临安项目.docx

临安项目.docx

《临安项目.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《临安项目.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

临安项目

临安项目

第一篇临安

一、临安概况

临安位于浙江省西部天目山南麓，地理坐标东经118度51分至119度52分，北纬29度56分至30度27分。

。

东往杭州，西进黄山，北上南京、上海，南下宁波、温洲、大都可朝发夕归，距杭州城50公里。

其由原临安、於潜、昌化三县合并，面积3126.8平方公里，人口50.6万。

辖23个乡16个镇，市人民政府驻锦城镇经济蓬勃发展，是全国农村综合实力百强县之一。

已形成以纺织、机械、电子、化工、建材、造纸、皮革、服装、制药、食品、森工、电线电缆为骨干的多门类多行业工业体系。

电线电缆、手表螺钉、医用玻璃器皿等产品已成为国内重要生产基地，产品产量占国内市场50%以上。

已探明的矿产有钨、铍、汞、金、铝、萤虫、重晶石等34种。

昌化鸡血石是稀世治印珍品，与田黄、灯光冻石齐名，被誉为国宝。

交通方便，公路通车里程达1300公里。

地处亚热带季风气候区，平均气温15.9度，年均降水量1400毫米。

以林粮经济特产为主的农业颇具特色，森林覆盖率达71.3%，是全国绿化造林先进县，浙江省重点林区县、浙江生态农业第一县，已建成木、竹、笋、茶、桑、果、药、菜、菌、杂等十大商品基地。

茶叶、笋干的山核桃为临安三宝，久负盛名。

是国风萸肉、白果、於术、杜仲等名贵药材的重要产区。

临安山青水秀，旅游资源丰富。

有国家级和省级自然保护区各一处，省级重点文物保护单位4处、县级15处，景点40多个。

国家自然保护区西天目，素有“天目千重秀，林木十里深”之誉，有4700多种生物物种子，被子称为“物种子基因宝库”。

省重点文物保护单位钱王陵园，是江南唯一保存完好的帝王陵园。

青山湖、玲珑山、湍口温泉、瑞日溶洞，都是旅游、度假胜地。

临安是一方古老的土地，具有悠久的历史文化。

约在6000年前的新石器时期，就有人类在临安这块土地上繁衍生息。

在春秋时期，临安为吴、越之境，后为楚地。

临安建县于东汉建安十六年（公元211年）。

经历唐宁宋后，临安建置和名称基本稳定。

民国三年（公元1914年）属钱塘道，废道后直属省。

民国三十七改属第九行政督察区。

1949年5月4日，属临安专区，亦称“第九分区”。

1958年——1960年，余杭、昌化并入临安。

1961年，余杭县又重新从临安划出。

此后，临安名称和规模沿袭至今。

附：

经济指标情况

国内生产总值（亿元）

社会固定资产投资（亿元）

全社会消费品零售总额（亿元）

城镇居民人均可支配收入（元）

农村居民人均纯收入（元）

杭州市

1568.0

628.0

459.0

10896

4896

市区

1195

536.2

373.3

10896

6527

建德

75.2

16.7

12.5

8809

3641

富阳

113.8

26.4

28.1

9972

5118

临安

85.8

20.6

18.9

9511

5002

桐庐

60.4

18.3

16.7

9106

4453

淳安

37.3

9.8

9.4

7534

2901

二、地史演化

临安市地史大致上经受了海浸、沉积、隆起、海沉、退积、褶皱、断裂这样一个演化过程。

前震旦纪，本市处于地槽发展阶段，至震旦纪末成为钱塘海湾中的一个边缘海湾，境内一片汪洋。

由于滨海，汪海相类复理石沉积，到志留纪末又碰上加里东地壳运动，使本市地层发生差异性隆起，出现高低不平的台地，由最高处开始上升为陆地。

在这之后漫长的岁月中，低凹处先后沉积陆源碎悄、碳酸盐等物持，使该市境地成为地台般的沉积岩层，海水渐退，到中三叠巨末期，地壳发生印支运动，使巨厚的觉悟咱们央发生褶皱，从而奠定了本市的基本构造骨架，成为浙西大馥向斜的一部分。

