10因发包方原因推迟开工承包人如何主张索赔.docx
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10因发包方原因推迟开工承包人如何主张索赔
因发包方原因推迟开工、承包人如何主张索赔？
北京天天建筑公司与中非研究院签订《建设工程施工合同》一份，合同约定,研究院将其服务楼工程发包给天天建筑公司承包施工，合同中对施工范围、工期、质量标准、合同价款等事项作了约定，其中开工日期为2009年6月30日。
合同价款采用可调价格，调整方法为中标价加变更增减。
天天建筑公司按约进场施工，刚开工，却因工程位置不符合规划需移位，建设工程规划许可证被撤销，由于工程位置移动，需要重新设计施工图纸，天天建筑公司被迫停工，因此拖延6个月才恢复施工。
当时，双方商定，就现场人工、机械窝工损失事宜，由发包方赔偿承包方人民币45万元。
工程通过四方竣工验收后发生结算纠纷。
天天建筑公司起诉到法院，要求发包人支付下欠的工程款，并提出索赔，请求责令被告赔偿因被告方原因推延工程开工而造成的、在人工材料费上涨方面的损失计。
问，承包方的这一索赔主张能否成立呢？
律师分析
由于发包人推延开工的违约行为，导致承包人延期施工并遇人工、材料费价格上涨，造成承包人经济损失，应由发包人予以赔偿。
1.推延开工，是被告方原因引起的，系被告方违约行为。
《建设工程施工合同》约定，开工日期为2009年6月30日。
但由于该工程位置不符合规划，《建设工程规划许可证》被撤销；工程位置移动，被告重新设计施工图纸，新的施工图纸到2009年12月才出来。
因此，该工程拖延6个月才开工是事实，且导致延期开工的原因在被告方，系被告的行为违约。
2.由于推延开工，造成原告在人工材料费方面的经济损失。
（1）在原告的投标文件中，对各种钢筋、混凝土、人工都有投标单价、施工用量。
（2）工程的主体结构施工期间，原告方购买材料钢材，混凝土的实际采购价格，以及人工费，都比投标文件中的价格大幅度上涨了。
（3）原告将涉及涨价的建材、人工费，列表进行了统计，此即为原告的经济损失。
3.关于此项损失，合同约定由发包人赔偿。
《建设工程施工合同》通用条款第8.1款约定，发包人完成约定工作的内容和时间是：
第（5）项，办理施工许可证及其它施工所需证件、批件。
8.3款约定：
发包人未能履行8.1款各项义务，导致工期延误或给承包人造成损失的，发包人赔偿承包人有关损失。
合同第11条开工及延期开工条款约定：
因发包人原因不能按照协议书约定的开工日期开工，工程师应以书面通知承包人，推延开工日期，发包人赔偿承包人因延期开工造成的损失。
4.因为工程推迟开工，引发的人工、机械现场窝工损失赔偿，与因推迟工程开工、承包人在施工期间恰遇人工、材料费上涨、而引发的经济损失，是两个不同的索赔项目，互不交叉重复。
法院最终作出了公平公正的判决，支持了承包人的此项索赔请求。
本案怎样认定优先受偿权时间起算点
——江苏高院判决华润公司诉基福公司建设工程合同纠纷案
建设工程在合同约定的竣工日期之后仍在继续施工，至诉讼时尚未全部施工完毕、没有实际竣工日期的情况下，是否可根据立法和司法解释精神，认定建设工程合同协商终止的时间为行使建设工程价款优先受偿权的起算点。
案情
2006年12月28日，江苏省南通华润建设工程有限公司（简称华润公司）与南通基福服饰有限公司（简称基福公司）签订建设工程施工合同，约定由华润公司承建基福公司位于南通经济技术开发区出口加工区内1号、2号厂房，竣工日期为2007年9月18日。
2007年12月，虽消防设施大多未能安装，也未交付使用，但1号、2号厂房的主体工程已通过竣工验收，基福公司领取了1号、2号厂房的房产证。
2008年8月30日，华润公司、基福公司就工程款达成协议，明确了工程款的结算方式和支付方式。
2009年5月31日，华润公司向法院起诉，请求确认华润公司对1号、2号标准厂房享有建设工程价款的优先受偿权。
审理中，双方认可基福公司于2008年3月上旬口头承诺如找到合作伙伴或者将2号厂房转让给他人，则优先支付给华润公司工程款。
裁判
