/3。

同时，房地产信贷在支持住房消费方面也发挥着重要的作用。

房地产对金融业的强烈依赖，决定了作为货币表现的房地产价格必然会受到货币政策的影响而产生波动。

（一）货币政策与我国房地产市场的发展

　　从已有的研究来看，我国房地产快速增长得益于国内宽松的货币政策支持。

即使在后期央行不断出台适度紧缩的货币政策以及严紧的货币政策的情况下，受不断上涨的房价的刺激，银行信贷扩张的冲动仍然难以遏制，货币供应量的膨胀支持了房地产开发与居民住房消费的释放。

　　房地产开发贷款是银行对房地产开发企业从事房地产投资最主要的金融支持方式之一。

目前，虽然房地产开发贷款仅占金融机构全部信贷余额很小的一部分，但是无论是房地产贷款余额绝对值，还是占全部贷款余额的比重，都呈现出快速增长的趋势，并且房地产贷款余额同比增速要远远高于金融机构贷款的增速。

　　另外，从目前我国房地产投资的资金来源来看，尽管房地产资金来源呈多样化，但绝大部分的资金主要来自于国内贷款、自筹资金和其它资金三部分，并且我国房地产开发投资的资金来源结构呈以下特征:

一是自筹资金的比重一直保持在26%左右，只是在2004年国内经济宏观调控时，由于银监会的指引而有所提高；二是国家预算内资金、债券、利用外资的融资比重逐年下降，并且比重微小；三是除自筹资金外，国内房地产开发企业的资金来源主要来自其它资金来源和国内银行贷款。

其它资金来源是房地产开发企业的资金来源中最大的一项，平均水平在43%以上，基本上是以各种手段向银行拆借的资金；而国内贷款的比重平均在20%以上，由于债券融资比重微小，所以国内贷款与其它资金来源就构成了间接融资的绝大部分，其平均值在70%以上。

由此可见，我国房地产的开发资金强烈依赖于银行信贷的支持。

在此背景下，我国房地产开发投资以年均20%以上的速度增长，2007年房地产开发投资增幅甚至达到30.2%。

即使在2008年宏观调控效应开始显现的情况下，2008年1-8月房地产开发投资仍然保持在29.1%的同比增速上。

　　货币供应量对房地产市场的支持还表现在国内个人住房信贷的快速发展上。

正如央行报告指出的那样，1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯地对企业开放贷款支持转变为对投资和消费两个方面的支持，而对个人的信贷支持成了这次房地产发展的最大动力。

个人住房贷款在经历了从无到有并迅猛发展的阶段后，已成为当前我国居民个人消费贷款的最主要组成部分，并且个人住房贷款余额的绝对值和增长速度都保持着极高的水平。

据央行公布的数据，到2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。

其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，同比增长35.57%；住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元，同比增长34.87%。

对个人住房贷款货币供应量发放的加大，使我国住房消费需求得到极大的释放，商品房销售面积以年均20%以上的速度增长，2005年更是以45.1%的增速达到历史高点。

（二）货币政策与我国房地产价格的波动

　　上述事实表明，无论是我国房地产的开发投资还是住房消费都得到了金融有力的支持，并且货币供应量在房地产市场供给和需求方面的放量都始终处于上升趋势，其结果是促进了房地产市场的供给增加与刺激了住房消费需求，导致房价持续上涨。

　　在宽松的货币政策下，我国房地产贷款余额与商品住宅价格变化的趋势显示，1998-2004年我国房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额持续上涨。

其中，1998-2001年，房地产贷款余额保持在较为平稳增长的水平上；2002-2004年房地产贷款余额的绝对值则出现大幅上涨的趋势。

从总体趋势看，个人住房贷款增长速度明显快于房地产企业的开发贷款速度，并且个人住房贷款在房地产贷款中的比重也较大。

与此同时，1998年以来，我国房价的增长速度一直保持上升趋势。

尤其是进入2001年以后，商品住宅价格的上涨与房地产贷款量的扩张表现为同步运行，由此可以认为货币供应量的增加能够在一定程度上作为解释近年来我国房价上涨的原因。

　　2004年开始，为抑制上涨过快的房价，中央政府相继出台了以提高信贷门槛和市场利率为标志的适度紧缩的货币政策，但政策效果最初并不理想，2004年和2005年房价涨幅同比增长17.8%和14%，达到历史高位，这与信贷放量仍然较大有直接关系。

2007年三季度，中国人民银行“货币政策报告”显示:

2007年9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。

其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，同比增长26.9%；购房贷款余额2.86万亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。

　　2007年9月27日与12月5日，中国人民银行和中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对利用贷款购买住房的首付款比例和房地产开发贷款做了更加严格的规定。