晚三叠世以后，西太平洋大陆边缘发生燕山地壳运动，致使本市地层受基影响而发生断裂和火山喷发，地壳运动的断裂啬了本市地质构造的复杂性，多期的火山喷发为本市矿产资源的形成带来好处。

该市矿产大多形成于燕山期。

三、地质构造

临安市地壳演变中，曾有两次大的地层变动。

一次是中三叠世末期（距今约2.25亿年~1.8亿年）的印支运动；一次是中生代侏罗、白垩纪（距今约1.8亿~7000万年）的燕山运动。

这两次地壳运动的结果，形成了我市地质构造的基本形态。

本市褶皱构造是浙西印支期大复向斜北东段的一部分。

褶皱轴向北东40°~45°。

市境内的地层褶皱分布，主要分为西部（大溪——顺溪断裂以西）；东部（临安——乐平断裂以东）及中部（介于西部与东部之间）三大部分。

这三部份分属长兴向斜和武康——鲁村复向斜；杭州——开化复期造成的褶皱构造对本县影响不大，规模也小，常呈舒缓、宽展型的北斜构造，如白牛桥向型等。

印支期造成的断裂构造的轴向基本一致，呈现北东40°~45°。

如鱼跳——芦塘正断层，夏色岭——大溪断裂带、河桥逆断裂、临安——乐平断裂带等都是印支期形成的断裂构造；燕山期断裂构造往往迁就早期形成的断裂构造。

其构造线仍以北东——并东东方向为主，较重要的有玲珑——高虹断裂，昌化——横溪断裂等。

四、临安土壤

从土壤分类上看，临安市土壤分为红壤土、黄壤土、岩性土、山地草甸土、潮土、水稻土等六大土类。

其中红壤土分布最广，面积262.8万余亩，占全市总土壤面积的58.94%，主要分布在海拔650米以下的低山丘陵地区；黄壤土面积为90.6万余亩，占总土壤面积的20.23%，主要分布在西、北部海拔650米以上的中、低山区；岩性土面积为48.9万余亩，占全市土壤面积的10.97%，由石灰岩、泥质灰岩等风化发育而成，分布在本境西南、东南等岩石山上；山地划甸土主要分面在千亩田、道场坪等中山夷平面上，面积0.1万亩；潮土面积0.4万余亩，主要颁在昌化溪、天目溪、苕溪等中下游河谷平原区；水稻土面积43万余亩，占全市土壤面积的9.64%，广泛分布在本市丘陵岗背、低山丘陵缓坡、山垄及河谷，是各种自然土壤经长期水耕熟化所形成的特殊农业土壤。