江苏省南通市经济技术开发区人民法院经审理认为，本案所涉1号、2号厂房在2007年12月主体工程已通过竣工验收，并且华润公司、基福公司约定的竣工日期是同年9月18日，故即使双方在2008年3月上旬口头协议基福公司如找到合作伙伴或者将2号厂房转让给他人，则优先支付华润公司工程款，已经超过行使优先权6个月的除斥期间，且也不存在中断的情形。
法院判决：
驳回华润公司要求确认对1号、2号厂房及其相应土地使用权享有建设工程价款优先受偿权的诉讼请求。
华润公司不服一审判决，提起上诉。
江苏省南通市中级人民法院经审理认为，华润公司与基福公司于2008年8月30日就工程款达成协议，双方应清楚已终止合同履行，此时华润公司应及时主张优先权。
华润公司就工程款事宜在2008年9月5日向法院起诉，也未提出优先权的主张。
按合同终止之日起算，华润公司于2009年5月31日提出本案之诉，已超过了6个月的除斥期间。
华润公司未在法定期限内向发包人主张优先权，应视为放弃该权利。
法院判决：
驳回上诉，维持原判。
之后，江苏省人民检察院对该案提起抗诉，认为华润公司起诉要求确认建设工程价款优先受偿权并未超过6个月的除斥期间。
江苏省高级人民法院再审认为，华润公司应从2008年8月30日双方就工程款达成协议时起6个月内主张建设工程价款优先受偿权，其于2009年5月31日提起本案之诉已超过行使优先权的法定期间。
2011年5月10日，法院作出再审判决，维持原审判决。
评析
为了解决普遍存在的工程款拖欠和农民工工资拖欠等社会问题，合同法第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》特别赋予和规定了建筑工程承包人享有建设工程价款优先受偿权，同时，为平衡相关利害关系人的利益，规定建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
司法实务中，有大量的案件是所建工程在合同约定的竣工日期之后仍在施工，而且工程实际没有全部施工完毕（即“烂尾楼”工程），实际竣工日期难以认定，导致在如何认定行使建设工程价款优先受偿权的起算时间方面存在较多的争议，成为审判难点。
因本案诉讼时建设工程尚未实际竣工，因此，建设工程价款优先受偿权起算点以合同约定的竣工日起算并不合理。
在缺乏直接明确的法律依据的情况下，法院从立法和司法解释的目的出发，确定以当事人就工程款结算达成协议的时间，即2008年8月30日作为优先受偿权的起算点，应该说是比较妥当的。
建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日之所以被司法解释规定为建设工程价款优先权的起算点，是因为此时建设工程合同所约定的基本权利义务已经履行完毕，建设工程承包人由此获得了基于自己义务之履行完毕而向发包人索要相应建设工程价款的资格。
2008年8月30日，华润公司、基福公司就工程款达成协议，明确工程款的结算方式和支付方式，建设工程合同终止履行，华润公司此时有资格向基福公司主张建设工程价款，其应自此时起6个月内向基福公司主张建设工程价款优先受偿权。
施工企业怎样运用法律预防风险、创造效益？
编者按：
2011年1月26日，国务院针对房地产市场推出了八条调控措施（下称“国八条”），加强了对我国房地产市场的调控力度。
建筑业作为房地产业的下游行业，肯定会受到很大的冲击和影响。
此外随着整个国家的宏观经济政策的紧缩，今年企业的资金十分紧张，建筑业的形势十分严峻。
应当如何化解今年建筑业的严峻形势，充分保护建筑企业的合法权益，同时，如何利用最前沿的方法追讨工程价款？
如何考察建设工程项目的承接？
本报典型案例栏目从本期起，约请一些业内专家，就上述问题结合相关案例进行解析。
本案基本事实
2007年X月X日，XX科技公司与浙江XX建设集团有限公司签订了《建设工程施工合同》，合同的实质性内容为：
工程名称：
昆山XX工业园1号厂房；工程范围：
包括土建、初装饰、水电安装等；合同工期：
180天；合同价款：
暂定7236万元。
结算原则：
以江苏2004定额结算；履约保证金及其返还方式：
