河南新乡市牧野区中海项目可行性研究报告.docx

1、河南新乡市牧野区中海项目可行性研究报告一、项目简介 . 21、项目区位 . 22、项目现状 . 3二、项目挂牌情况说明 . 41、项目规划指标 . 42、详规要求 . 5三、区域房地产市场分析 . 61、 2011年 4月份市场情况 62、一季度宗地周边楼盘成交最高价 . 73、周边可参考土地拍卖价格 . 74、综合市场分析 . 8四、初步规划建议 . 8五、整体测算 . 91、廉租房建设投入 . 92、小学代建投入 . 93、开发建设成本测算 . 10六、投资建议 . 131、项目基本情况说明 . 132、投资分析结论 . 143、不利因素分析 . 14新乡市牧野区中海项目简介一、项目简介1

2、、项目区位2011-3号宗地位于新二街以东、中原东路以北、鸿源路以西、宏力大道以南，总面积248.175亩。项目属于新乡市新区，周围行政事业环绕，高档小区林立。项目南面为伟业中央公园，与市委市政府等市级行政办公区隔公园相望，项目北面为市法院， 东面为市消防指挥中心，南面为市污水处理厂、市疾病控制中心；宏力大道、新 中大道等为新乡市主干道，规划宏力大道直通107国道，高铁站、京珠高速上下 道口紧靠项目东侧，出入极为便利。新中大道将未来与直通郑州的郑新大道相接， 将整体提升项目价值。区域属于新乡市城市发展方向，是新乡市行政办公、文化居住中心，区域内项目有极 佳的开发前景。2、项目现状SSSBt o

3、 z * 亠一L 3 fTI.,北侧宏力大道与牧野区法院南侧待修的中原东路、项目挂牌情况说明1、项目规划指标宗地编号宗地位置土地面积约（亩）土地用途准 入 行 业主要规划指标出让年限（年）竞买保证金（万元）挂牌起始价增价 幅 度容积率建筑密 度（建筑 系数）绿地率投资强 度（万元/公顷）（万元/亩）2010-3新二街以东、中原东路以 北、鸿源路以 西、宏力大道以南248.175出让221.175城镇 住宅 兼商 服2.02.8 20%30%40%城镇住宅70商服4012000801划拨（小学占地）27科教23.22、详规要求1、 总建筑面积不少于330900川，建筑以高层为主，住宅总套数不少于

4、2760 套，人均公共绿地面积大于1卅，每处集中绿地面积不少于800 m2,无偿移交政 府的社区服务中心按建筑面积千分之五配建。要求建设 50 m公厕，8个班占地 不小于2400 m幼托一个。地下停车位不小于总车位的 70%非机动停车位1.5 个/户。2、 根据新乡市城乡规划局关于调整土地出让条件中停车率指标的函的 通知文件要求， 一般居住区停车率不低于 100%，高档居住小区停车率不低于 150% 的要求进行指标控制。3、 根据新乡市人民政府关于住房保障工作的规划要求，将配件廉租房作为 市区商品住房开发项目的土地出让和规划限制条件， 配建比例不低于项目住宅总 建筑面积的5%套型建筑面积控制在

5、50 m以内，配建的廉租房必须配备基本生 活设施。配建廉租房用地为划拨用地，在建设时可按照国家规定减免相应税费。 由市房管局于开发公司签订协议规定廉租房所有权归国有产权，由市财政暂按 600元/ m给予开发单位补助。特殊情况经土地资产管理委员会同意可异地配建， 配建方式和要求在土地出让文件中明确。4、 竞买保证金为 1.2 亿元，须到新乡市土地储备中心综合科开具竞买保 证金缴纳通知，提交申请和竞买保证金到账截止时间为 2011 年5月 24日 17时。5、 2011-3 号地包含 221.175 亩的城镇住宅兼商服用地，其中商业面积占总 建筑面积的 4%，住宅占 96%。27 亩的小学学校用地