五、临安地貌

市域基本轮廓呈横长形，西北多崇山峻岭，东南为丘陵宽谷。

有山404万亩，平原52万亩，水面13万亩。

本市地处“江南古陆”的东北端，地形与华夏式构造线有深刻联系，西北群山起伏绵延，向东南渐趋低缓，形成低山丘陵与宽谷盆地相向排列，交错分布，西北高而东南倾。

全市大致为中山——深谷、低山丘陵——宽谷及河谷平原三种不同地貌。

全境地貌特征主要有：

1、西北高东南低，差别悬殊。

全市最高处为浙皖交界的清凉峰，海拔1787米，最低处为最东端的青山石泉自然村，海拔仅9米。

东西地势差别对本市的人文形成产生深刻影响，四个行政区驻地，锦城镇海拔41米，於潜镇98米，昌化镇113米，岛石镇470米。

2、西北南三面环山，向东呈马蹄形开口。

西北天目山脉，东面无高山阻挡，低平丘平原与余杭浑然一体。

3、地形破碎，类型多样。

三种基本地貌结构类型，细分可包括中山、中低山、山原、低山、高丘、低丘、岗地、垄地、盆地、河谷阶地、河漫滩，山前冲积扇，山前坡积洪积地等地貌形态。

4、存在齐平山顶和河谷阶地。

如山丘、岗地形成几级齐平顶面，在河谷两旁和山前地带能形成多级阶地。

5、流水作用对地貌影响。

市境内雨量丰沛，落差较大，溪流沿断裂线和坡向切割山地，造成峡谷，陡坡交错，形成山间盆地和河谷平原，这些谷地、盆地往往成为畈田耕作区。

串珠状的河流谷地呈东本向和东北——西南向延伸。

六、人文遗产

临安千山争秀，万壑争流，奇石耸立，古木葱郁，素有“天目千重秀，林木十里深”之美誉。

深厚的历史积淀，留下了许多的文化遗产。

既有“一剑霜寒十四州”的钱王陵园，又有历经数百年乃至千年仍巍然屹立的唐、宋、元、明、清各个朝代的宝塔以及廊桥、石拱挢、古民居等古建筑。

有源远流长的仙宗道源-禅源寺、普照寺、卧龙寺等。

临安文物荟萃，是名符其实的“文物大市”，目前有国宝级文物三件。

神奇的灵山秀水，孕育了无数的杰出英才。

五代吴越国王钱，,明嘉皇太后邵氏，风靡宋初诗坛的钱唯演，宋词六十名家之一洪咨，清末“风何大家”方克猷等，他们或文或武，或智或勇，业绩赫然，彪柄史册。

美丽的“人间天堂”，吸引了众多的文人名士，朱元璋、乾隆、萧统、张道陵、葛洪、陆羽、徐霞客、李白、白居易、苏轼、徐文长……，他们吟诵的华章佳句，留下了遗风流韵，为临安的古文化增添了辉煌的一页。

第二篇临安房地产

一、市场情况

住房的发展象征着城市人气的积聚，人居的改善体现了城市文明的进步。

二十一世纪是生态经济时代，城市化为千年古城临安带来新的勃勃生机，在建设“经济强市、文化大市、生态名市”的目标下，临安市坚持生态建设与现代化、城市化相结合，坚持可持续化发展的原则，把提高全体市民生活水平与生活质量作为城市经营与发展的首要目标，遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、加快发展、配套建设”的原则，特别在房地产建设上依托得天独厚的山水自然资源，突出生态特色，融汇山城之神韵、水城之灵气、古城之风貌，积极打造生态人居，一个以生态为品牌的楼市群体正在临安悄然构筑。

临安的房地产发展属后起市场，从20世纪90年代草创至今，经历了市场自发聚拢、整顿规范，到引进提高三个阶段而全面提升，2001年就有9家外埠房地产开发企业抢滩临安，现在这个临安市有20家左右的开发商。

竞争的压力促使各房地产企业把品牌营销作为主打战略，力求在更高层次上追求风格、品位所赋予开发楼盘的新的附加值，在这过程中，政府和企业都不约而同地选择了“生态住宅”。

截至2002年6月，市区已开发商品房130．6万平方米，人均住宅面积达到25．8平方米。

最近推出的18个楼盘商品房展示的销售面积已达到108万平方米，因此，临安欲借其具有杭州大都市后花园和交通便捷等独特地理优势和生态环境吸引杭州人的眼球。

新一轮的城市总体规划将临安定位于生态型的旅游城市，临安“十五”计划纲要也明确提出要在未来几年把握城市化发展机遇，加快房地产业发展，将临安建成杭州乃至上海居民的“生态家园”。

在最近的首届天目山生态人居展上推出的云中绿园、玲珑花园、黄金水岸等楼盘，均是景观生态房产，或背山或面水或面对中心花园广场，而且房产品的品质也达到相当水平，而售价只有2000元左右，不到杭州的一半；位于市中心的高层住宅，价格一般也不超过2500元；在青山湖畔开发的青山生态苑别墅区，北山面水，价格也在2200元－2500元之内。

临安房产以生态价廉让人羡慕，目前购买临安房产的杭州人并没占到一定比例，原因在于一来临安房产还未充分被人们所认识，二来沿途收费站的设立拒绝了人们的日常居住。

目前订购临安房产的杭州人还是以投资为目的的较多。

与住宅相比，杭州人对临安商铺的投资热情要高得多，某楼盘其沿街商铺的60％被杭州人预定。

临安位于浙江省西部天目山南麓，地理坐标东经118度51分至119度52分，北纬29度56分至30度27分，由原临安、於潜、昌化三县合并，面积3126.8平方公里，人口50.6万，辖23个乡16个镇，是全国农村综合实力百强县之一。

