宜宾城市规划发展及房地产市场概况.docx
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宜宾城市规划发展及房地产市场概况
宜宾城区规划及楼市发展态势简析
一、宜宾城区总体规划：
《宜宾市城市总体规划（2008—2020）》：
按照我国城市发展和城市现代化建设要求，至2020年，把宜宾建设成为融合历史精华与现代文明为一体的文化名城和以世界级综合能源服务基地为特色的经济繁荣、社会安定、布局合理、设施完善、环境优美的宜居城市和现代化大城市。
七乡镇纳入城市规划区
本次规划，为宜宾市域行政管辖范围，面积13283平方公里。
城市规划区包括翠屏区、柏溪镇、喜捷镇、安边镇、普安乡和罗龙镇、石鼓乡、马家乡，面积1425平方公里。
规划中心城区包括城市核心地区及周围功能组团，其范围主要以高速环路为界，包括高速环路内所有区域和环外的罗龙地区，面积约708平方公里。
市域空间结构：
“一核、一带、二线、五点”
规划确立了“一核、一带、二线、五点”的放射状城镇空间布局结构。
“一核心”即宜宾中心城区；
“沿江发展带”即沿岷江和长江东西向城镇发展带；沿江宜宾地区部分包括宜宾市区和屏山县城（含蕨溪镇）、高场—喜捷镇；南溪县城、江安县城等重要城镇发展区。
“两条发展轴线”即依托内宜高速、宜珙铁路、金筠铁路、南广河流域，串联中心城市、巡场镇、珙泉镇、文江镇、庆符镇、筠连镇、巡司镇等主要节点的资源开发与能源工业型城镇发展轴线；依托宜宾—长宁——兴文旅游通道，构建以中心城区、长宁镇、古宋镇为主要节点的旅游经济型城镇发展轴线。
“五个生长点”即珙县县城（巡场—珙泉镇）、筠连县城（筠连—巡司镇）、高县县城（庆符—文江镇）、长宁县城和古宋镇五个二级中心城镇。
中心城区：
“一心八组团”
按《总规》，至2020年，宜宾中心城区人口、城市建设用地规模将分别扩至102万人、102.6平方公里。
规划根据宜宾市自然的山水条件采取以三江口地区为中心，以长江、岷江、金沙江、催科山、七星山等自然山水、森林公园和农田等为组团隔离绿地，以快速交通相连接，形成“一心八组团”的紧凑型组团式城市。
“一心”即三江口核心区，包括老城区、南岸东区、翠屏山公园和东山郊野公园、催科山郊野公园等。
三江口核心区主要承担为区域和城市自身提供商贸、商务办公、文化娱乐和旅游服务等职能。
三江口核心区是宜宾市公共服务设施最集中的区域，是宜宾市的精华所在，同时也是宜宾市城市风貌的重要控制地区。
“八组团”利用中心城区的自然山体、河流、森林公园等绿色空间为自然边界，在三江口核心区外围形成的八组团，分别为旧州组团、中坝及天柏组团、南岸西区及赵场拓展区、白沙及志诚港组团、菜坝组团、盐坪坝及南广组团、李庄及罗龙组团和象鼻组团。
其中规划期内应严格控制李庄组团沿江用地和李庄古镇周边用地，防止李庄的低水平开发建设，为李庄远景发展成为宜宾的次中心打下基础。
注：
宜宾新区
翠屏新区位于宜宾市岷江以北的旧州组团，范围东以纬一路为界，南以学院路为界，北以纬四路为界，西以纬十三路为界，东西长约3公里，南北宽约1公里，总用地面积3.13平方公里。
是宜宾主城北扩的一个重要发展区，是宜宾江北未来的行政、商贸中心和生态宜居新城，其规划用地4689亩（312.57公顷）
二、宜宾城区楼市发展概况：
上半年楼盘成交价格
上半年宜宾楼市价格坚挺，5月房价达到最高点，均价突破5000元/㎡，房价最高的区域是南岸，部分高价位楼盘均价超过6000元/㎡，上半年成交均价为4512.3元/㎡,同比2010年上涨32.7%。
由上图可知，上半年宜宾主城区楼价呈总体上升，二月由于正值新年，各大楼盘项目少有开盘，成交量小，成交均价有所下滑。
2－5月价格上涨势头迅猛，涨幅达到55%，5月后开始趋于平稳，1月到6月总体涨幅为23.2%。
1-6月城区商品房成交量
宜宾主城区1-6月总成交量为3428套，其中一月498套，二月189套，三月878套，四月511套，五月739套，六月613套，具体数据如下表：
从时间上看，除了谷底的2月以外，其它各月成交量起伏不是很大，平均每月成交571套，受供应的影响，总体来说成交量偏少。
