河南新乡市牧野区中海项目可行性研究报告.docx
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河南新乡市牧野区中海项目可行性研究报告
一、项目简介.2
1、项目区位.2
2、项目现状.3
二、项目挂牌情况说明.4
1、项目规划指标.4
2、详规要求.5
三、区域房地产市场分析.6
1、2011年4月份市场情况6
2、一季度宗地周边楼盘成交最高价.7
3、周边可参考土地拍卖价格.7
4、综合市场分析.8
四、初步规划建议.8
五、整体测算.9
1、廉租房建设投入.9
2、小学代建投入.9
3、开发建设成本测算.10
六、投资建议.13
1、项目基本情况说明.13
2、投资分析结论.14
3、不利因素分析.14
新乡市牧野区中海项目简介
一、项目简介
1、项目区位
2011-3号宗地位于新二街以东、中原东路以北、鸿源路以西、宏力大道以
南，总面积248.175亩。
项目属于新乡市新区，周围行政事业环绕，高档小区林立。
项目南面为伟
业中央公园，与市委市政府等市级行政办公区隔公园相望，项目北面为市法院，东面为市消防指挥中心，南面为市污水处理厂、市疾病控制中心；宏力大道、新中大道等为新乡市主干道，规划宏力大道直通107国道，高铁站、京珠高速上下道口紧靠项目东侧，出入极为便利。
新中大道将未来与直通郑州的郑新大道相接，将整体提升项目价值。
区域属于新乡市城市发展方向，是新乡市行政办公、文化居住中心，区域内项目有极佳的开发前景。
2、项目现状
SSSBtoz*亠一」L3fTI.,
北侧宏力大道与牧野区法院
南侧待修的中原东路
、项目挂牌情况说明
1、项目规划指标
宗地
编号
宗地位置
土地
面积约
（亩）
土地
用途
准入行业
主要规划指标
出让年限
（年）
竞买保
证金（万
元）
挂牌
起始
价
增
价幅度
容积
率
建筑密度（建筑系数）
绿地
率
投资强度
（万元
/公顷）
（万元/亩）
2010-3
新二街以东、
中原东路以北、鸿源路以西、宏力大道
以南
248.175
出让
221.175
城镇住宅兼商服
——
>
2.0
2.8
>20%
<24%
>
30%
<
40%
——
城镇住宅
70
商服40
12000
80
1
划拨（小学
占地）27
科教
——
23.2
——
2、详规要求
1、总建筑面积不少于330900川，建筑以高层为主，住宅总套数不少于2760套，人均公共绿地面积大于1卅，每处集中绿地面积不少于800m2,无偿移交政府的社区服务中心按建筑面积千分之五配建。
要求建设50m公厕，8个班占地不小于2400m幼托一个。
地下停车位不小于总车位的70%非机动停车位1.5个/户。
2、根据《新乡市城乡规划局关于调整土地出让条件中停车率指标的函》的通知文件要求，一般居住区停车率不低于100%，高档居住小区停车率不低于150%的要求进行指标控制。
3、根据新乡市人民政府关于住房保障工作的规划要求，将配件廉租房作为市区商品住房开发项目的土地出让和规划限制条件，配建比例不低于项目住宅总建筑面积的5%套型建筑面积控制在50m以内，配建的廉租房必须配备基本生活设施。
配建廉租房用地为划拨用地，在建设时可按照国家规定减免相应税费。
由市房管局于开发公司签订协议规定廉租房所有权归国有产权，由市财政暂按600元/m给予开发单位补助。
特殊情况经土地资产管理委员会同意可异地配建，配建方式和要求在土地出让文件中明确。
4、竞买保证金为1.2亿元，须到新乡市土地储备中心综合科开具《竞买保证金缴纳通知》，提交申请和竞买保证金到账截止时间为2011年5月24日17时。
5、2011-3号地包含221.175亩的城镇住宅兼商服用地，其中商业面积占总建筑面积的4%，住宅占96%。
27亩的小学学校用地为划拨用地，土地款为23.2万元/亩，共计626.4万元。
学校用地待规划确定小学占地位置和准确面积后，按规划设计要求以划拨方式供应给牧野区政府。
竞得人须先行出资垫付划拨价款。
在牧野区政府同意竞得人代建小学等公益设施情况下，竞得人必须无条件代建，小学建成后移交区政府，具体事宜与区政府另行签订协议。
&竞得人必须在地块内按成本价为土地储备中心提供8000m的二层或二层
以下临街营业房用于安置新牧村村民生活，具体位置在新二街东侧、宏力大道南
侧各4000卅。
规划建设应满足牧野区、乡政府以及新牧村村委会所提要求。
7、签订土地出让合同后，3个月内开发建设，两年内开发完毕
三、区域房地产市场分析
1、2011年4月份市场情况
2011年以来，新乡市房地产价格已经连续4月突破历史，4月份继续增长,
升至2822元/川，较去年同期增长740元
序号
区域
