尖冈山地块分析演员.docx

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尖冈山地块分析演员

住生活区的环境要求其背离。

如何规避噪音污染将会成为该地块尤其是南部区域的关键所在。

2、市场不成熟，培育期较长尖冈山居住区为—规划高尚生活区，但是目前所有的工作只是停留在规划阶段，尚未真正形成居家，生活起的氛围，因此，市场有待培育，有待引导，因此，对于首宗出让土地来说，将会花费大量的成本去宣传—该区域。

3、景观改造费用较高该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较多，因此，景观建造成木和地基成本都会相应的有所增加。

4、配套较差。

该宗地位于非成熟区，各种配套，如—，会所，学校等配套都没有明确说明何时建设，给本宗地后期的服务带来很大的不确定性。

5、关外系列问题的存在本宗地作为关外土地，还存在着一系列的宝城片区固有的作为关外城镇的弊病，如治安问题，如关外整体形象问题，如关口的心理落差问题等。

所以，本宗土地岀让—不可以高出关内—用地的出让—,否则就会因为可替代性原则，买家倾向于关内买地。

机会点：

1、城市化进程本宗地最大的市场机会点在于城市化进程的推进。

随着城市化进程的推进，关内外一体化，关口的心理障碍越来越小，则无论对于本宗地还是对于整个宝城其它区域的土地来说，都会相应的得到增值。

对于木宗地来说，更大的意义在于有力的阻击关外高端客户关内流动的趋势，而不是吸引关内客户关外置业。

2、宝城经济持续快速发展宝城经济的快速健康发展，是整个尖冈山土地出让能够持续的关键。

对于尖冈山来说，其目标客户群就是那些在大宝城片区工作生活的企业主，投资环境的好坏，地租成本的高低将会决定他们的去留与否，因此，经济发展，尤其是工业经济，将会对尖冈山土地出让起到非常重要的推动作用。

3、宝城—市场释放木宗地的市场机会宝城市场上的极高端客户一直以来都没有得到相应的释放，对于首宗出让的高尚生活居住区的土地来说，占据市场先机，较早的垄断该客户群，将使本宗地的市场方而的最大亮点。

4、路网改造工程路网工程的改造和建设，将会对整个宝城市场带来正而的影响。

尤其是宝城南侧，在107国道和海滨大道之间的区域带来前所未有的增值空间和想象空间，而对于本宗地来说，则会因为加强与关内的—，加快城市化进程而间接的影响本宗地。

5、—外移，低密度—绝对稀缺对于—用地来说，深圳

市—己经有明确规定，禁止批复—用地。

由于需求所在，本宗地算是政策擦边球。

正是由于—用地稀缺，尖冈山—用地的可替代性原来越小，因此，对于想的客户来说，选择尖冈山

是因为其稀缺所在。

6、政策支持该宗地市尖冈山第一宗土地出让，成功与否对于后期土地的推出有着重要的意义，因此，相信—在土地的拍卖底价，土地拍卖过程中的一系列承诺都会实现。

威胁点：

1、市场不确定性因素较多，土地供应计划，宝城其它

区域—用地的情况。

对于尖冈山居住区来说，存在着很多的市场不确定性因素，一方而，尖冈山土地整体出让计划还未—，其相应的后续土地出让时间，规模会对木宗地造成一定的影响。

另一方面，宝城市场其它区域尚有部分土地可以规划为低密度—，如西乡滨海区，如果该区域的土地启动，将会对本项目造成一定的影响。

另外，关内—或者townhouse,未来几年有多少的供给量，尚是一个数，因此，其他区域—在未来几年的供给量的大小会对木宗地带来很多不确定性的影响。

2、政策威胁对于本宗地来说，尽管—己经明确规划为—

用地，但是，由于对于—用地，及其政策方面都有严格

规定，政策变动风险较大，而且，银行对于—用地的支持力度也存在一定的变数，风险也不小，因此，在政策方面，应该综合考虑。

二、计价依据由于本项目在宝城片区没有可比实例，故只能选择市区的—作为计价依据。

3、可替代性原则对于宝城市场来说，一般不会低于

7000元/平方米，否则根据可替代性原则，消费者则会放弃宝城市场上普通—最高价7000元/平方米而选择—，同样的道理，宝城市场上—的最高价也不应该高于12000元/平方米，否则，消费者则会放弃宝城市场的—而选择市区的—。

