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经营性物业贷款专题

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）...........................................................1

经营性物业抵押贷款：

实务与案例.....................................................................................16

经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析.................................................................20

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）

农银发〔2006〕244号

近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行?

并将有关问题通知如下:

一?

正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展?

经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品?

自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益?

试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势?

从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估?

轻还贷来源测算等?

经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进?

优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务?

若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既1

不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展?

为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订?

各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展?

二?

把好贷款准入关,提高业务受理质量?

各行要把好业务准入关?

在项目准入上,要选择品质优秀?

位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间?

经营状况良好?

权属清晰?

租金稳步增长的知名高档酒店宾馆?

写字楼?

商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目?

象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事

审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;

在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业;

在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序?

提高效率,在首批试点的北京?

上海?

天津?

深圳?

广州?

杭州?

南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市?

省会城市（黑龙江?

吉林?

辽宁?

湖南?

海南五省除外）,宁波?

大连?

青岛?

厦门,江苏苏州?

无锡?

常州?

镇江?

南通、扬州,以及浙江温州?

嘉兴?

湖州?

绍兴?

金华?

台州,广东佛山（含顺德?

南海）?

东莞?

中山?

珠海?

其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作?

各行要从业务开办开始坚持高标准?

严要求,避免“散?

小?

差”?

通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务?

三?

严格管理,推进业务规范发展?

一是规范贷款用途?

经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求?

对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款?

股东?

关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金?

若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款?

要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款?

贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款?

严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益?

二是合理确定贷款额度?

贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%（或账面成本的70%）以内?

抵押率的问题：

账面成本，评估价格

要合理确定租金收入增长率,经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支?

以综合收入还款的,仅限于实力雄厚?

现金流充裕的3

知名企业,出于维护或拓展客户的需要,并且还款来源确定,经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%?

采用综合还贷的,必须制定明确的按年（季）还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期（至少按年）落实,不得采用一次还款的方式?

三是规范评估?

经营性物业抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法?

采用收益法的,折现率取10%?

要科学确定抵押物价值,避免高估?

关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜,总行将另行通知?

四?

建立健全风险防范机制,保障贷款安全?

一是加强对抵押物的调查?

经营性物业往往设有租赁,法律关系较为复杂,要特别注意承租人依法享有的承租权?

优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,避免租赁合同中存在损害我行利益的条款?

法律部门应参与对有关合同文本的审查?

二是加强阶段性担保管理?

对于置换他行贷款的,应采取必要措施,确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人?

若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保?

对于可通过设定我行为第二抵押权人（第一顺位抵押权人）,在他行贷款置换后我行自动成为第一抵押权人的,阶段性担保可不作要求?

三是为增强我行贷款保障,还应与借款人签订租金账户监管合同（协议）?

租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充,有利于维护我行权益?

为进一步强化法律效力,监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证?

四是建立再评估机制?

在贷款期内,若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况,应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估,确保抵押率在一定比率之内?

若抵押物价值贬值,应要求借款人补充抵押物,或对贷款期限?

额度?

利率重新约定?

由于历史原因,我行在大城市优质物业的市场份额较低,经营性物业抵押贷款品种的推出,提供了一个有力的竞争手段?

各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇,按照分类指导的原则,提供差异化的流程服务和风险控制措施,锁定有品牌?

前景好?

租约收入稳定?

产权清晰的优质项目,优先办理,提升我行对优质项目的营销能力?

各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理,在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行（房地产信贷部）?

附件:

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）

（二OO六年六月第一次修订）

第一章总则

第一条为适应商业地产市场发展需要,规范经营性物业抵押贷款业务,防范商业营业用房在营运初期的经营风险,促进经营性物业抵押贷款业务健康发展,根据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》5

和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定,制定本办法?

第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理比较规范?

经营利润较为稳定?

现金流量较为充裕?

综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场?

商品交易市场?

写字楼?

星级宾馆酒店?

综合商业设施等物业形式?

经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款?

第三条经营性物业抵押贷款按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理?