小区名称
销售
套数
销售面积
（万川）
销售金额
（万元）
销售均价
元/m2）
1
东区
尚东鑫城
90
1.14
3139.03
2745
2
开发区
绿都城
111
0.97
2739.61
2812
3
开发区
金色奥园
64
0.9
2777.42
3095
4
内城区
绿都塞纳春天
73
0.72
2562.77
3539
5
东区
大景城
55
0.71
2198.71
3118
6
内城区
安康新城
48
0.61
1622.3
2643
7
东区
东方家园
39
0.57
981.26
1717
8
东区
兰亭花园
37
0.53
1064.19
2017
9
东区
世纪村
26
0.38
1391.33
3632
10
内城区
星海假日王府
22
0.35
1312.38
3705
11
东区
畅想花园
33
0.35
1062.62
3069
12
铁西区
华天名邸
29
0.34
756.42
2256
13
开发区
盛世年华
24
0.3
544.91
1842
14
内城区
紫台一品
19
0.24
688.72
2849
15
内城区
宏生数码天城
26
0.24
751.55
3159
16
内城区
国际购物公园
18
0.24
615.34
2596
17
开发区
森林半岛
29
0.24
890.63
3758
18
东区
伟业中央公园
23
0.23
798.2
3449
19
开发区
金谷阳关地带
27
0.23
608.86
2647
20
东区
东升小区
20
0.23
630.98
2785
2、一季度宗地周边楼盘成交最高价
区位
房屋类型
小区名称
最高单价
成交面积
楼层
东区
多层
理想城
3285
132
1
东区
高层
伟业中央公园
5265
141
1
东区
高层
世纪村
4177
196
16
东区
高层
大景城
4439
145
11
东区
多层
康桥名苑
3491
102
1
东区
高层
康桥名苑
4442
126
4
3、周边可参考土地拍卖价格
宗地位置
面积
土地用途
竞得人
成交单价
成交时间
新屮大道东、宋校路南、新四街西
123.82
亩
住宅兼商服
华源房地产
公司
85万元/亩
2009.5.7
荣校东路北、污
水处理厂南、新
二街两侧
125.757
亩
住宅兼商服
河南东宇置
业
77万元/亩
2009.12.18
新一街西、向阳
路北、友谊路南
274.659
亩
住宅兼商服
建业
89万元/亩
2009.12.18
荣校东路以北、
新五街以西、立
鑫置'业以东
46亩
住宅兼商服
河南二宸房
地产开发有
限公司
81万元/亩
2010.5.7
自2009年5月以来，区域内地块成交均价达到了80万左右，与项目地块挂牌价相似，基本反映的是市场行情，但根据现在市场的行情分析，并结合本项目为净
地出让的实际情况，预计拍卖价格可能略高，预计在100万元/亩左右
4、综合市场分析
从以上市场数据得出，无论是市场定价类的商品住宅还是非市场定价类的住宅，整体的销量和售价均高于新乡市的其他区域，市场的投放量和去化量也远高
于整体市场平均值。
而本宗地位于东城区市场，因为周边行政机关、高档社区云
集，整体小环境单纯而且干净，因此我们初步认为该项目有较大的开发前景。
考虑未来市场形势，项目预期住宅部分销售均价可以达到3700-4000元/卅，商业
部分因为短期内难以形成市场，结合项目区位情况，一层销售均价预计在5500-6000元/卅之间。
四、初步规划建议
本项目地处新乡市未来城市发展核心地带，通过宏力大道和平原路之间联通老城区和东区火车、汽车客运交通中心。
市场投资者认可程度高，结合周边项目楼盘规划和销售情况，结合项目的详规要求，建议采用容积率为2.8规划，建设18层的高层住宅，其中商业面积占总建设面积的4%廉租房占总建设面积的5%
总建设用地面积
248.175亩
开发用地面积
210.725亩
小学占地面积
27亩
廉租房折合占地面积
10.45亩
商业开发地上建筑面积
393353.53m2
商业开发总建筑面积卅
522,843.53m
18层
371,579.21m
商业
15734.14m
公建配套
3540.18m
幼儿园
2500.00m
人防建设
29490.00m
地下停车位（平方米）
100000.00m
小学建筑面积
4536m
廉租房建筑面积
19506.7m
容积率
2.80
五、整体测算
1、廉租房建设投入
政府要求配建占住宅建筑面积5%1勺廉租房，共计19506.7m2,按容积率2.8计算，折合占地10.45亩，廉租房用地为划拨用地，划拨地价为23.2万元/亩，政府给予600元/m?