6、为划拨用地，土地款为 23.2 万元/亩，共计 626.4 万 元。学校用地待规划确定小学占地位置和准确面积后， 按规划设计要求以划拨方 式供应给牧野区政府。 竞得人须先行出资垫付划拨价款。 在牧野区政府同意竞得 人代建小学等公益设施情况下， 竞得人必须无条件代建， 小学建成后移交区政府， 具体事宜与区政府另行签订协议。&竞得人必须在地块内按成本价为土地储备中心提供 8000 m的二层或二层以下临街营业房用于安置新牧村村民生活， 具体位置在新二街东侧、 宏力大道南 侧各4000卅。规划建设应满足牧野区、乡政府以及新牧村村委会所提要求。7、签订土地出让合同后，3个月内开发建设，两年内开发完毕三、

7、区域房地产市场分析1、2011年4月份市场情况2011年以来，新乡市房地产价格已经连续 4月突破历史，4月份继续增长,升至2822元/川，较去年同期增长740元序号区域小区名称销售套数销售面积（万川）销售金额（万元）销售均价元 / m2）1东区尚东鑫城901.143139.0327452开发区绿都城1110.972739.6128123开发区金色奥园640.92777.4230954内城区绿都塞纳春天730.722562.7735395东区大景城550.712198.7131186内城区安康新城480.611622.326437东区东方家园390.57981.2617178东区兰亭花园370.

8、531064.1920179东区世纪村260.381391.33363210内城区星海假日王府220.351312.38370511东区畅想花园330.351062.62306912铁西区华天名邸290.34756.42225613开发区盛世年华240.3544.91184214内城区紫台一品190.24688.72284915内城区宏生数码天城260.24751.55315916内城区国际购物公园180.24615.34259617开发区森林半岛290.24890.63375818东区伟业中央公园230.23798.2344919开发区金谷阳关地带270.23608.86264720东区东升

9、小区200.23630.9827852、一季度宗地周边楼盘成交最高价区位房屋类型小区名称最高单价成交面积楼层东区多层理想城32851321东区高层伟业中央公园52651411东区高层世纪村417719616东区高层大景城443914511东区多层康桥名苑34911021东区高层康桥名苑444212643、周边可参考土地拍卖价格宗地位置面积土地用途竞得人成交单价成交时间新屮大道东、宋 校路南、新四街 西123.82亩住宅兼商服华源房地产公司85万元/亩2009.5.7荣校东路北、污水处理厂南、新二街两侧125.757亩住宅兼商服河南东宇置业77万元/亩2009.12.18新一街西、向阳路北、友谊

10、路南274.659亩住宅兼商服建业89万元/亩2009.12.18荣校东路以北、新五街以西、立鑫置业以东46亩住宅兼商服河南二宸房地产开发有限公司81万元/亩2010.5.7自2009年5月以来，区域内地块成交均价达到了 80万左右，与项目地块挂牌价 相似，基本反映的是市场行情，但根据现在市场的行情分析，并结合本项目为净地出让的实际情况，预计拍卖价格可能略高，预计在 100万元/亩左右4、综合市场分析从以上市场数据得出，无论是市场定价类的商品住宅还是非市场定价类的住 宅，整体的销量和售价均高于新乡市的其他区域， 市场的投放量和去化量也远高于整体市场平均值。而本宗地位于东城区市场， 因为周边行政

11、机关、高档社区云集，整体小环境单纯而且干净，因此我们初步认为该项目有较大的开发前景。考 虑未来市场形势，项目预期住宅部分销售均价可以达到 3700-4000元/卅，商业部分因为短期内难以形成市场，结合项目区位情况，一层销售均价预计在 5500-6000元/卅之间。四、初步规划建议本项目地处新乡市未来城市发展核心地带， 通过宏力大道和平原路之间联通 老城区和东区火车、汽车客运交通中心。 市场投资者认可程度高，结合周边项目 楼盘规划和销售情况，结合项目的详规要求， 建议采用容积率为2.8规划，建设 18层的高层住宅，其中商业面积占总建设面积的4%廉租房占总建设面积的5%总建设用地面积248.175

