尖冈山地块分析演员.docx

1、尖冈山地块分析演员住生活区的环境要求其背离。如何规避噪音污染将会成为该地块尤 其是南部区域的关键所在。2、 市场不成熟，培育期较长 尖冈山居住区为规划高尚生 活区，但是目前所有的工作只是停留在规划阶段，尚未真正形成居 家，生活起的氛围，因此，市场有待培育，有待引导，因此，对于 首宗出让土地来说，将会花费大量的成本去宣传该区域。3、 景观改造费用较高 该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较 多，因此，景观建造成木和地基成本都会相应的有所增加。4、 配套较差。该宗地位于非成熟区，各种配套，如，会所，学校等配套都 没有明确说明何时建设，给本宗地后期的服务带来很大的不确定 性。5、 关外系列问题的存在 本

2、宗地作为关外土地，还存在着一系 列的宝城片区固有的作为关外城镇的弊病，如治安问题，如关外整 体形象问题，如关口的心理落差问题等。所以，本宗土地岀让 不可以高出关内用地的出让,否则就会因为可替代性原 则，买家倾向于关内买地。机会点： 1、城市化进程本宗地最大的市场机会点在于城市 化进程的推进。随着城市化进程的推进，关内外一体化，关口的心 理障碍越来越小，则无论对于本宗地还是对于整个宝城其它区域的 土地来说，都会相应的得到增值。对于木宗地来说，更大的意义在 于有力的阻击关外高端客户关内流动的趋势，而不是吸引关内客户 关外置业。2、 宝城经济持续快速发展宝城经济的快速健康发展，是整个 尖冈山土地出让

3、能够持续的关键。对于尖冈山来说，其目标客户群 就是那些在大宝城片区工作生活的企业主，投资环境的好坏，地租 成本的高低将会决定他们的去留与否，因此，经济发展，尤其是工 业经济，将会对尖冈山土地出让起到 非常重要的推动作用。3、 宝城市场释放木宗地的市场机会宝城市场上的极高端 客户一直以来都没有得到相应的释放，对于首宗出让的高尚生活居 住区的土地来说，占据市场先机，较早的垄断该客户群，将使本宗 地的市场方而的最大亮点。4、 路网改造工程路网工程的改造和建设，将会对整个宝城市 场带来正而的影响。尤其是宝城南侧，在107国道和海滨大道之间 的区域带来前所未有的增值空间和想象空间，而对于本宗地来说， 则

4、会因为加强与关内的，加快城市化进程而间接的影响本宗 地。5、 外移，低密度绝对稀缺 对于用地来说，深圳市己经有明确规定，禁止批复用地。由于需求所在，本宗 地算是政策擦边球。正是由于用地稀缺，尖冈山用地的可 替代性原来越小，因此，对于想 的客户来说，选择尖冈山是因为其稀缺所在。6、 政策支持 该宗地市尖冈山第一宗土地出让，成功与否对于 后期土地的推出有着重要的意义，因此，相信在土地的拍卖底 价，土地拍卖过程中的一系列承诺都会实现。威胁点： 1、市场不确定性因素较多，土地供应计划，宝城其它区域用地的情况。对于尖冈山居住区来说，存在着很多的市场不确定性因素，一方 而，尖冈山土地整体出让计划还未，其相

5、应的后续土地出让时 间，规模会对木宗地造成一定的影响。另一方面，宝城市场其它区 域尚有部分土地可以规划为低密度，如西乡滨海区，如果该区 域的土地启动，将会对本项目造成一定的影响。另外，关内或 者townhouse,未来几年有多少的供给量，尚是一个数，因此，其 他区域在未来几年的供给量的大小会对木宗地带来很多不确定 性的影响。2、 政策威胁 对于本宗地来说，尽管己经明确规划为 用地，但是，由于 对于用 地，及其政策方面都有严格规定，政策变动风险较大，而且，银行对于用地的支持力度也 存在一定的变数，风险也不小，因此，在政策方面，应该综合考 虑。二、计价依据 由于本项目在宝城片区没有可比实例，故只能

