物业应急预案.docx

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物业应急预案

应急预案

一、恶劣天气与自然灾害

1.防风措施

目的：

预防大风天气可能带来的意外事故。

主要责任部门：

保安部、工程部

落实负责人：

保安部经理、工程部经理（平日工作时间）

值班经理（夜间及节假日等非办公时间）

重点范围：

楼宇高层及外部区域

1.1客服部应及时了解天气变化的情况，遇恶劣强风天气（风力超过5级）应及时做出安排。

1.2保安部应会同工程部，定期检查园区楼顶和外围受风力影响较强的标牌设施是否牢固，缚紧容易被风吹掉的物件，缚紧室外脆弱植物。

及时清理楼顶平台（露台）处码放的杂物，以免受风吹落，伤及行人。

1.3在风力超过5级时，应严禁在楼顶平台（露台）、外围等露天部位进行扬尘施工、焊接用火作业，不得在楼顶边缘、天桥等危险区域行走、逗留。

1.4巡视保安员、保安队员应注意发现楼宇外壁客户窗户的外挂物，及时通知保安部，提示客户收回外挂物，关严窗户。

1.5门岗保安员、保安队员应注意保护、加固物业外围外露的设施、器材（如遮阳伞、指示牌、广告牌等），防止标牌倾倒伤人，玻璃破碎伤人等事故的发生。

提醒携带宽大物品外出的业/租户注意出行安全。

1.6在风力超过5级时，保安部应要求工程部将园区楼顶平台（露台）等外露部位设立的临时设施（旗帜、条幅等）撤下，牢固系于地面。

1.7在受到风力影响时，应停止高空作业及外墙吊船作业。

1.8在强风天气过后，物业保安部、工程部负责巡视检查、加固物业室外的各类设施标牌。

提示保洁及时清扫、处理院落内的落叶、杂物、尘土等，维护物业的整洁环境。

2.雨雪天气应对措施

主要责任部门：

客服部

落实负责人：

客服部经理（平日工作时间）

值班经理（夜间及节假日等非办公时间）

2.1物业人员应及时了解天气变化情况，以做出相应安排。

园区的防汛物资应妥善保管在一处，值班人员熟悉取用的地点和方式。

2.2应准备的工具：

沙袋、手电筒、雨衣雨靴、胶皮手套、防水帆布、吸水机、水泵（及配套线管）、电线轴（插线板）等。

3.暴雨

当发生暴雨时，物业各部门经理（非办公时间由值班经理负责）应安排好人力，随时准备进行防汛。

保安部应配合工程部，巡视园区低洼地带、地下车库出入口等可能发生漫水的地点，发现是否因下水口堵塞而造成进水。

3.1提示客服部安排人员及时清理排水口垃圾或设置挡水障碍。

3.2如有必要应通知工程部使用沙袋遮挡地下车库的出入口，以防雨水流入车库。

3.3物业工程人员和保安人员加强对园区公共区域巡视，检查是否有区域发生渗水。

3.4保安队员应注意提示行人注意来往车辆，小心车辆溅水。

3.5雨停之后，提示客服部安排人员及时清除外围积水，清除大堂内的脚印、泥点等污迹。

4.暴雪

下雪时，保安经理（值班经理）应注意观察雪量，安排好备勤的人力协助保洁清扫积雪，并做好如下事宜：

4.1提示客服部在园区内可能造成跌伤的地点（如大理石材质的地面、不锈钢材质的下水口箅子等处）拉设阻挡线或铺设硬纸板，并设置[小心地滑]标牌，以防止行人滑倒跌伤。

4.2门岗保安应注意提示来往行人注意防止滑倒。

4.3下雪量较大造成保洁工作量较大时，保安部可调动备勤的警力或者宿舍室休息的。

4.4保安员协助保洁清扫积雪，做到随停随清。

4.5扫雪期间，要保证员工身着大衣保暖，并安排进行换班。

在清扫车道时要安排专人看护，提醒注意来往车辆。

4.6雪停以后，保安部要会同物业其他部门员工，协力尽快清除积雪。

清除含有融雪剂的积雪时，注意不应将积雪堆放在绿地、树坑或其他角落处，防止伤害植被，影响环境整洁。

4.7非办公时间，由值班经理负责协调调动备勤保安人员及物业各部门值班人力，安排应急除雪工作。

5.地震应急措施

主要责任部门：

保安部

落实负责人：

物业保安部经理（平日工作时间）

值班经理（夜间及节假日等非办公时间）

1.1保安部应在组织消防宣传等活动的过程中，向公司员工和业/租户宣传地震逃生