12、 亩开发用地面积210.725 亩小学占地面积27亩廉租房折合占地面积10.45 亩商业开发地上建筑面积393353.53 m2商业开发总建筑面积卅522,843.53 m18层371,579.21 m商业15734.14 m公建配套3540.18 m幼儿园2500.00 m人防建设29490.00 m地下停车位（平方米）100000.00 m小学建筑面积4536 m廉租房建筑面积19506.7 m容积率2.80五、整体测算1、廉租房建设投入政府要求配建占住宅建筑面积 5%1 勺廉租房，共计19506.7 m2,按容积率2.8 计算，折合占地10.45亩，廉租房用地为划拨用地，划拨地价为 23

13、.2万元/亩， 政府给予600元/ m?的补贴，共计1170.4万元。占地面积10.45 亩建筑面积19506.7 m土地购买总价836万元开发成本1650元/ m3218.6万元建设廉租房总投入4054.6万元政府返还土地款594万元政府补偿600元/ m21170.4万元实际总投入2290.2万元2、小学代建投入占地面积27亩建筑面积4536 m土地购买总价626.4万元开发成本1300元/ m589.68万元代建学校总投入1216.08 万元3、开发建设成本测算根据市场调查获得的市场数据、规费收取标准，结合其他类似城市的经验值，我们对本项目的整体收益进行了初步的测算。 市场各项税费计算的

14、比较充分，若按照新乡市政府、市招商局等颁布的相关优惠政策，项目开发的利润将直接提高。商业部分按照政府要求，规划面积占总建设面积的 4%计15734平方米。除补偿村民8000平方米的部分按照2层建设外，面向市场销售部分均按照一层 建设，销售均价6000元/卅。车库按照政府要求按照1：1建设，为2000元/卅时 计算。地价为80万/亩、售价为3700元/卅时，成本估算序号项目金额（元）楼面价格（元/M2）比重（%-一一土地征用及拆迁费用175,323,200.00445.7112.5% 二前期工程费用100,690,138.69255.987.2% k基础设施建设费用99,545,652.6325

15、3.077.1%四建筑安装工程费用723,812,101.661,840.1151.8%五公共配套设施建设费69,993,820.85177.945.0%六不可预见费用23,387,298.2859.461.7%七管理费用32,184,958.2681.822.3%八开发间接费用0.0%九销售费用40,231,197.83102.282.9%十开发期税费117,025,966.23297.518.4%十一财务费用16,000,000.0040.681.1%合计1,398,194,334.433,554.55100.0%总建面积393,353.53平方米地价变动敏感性分析：地价为80-120万元

16、/亩，涨幅为5万元/亩时:序号每亩 地价（万 元）土地总价 款（万元）建设投 资总额（万 元）总市值（万兀）税后利 润（万元）利润率廉租房投入实际利润实际税后利润18016858139819160925158309.84%2290.2014111.858.41%28517911.63140937160925149919.32%2290.2013273.357.89%39018965.25142055160925141538.79%2290.2012434.857.37%49520018.88143172160925133158.27%2290.2011597.16.85%510021072.5

17、144290160925124767.75%2290.2010758.66.33%610522126.13145408160925116387.23%2290.209920.15.81%711023179.75146526160925107996.71%2290.209081.65.29%811524233.381476441609259960.86.19%2290.208243.14.77%9120252871487621609259122.35.67%2290.207404.64.25%销售均价为3700元/卅当地价达到110万元/亩时，纯利润为0.9亿元。地 价再加则达不到公司要求的开发