对申请购买第二套（含）以上住房的借款人提高了首付比例和贷款利率，规定商业银行对项目资本金比例不到35%或未有“四证”的项目、有囤积土地和囤积房源行为的房地产企业不得发放贷款。

以“二次房贷”为标志的从紧的货币政策改变了过去我国房地产市场得以快速发展的金融环境，全国房地产市场成交量持续走低，房价明显回落。

据国家发改委、国家统计局调查显示，2008年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，环比下降0.1%。

其中，深圳房价降幅最大，新房价格同比下降10.8%。

这一事实表明，货币供应量的减少，对抑制房价上涨是有一定作用的。

汇率政策

人民币汇率对于中国房价的影响，是通过人民币升值预期，进而形成外资套利流入来实现的，而升值预期的前提条件是人民币汇率改革逐步市场化、中国经济持续高速发展、对外贸易长期保持顺差和本币与外币的利率存在利率差因素的共同作用。

在人民币汇率升值预期助推房价的路径中，传导机制大体上分为两种，一种是通过直接作用于房地产市场来起作用，根据我国现行政策，对外资企业举借外债的管理政策较内资企业宽松，外资企业可以在投资批准额和注册资本额的差额之间自由举借外债。

为了达到境外融资的目的，很多内资企业通过各种方式实现企业外资化。

以实现享有同外资同样的超国民待遇。

现在，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格继续不断上涨，国际游资完全可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润。

此举不仅对实体经济带来严重不良后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是中国政府必须警惕的问题。

另一种传导机制则复杂得多，传导路径表示为当中国与日、美、欧盟之间存在利率超调时，鉴于中国当前的对外贸易状况，导致人民币升值预期，从而引发外资流入，形成外汇储备增加，大量的外汇占款引发货币供应的增加和通货膨胀，由于我国目前实行的是有管理的浮动汇率制度，因此金融当局必然要通过干预利率来调整汇率，以期实现汇率的均衡，而提高利率调节外汇占款的做法至少产生两个方面的效果，一方面，增加了内资房地产企业的贷款成本，促使其通过外债融资手段开发地产，结果是引致外资套利流入；另一方面，因利率提高形成助推物价上涨，一系列物价的上涨意味着包括房地产在内的商品成本上涨，而房价的上涨反过来进一步形成人民币升值的预期，形成汇率与房价恶性循环式的内卷化上涨，且欲罢不能。

2、行业分析

利好

【2010-10-19】刊登向北京中粮万科假日风景房地产公司申请委托贷款的关联交易公告

中粮地产第六届董事会第三十四次（临时）会议决议公告

中粮地产第六届董事会第三十四次（临时）会议于2010年10月18日召开，审议通过关于向中粮万科假日风景房地产公司申请委托贷款的议案。

董事会同意公司向中粮万科假日风景房地产公司申请人民币7亿元贷款，期限2年，年利率为基准利率。

该借款将通过东亚银行有限公司北京分行以委托贷款的形式发放。

【2010-10-19】中粮地产（000031）左手拿地右手借钱

中粮地产上周五刚竞得了土地，昨晚就发布公告，将向中粮万科申请委托贷款，更"巧合"的是，借款金额恰恰就是土地价格。

　　继10月9日逾31亿元竞得沈阳一地块之后，中粮地产上周五晚间再发公告称，公司于10月15日以7.42亿元竞购取得深圳市坪山新区一地块。

昨晚，中粮地产发布公告称，公司向中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请7亿元委托贷款，期限2年，年利率为基准利率。

　　北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司是中粮集团与北京万科共同投资成立的公司，双方投资比例各为50%。