的常识。

1.2由于地震的发生是一瞬间的事情，所以发生地震时首先要懂得自救。

1.3切实做好防震措施：

5.3.1应准备急救箱及灭火器，并告知同事（家人）放置的地点，了解使用方法。

5.3.2知道煤气、自来水及电源如何开关。

5.3.3房间内高悬的物品应绑牢，文件柜、橱门宜锁紧。

5.3.4不要将笨重物品置于柜顶等高处。

5.3.5事先找好房间内的安全避难处。

1.4发生地震时，应立即关闭电源、火源及煤气阀门。

1.5发生地震时，应迅速打开房间出入门（防止被封在室内），随手抓个垫子等保护头部，快速躲在坚固家具、桌子下，或者靠近建筑物支柱躲避，切忌靠近窗户，以防玻璃震破伤人。

1.6切记不要慌张地跑向室外。

如来不及撤离，应尽量躲避到跨度小、比较坚固，靠近水源的地方（如卫生间），等候救援。

1.7物业工作人员与未及时撤离的业/租户一同被困时，应确认自身所处位置，组织好受困人员，耐心安抚，树立信心，尽量收集维持生命的物资，努力与外界取得联系，等候救援。

1.8震后处置：

1.8.1察看周围的人是否受伤，如有必要，予以急救。

1.8.2检查房间内水、电、煤气管线有无损坏。

轻轻将门、窗打开，立即离开室内并向有关权责单位报告，请求救助。

1.8.3物业工作人员在撤离、躲避时，应尽力协助业/租户一同疏散。

1.8.4打开收音机，收听紧急情况指示及灾情报导。

1.8.5检查房屋结构受损情况，尽快离开受损建筑物，疏散时应使用楼梯，不得使用电梯。

1.8.6尽可能穿着皮鞋，以防被震碎的玻璃及碎物扎伤。

1.8.7撤离到空旷安全的地点，注意余震发生。

1.8.8震后物业工作人员在保证安全情况下应尽力救助受困、受伤人员。

保护公司财物，防止有人趁火打劫。

对于以身试法者要强行扣押移交公安部门处理。

1.8.9物业工作人员应配合政府相关部门进行地震后的一切善后处理工作。

2.雷电灾害的预防措施

目的：

预防雷电（雷暴）可能带来的火灾或人身伤害事故

主要责任部门：

工程部、保安部

落实负责人：

工程部经理、保安部经理（平日工作时间）

值班经理（夜间及节假日等非办公时间）

重点范围：

楼宇避雷设施。

雷电是一种大气中放电的现象，虽然放电作用时间短，但放电时产生数万伏至数十万伏冲击电压，放电电流可达几十到几十万安培，电弧温度也可达几千度以上。

对建筑群中高耸的建筑物及尖形物、空旷区内孤立物体以及特别潮湿的建筑物、屋顶内金属结构的建筑物及露天放置的金属设备等有很大威胁，可能引起倒塌、起火等事故。

因此，雷雨季节园区要切实落实防雷措施。

2.1防雷装置

防雷装置由接闪器、引下线和接地体三部分组成，其作用是防止直接雷击或将雷电流引入大地，以保证人身及建（构）筑物安全。

接闪器包括避雷针、避雷线、避雷网、避雷带、避雷器等，是直接接受雷击的金属部分。

避雷针一般设在高层建筑物的顶端或烟囱上，保护建筑物免受直接雷击；避雷线常用来架设在高压架空输电线路上，以保证架空线路免受直接雷击。

引下线是避雷保护装置的中段部分。

上接接闪器，下接接地装置。

一般铺设在建筑物的外墙，并经最短线路接地。

每座建筑物的引下线一般不少于两根。

接地装置包括埋设在地下的接地线和接地体，在腐蚀性较强的土壤中，应采取镀锌等防腐措施或加大截面。

2.2防雷装置的检查:

2.2.1保安部应注意提示工程部，在每年雷雨季节以前做定期检查。

如有特殊情况，还要进行临时性的检查。

特别是对避雷针、避雷器要进行定期校验。

2.2.2当防雷装置各部门导体出现因腐蚀或其他原因引起的折断、锈蚀达30%以上时，必须进行更换。

2.2.3检查是否由于维修建筑物或建筑物本身开关有变动，使防雷装置的保护范围出现缺口。

2.2.4检查接闪器有无被雷击后而发生熔化和折断，避雷器瓷套有无裂纹、碰伤等情况，并应定期进行预防性试验。

2.2.5检查明装引下线有无在验收后又装设了交叉或平行电气线路；检查避雷装置有无接触不良情况和木结构的接闪器支杆有无腐朽现象；并检查接地装置周围的土壤有无沉陷现象等。

