房地产收入成本费用和利润的计算.docx
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房地产收入成本费用和利润的计算
房地产收入、成本、费用和利润的计算
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房地产收入、成本费用和利润的计算
2014-07-1406:
58:
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一、房地产主营业务收入分类（用于二级科目设置，收入和成本对应设置）
房地产主营业务收入是指：
对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入）、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。
其它收入是指：
商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。
二、房地产行业收入的确认原则（必须同时满足下述五项条款）
1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（例如，房屋已经出售完毕，但工程尚未竣工，虽然发票已开，但不符合收入确认原则，比如地震了）
2、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制；（实际工作中可以理解为：
未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入）
3、收入的金额可以可靠的计量（实际工作中不存在问题）
4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款，无问题）
5、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量（实际工作中可以理解为：
竣工结算，但中国实际情况是常年不结算，要依据合同合理办理）
上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦，这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。
法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益，开了发票，会计该做收入还要做。
注意：
A、销售金额的确定，应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算，如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积＋公摊面积来计算并分摊成本。
B、已经办理销售、交付手续，但产权尚未办理的，企业应设置“代管房产备查簿”进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。
例子：
收入凭证（开具发票时候）：
结转成本的时候
借：
银行存款应收账款借：
主营业务成本――商品房销售成本
贷：
主营业务收入――商品房收入――配套设施成本
――土地转让收入――土地转让成本
――配套设施收入
开发产品－房屋（写字楼、公寓）
－配套设施（商店）
－土地
月末计算应纳税金，然后转本年利润
借：
营业税金及附加――
贷：
应交税费－营业税－城建税－土地增值税－教育费附加
三、代建工程结算收入
代建工程：
不需要办理土地过户等手续，工程竣工办理交接手续后，按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转工程成本。
（因税法税率不一致，可考虑是否有税务筹划可能）
1、收到委托方预付工程款
借：
材料采购银行存款等
贷：
预收账款
2、竣工结算，验收完毕，开具发票确认收入
借：
应收账款同时：
借：
预收账款
贷：
主营业务收入－代建工程收入贷：
应收账款
3、 发成的代建工程成本及费用
借：
开发成本－代建工程开发（征地拆迁，前期工程，基础设施等）
贷：
银行存款应付账款等
4、期末将开发成本转入开发商品；营业成本自开发产品中结转。
四、出租产品租金收入的核算
知识点：
1、开发建成用于出租的，要自“开发产品”转入“出租开发产品－出租产品”科目；
2、出租成本是：
损耗价值（也就是折旧）及修理费用
准备出租时
借：
出租开发产品－出租产品
贷：
开发产品－房屋
结转收入对应成本时
借：
主营业务成本－出租产品营业成本
贷：
出租开发商品－出租产品摊销
出售出租的房屋结转成本
借：
主营业务成本－商品房销售成本（按照净值）
贷：
出租开发商品－出租产品摊销（按照净值）
最后：
注销“出租开发产品－出租产品”，该科目和“出租产品摊销”对冲。
五、开发产品的核算科目
开发成本包括：
（三级及四级科目的设置）
1、土地征用及拆迁补偿费：
土地征用费、耕地占用税、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出；
2、前期工程费：
规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测费用、三通一平（通水、通电、通路、平整建设场地）支出；
3、建筑安装工程费：
出包方式和自营方式的建筑安装工程费；
4、基础设施费：
七通工程（小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯照明）、环卫、绿化的工程支出；
5、公共配套设施费：
不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施支出；
6、开发间接费用：
管理开发项目的直接组织发生的工资、福利、折旧、修理、办公、周转房摊销等费用；（还可以独立于开发成本，为一级科目，月末转入开发成本）
7、其它开发费用
会计科目设置
开发成本的二级科目，可以按照“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”来设置二级；实际工作中对于规模较小，也可以按照XX小区来设置。
六、土地开发成本的分配和结转
能分清受益房屋设施的，直接计入该小区成本；不能分清的，计入“开发成本－土地开发”进行归集，待土地开发完成时，再计入“开发成本－房屋开发”或者“开发成本－配套设施开发”。
总之，土地成本必须计入完工小区成本或者配套设施中去。
土地开发成本的分配分录
借：
开发成本―――房屋开发――（XX小区）写字楼
房屋开发―――――――住宅楼
配套设施开发―――――商场（盈利性，出售，有收入对应）
配套设施开发―――――社区中心（公益性，要分摊到盈利性）
贷：
开发成本――土地开发（乙土地）
七、建筑安装工程费的归集分配
建筑安装工程费用，一样列入上述四个开发项目中去，对应为银行存款或者预付账款
八、配套设施费用归集分配
此科目与“土地开发”雷同，但分为公益性和盈利性，对于可单独出售的，如商场，列入开发成本中就不再公摊，对于社区中心等集体使用，无偿使用的，也要分配到其它开发项目中去。
在会计核算上，能够独立出售的，不用分摊，收入与成本对应，不能出售的，把成本合理分摊到其它可出售项目上。
在计算分配比例的时候，可以以建安预算为准。
各项目额占总预算比重分摊
九、开发间接费用的归集分配
间接费用分配率＝当期开发间接费用/各项开发预算造价之和
某项开发产品应负担间接费用＝该开发产品预算造价×间接费用分配率
十、房屋、配套设施开发成本计算结转
直接转入开发产品对应项目即可；如开发产品－住宅楼
开发产品－写字楼开发产品－商场
十一、代建工程开发成本核算
代建工程：
是房地产企业接收有关单位委托，代为开发建设的工程，或者中标承建的开发建设工程。
可以设置开发成本――房屋开发；开发成本――土地开发两个明细科目即可。
一般都通过开发成本――代建工程开发来进行核算，下设置三级科目，三级科目设置同上。
这里有个问题：
就是未竣工，但是房屋预售了，发票开具了，收入可以做财务账册确认，但还没有开发成本，如何结转收入对应的成本呢？
一般方法只能是以经过审核批准的预算为基数，计算结转对应的销售成本，此方法一经确定，不得更改，否则税务机关会有麻烦。
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