从区域上看，上半年宜宾城区商品房成交量主要集中在白沙组团和南岸，两区占据了成交总量的85%，白沙组团以1561套遥遥领先，且每月成交量较平衡，其中青年城、地中海.蓝湾、太阳岛是主要贡献力量；南岸东区的“莱茵河畔•阳光半岛”组团和西区的“鲁能•鑫领寓”基本保持齐头并进的态势，几乎占据南岸全部成交量；江北片区自“书香府第”清盘后便鲜有成交；老城区除了五月推出的“首席滨江”成交108套，其余月份均只有数套成交；成交量最少的中坝片区半年只有36套，且已连续四个月零成交。
成交量走势
短期来看：
本月南岸内南岸的莱茵河畔•阳光半岛、鲁能•鑫领寓，白沙的地中海蓝湾•凯旋城都将有新房源推出，江北、老城区暂无新房源，因此，短期内南岸和白沙将继续引领宜宾主城区楼市成交量。
长期来看：
江北“和都国际”推出后成交方会上升；老城区由于开发成本过高，拆迁难度太大，成交量低迷的状况将会持续；南岸莱茵河畔•阳光半岛和鲁能•鑫领寓本月推出的都是最后一批次房源，项目均已接近尾声，此后没有新的楼盘快速接上，成交量将下降；中坝片区“正和•金帝庄园”面市后应该会缓解持续的成交低迷；白沙组团楼盘数和土地供应都较充足，在较长一段时期内都将是楼市交易的生力军。
更长远来看，根据宜宾普通商住用土地供应计划，今年内，江北翠屏新区计划供地153亩（已完成）；中坝区域计划供地123亩（已完成）；南岸供地计划为444亩（已完成128亩）；白沙供地计划为280亩（已完成100亩），可以发现，南岸和白沙是开发建设的重点，在长期内都将引领宜宾的楼市交易，江北和中坝也稳步发展，而老城区则很难有新楼盘出现。
土地供应
2011年宜宾总供地计划为4452．04亩，其中最受大家关注的普通商品住房计划供地1053.49亩，截至目前已经完成553.83亩，土地供应力度较往年有所加大，完成情况也更好，今年商住房用地供应计划如完成，将在一定程度上缓解宜宾开发商土地偏紧的状况，有望给房源偏紧的宜宾楼市稍许降温。
此外，政府还将供应保障性住房用地427亩和商业用地458亩。
附一：
楼盘个案解读：
1、“毕加索”
四川成中集团推出的城中央·毕加索庄园楼盘，地处宜宾副中心——天柏组团核心区域，周边有国家示范高中宜宾县二中，以及规划中的体育公园、文化艺术中心、金融中心等。
第一期第1批次房源一次性付款起价为3818元/平方米。
2、鑫领寓
位于宜宾南岸西区金沙江大道旁的“鑫领寓”楼盘，作为鲁能山水绿城倾力打造的经典力作，以区域内人居标杆的高端定位，将以“超低密度、超高舒适度”的建筑理念，服务当地消费者。
鑫领寓占地面积130多亩，建筑面积28万多平方米，建筑类型为高层电梯公寓，建成后总户数将达到2000多户。
此次所推楼栋为5、6号楼，每平方米售价在5700元左右，主力户型为117-134平米。
鑫领寓位于宜宾城区南岸金沙江大道，背靠七星山，濒临凤凰溪，为高档中高层纯居住宅区，由14栋电梯公寓呈半合围式面向中央景观组合而成，有当地的18路、15路、9路公交线路前往：
周边配套有当地的一些品牌餐饮、财富中心、星级酒店、银行、移动大厦、星级酒店等。
3、太阳岛
4月23日开盘，当日开盘的多层有76套，每平方米售价为5500元左右；另还有别墅类洋楼108套，每平方米售价为7400元左右。
太阳岛地处临港开发区门户，距长江大桥约500米，有当地的7、16、17路公交车经过，交通便宜。
小区对面为宜宾市二医院北沙分院，近处有食职中学校，距当地的桃花岛景区不到5公里。
据悉，今年底太阳岛还将开盘小面积商业户型。
4、德烨·都市名园
宜宾老城区唯一在售楼盘，位于宜宾老城区北正街的德烨·都市名园，是目前该市老城区唯一的在售楼盘。
新开的该楼盘户型，每套为138-157平米，每平方米售价为5600元左右。
据宜宾德烨房地产公司经理黄学彬介绍，目前该楼盘为现房，买后装修即可入住。
由于该楼盘地处老城区街道，在修建时人性化地设计了地下停车场，有100多个停车位。
该楼盘靠近岷江，与宋代大文豪黄庭坚曾经居住过的宜宾流杯池公园仅一江之隔，交通便利，孩子读书、家庭购物等生活方便，该楼盘受到当地市民青睐，应在情理之中。
5、阳光半岛
宜宾春熙路上经典楼盘。
阳光半岛共有9幢高层电梯景观住宅，主力户型面积在70-130平米之间，户型最大亮点是空中花园＋超大景观阳台＋入户花园设计，每栋楼顶部皆有豪华大面宽跃层别墅户型。