2.2.6测量全部接地装置的接地电阻，应符合安全要求。

若发现接地电阻值有很大变化时，应对接地系统进行全面检查。

必要时可补打电极。

2.2.7检查有无因挖土、铺设其他管道或种植树木、植被而挖断接地装置等。

2.2.8独立的避雷针及其接地装置不得在地面铺设，不得通过堆有易燃物的地方。

对装有避雷针或避雷带的构架，不准装设低压线或通讯线等。

避雷针、避雷带与引下线应采用焊接方法。

2.3预防雷暴灾害的措施

2.3.1保安部应确保物业所有员工均接受过防雷常识的培训，并留有培训记录。

2.3.2要求物业各部门注意雷电天气切实保护户外工作员工的安全，必要时应要求户外岗位的员工暂时撤入室内或在安全地点躲避。

2.3.3雷电天气应禁止员工登高作业，带电作业或在空旷地点工作（如进行外墙作业、在楼顶工作、攀爬灯杆等）。

2.3.4要求员工遇雷电天气，不得在树木、烟囱、广告牌、旗杆等高大、孤立结构、物体附近活动。

不得靠近高压输配电设施。

二、治安事件的处置

1.损毁、偷盗车辆案件的处理预案

主要责任部门：

保安部

落实负责人：

保安部经理（平日工作时间）

值班经理（夜间及节假日等非办公时间）

当保安人员发现有人损毁、偷盗公司或业/租户车辆，应按以下要求处置：

2.1损毁：

2.1.1监控室值机员、保安队员、巡视保安员应加强车场、车库的巡视、监控，保证车辆安全。

2.1.2当保安员发现有人故意损毁、刮划车辆时，应立即制止，收缴该人的工具和其他物证，将其带到保安部处理。

2.1.3保安部应设法联系车主，协助车主报案，提供必要的证明材料。

2.1.4在公安人员到达后，协助进行调查。

2.1.5处理事件的保安经理（值班经理）应做好相关处理记录。

3.盗窃：

3.1保安员发现有人偷盗公司或业/租户车辆，应小心联系保安部（不要让盗车人发觉）。

观察盗车人数，是否携带武器，将有关情况及时告知保安部。

3.2记下被偷车辆车牌号码、车辆型号、颜色及其他特征。

3.3记下盗车人的相貌特征、服饰及口音特征等。

3.4保安部应通知车场出入口值岗保安队员放下车库出入口卷帘门，在车场出入口设置路障，暂停车辆进出。

派出3名以上保安员或保安队员（携带对讲机及必要工具）赶赴现场处理。

注意安全抓获盗车嫌疑人，等候公安人员到场。

3.5如明确发生盗车案件，保安经理（值班经理）应立即向管片派出所或“110”报警，由警务人员抓捕嫌疑人。

3.6协助抓捕犯罪分子时，我方人员一定要注意自身安全，如能力不济或可能对我方人员造成伤害，切忌与盗车人发生正面打斗，切忌用身体拦截车辆。

3.7如有车主表示在车场丢失车辆（包括车辆被损），任何人员不得公开对情况进行任何推测，不得对业/租户进行任何赔偿承诺。

应请相关业主与物业公司联系解决。

3.8处理事件的保安经理（值班经理）应做好相关处理记录。

4.散发非法宣传品的处理预案

主要责任部门：

保安部

落实负责人：

保安部经理（平日工作时间）

值班经理（夜间及节假日等非办公时间）

保安部人员要树立政治无小事的观念，处理这类问题要严格请示制度，严禁越权处理。

遇有外来人员在园区内张贴、散发非法宣传品，保安经理（值班经理）应布置人员及时处置：

4.1如发现有人在园区内张贴、散发非法宣传品，保安部应立即派人赶赴现场，制止违法活动，没收、消除非法宣传品，保留必要证据（收缴的全部物品保留在保安部），控制散发非法宣传品的人员。

4.2及时采取措施，疏散围观群众，避免事态扩大。

4.3如认为需要报案，保安经理（值班经理）可向管片公安机关报案。

4.4注意观察散发非法宣传品的人员是否有同伙，是否携带凶器、易燃易爆物，我方看管