即此属于固定资产贷款此大类也，则是否有受托支付之说否？

第二章贷款对象与用途

第四条贷款对象?

借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照?

实行独立核算?

具有法人资格,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业有独立的处置权?

第五条贷款用途?

贷款可用于物业在经营期的资金需求?

对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;对于购置的物业,可用于置换购置款?

贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款?

？

在认缴资本制下，还有项目资本金此说否？

第三章贷款条件与申请

第六条贷款条件?

（一）借款人须具备下列基本条件:

1.具有法人营业执照并已办理年检手续;

？

合伙企业就没戏了？

2.属于房地产企业的,应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续;

？

如此象卓尔发展这样，没有地产企业资质的就不能运用此了？

3.产权清晰?

法人治理结构健全?

经营管理规范?

财务状况良好;

4.所有者权益原则上在5000万元以上;

5.具有贷款证（卡）,并在我行开立基本账户或一般账户,无不良信用记录;

6.拥有经营性物业全部产权,持有合法?

有效的房产所有权证;

7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物;

8.同意与我行签订项目资金监管协议,承诺物业经营所产生的资金结算?

代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入?

支出款项的封闭式监管;

9.我行要求的其他条件?

（二）经营性物业须具备的基本条件:

1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经竣工综合验收合格并办妥房产证,已投入商业运营?

新建物业虽未正式投入运营,但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同,承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修,租赁合同也已明确了租金金额和支付方式,发展前景良好的,可视同已投入商业运营?

2.地理位置优越,物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段?

交通便捷,人流?

物流?

车流充裕,商业?

商务氛围浓厚?

位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市,区位要求可适当放宽?

3.酒店?

宾馆类应在4星级（含）以上,且年均入住率高于60%;

写字楼应为甲级（含）写字楼以上,且年均出租率高于80%;

百货类物业面积（可供我行抵押面积）应大于1万平方米,且主力店应为知名品牌;

混合业态的物业应至少满足以上一个条件?

4.经营性物业定位准确,经营情况稳定,出租市场前景较好;经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;经营性物业具有较强的变现能力,有利于整体处置?

第七条贷款申请?

借款人申请经营性物业抵押贷款时,应提供以下资料:

（一）借款人营业执照?

组织机构代码?

开发资质等级证书;

（二）借款人验资报告和公司章程;

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料;

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款?

同意以经营性物业抵押的决议;

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表;

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料?

产权证书;

（七）借款人对外出租的有关协议?

合同;

（八）农业银行要求提供的其他证明文件和材料?

第四章贷款额度?

期限?

利率与科目

第八条贷款额度?

贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60%,按物业账面成本计算的,贷款额度最高不超过物业账面成本的70%?

若借款人或其母公司实力雄厚?

现金流充裕,有确定的其他合法收入,并愿以其还款的,可以综合收入还款,但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%?

原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目?

对于个别地段优越?

效益良好?

贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目,可按个案上报总行准入审批后,由分行按权限操作?

第九条贷款期限?

经营性物业抵押贷款期限不得超过10年?

同时,经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限?

第十条贷款利率?

执行总行规定的固定资产贷款利率标准?

第十一条贷款科目?

经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映?

第五章贷款的调查和评估

第十二条经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估?

第十三条贷款调查应重点关注以下内容:

（一）物业的权属?

是否竣工验收合格?

是否取得产权证,物业设定抵押情况?

（二）物业的出租率?

租赁合同的租期?

租金水平和租金支付方式?

调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配;调查租金支付方式,防止物业在抵押给我行时,承租人已经一次性向借款人支付长期租金,或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销,导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物?

（三）租约情况?

调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款?

要特别注意承租人依法享有的承租权?

优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,对抵押权实现的难易程度作必要的预估?

（四）承租人资信?

经营状况?

支付租金能力等资质情况?

对于承租人经营状况或资信不佳?

按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的,不宜介入?

（五）借款人整体经营活动现金流情况及综合还款能力?

交叉违约，不安抗辩权

第十四条贷款评估应重点评估以下内容:

（一）借款人评价:

包括借款人的组织形式?