履约保证金1500万元，在合同签订后三天内一次性汇入发包人指定的账户，否则合同无效。
履约保证金在施工至总工程量60%时返还保证金500万元，至80%时返还保证金500万元，工程施工结束后返还300万元，验收合格后返还200万元；工程款（进度款）的支付方式为：
按月形象进度支付工程款，每月支付工程价款已完成工程量的30%，每月25日承包人报月形象进度，下月5日发包人审核完成，10日支付已完成工程量的30%；竣工验收合格后，经发包人内部审计后，付至工程总造价的50%，其余50%在一年内按每季度支付12.5%付清；争议解决方式：
双方约定由XX仲裁委员会仲裁。
2007年8月21日，工程正式开工。
合同约定工期为180天，按照合同约定正常完工的话，本工程应该于2008年2月17日竣工。
但由于发包人未按合同支付工程款，既没有按照月形象进度支付工程款，也没有按照合同约定退还保证金，导致工程停停做做，直到2008年6月17日只施工到主体结构封顶。
结构封顶以后工程全面停工了。
这个时候，建设方XX科技有限公司仅支付了工程款230万，并退还了承包人1500万工程保证金。
但实际上，承包人一共完成的工程量为4356万元，这是经过司法审价之后的工程价款，实际上尚欠工程款41265622.96元。
2008年9月16日，我们浙江沪鑫律师事务所参与了承包人以浙江XX建设集团有限公司的名义与发包人就该工程善后的有关事宜，达成了补充协议：
承包人应全力协助发包人融资，融资成功后至少付2000万元给施工方作为工程进度款；在2000万元资金到位的情况下，承包人应该立即复工，复工后工程进度款支付比例按原合同条款履行；前期合同相应顺延，待工程复工后，双方重新根据现场实际情况对合同竣工日期另行约定；本工程原材料价格补差按照苏州市建设局《苏建价（2007）20号文件》的规定进行；停工损失按实计算。
该损失包含机械停滞、材料停滞、人员窝工、管理成本增加等费用。
停工损失补偿应从2008年6月17日起算到工程复工之日截止；若履行合同过程中出现纠纷，双方应友好协商，协商不成的，可提交本工程所在地人民法院。
在这个协议中我们将原先由XX仲裁委仲裁改为本工程所在地人民法院管辖。
补充协议签订以后，发包人仍未解决融资问题，未能解决工程款的问题，导致了工程无限期停工，造成原告大量机械、租赁物、人工停工损失。
2008年10月金融危机全面爆发，发包人进入破产程序。
2008年12月23日，承包人向发包人发出解除合同的通知；2009年1月9日，承包人正式函告发包人解除合同；2009年4月24日，承包人发函要求发包人支付欠付的工程款、赔偿停工损失；2009年6月22日，承包人委托我们律师事务所依法向苏州市中院起诉。
诉讼请求主要是以下五项：
判令被告支付原告工程款56122148元；判令被告支付延期付款的利息，暂计50000元；判令被告支付原告停工损失16587892元；申请对原告所建工程进行折价或者拍卖，确定原告工程款对所建工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；本案所有诉讼费（包括但不限于诉讼费、财产保全费、财产保全担保费）由被告承担。
本案争议焦点
第一，本案合同的效力如何？
关于合同的效力，因为本案是个厂房，是民营投资项目，根据《招标投标法》的第三条和国家计委三号令及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称司法解释）第一条规定，本案合同应有效。
第二，本案工程的造价如何确定？
本案在诉讼过程中，法院委托了鉴定机构对工程造价进行鉴定，鉴定出已完工程总造价为43565622.96元。
第三，本案停窝工损失如何确定？
本案中，承包人按约施工，但由于发包人无法按约支付过程进度款，导致工程于2008年6月17日全面停工，停工窝工的所有责任都是发包人的。
双方于2008年9月16日签订了补充协议，其中明确了“停工损失每日按时计算，停工补偿应从2008年6月17日起算到工程复工之日截止。
”但发包人在补充协议签订后仍未能解决工程款，导致工程无限期停工，造成承包人大量机械、租赁物、人员窝工损失，发包人应当赔偿承包人损失。