临安是一方古老的土地，具有悠久的历史文化。

约在6000年前的新石器时期，就有人类在临安这块土地上繁衍生息。

临安建县于东汉建安十六年（公元211年）。

经历唐宁宋后，临安建置和名称基本稳定。

临安山青水秀、风景迷人、生态旅游资源丰富。

有国家级和省级自然保护区各一处，省级重点文物保护单位4处、县级15处，景点40多个。

国家自然保护区西天目，素有“天目千重秀，林木十里深”之誉，省重点文物保护单位钱王陵园，是江南唯一保存完好的帝王陵园。

所以，临安“十五”计划纲要明确提出要在未来几年把握城市化发展机遇，加快房地产业发展，将临安建成杭州乃至上海居民的“生态家园”。

国内生产总值（亿元）

社会固定资产投资（亿元）

全社会消费品零售总额（亿元）

城镇居民人均可支配收入（元）

01年绝对值

86.40

20.61

18.85

9511

增长%

11.5

17.1

12.2

11.9

02年绝对值

28.57

21.67

10675

同比增长%

38.6

14.9

12.2

（以上数据来自：

2002年临安统计年鉴&临安统计局02年12月最新统计数据）

临安经济发展势头良好，由以上的统计数据不难看出，临安在社会固定资产投资、全社会消费品零售总额方面有很大的增长。

特别在社会固定资产投资方面，同比增长达38.6%，说明临安正进入一个城市化的高速发展期。

在城镇居民人均可支配收入方面，连续两年增长率超过百分之十，市民人均可支配收入在02年首次突破一万元大关，可谓成绩喜人；同时，收入的增加带动的是消费的增长，02年同比增长速度达到14.9%，接近15%，居民消费能力迅速提高，同时消费意识也有很大进步。

另一方面，锦城在不久的将来必将成为众多杭州人注目的焦点！

临安近年来通过大力山水旅游资源的开发，用青山绿水吸引了一大批杭州，以及华东地区的旅客，逐步在全国树立了生态旅游的品牌，并在2002年荣获“生态旅游城市”的称号。

众所周知杭州一直以它独有的秀丽风景优势，受到众多的上海人的青睐，被人称为上海的后花园，我们可以相信，随着杭州城市化的进一步推进，杭城旅游西进计划的逐步实施，临安必将成为杭州的后花园！

届时，“游在临安、住在临安”的概念不用所谓的炒做就会深入杭州市民，甚至更大范围内人们的心中，所以临安没有理由不成为焦点！

（第二篇缘起之——锦城楼市）

●宏观规划

在简要地谈完临安的一些情况，我们来谈谈临安的房地产市场的具体情况。

房地产业的发展象征着城市人气的积聚，人居的改善体现了城市文明的进步，城市化为千年古城临安带来新的勃勃生机，在建设“经济强市、文化大市、生态名市”的目标下，临安市坚持生态建设与现代化、城市化相结合，坚持可持续化发展的原则，把提高全体市民生活水平与生活质量作为城市经营与发展的首要目标，遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、加快发展、配套建设”的原则，特别在房地产建设上依托得天独厚的山水自然资源，突出生态特色，融汇山城之神韵、水城之灵气、古城之风貌，积极打造生态人居，一个以生态为品牌的楼市群体正在临安悄然构筑。

●房地产市场发展阶段

临安的房地产发展属后起市场，从20世纪90年代起步至今，经历了市场自发聚拢、整顿规范，到引进提高三个阶段。

来自临安市统计局最新的统计数据表明，02年整个临安市房地产投资总额达6.29亿元，同比增长131.1%；

截至2002年6月，市区已开发商品房130．6万平方米，人均住宅面积达到25．8平方米。

——达到了从量转化为质的发展阶段

在今年首届天目山生态人居展推出的18个楼盘商品房展示的销售面积已达到108万平方米。

——整体市场竞争形成，如需继续保持临安市场的引领者地位，相应的开发思路，包括我们现在在探讨的外脑——广告策划公司均需要有一个较大的提高。

在02年整个临安房地产市场进入放量走高阶段，所以，临安“十五”计划纲要也明确提出要在未来几年把握城市化发展机遇，加快房地产业发展，将临安建成杭州乃至上海居民的“生态家园”。