股权结构?

经营业绩?

信用状况?

财务状况?

现金流量状况等?

（二）抵押物评价:

包括抵押物的出租经营情况?

实际建造成本?

市场价值情况?

变现能力等?

（三）偿债能力评价:

包括财务效益预测?

现金流量预测及偿债能力预测等,并对物业每年经营收入进行评价,经营收入应扣除大修和日常维护成本?

第十五条经营性物业抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法?

采用收益法的,折现率取10%?

？

与Reits的区别？

股权，集合资金信托，理财产品，上市，并购贷款与债券

第六章贷款的审批和发放

第十六条经营性物业抵押贷款审批权按总行房地产开发贷款授权的有关规定管理,与各分行的房地产开发贷款审批权限一致?

第十七条经营性物业抵押贷款纳入客户统一授信管理,执行《中国农业银行固定资产贷款管理办法》（农银发〔2005〕10号）有关规定?

第十八条需突破本办法贷款条件?

抵押率?

贷款额度?

贷款期限等规定的项目,由总行准入审批后,按各分行权限操作?

第十九条贷款发放前,必须对经营性物业办理保险,保险费用由借款人承担,明确我行为第一受益人,保险期限不得短于我行贷款期限?

保险，中间业务，监管户，封闭贷款，阶段性担保，第一顺位，轮侯查封或冻结

第二十条经营性物业贷款借款合同中要补充明确,我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估,若抵押物价值发生贬值,则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款,我行有权视市场形势?

抵押物价值变动?

出租回报率?

市场利率变化等情况,对贷款期限?

额度?

利率等进行调整?

第七章担保方式

第二十一条经营性物业抵押贷款以竣工验收合格?

取得房产证?

并投入正常运营的经营性物业作抵押担保,必要时还应提供我行认可的其他财产抵?

质押?

第三方保证,并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保?

第二十二条经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60%,以物业账面成本计算的,抵押率不超过70%?

第二十三条经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人?

置换他行贷款的,应建立资金专户,确保我行贷款专项用于归还他行贷款,确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权?

若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保?

第二十四条借款人应与我行签订租金账户监管合同或协议,明确物业经营收入直接进入我行指定账户,一旦借款人无法偿还贷款本息,我行有权直接从该账户中扣划?

第二十五条为防止业主通过修改租赁合同?

另行签订长期?

低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权,应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续?

但如此则又要交费了？

好象是0。

05%？

第八章贷款偿还

第二十六条还款方式?

在贷款发放前,要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划,一般应采取按季（月）结息?

按季（月）归还贷款本息的还款方式,即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息?

考虑到物业的租金回收具有一定的周期性,可给予最长不超过一年的宽限期?

采用综合还贷的,必须制定明确的按年（季）还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期（至少按年）落实,不得采用一次还款的方式?

要在借款合同中明确,若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时,贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度?

期限?

利率?

每期还款金额等内容?

协商不成的,应当按照合同约13

定采取停止发放贷款?

要求借款人提前偿还已发放贷款?

处置抵押物等措施?

同时还要在借款合同中明确,借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的,我行可依法处置抵押物?

第二十七条对于贷款期间能按时偿还贷款本息?

还款记录良好?

物业租金持续上涨的优质物业,在贷款本金归还50%以上后,可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款,按新增贷款管理,由原审批行审批,新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足第八条要求,且不得超过原贷款额度?

第二十八条借款人提前还款须提前一个月提出申请,并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息?

承诺费，提前还款

第九章贷后管理

第二十九条经营行与借款人签订资金监管协议?

借款人须在我行开立资金监管专户,对专户实行收支两条线管理,建立收入?

支出明细台账,物业的经营性收入直接进入专户,除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用?

如借款人出现逃避资金监管的行为,我行有权提前要求偿还贷款或处置抵押物?