园区内以大面积主题园林与趣致水景自然贯穿，根据地势高差打造跌宕起伏的水系，以宽阔的绿化和堆坡造景，形成自然流动的立体生态景观，使建筑犹如在风景中。
楼盘价值的高品位、沿街商铺的增值，尽管还未开盘，价格还未公布，目前已被当地许多购房者看好。
阳光半岛地址：
宜宾南岸东区莱茵香街，总建筑面积：
约33万平米，建筑密度：
28％，建筑容积率：
3.4，绿化率：
约40%，总户数：
约2100户。
附二：
2011年土地供应规划4452亩
2011年，商业、市场、居住用地计划面积:
1446.31亩；保障性住房用地计划面积427.36亩；工业、仓储用地计划面积2049.3亩；其它性质用地计划面积529.35亩。
2011年宜宾土地供应计划表
序号
组团乡镇
地块号
面积（亩）
用途
供地方式
1
商业、市场、居住用地
天柏A2-1-08地块
21.70
商业
出让
2
A-9-2地块（三江口区域）
86
商业
出让
3
白沙组团Ⅲ-C-1
99.83
商业
出让
4
白沙组团Ⅴ－B－1地块
170
商服用地（汽车商贸服务）
出让
5
旧州红坝路东侧、溢香园以北地块
10.0
商服用地（办公）
出让
6
高速公路南连线上行支线东侧地块
70.87
农产品批发市场
出让
7
天柏AI-04-10
57.34
商业、居住
出让
8
天柏B4-01-04-01地块（原船厂）
53.20
居住
出让
9
B-2-1B-2-2地块（三江口区域）
127.89
商业、居住、绿化
出让
10
南岸东区F-11-2地块
120.90
居住、商业
出让
11
南岸西区Ⅱ-A-3地块（大地坡）
195.16
居住
出让
12
白沙组团Ⅱ－C－1地块
60
商业、居住
出让
13
临港大门左侧地块
100
商业、居住
出让
14
白沙组团Ⅵ区地块内
120
商业、居住
出让
15
翠屏新区A04-02地块
63.26
商业、居住
出让
16
翠屏新区A06-1地块
90.15
商业、居住
出让
小计
1446.3
17
工业、仓储用地
红坝路南侧、北侧地块
1000.0
工业
出让
18
象鼻XB-a-04-01-03-01地块
10.45
工业
出让
19
象鼻XB-a-01-01-03-01地块
21.01
工业
出让
20
象鼻XB-a-01-01-01地块
36.2
工业
出让
21
盐坪NG-B-5-1-1-1地块
36.81
工业
出让
22
盐坪NG-A-17-1地块
63
工业
出让
23
盐坪NG-A-19-1地块
38.46
工业
出让
24
盐坪NG-A-18-2地块
43.1
工业
出让
25
宜宾港志城作业区
800
仓储
出让
小计
2049.03
26
2011-2012保障性住房用地
翠柏大道南侧B2-1-10（a）地块（棚户区）
20.20
居住
出让
27
C-28（a）地块（安置房）
33.85
居住
划拨
28
C-28（c）地块（棚户区）
15.00
居住
划拨
29
C-20、C-23（宜宾片区狱警基地）
129.72
经济适用房
划拨
30
翠屏新区A03-04（配建300套公租房）
40
居住
划拨
31
天柏AI-4-05地块（配建300套公租房）
65.59
居住
32
天柏天池东路地块
50
居住
33
旧州E-08地块（400套公租房）
20
居住
划拨
34
白沙组团Ⅳ-C-20地块（500套公租房）
53
居住
划拨
小计
427.36
35
其他性质用地
天柏B1-1-04地块
7.34
社会停车场
出让
36
象鼻四华村白果社地块
5.46
交通运输用地
划拨
37
白沙组团Ⅴ－C－3（a）地块
97.03
交通设施用地
出让
38
盐坪坝组团A3-2-4地块
42.78
水路交通运输用地（码头）
出让
39
菜坝红旗村
87.84
教育
划拨
40
白沙组团Ⅲ－B－4、Ⅲ－D－2（b）地块
150
医院用地
划拨
41
白沙组团Ⅴ-A-2地块
138.90
行政办公
划拨
小计
529.35
合计
4452.04
（数据来源：
宜宾市国土资源局）
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