中粮向中粮万科借钱，也就等于间接向万科借钱。

9月中旬，万科再融资中止，但万科旋即表态，融资受阻对其资金链并无影响，万科账上还有191亿现金。

　　二级市场上，两只个股走势皆翻红，中粮地产昨日逆市上涨4.87%收于7.75元，万科A也微涨0.84%收于9.63元。

【公告日期】2010-10-16【类别】收购兼并

【简介】2010年10月15日，中粮地产通过竞标方式取得深圳市坪山新区G14207-0186地块国有土地使用权，总价为人民币74,200万元。

该地块位于深圳市坪山新区，地块东至光祖南路，西至深汕高速六号出口，北至秀山新村，南至丹梓中路。

该地块用地性质为商住用地。

地块占地面积：

53,113.15平方米；建筑面积121,160平方米；容积率2.3。

宗地使用年限为70年。

【公告日期】2010-08-05【类别】收购兼并

【简介】2010年8月3日，中粮地产通过竞标方式取得杭州市下城区杭政储出【2010】31号地块国有土地使用权，总价为人民币97,888万元。

该地块位于杭州市下城区，东至东新街道办事处，杭州纺织机械有限公司，南至善贤路，西至杭州森佳木业制造厂、灯塔经济合作社，北至C1/C2-44地块、重工路。

该地块用地性质为住宅（设配套公建）用地、商业金融业用地。

地块总面积为35,087平方米，总建筑面积为94,506.7平方米。

住宅用地的使用年限为70年，商业用地的使用年限为40年。

【公告日期】2010-07-23【类别】企业借贷

【简介】因公司经营发展需要，公司于2008年8月向中粮集团有限公司申请了20.67亿人民币元的委托贷款，期限一年，贷款利率执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率。

该笔委托贷款全部用于公司北京顺义区后沙峪项目的开发与建设。

2009年，公司续借15.75亿元人民币的委托贷款，期限一年，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮10％执行。