资金归集之东城物业，受托支付，

第三十条对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的,应审查租赁合同条款约定,是否存在对我行实现抵押权的不利情形,并尽量要求:

出租人事先告知承租人,并取得我行的书面同意;

承租人向我行出具书面承诺,在我行实现抵押权时,租赁合同提前终止,不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权?

但还有个建设工程优先受偿权来高于此，且还有个税款的优先权呢？

第三十一条及时掌握出租状况,准确估算项目经营性现金流量,动态调整还款计划,现金流量充足时可提前偿还贷款?

借款人将抵押的物业出售时,须经我行同意并相应归还我行贷款?

第三十二条经营行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测,可采用定期再评估等方法,若出现抵押物贬值?

租金收入下降等危及我行贷款安全的情况,应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度?

期限?

利率等措施?

第三十三条分行和经营行应指定专门客户经理（小组）加强贷后管理,每半年向审批行报告贷款运作情况?

如遇重大问题,及时向审批行报告?

由于本贷款品种期限较长,期间如遇客户经理（小组）变动,需做好交接工作,重新落实客户经理责任制,并及时报告审批行?

第十章附则

第三十四条本办法由中国农业银行总行制定?

解释和修订?

第三十五条本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行《中国农业银行固定资产管理办法》和《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》的相关规定?

第三十六条本办法自印发之日起执行?

经营性物业抵押贷款：

实务与案例

在银行的信用评级在BB以上（含）,资产负债率原则上不高于70%;

拥有经营性物业全部产权,持有合法?

有效的土地使用权证和房产所有权证;获得土地使用权证的方式为国有出让土地;

抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估——但资产评估也取消了资格考试也

案例

2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元,该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元?

经尽职调查后,评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷,因此设计和实施了如下解决方案:

先以860万元帮助其从典当行解压股权,再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元?

担保方式:

经营性物业贷款必须以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式,抵押率应控制在70%（含）以内?

如有需要,可追加其他担保?

借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险,保险期限不得短于贷款期限,保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款?

提供资料:

申请人和担保人各自的《企业（法人）营业执照》?

《经营许可证》（如有）?

《组织机构代码证》?

企业（公司）章程?

《贷款卡》;

法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件;

三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表;

抵（质）押物清单?

产权证明（原件）和有处分权人同意抵（质）押或保证人愿意提供保证的有关证明文件;

产权证书?

租赁协议及承租方资料;

董事会同意以经营性物业抵押的决议?

还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款?

贷款?

结算和财产保险?

ATM?

POS机设置等金融服务,提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益?

l用于购置经营性物业的,贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大修理物业或物业经营期内配套周转性资金的,贷款额度一般不得超过资金需求的60%,最高不超过70%;

l贷款用于置换第三方负债的,贷款额度不得超过原有负债总额?

l必须对经营性物业办理综合财产险,并明确我行为第一受益人?

l保险费可分一次或二次投保?

l投保金额不低于贷款金额,保险期限不得短于我行贷款期限?

申请人所从事行业不属于国家授信政策规定的压缩类行业;

出租行为真实,必须具备明确稳定的物业经营现金流,并要求提供相应的租赁协议或经营协议资料?

学校?

幼儿园?

医院等公益事业单位为借款人的,不得办理此业务

总授信金额:

跟据现金流的测算及抵押物的评估价值核定

贷款年限:

3至10年

还款方式:

贷款本息按月或按季度等额还款,减少还款压力

贷款利率:

按同期人民银行基准利率或上下浮5%-15%（根据企业运行情况确定）即年6%-8%?

土地性质为出让的经营性物业贷款,须提供产权证书;性质为租赁的,需提供相关部门同意建造物业证明资料

办理流程

向我司提交贷款业务申请及相关申请材料

我司审核后,办理融资相关手续,签署相关法律文本

办理抵押登记手续后放款

且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月,投保总额不低于贷款本息额?

个人经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营物业所有人（仅限于个人）发放的,以其所有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入进行还本付息的贷款

【贷款对象】

具有中华人民共和国国籍的自然人,年龄在18周岁（含）-60周岁（含）,具有完全的民事权利能力和民事行为能力,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其

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