的补贴，共计1170.4万元。
占地面积
10.45亩
建筑面积
19506.7m
土地购买总价
836万元
开发成本1650元/m
3218.6万元
建设廉租房总投入
4054.6万元
政府返还土地款
594万元
政府补偿600元/m2
1170.4万元
实际总投入
2290.2万元
2、小学代建投入
占地面积
27亩
建筑面积
4536m
土地购买总价
626.4万元
开发成本1300元/m
589.68万元
代建学校总投入
1216.08万元
3、开发建设成本测算
根据市场调查获得的市场数据、规费收取标准，结合其他类似城市的经验值，
我们对本项目的整体收益进行了初步的测算。
市场各项税费计算的比较充分，若
按照新乡市政府、市招商局等颁布的相关优惠政策，项目开发的利润将直接提高。
商业部分按照政府要求，规划面积占总建设面积的4%计15734平方米。
除补偿村民8000平方米的部分按照2层建设外，面向市场销售部分均按照一层建设，销售均价6000元/卅。
车库按照政府要求按照1：
1建设，为2000元/卅时计算。
地价为80万/亩、售价为3700元/卅时，成本估算
序号
项目
金额（元）
楼面价格
（元/M2）
比重（%
-一一
土地征用及拆迁费用
175,323,200.00
445.71
12.5%
二
前期工程费用
100,690,138.69
255.98
7.2%
k
基础设施建设费用
99,545,652.63
253.07
7.1%
四
建筑安装工程费用
723,812,101.66
1,840.11
51.8%
五
公共配套设施建设费
69,993,820.85
177.94
5.0%
六
不可预见费用
23,387,298.28
59.46
1.7%
七
管理费用
32,184,958.26
81.82
2.3%
八
开发间接费用
0.0%
九
销售费用
40,231,197.83
102.28
2.9%
十
开发期税费
117,025,966.23
297.51
8.4%
十一
财务费用
16,000,000.00
40.68
1.1%
合计
1,398,194,334.43
3,554.55
100.0%
总建面积
393,353.53
平方米
地价变动敏感性分析：
地价为80-120万元/亩，涨幅为5万元/亩时:
序
号
每亩地价
（万元）
土地总价款（万元）
建设投资总额
（万元）
总市值
（万兀）
税后利润（万
元）
利润率
廉租房
投入
实际利润
实际税
后利润
1
80
16858
139819
160925
15830
9.84%
2290.20
14111.85
8.41%
2
85
17911.63
140937
160925
14991
9.32%
2290.20
13273.35
7.89%
3
90
18965.25
142055
160925
14153
8.79%
2290.20
12434.85
7.37%
4
95
20018.88
143172
160925
13315
8.27%
2290.20
11597.1
6.85%
5
100
21072.5
144290
160925
12476
7.75%
2290.20
10758.6
6.33%
6
105
22126.13
145408
160925
11638
7.23%
2290.20
9920.1
5.81%
7
110
23179.75
146526
160925
10799
6.71%
2290.20
9081.6
5.29%
8
115
24233.38
147644
160925
9960.8
6.19%
2290.20
8243.1
4.77%
9
120
25287
148762
160925
9122.3
5.67%
2290.20
7404.6
4.25%
销售均价为3700元/卅当地价达到110万元/亩时，纯利润为0.9亿元。
地价再加则达不到公司要求的开发利润指标。
地价为80万/亩、售价为3800元/卅时，成本估算
序号
项目
金额（元）
楼面价格（兀
/M2）
比重（%
-一-
土地征用及拆迁费用
175,323,200.00
445.71
12.5%
二
前期工程费用
100,690,138.69
255.98
7.2%
三
基础设施建设费用
99,545,652.63
253.07
7.1%
四
建筑安装工程费用
723,812,101.66
1,840.11
51.6%
五
公共配套设施建设费
69,993,820.85
177.94
5.0%
六
不可预见费用
23,387,298.28
59.46
1.7%
七
管理费用
32,928,116.68
83.71
2.3%
八
开发间接费用
0.0%
九
销售费用
41,160,145.85
104.64
2.9%
十
开发期税费
119,645,599.64
304.17
8.5%
十一
财务费用
16,000,000.00
40.68
1.1%
合计
1,402,486,074.27
3,565.46
100.0%
总建面积
393,353.53
平方米
地价变动敏感性分析：
地价为80-130万元/亩，涨幅为5万元/亩时:
序
号
每亩地价
（万元）
土地总价款（万兀）
建设投资总额
（万元）
总市值（万元）
税后利润（万
元）
利润率
廉租房
投入
实际利
润
实际税
后利润
1
80
16858
140248
164640
18294
11.11%
2290.20
16576.35
9.72%
2
85