——市场空间仍然很大，但需要有高品质、把握到位的营销策划思路予以联手，强强促进。

2001年就有9家外埠房地产开发企业抢滩临安，现在这个临安市有20家左右的开发商。

竞争的压力促使各房地产企业把品牌营销作为主打战略，力求在更高层次上追求风格、品位所赋予开发楼盘的新的附加值，

在现阶段，大地房地产集团占得先机，以利税额占所有临安房产公司利税总额近50%的骄人业绩鹤立鸡群。

●房价

在房产品价格方面，整个市场均价在2000元/平方米左右，即使是位于市中心的高层、小高层楼盘均价也只有2500元/平方米左右。

在青山湖畔开发的青山生态苑别墅区，北山面水，价格也在2200元－2500元之内。

临安房产的价廉让人羡慕，原因在于：

一是临安本身居民消费能力的限制，

二来缺少投资客的炒做行为，主要是两个沿途收费站的设立将一大批杭州人拒之门外，也使临安房产无法像余杭、富阳那样对投资客具有吸引力。

但有关数据显示，最近在临安置业的杭州客户逐渐增多，说明在临安房产发展进入较成熟阶段后，其生态价值越来越凸显，也被众多杭州置业者所认同；特别值得一提的是杭州人对临安商铺的投资热情相当高，今年某楼盘其沿街商铺的60％被杭州人预定。

临安市区楼盘一览表：

物业名称

价格（元/平方米）

状态

备注

云中绿园

2480均

在售

两幢高层，销售压力比较大

人民广场区域楼盘

汇锦华庭

2500均

明年初开盘

主要竞争楼盘

忆江南家园

1980均

开始做景观，

由于是自己的楼盘，应该归为战略同盟关系，而且风格上具有差异性

锦天花园

1700均

在售

城西郊区楼盘

绿岛花园

1600均

一期在售

玲珑花园

多层1566起，叠层公寓2390起，排屋总价75万起

一期在售

项目依托玲珑山的地理优势，做低密度住宅，一期拍屋已经预定完毕

屹翔·黄金水岸

江景房2200均，其他1800均

年初开盘

江景楼盘

滨江公寓

1900

结顶

锦城·新天地

未定

地面平整阶段

锦城最大的一个商铺项目，只有少量住宅

旧城改造项目

临安房产在等待许久之后，我们终于看到一个市场“井喷”前的雏形。

现在临安房地产市场呈现四个区块共进的局面：

第一个是旧城改造地块，由于牵涉到很多市政方面的因素，政府干预比较多，但锦城·新天地项目的启动意味着，整个大工程的启动，而且应该是以商业项目为主；

第二个是沿江地块，虽然苕溪没有钱塘江这样开阔的江面，也没有如此长的沿岸可以开发，但可以确定的是，江景房必然是消费者一个热捧的对象；

第三个是城西郊区地块，在临安市政规划方案中，城西将成为临安最大的居住社区，虽然在市政配套方面还有些欠缺，但这个趋势是必然的，也就是说临安的“蒋村”在不久以后将会呈现；

第四块就是我们项目所在的地块，即人民广场地块。

由于人民广场的建成，此地块已经成为临安最高档的住宅区域，我们在售价上就不难看出。

所以在这个地块的楼盘在定位上必然是最高档的，至少在临安是最好的！

★包含六大内容：

研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合……

★住宅、酒店、别墅、酒店式公寓、TOWNHOUSE、购物中心、写字楼、商铺......热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：

北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛……

★41个细分栏目全部在内：

市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业…….