6、选 择市区的作为计价依据。3、 可替代性原则对于宝城市场来说， 一般不会低于7000元/平方米，否则根据可替代性原则，消费者则会放弃宝城市 场上普通最高价7000元/平方米而选择，同样的道理，宝 城市场上的最高价也不应该高于12000元/平方米，否则，消费 者则会放弃宝城市场的而选择市区的。所以，宝城 应该在7000元/平方米-12000元/平方米之间。但是，值得注意 的是，随着城市化进程的加快和市区随着项目的H益稀缺，可 替代性逐渐减少，则宝城市场上的而临升值的可能性。4、市场认可度：对于宝城市场来说，主要的需求对象为企业 主和高级公务人员，其敏感性相对较差，即弹性较 小，因此，对于其 ，很

7、难有一个可以度量的统一标准。三、拍卖 _估算 本次拍卖将会受到以下几个因素的影 响： 1、尖冈山第一宗土地 本宗地是尖冈山板块出让的第一宗 土地，尤其周边配套，市场环境均处于不成熟状态中，因此，按照 正常思维，本宗地拍卖会低于后期推出的土地拍卖 即有可能低于正常的市场O2、 年底拍卖，财务吃紧木宗地属于本年度最后一宗土地出 让，对于一般的公司来说，年底公司财务比较吃紧，现金流量有 限，因此，热情虽高，能力未达。但是，值得一提的是，如果对本 宗地较为感兴趣的企业，现金流应该不成问题。因为，之前这些企 业就会做好充分准备。3、 宝安商热情不够，关内商尚未看好该地块。本宗出让土地处于宝城片区，从地缘

8、企业的角度来说，宝城 商最能看清该宗地的发展前景，也是最熟悉该片区的市场，但是从 木地企业参与热情来看，无论是泰华，还是富通，都没有太大的兴 趣。至于城，所有可能，却与其以前的产品品质不符，战略上难以行通。龙光之前己经透露过希望私下获取土地，以降 低成本，所以对于本宗地更大程度上只是持观望态度。所以， 对于木宗地来说，如果从关内企业的角度来判断该市场，则有可能 低估该片区的市场价值。综合以上因素，本宗土地出让有可能略低于正常的市场0第一位，百士达 百士达是深圳的嘉里建设，以打造精 品和闻名于深圳界。无论是罗湖百士达花园，还是红树西 岸，都可堪称深圳 _的经典之作。在红树西岸开工之后，除了盐 田

9、地块之外，还没有听说百士达还有别的土地储备，这种土地储备 量显然和其大企业不相适应，据此判断，百士达是有获取这种土地 的冲动的。另外，对于本宗土地来说，由于规划上是项目，因 此，正好和百士达精品路线相吻合，所以，百士达最有动力和 竞拍次宗地。第二位：保利文化：是中国保利集团下属的企业，在南山过 保利城花园，此外，再无别的建树。但是，值得注意的是，保利 的背景，中国保利集团，乃计划单列的大型企业集团，业务 遍及北京，广州等大中城市，深圳保利公司在成功保利 城之后，急需别的项目己证明自己的存在，因此，保利在此次 拍卖中有可能成为最大的 。第三位：和记黄埔：在所有的参加拍卖的公司中，除了泰华和鸿 荣

10、源之外，就数到和记黄埔最熟悉当地市场了，也最能看清该地块 的市场价值所在。更为重要的是，和记黄埔在御龙居之后，区 域品牌优势己经显现。借此良机，加大力度，争取更大胜利当 然在所难免。但是，值得注意的是，和记黄埔拿地的方法多样，该 宗地如果超出其预期目标，和黄便会就此打住，绝不存在势在必得 的决心。也因此，和黄所出的价位可能是最理性的价位。第四位：沙河:沙河竞拍次块土地有点出人意外，因为对于 沙河来说，其在沙河农场有着足够的土地储备，并且，其战略 规划为全国战略。虽然世纪村的也称得上是比较成功，但是， 如果让沙河大批量的 ，其能力值得商榷。所以，沙河参加此次拍卖，更大程度上是为了其上市公司的脸面