在审理过程中，法院委托了鉴定机构对本案的停工、窝工损失进行鉴定，确定损失为15626281.95元。
第四，本案欠付工程款的利息如何计算？
本案中，承包人于2009年1月向发包人提交了工程决算报告，2009年4月24日又向发包人发函要求支付欠付的工程款、赔偿停工损失。
法院认为，承包人应给发包人一定的合理时间审核工程决算报告，审核完毕之后再付款，所以法院最终判决以2009年5月1日作为发包人应当支付工程款的时间，并开始计算欠付工程款的利息。
第五，本案张三对于工程折价或者拍卖的价款是否享有优先受偿权？
（一）法律依据：
《合同法》286条；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。
（二）行使建设工程价款优先受偿权中应注意的问题
1.行使的时间
施工企业必须在工程竣工之后六个月之内或者约定的竣工之日后或合同约定的竣工之日后六个月内提出，如果超过六个月，就丧失工程价款的优先受偿权。
一般来讲，实际的竣工日要晚于合同约定的竣工日，所以我们以实际的竣工日为准来行使优先受偿权。
本案当中合同约定的竣工时间是2008年2月17日，如果按照合同约定的竣工时间，那么必须在2008年8月17日之前起诉确认工程价款的优先受偿权。
我们是2009年6月22日起诉的，这个时候已经超过了六个月，但本案中只施工到主体结构封顶，实际的竣工时间又没有？
怎么办？
那么我们用这两种办法作保险：
第一，向发包人发出解除合同的通知，一般法院认定解除合同的时间为优先受偿权的起算时间；第二，重新约定合同的竣工日期为主体结构封顶以后的半年时间，再加六个月的优先受偿权时间，那么主体结构封顶以后就有一年的时间行使优先受偿权。
我们在这个案件中，这两点我们做的都比较到位，所以法院在这个案件中是支持我们4126万元是具有优先受偿权的。
2.行使的范围。
优先受偿权的范围只有工人工资、材料费等实际支出的费用，不包括违约金、停工损失、履约保证金等。
法院判决结果
判决发包人向承包人支付欠付工程款41265622.96元，并支付利息，从2009年5月1日起支付至判决生效之日至。
判决承包人对本案工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。
判决发包人赔偿承包人停工损失15626281.95元。
本案的启迪
第一，优先受偿权的重要性施工企业如何利用最高院的上方宝剑来行使优先受偿权？
以下为我们律师事务所办理的几个真实案例。
案例一：
1995年4月10日，上海XX建筑工程总公司（以下简称乙公司）通过招投标中标承建XX房地产有限公司（以下简称甲公司）发包的XXX住宅小区一期工程。
其后，乙公司按约施工，并如期竣工，通过工程质量竣工验收。
2000年12月29日，乙公司与甲公司就已完工程签署工程结算核定单，确认甲公司尚欠乙公司工程款人民币395万元。
虽经乙公司多次催讨，均未有结果。
而此前，甲公司已将承建工程抵押给了银行。
我所律师在接受乙公司委托后，对案情进行了认真的分析和研究，认为该案只是适用《合同法》第286条关于建设工程价款“优先受偿权”的规定才能追回工程款，否则会出现“赢了官司，赔了钱”的不利局面。
因此，在2001年向上海市第一中级人民法院起诉的时候要求法院依法确认施工单位对由其承建的工程享有法定的优先受偿权。
而当时，只有《合同法》第286条对优先受偿权有笼统的规定，最高院的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》尚未出台，建设工程价款优先受偿权与银行抵押权等其他权利的优先顺位，没有一个明确的规定。
我所律师在庭上据理力争，上海市第一中级人民法院法官最终也采取了我所律师的代理意见。
这是上海司法实践中工程款优先受偿权第一案例。
案例二：
XX建设集团有限公司承包的陆海城大厦，该项目拖欠工程款为1800万元，一直被拖欠未付，2000年XX建设集团有限公司起诉至上海市第二中级人民法院，要求判决支付欠付的工程款并要求确认XX建设集团有限公司对陆海城拍卖款或折价款享有优先受偿权。