18、利润指标。地价为80万/亩、售价为3800元/卅时，成本估算序号项目金额（元）楼面价格（兀/M2）比重（%-一-土地征用及拆迁费用175,323,200.00445.7112.5% 二前期工程费用100,690,138.69255.987.2% 三基础设施建设费用99,545,652.63253.077.1%四建筑安装工程费用723,812,101.661,840.1151.6%五公共配套设施建设费69,993,820.85177.945.0%六不可预见费用23,387,298.2859.461.7%七管理费用32,928,116.6883.712.3%八开发间接费用0.0%九销售费用41,1

19、60,145.85104.642.9%十开发期税费119,645,599.64304.178.5%十一财务费用16,000,000.0040.681.1%合计1,402,486,074.273,565.46100.0%总建面积393,353.53平方米地价变动敏感性分析：地价为80-130万元/亩，涨幅为5万元/亩时:序号每亩 地价（万 元）土地总价 款（万兀）建设投 资总额（万 元）总市值 （万 元）税后利 润（万元）利润率廉租房投入实际利润实际税后利润180168581402481646401829411.11%2290.2016576.359.72%28517911.6314136616

20、46401745610.60%2290.2015737.859.21%39018965.251424831646401661810.09%2290.2014900.18.70%49520018.88143601164640157799.58%2290.2014061.68.19%510021072.5144719164640149419.07%2290.2013223.17.68%610522126.13145837164640141028.57%2290.2012384.67.17%711023179.75146955164640132648.06%2290.2011546.16.67%81

21、1524233.38148073164640124257.55%2290.2010707.66.16%912025287149191164640115877.04%2290.209869.15.65%1012526340.63150309164640107486.53%2290.209030.65.14%1113027394.251514271646409909.86.02%2290.208192.14.63%1213528447.881525451646409071.35.51%2290.207353.64.12%1314029501.51536631646408232.85.00%2290

22、.206515.13.61%销售均价为3800元/川当地价达到130万元/亩时，纯利润为0.82亿元。地 价再增则达不到公司要求的开发利润指标。地价为80万/亩、售价为40000元/卅时，成本估算序号项目金额（元）楼面价格（元/M2）比重（%-一-土地征用及拆迁费用175,323,200.00445.7112.4%二前期工程费用100,690,138.69255.987.1%三基础设施建设费用99,545,652.63253.077.1%四建筑安装工程费用723,812,101.661,840.1151.3%五公共配套设施建设费69,993,820.85177.945.0%六不可预见费用23,

23、387,298.2859.461.7%七管理费用34,414,433.5187.492.4%八开发间接费用0.0%九销售费用43,018,041.88109.363.0%十开发期税费124,884,866.46317.498.9%十一财务费用16,000,000.0040.681.1%合计1,411,069,553.953,587.28100.0%总建面积393,353.53平方米地价变动敏感性分析：地价为80-160万元/亩，涨幅为5万元/亩时:序号每亩 地价（万 元）土地总价 款（万元）建设投 资总额（万 元）总市值（万 元）税后利 润（万元）利润率廉租房投入实际利润实际税 后利润1801

24、68581411061720722322513.50%2290.2021506.8512.17%28517911.631422241720722238613.01%2290.2020668.3511.68%39018965.251433421720722154812.52%2290.2019829.8511.19%49520018.881444601720722070912.04%2290.2018991.3510.70%510021072.51455771720721987111.55%2290.2018153.610.22%610522126.131466951720721903311.0

25、6%2290.2017315.19.73%711023179.751478131720721819410.57%2290.2016476.69.24%811524233.381489311720721735610.09%2290.2015638.18.76%912025287150049172072165179.60%2290.2014799.68.27%1012526340.63151167172072156799.11%2290.2013961.17.78%1113027394.25152285172072148408.62%2290.2013122.67.29%1213528447.88153403172072140028.14%2290.2012284.16.81%1314029501.5154521172072131637.65%2290.2011445.66.32%1414530555.13155639172072123257.16%2290.2010607.15.83%