目前，该笔贷款已经到期。

现因后沙峪项目持续开发的需要，董事会同意公司向中粮集团申请不超过委托贷款15.75亿元，期限一年，贷款利率不高于中国人民银行公布的同期同档次基准利率。

利空

目前针对房价上涨过快等房地产业不健康的发展状况，国务院也出台了一系列相关措施：

加大差别化信贷政策执行力度，收紧二套房贷政策。

根据这一原则，明年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需求予以不同的金融对待。

此外，对于国务院常务会议提出的“加强房地产信贷风险管理”的提法，专家预计明年银行会对房地产企业开发贷款进行从严管理。

银根紧缩限制了房产商借钱的数量，一年国家只发2000亿的贷款

排行

【所属行业】房地产开发与经营业

【行业地位】

【截止日期】2010-06-30

┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐

｜代码｜简称｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜

｜｜｜（亿股）｜通A股｜（亿元）｜名｜（亿元）｜名｜增长率｜名｜

├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤

｜000031｜中粮地产｜18.14｜18.14｜137.94｜17｜4.48｜44｜2297.1｜2｜

｜｜｜｜｜｜｜｜｜5｜｜

├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤

｜与行业指标对比｜

├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤

｜中粮地产｜18.14｜18.14｜137.94｜17｜4.48｜44｜2297.1｜2｜

｜｜｜｜｜｜｜｜5｜｜

｜行业平均｜10.46｜7.99｜119.13｜｜12.40｜｜-194.7｜｜

｜｜｜｜｜｜｜｜3｜｜

｜该股相对平均值%｜73.41｜126.99｜15.80｜｜-63.92｜｜-1279.｜｜

｜｜｜｜｜｜｜｜64｜｜

└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘

【截止日期】2010-06-30

┌───┬────┬────┬─┬────┬─┬────┬─┬───┬─┐

｜代码｜简称｜销售毛利｜排｜销售净利｜排｜净资产收｜排｜每股收｜排｜

｜｜｜率（％）｜名｜率（％）｜名｜益率（％）｜名｜益（元）｜名｜

├───┼────┼────┼─┼────┼─┼────┼─┼───┼─┤

｜000031｜中粮地产｜41.93｜36｜16.46｜24｜1.43｜54｜0.04｜51｜

├───┴────┴────┴─┴────┴─┴────┴─┴───┴─┤

｜与行业指标对比｜

├────────┬────┬─┬────┬─┬────┬─┬───┬─┤

｜中粮地产｜41.93｜35｜16.46｜23｜1.43｜53｜0.04｜51｜

｜行业平均｜41.18｜｜-12754.9｜｜3.33｜｜0.11｜｜

｜｜｜｜8｜｜｜｜｜｜

｜该股相对平均值%｜1.83｜｜-100.13｜｜-56.88｜｜-62.44｜｜

└────────┴────┴─┴────┴─┴────┴─┴───┴─┘

【截止日期】2010-03-31

┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐

｜代码｜简称｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜

｜｜｜（亿股）｜通A股｜（亿元）｜名｜（亿元）｜名｜增长率｜名｜

├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤

｜000031｜中粮地产｜18.14｜18.14｜138.22｜20｜3.39｜36｜373.47｜25｜

├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤

｜与行业指标对比｜

├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤

｜中粮地产｜18.14｜18.14｜138.22｜20｜3.39｜36｜373.47｜25｜

｜行业平均｜8.30｜6.10｜94.53｜｜4.92｜｜67.26｜｜

｜该股相对平均值%｜118.62｜197.44｜46.22｜｜-30.95｜｜455.24｜｜

└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘

3、公司财务横向分析

【截止日期】2010-06-30

｜与行业指标对比｜

├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤

｜中粮地产｜18.14｜18.14｜137.94｜17｜4.48｜44｜2297.1｜2｜

｜｜｜｜｜｜｜｜5｜｜

｜行业平均｜10.46｜7.99｜119.13｜｜12.40｜｜-194.7｜｜

｜｜｜｜｜｜｜｜3｜｜

｜该股相对平均值%｜73.41｜126.99｜15.80｜｜-63.92｜｜-1279.｜｜

｜｜｜｜｜｜｜｜64｜｜

└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘

【截止日期】2010-06-30

｜与行业指标对比｜

├────────┬────┬─┬────┬─┬────┬─┬───┬─┤

｜中粮地产｜41.93｜35｜16.46｜23｜1.43｜53｜0.04｜51｜

｜行业平均｜41.18｜｜-12754.9｜｜3.33｜｜0.11｜｜

｜｜｜｜8｜｜｜｜｜｜

｜该股相对平均值%｜1.83｜｜-100.13｜｜-56.88｜｜-62.44｜｜

└────────┴────┴─┴────┴─┴────┴─┴───┴─┘

【截止日期】2010-03-31

｜与行业指标对比｜

├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤

｜中粮地产｜18.14｜18.14｜138.22｜20｜3.39｜36｜373.47｜25｜

｜行业平均｜8.30｜6.10｜94.53｜｜4.92｜｜67.26｜｜

｜该股相对平均值%｜118.62｜197.44｜46.22｜｜-30.95｜｜455.24｜｜

└────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘

1．万科

【1.财务指标】

【主要财务指标】

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜指标\日期｜2010-06-30｜2009-12-31｜2008-12-31｜2007-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜净利润（万元）｜281249.86｜532973.77｜403317.00｜484423.55｜

｜净利润增长率（%）｜11.41｜32.15｜-16.74｜110.81｜

｜净资产收益率（%）｜7.07｜14.26｜12.65｜16.55｜

｜资产负债比率（%）｜69.83｜67.00｜67.44｜66.11｜

｜净利润现金含量（%）｜-142.34｜37.98｜72.69｜130.11｜

└———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

指标含义：

净资产收益率：

高/低表明公司盈利能力强/弱。

该指标的最近一期行业平均值：

4.95%

净利润增长率：

高/低表明公司增长能力强/弱，前景好/差。

该指标的最近一期行业平均值：

-58.04%

资产负债比率：

高/低表明公司负债多/少，偿债压力大/小。

该指标的最近一期行业平均值：

57.49%

净利润现金含量：

高/低表明公司收益质量良好/差，现金流动性强/弱。

该指标的最近一期行业平均值：

-174.51%

【资产与负债】

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标（单位）｜2010-06-30｜2009-12-31｜2008-12-31｜2007-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜资产总额（万元）｜16051266.4｜13760855.4｜11923657.9｜10009446.7｜

｜｜6｜8｜7｜9｜

｜负债总额（万元）｜11209285.5｜9220004.24｜8041803.02｜6617494.49｜

｜｜8｜｜｜｜

｜流动负债（万元）｜8588468.85｜6805827.98｜6455372.19｜4877398.36｜

｜长期负债（万元）｜-｜-｜-｜-｜

｜货币资金（万元）｜1911131.47｜2300192.38｜1997828.59｜1704650.46｜

｜应收帐款（万元）｜33628.65｜71319.19｜92277.48｜86488.30｜

｜其他应收款（万元）｜1182224.46｜778580.94｜349609.69｜276405.69｜

｜坏帐准备（万元）｜-｜-｜-｜-｜

｜股东权益（万元）｜3977295.37｜3737588.81｜3189192.53｜2927864.76｜

｜资产负债率（%）｜69.8300｜67.0016｜67.4440｜66.1124｜

｜股东权益比率（%）｜24.7700｜27.1610｜26.7467｜29.2510｜

｜流动比率｜1.7763｜1.9148｜1.7575｜1.9566｜

｜速动比率｜0.4777｜0.5912｜0.4268｜0.5937｜

└———──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

【现金流量】

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标（单位）｜2010-06-30｜2009-12-31｜2008-12-31｜2007-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜销售商品收到的现金｜2887051.62｜5759533.35｜4278325.70｜4471279.94｜

｜（万元）｜｜｜｜｜

｜经营活动现金净流量｜-951442.12｜925335.13｜-3415.18｜-1043771.5｜

｜（万元）｜｜｜｜8｜

｜现金净流量（万元）｜-400339.16｜202448.90｜293178.13｜630280.94｜

｜经营活动现金净流量｜-196.87｜-27194.74｜-99.67｜245.15｜

｜增长率（%）｜｜｜｜｜

｜销售商品收到现金与｜172.19｜117.83｜104.37｜125.86｜

｜