17911.63
141366
164640
17456
10.60%
2290.20
15737.85
9.21%
3
90
18965.25
142483
164640
16618
10.09%
2290.20
14900.1
8.70%
4
95
20018.88
143601
164640
15779
9.58%
2290.20
14061.6
8.19%
5
100
21072.5
144719
164640
14941
9.07%
2290.20
13223.1
7.68%
6
105
22126.13
145837
164640
14102
8.57%
2290.20
12384.6
7.17%
7
110
23179.75
146955
164640
13264
8.06%
2290.20
11546.1
6.67%
8
115
24233.38
148073
164640
12425
7.55%
2290.20
10707.6
6.16%
9
120
25287
149191
164640
11587
7.04%
2290.20
9869.1
5.65%
10
125
26340.63
150309
164640
10748
6.53%
2290.20
9030.6
5.14%
11
130
27394.25
151427
164640
9909.8
6.02%
2290.20
8192.1
4.63%
12
135
28447.88
152545
164640
9071.3
5.51%
2290.20
7353.6
4.12%
13
140
29501.5
153663
164640
8232.8
5.00%
2290.20
6515.1
3.61%
销售均价为3800元/川当地价达到130万元/亩时，纯利润为0.82亿元。
地价再增则达不到公司要求的开发利润指标。
地价为80万/亩、售价为40000元/卅时，成本估算
序号
项目
金额（元）
楼面价格（元
/M2）
比重（%
-一-
土地征用及拆迁费用
175,323,200.00
445.71
12.4%
二
前期工程费用
100,690,138.69
255.98
7.1%
三
基础设施建设费用
99,545,652.63
253.07
7.1%
四
建筑安装工程费用
723,812,101.66
1,840.11
51.3%
五
公共配套设施建设费
69,993,820.85
177.94
5.0%
六
不可预见费用
23,387,298.28
59.46
1.7%
七
管理费用
34,414,433.51
87.49
2.4%
八
开发间接费用
0.0%
九
销售费用
43,018,041.88
109.36
3.0%
十
开发期税费
124,884,866.46
317.49
8.9%
十一
财务费用
16,000,000.00
40.68
1.1%
合计
1,411,069,553.95
3,587.28
100.0%
总建面积
393,353.53
平方米
地价变动敏感性分析：
地价为80-160万元/亩，涨幅为5万元/亩时:
序
号
每亩地价
（万元）
土地总价款（万元）
建设投资总额
（万元）
总市值
（万元）
税后利润（万
元）
利润率
廉租房
投入
实际利润
实际税后利润
1
80
16858
141106
172072
23225
13.50%
2290.20
21506.85
12.17%
2
85
17911.63
142224
172072
22386
13.01%
2290.20
20668.35
11.68%
3
90
18965.25
143342
172072
21548
12.52%
2290.20
19829.85
11.19%
4
95
20018.88
144460
172072
20709
12.04%
2290.20
18991.35
10.70%
5
100
21072.5
145577
172072
19871
11.55%
2290.20
18153.6
10.22%
6
105
22126.13
146695
172072
19033
11.06%
2290.20
17315.1
9.73%
7
110
23179.75
147813
172072
18194
10.57%
2290.20
16476.6
9.24%
8
115
24233.38
148931
172072
17356
10.09%
2290.20
15638.1
8.76%
9
120
25287
150049
172072
16517
9.60%
2290.20
14799.6
8.27%
10
125
26340.63
151167
172072
15679
9.11%
2290.20
13961.1
7.78%
11
130
27394.25
152285
172072
14840
8.62%
2290.20
13122.6
7.29%
12
135
28447.88
153403
172072
14002
8.14%
2290.20
12284.1
6.81%
13
140
29501.5
154521
172072
13163
7.65%
2290.20
11445.6
6.32%
14
145
30555.13
155639
172072
12325
7.16%
2290.20
10607.1
5.83%
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