11、着想，沙 河股份虽然摆脱了前几年的st深华源的惨淡经营状况，但是如果说 企业绩表现较为突出，也是不现实的，沙和股份的在股票市场的表 现一直平平淡淡，所以，此次拍卖有可能激发沙河的，所 谓老夫倾发少年狂也。因此，明天的拍卖，沙河的表现值得期 待。第五位:中海:中海既不缺地，也不缺钱，但是却缺乏 规范的统一的管理制度，中海目前正处在调整期，调整之后的中海 才更值得，也更值得期待，毕竟理科中海也曾经是深圳市场上 的三剑客之一。中海出席此次拍卖并不意外，因为，几乎每次大型 拍卖都能看到他的身影。第六位：卓越:蔚蓝海岸的成功成就了今天的卓越 近年来，卓越的发展可圈可点，虽然在横岗项目羞于启齿，但 是，其

12、良好的体制以及发展战略却是非常明晰，多元化和全国化战 略。对于本宗地来说，卓越更大程度上是试水，有便宜便捎 着，没有便走人。第七位：鸿荣源 如果没有龙岗地块的成功获取，本次拍卖的最有竞争力的一定是鸿荣源。鸿荣源是宝安本地的企业，也是宝 安精品路线的始作俑者和领头雁，对于本地市场，鸿荣源极为熟 悉，社会资源丰富，水平在与关内的商相比，也绝对可以 称得上是一流。但是，龙岗地块的获取，使其在此地块上更大程度 上是观望，捡到便宜更好，捡不到也没关系，后年再来吗，重在参 与嘛。第八位：泰华:泰华沉寂了两年之后，终于又回到了拍卖 场，回到了曾经令其一举成名的拍卖场，回来的泰华值得 是因为他经过长时间的内部

13、调整，到今天，终于有了结果。明天的 泰华是否还能一帆风顺，只得期待。木次拍卖，相比前几次，我们能够发现，商参与的热情略有 下降，这一方面和拍卖时间有关系，安排在年底的拍卖令商有 无所适从的感觉，大部分商在此之前都己经完成了土地的原始 积累，如富通，鸿荣源，中海等企业，所以参与的热情降低在所难 免。另一方而，本宗地拍卖时机远远不够成熟，在和黄的御龙居还 没有完成热身运动的情况下，在宝恒还没有把项目来得及推向市场 的条件下，就急急忙忙的把该宗地推向市场，实在有利益攻心之 嫌，如果该宗地在两年之后，甚至在年后推出，其地价已定高出本 次拍卖地价。木次拍卖另一个值得的现象是木地企业参与热度 远远不够，在

14、此之前，每次宝城拍卖土地，宝安本地的商都倾 注了几乎全部热情，但是，本次拍卖，宝安本地的商度大 大降低，之所以提出这个问题，因为只有本地企业才更能看出该地 块的市场价值所在，如果由关内 商来参与的话，对于市场的判 断或高或低，很难看得清楚市场状况。所以，本次土地拍卖可能低 于木宗地市场价值。另外，在考察本宗地的过程中，笔者得到一个重要信息，在此与 各位共享，因为如果看不清这种市场暗流，对于商来说，可能 是致命打击。深圳动物园原用地己经被一家巨头获取，规 划为全用地。此信息未得到有关部门的核实，但是，绝对值得策略尤其是在我们分期的过程中显得特别重要，根据以往的 销售经验结合木的实际情况，我们将采

15、用“低开高走”的 策略。1、“低开高走”的策略是“分期”动作的有力配合，其作 用如下：(1)前期实行稍低于市场的“ ”以达到在短期内迅速聚集人气的目的，实现前期的“开门红” ；(2)随着 销售的推进，现场人气的增加，根据销售的实际情况对房 号进行提价，平均与市场平均基本持平，在实际操作中， 对不同的、朝向进行调整，甚至在同即对畅销型房号 的进行适当的提升，为尾盘的促销提供较大的空间，但调价的 频率不可过高；(3)随着销售的进一步推进，优势已经得到 了客户的深层次上的认识， 形象己经树立，也有了良好的市场 口碑，在后期对再次进行提升，其水平可略高于市场 水平200-300元/m2,在逐期提价的过程中，让客户产生“先到先 得” 思想，对物业保值升值有很强的信心；(4)销售中前 期，要保持坚挺的走势，其间采用适当的促销方法，如赠送电 器等，在最后的尾盘期，方采取上的直接让利的方式，如推出房” o5000 元/m2,第2、“低开高走”初步实现目标确定为：第 5200 元/M2,第 为 5500 元/M 2。2000/3/20模板，内容仅供参考