<名企案例2010年09月更新>《世联2010年8月20日安徽新华综合体项目定位报告》--24页ppt

<名企案例2010年09月更新>《2010年青铜骑士内参（公关媒介部7月份综合报告）》--103页ppt

<名企案例2010年09月更新>《中原2010年3月北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告》--71页ppt

<名企案例2010年09月更新>《易居2010年7月南京建邺万达广场营销推广大纲》--105页ppt

<名企案例2010年09月更新>《德思勤2010年4月28日房地产开发企业取地策略发展研究报告》--69页pdf

<名企案例2010年09月更新>《2010年4月23日无锡保利花园营销执行方案及开盘前工作计划》--122页ppt

<名企案例2010年09月更新>《绿城集团2010年5月别墅景观设计管理浅析》--107页ppt

<名企案例2010年09月更新>《策源2010年无锡苏宁环球北塘项目定位建议》--78页ppt

<名企案例2010年09月更新>《2010年武汉万科城二期营销推广计划》--39页ppt

<名企案例2010年09月更新>《中原2010年北京中建大兴枣园路项目简报》--146页ppt

<名企案例2010年09月更新>《中原2010年6月无锡融侨·观邸项目整合推广策略提案》--73页ppt

<名企案例2010年09月更新>《中原2010年6月济南红尚坊招商销售策略报告》--122页ppt

<名企案例2010年09月更新>《同策2010年上海大华·圣地维辣Ⅲ竞标方案》--76页ppt

<名企案例2010年09月更新>《中原2010年1月31日珠海华发水郡二期A区开盘报告》--23页ppt

<名企案例2010年09月更新>《同致行2010年海口市富力盈溪谷8月28日活动总结报告》--27页ppt

<名企案例2010年09月更新>《达观机构2010年长沙中粮·北纬28°整合推广策略提案》--214页ppt

<名企案例2010年09月更新>《2010年7月23日万达商业管理招商前期的市场调查与规划定位》--29页ppt

<名企案例2010年09月更新>《2010年5月1日青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案》--3页excel

<名企案例2010年09月更新>《世联2010年上海市普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究》--206页ppt

<名企案例2010年09月更新>《世联2010年合肥金宇房地产肥西9号地块项目市场调研报告》--37页pdf

<名企案例2010年09月更新>《同致行2010年长沙市庄园·双河湾项目营销策划报告》--133页ppt

<名企案例2010年09月更新>《世联2010年别墅建筑风格及打造要点》--59页ppt

<名企案例2010年09月更新>《成全机构2010年6月中国房地产广告精华月报（第9期）》--80页pdf

<名企案例2010年09月更新>《2010年7月8日青岛保利·百合花园案例分析》--87页pp

<名企案例2010年09月更新>《中原2010年深圳新政下户型赠送合拼方式》--18页pdf

<名企案例2010年09月更新>《中原2010年深航西双版纳曼弄枫项目物业发展建议》--85页ppt

<名企案例2010年09月更新>《中原2010年8月深圳纯水岸踩盘分享报告》--55页pdf

<名企案例2010年09月更新>《中海地产2010年6月房地产人文营销推广解析》--182页pdf

<名企案例2010年09月更新>《新景祥2010年郑州胜岗项目市场定位与发展战略》--71页pdf

<名企案例2010年09月更新>《万科2010年上海浦江镇127号地块规划方案设计》--235页ppt

<名企案例2010年09月更新>《世联2010年1月贵阳市金阳汇城项目营销战略与策略报告》--132页ppt

<名企案例2010年09月更新>《2010年郑州绿地广场整合推广策略思考及建议

（二）》--94页ppt

<名企案例2010年09月更新>《仲量梁行2010合年肥公寓市场研究报告》--54页ppt

<名企案例2010年09月更新>《仲量联行2010年5月商业房地产的市场分析与项目定位》--148页pdf

<名企案例2010年09月更新>《中原2010年上半年长沙房地产市场报告》--36页word

<名企案例2010年09月更新>《中原2009年无锡胡埭商业项目产品定位及营销策略方案》--117页ppt

<名企案例2010年09月更新>《中原2009年北京城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究》--71页ppt

<名企案例2010年09月更新>《易居2009年海口海甸溪北岸景观商业带项目整体定位（精编版）》--50页pdf

<名企案例2010年09月更新>《伟业顾问2008年大连万科魅力之城营销报告》--130页ppt

<名企案例2010年09月更新>《王志纲2009年汉中滨江新区总体策划报告》--101页ppt

<名企案例2010年09月更新>《2009年10月绿城·舟山桂花城考察报告》--112页ppt

<名企案例2010年09月更新>《2008年万科营销出品标准化》--76页pdf

<名企案例2010年09月更新>《2010年8月乌鲁木齐绿城