最终本案调解结案，并确认了XX建设集团有限公司对陆海城拍卖款或折价款享有优先受偿权。
案例三：
浙江XX建筑集团有限公司（以下简称XX建筑公司）诉上海市XX房地产开发有限公司汇丽花园工程一案。
该工程至施工基本完成时，发包人XX房地产开发有限公司尚拖欠承包人XX建筑公司工程款2600万元，此时汇丽花园项目已经抵押给银行。
XX建筑公司起诉至上海市第一中级人民法院，要求XX房地产开发有限公司支付拖欠工程款并要求确认XX建筑公司对汇丽花园的折价款或拍卖款享有优先受偿权。
本案最后调解结案，XX房地产开发有限公司支付XX建筑公司2600万元，并确认XX建筑公司对汇丽花园的折价款或拍卖款享有优先受偿权。
案例四：
浙江XX建筑集团股份有限公司（以下简称XX建筑公司）诉上海XX投资有限公司香樟花园工程项目一案。
XX投资有限公司拖欠工程款39519828元。
XX建筑公司起诉至上海市二中院，要求判令XX投资有限公司支付欠付工程款并要求确认XX建筑公司对香樟花园的折价款或者拍卖款享有优先受偿权。
这个案子最后调解结案，调解协议中写明XX建筑公司对香樟花园酒店式公寓的拍卖或折价款享有法定优先受偿权，并约定XX投资有限公司支付XX建筑公司尚欠工程款39519828元。
本案中，2008年，发包人一直高速扩张，2008年10月12日，由于全球金融危机全面爆发，导致发包人资金链断裂。
2010年7月，XX法院裁定发包人进入破产程序。
发包人留下30亿元巨额债务。
如果没有优先受偿权，承包人的工程款一分都拿不到。
通过以上案例分析，可以得出这样一个结论，在国际金融危机来临之时，国家对整个经济进行调控时，特别是对房地产业进行调控时，优先受偿权对建筑企业显得尤其重要，如何利用最高人民法院司法解释这把宝剑显得更加重要。
如果没有这把优先受偿权的宝剑，那么上述这些企业的这些工程款均收不回来，特别是今年国家对房地产业进行大幅度调控，在这样国内经济错综复杂的情况下，我们建筑企业应当具有高瞻远瞩的战略性眼光，把优先受偿权行使好。
这里我们要把工程分为两类：
一类是完工的，另一类是未完工的，也就是半拉子工程。
完工的又分为两类，一类是正常验收，经竣工验收合格的工程；还有一类是非正常验收，没有验收，提前交给发包人使用的工程。
对于第一类正常验收的工程，因为是已经竣工验收合格的，验收的时间应该以四方验收单的时间为准，还是以竣工备案的时间为准？
最高院司法解释第十四条是这样规定的：
“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：
（一）建设工程经竣工验收合格的，以验收合格之日为竣工日期；
（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交竣工验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
”根据以上司法解释的规定，第一项，验收合格的，是以四方验收单的时间为准，备案是发包人的主要义务，承包人只是配合义务，所以不以备案时间为准，而是四方验收单为准。
很多四方验收单上都没有日期，这对我们施工企业很不利，要引起充分的注意，应当要写清楚。
第二种情况就是如果发包人拖延验收的，以承包人提交竣工验收报告的时间为竣工日期，工程完成以后，施工企业应当打竣工验收的报告，若是你打了这个报告，发包人在28天没有答复的视为工程验收合格；如果你没有打，在起诉的时候，竣工验收的时间就很难确认，这对施工企业而言就很不利。
另一类是没有竣工验收但是发包人提前使用工程的，比如厂房、酒店、写字楼等，没有验收就已经使用了，这个时候，双方如果对竣工日期有争议的，根据最高院司法解释的规定，是以转移占有建设工程之日为实际竣工日期。
发包人已经使用的主要是转移占有建筑物，但是怎样确认发包人转移占有物的时间呢？
我们施工企业在撤场的时候一定要办理手续，移交的手续、清单、钥匙、会议纪要等，都要有。
一个对工期有帮助，一个对优先受偿权也有帮助，一定要做到。
像这两种情况下如何来行使优先受偿权？