所以，宝城——应该在7000元/平方米-12000元/平方米之间。

但是，值得注意的是，随着城市化进程的加快和市区随着—项目的H益稀缺，可替代性逐渐减少，则宝城市场上的—而临升值的可能性。

4、市场认可度：

对于宝城—市场来说，主要的需求对象为企业主和高级—公务人员，其—敏感性相对较差，即—弹性较小，因此，对于其，很难有一个可以度量的统一标准。

三、拍卖_估算本次拍卖—将会受到以下几个因素的影响：

1、尖冈山第一宗土地本宗地是尖冈山板块出让的第一宗土地，尤其周边配套，市场环境均处于不成熟状态中，因此，按照正常思维，本宗地拍卖—会低于后期推出的土地拍卖即有

可能低于正常的市场—O

2、年底拍卖，财务吃紧木宗地属于本年度最后一宗土地出让，对于一般的公司来说，年底公司财务比较吃紧，现金流量有限，因此，热情虽高，能力未达。

但是，值得一提的是，如果对本宗地较为感兴趣的企业，现金流应该不成问题。

因为，之前这些企业就会做好充分准备。

3、宝安—商热情不够，关内—商尚未看好该地块。

本宗出让土地处于宝城片区，从地缘企业的角度来说，宝城—商最能看清该宗地的发展前景，也是最熟悉该片区的市场，但是从木地企业参与热情来看，无论是泰华，还是富通，都没有太大的兴趣。

至于—城，所有可能，却与其以前—的产品品质不符，战

略上难以行通。

龙光—之前己经透露过希望私下获取土地，以降低—成本，所以对于本宗地更大程度上只是持观望态度。

所以，对于木宗地来说，如果从关内企业的角度来判断该市场，则有可能低估该片区的市场价值。

综合以上因素，本宗土地出让有可能略低于正常的市场—0

第一位，百士达百士达—是深圳的嘉里建设，以打造精品和—闻名于深圳—界。

无论是罗湖百士达花园，还是红树西岸，都可堪称深圳_的经典之作。

在红树西岸开工之后，除了盐田地块之外，还没有听说百士达还有别的土地储备，这种土地储备量显然和其大企业不相适应，据此判断，百士达是有获取这种土地的冲动的。

另外，对于本宗土地来说，由于规划上是—项目，因此，正好和百士达精品路线相吻合，所以，百士达—最有动力和—竞拍次宗地。

第二位：

保利文化：

是中国保利集团下属的企业，在南山—过保利城花园，此外，再无别的建树。

但是，值得注意的是，保利—的背景，中国保利集团，乃—计划单列的大型企业集团，业务遍及北京，—，广州等大中城市，深圳保利公司在成功—保利城之后，急需别的项目己证明自己的存在，因此，保利—在此次拍卖中有可能成为最大的—。

第三位：

和记黄埔：

在所有的参加拍卖的公司中，除了泰华和鸿荣源之外，就数到和记黄埔最熟悉当地市场了，也最能看清该地块的市场价值所在。

更为重要的是，和记黄埔在—御龙居之后，区域品牌优势己经显现。

借此良机，加大—力度，争取更大胜利当然在所难免。

但是，值得注意的是，和记黄埔拿地的方法多样，该宗地如果超出其预期目标，和黄便会就此打住，绝不存在势在必得的决心。

也因此，和黄所出的价位可能是最理性的价位。

第四位：

沙河—:

沙河竞拍次块土地有点出人意外，因为对于沙河—来说，其在沙河农场有着足够的土地储备，并且，其战略规划为全国战略。

虽然世纪村的—也称得上是比较成功，但是，如果让沙河—大批量的，其—能力值得商榷。

所以，

沙河参加此次拍卖，更大程度上是为了其上市公司的脸面着想，沙河股份虽然摆脱了前几年的st深华源的惨淡经营状况，但是如果说企业绩表现较为突出，也是不现实的，沙和股份的在股票市场的表现一直平平淡淡，所以，此次拍卖有可能激发沙河—的—，所谓老夫倾发少年狂也。

因此，明天的拍卖，沙河—的表现值得期待。

第五位:

中海—:

中海—既不缺地，也不缺钱，但是却缺乏规范的统一的管理制度，中海目前正处在调整期，调整之后的中海才更值得—，也更值得期待，毕竟理科中海也曾经是深圳市场上的三剑客之一。

中海出席此次拍卖并不意外，因为，几乎每次大型拍卖都能看到他的身影。

第六位：

卓越—:

蔚蓝海岸的成功成就了今天的卓越近

年来，卓越—的发展可圈可点，虽然在横岗项目羞于启齿，但是，其良好的体制以及发展战略却是非常明晰，多元化和全国化战略。

对于本宗地来说，卓越—更大程度上是试水，有便宜便捎着，没有便走人。

第七位：

鸿荣源如果没有龙岗地块的成功获取，本次拍卖

的最有竞争力的一定是鸿荣源。

鸿荣源是宝安本地的企业，也是宝安精品路线的始作俑者和领头雁，对于本地市场，鸿荣源极为熟悉，社会资源丰富，—水平在与关内的—商相比，也绝对可以称得上是一流。

但是，龙岗地块的获取，使其在此地块上更大程度上是观望，捡到便宜更好，捡不到也没关系，后年再来吗，重在参与嘛。

第八位：

泰华—:

泰华沉寂了两年之后，终于又回到了拍卖场，回到了曾经令其一举成名的拍卖场，回来的泰华—值得—是因为他经过长时间的内部调整，到今天，终于有了结果。

明天的泰华是否还能一帆风顺，只得期待。

木次拍卖，相比前几次，我们能够发现，—商参与的热情略有下降，这一方面和拍卖时间有关系，安排在年底的拍卖令—商有无所适从的感觉，大部分—商在此之前都己经完成了土地的原始积累，如富通，鸿荣源，中海等企业，所以参与的热情降低在所难免。

另一方而，本宗地拍卖时机远远不够成熟，在和黄的御龙居还没有完成热身运动的情况下，在宝恒还没有把项目来得及推向市场的条件下，就急急忙忙的把该宗地推向市场，实在有利益攻心之嫌，如果该宗地在两年之后，甚至在年后推出，其地价已定高出本次拍卖地价。

木次拍卖另一个值得—的现象是木地企业参与热度远远不够，在此之前，每次宝城拍卖土地，宝安本地的—商都倾注了几乎全部热情，但是，本次拍卖，宝安本地的—商—度大大降低，之所以提出这个问题，因为只有本地企业才更能看出该地块的市场价值所在，如果由关内—商来参与的话，对于市场的判断或高或低，很难看得清楚市场状况。

所以，本次土地拍卖可能低于木宗地市场价值。

另外，在考察本宗地的过程中，笔者得到一个重要信息，在此与各位共享，因为如果看不清这种市场暗流，对于—商来说，可能是致命打击。

深圳动物园原用地己经被—一家—巨头获取，规划为全—用地。

此信息未得到有关部门的核实，但是，绝对值得

策略尤其是在我们分期—的过程中显得特别重要，根据以往的销售经验结合木—的实际情况，我们将采用“低开高走”的—策略。

1、“低开高走”的—策略是“分期—”动作的有力配合，其作用如下：

（1）—前期实行稍低于市场的“”以达到在

短期内迅速聚集人气的目的，实现前期的“开门红”；

（2）随着销售的推进，—现场人气的增加，根据销售的实际情况对—房号进行提价，平均—与市场平均—基本持平，在实际操作中，对不同的—、朝向进行—调整，甚至在同—即对畅销型房号的—进行适当的提升，为尾盘的促销提供较大的空间，但调价的频率不可过高；（3）随着销售的进一步推进，—优势已经得到了客户的深层次上的认识，—形象己经树立，也有了良好的市场口碑，在后期对—再次进行提升，其—水平可略高于市场—水平200-300元/m2,在逐期提价的过程中，让客户产生“先到先得”—思想，对物业保值升值有很强的信心；（4）销售中前期，—要保持坚挺的走势，其间采用适当的促销方法，如赠送电器等，在最后的尾盘期，方采取—上的直接让利的方式，如推出

"—房”o

5000元/m2,第

2、“低开高走”初步实现目标确定为：

第

5200元/M2,第为5500元/M2。

2000/3/20

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