一般来讲，四方验收以后要备案，备案要花一个月左右的时间，备案以后作决算，要花一个月到两个月的时间，属于快的，决算做好以后给发包人审核，发包人审核的时间最起码三个月到半年的时间，再加上催讨时间，这样算下来，要一年左右。
这个程序走完，优先受偿权行使时间六个月早就超过了。
怎么办，如何来破解这道难题？
我们主要有三种办法来解决这个难题：
第一，承包人与发包人协商，把债权变为物权，为什么要债权变为物权，因为物权一般情况下，物权效力高于债权。
如果施工的项目是写字楼、办公楼、住宅、厂房的，应该主动积极地与发包人协商，以厂房、住宅、办公楼打九折、八折抵工程款，并到房地产交易中心办理过户登记手续，把债权变为物权，这也符合《合同法》第286条的规定，即以折价的方式支付工程款，并就折价的价款享有优先受偿权。
第二，承包人与发包人协商，打一个友好的诉讼，诉讼的目的是确认工程价款的优先受偿权，主要是对付银行的抵押权及其他已经取得抵押权的物权。
竣工日期确定以后，先不打拖欠工程款纠纷，这个成本比较高，影响也不好，打个工程价款优先受偿权的确认之诉，确认对工程款的优先受偿权。
确认之诉的诉讼费很便宜，50元就够了。
第三，在协商未果的情况下，要立即提起诉讼，作为第一查封人，并确认工程价款的优先受偿权。
为什么要作为第一查封人？
这个很重要，虽然工程价款有优先受偿权，但是根据最高人民法院关于执行问题的相关规定，由第一查封的法院来处理该项目的所有债权债务。
第一查封的法院在处理所有的债权债务的时候，一般多考虑第一查封人的利益。
还有一类是非正常验收的半拉子工程，没有竣工验收的，停起来的项目，这个司法解释没有明确规定行使优先受偿权的期限，这个一般来讲，合同约定的竣工日，停工的时候断断续续支付工程款，这个日期已经过了，而实际的竣工日期又没有，怎么来处理这个难题？
那么，律师是提供智慧的。
像上面案例，一般来讲，我们通过解除合同来确认，一个法律上是有争议的；最好，双方写个备忘录、停工协议，约定竣工的时间为停工以后的半年或一年，如果没有复工的，那么这个竣工时间就很好确定，也就是停工以后的半年或一年就是竣工时间，从而也很好确定工程价款优先受偿权的行使时间。
第二，在承接项目的时候，经济形势严峻的时候，特别是目前国内形势错综复杂的时候，哪怕是平时，要做好以下四个方面的考量：
一是对项目的尽职调查；二是对发包人的尽职调查；三是对项目经理的尽职调查，即实际施工人的尽职调查；四是合同商务条款风险的防范。
怎样做好项目的尽职调查？
1.项目的类别分为住宅、厂房、酒店、写字楼、公共设施、学校、医院等，项目的地点又可以分为一类城市、二类城市、三类城市，目前来讲，一类二类城市的住宅没什么问题，总归能够销售完成，二类城市的厂房、酒店、写字楼是要谨慎的，要密切关注国家信贷政策的调整，什么项目可以贷款，什么项目不可以贷款，什么项目做到什么程度可以贷款。
如保障性住房，目前而言是国家鼓励贷款的项目，但对工程款的支付要特别小心，因为保障性住房是不可以拍卖的，所以竣工的时候必须支付到97%、98%甚至是100%。
像2009年国家拉动内需，有4万亿元的基础设施的投入时，BT、BOT项目是鼓励施工企业进行贷款的项目，今年就不一定了。
2.项目的合法性调查，如果是国有投资的，有没有立项，如果是其他的，有没有用地指标、建设工程规划许可、土地使用权证，如果没有用地指标，没有建设工程规划许可，这种项目，合同是无效的，他的债权不受法律保护，虽然合同无效，根据最高院的司法解释，工程价款的结算跟有效是一样的，但有很多不确定性，如停窝工损失赔偿、利息的支付、违约责任、合同解除后可得利益的赔偿等，在法律上均有争议。
第三，对发包人的尽职调查，一是发包人诚信度的调查，资金实力的调查，有的资金实力很强但是诚信很差，有的诚信很好但是没有资金实力，这都是不行的；二是对发包人股东的诚信度和资金实力的调查；三是对发包人和股东的业绩的调查，开发住宅的，他有没有做过，工业厂房的、写字楼的，他有没有做过
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