年度报告年月海南屯昌综合农产品交易项目市场市调报告.docx
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年度报告年月海南屯昌综合农产品交易项目市场市调报告
（年度报告）年月海南屯昌综合农产品交易项目市场市调报告
前言4
第壹章：
宏观环境分析7
第壹节海南省整体发展简介及规划8
壹、海南省简介8
二、海南宏观经济分析10
三、海南省产业发展情况11
四、居民收入及消费情况12
五、海南未来发展整体规划14
六、海南农业产业发展现状16
第二节屯昌县整体发展简介及规划27
壹、屯昌县简介27
二、屯昌县城市整体规划30
三、屯昌县战略发展目标32
第二章：
房地产市场调查分析33
第壹节海南房地产市场分析34
壹、海南楼市整体简介34
第二节屯昌县楼市整体简介及竞盘分析40
壹、住宅市场简介40
二、商业市场简介43
第三章：
农产品市场调查分析51
第壹节专项市场研究52
壹、中转物流型农产品交易市场分析53
第二节县市级农贸型交易市场分析61
壹、陵水县中心市场61
二、三亚市农副产品综合批发市场63
第四章：
项目本体分析研究66
第壹节项目周边各商圈、商业街分析67
壹、各商圈、商业街整体简介67
二、屯昌中心市场业态市调分析69
第二节项目规划及区位分析74
壹、项目规划74
二、项目区位75
三、项目SWOT分析78
第五章：
结论80
第壹节市场分析总结81
壹、市场环境81
（壹）商业市场环境分析总结：
81
（二）住宅市场环境分析总结：
81
二、商业市场总结82
三、住宅市场总结84
前言
市场调查为所有决策提供基础，通过现场调查可了解市场最新动态情况，掌握市场需求类型及饱和状态，且对市场的发展趋势做出动态预测，为项目的定位、规划、营销、推广提供理论依据及数据支持。
本次市场调查是以直接获取壹手市场客观数据为基础的专项市场调查研究，主要针对海南及屯昌房地产现状及消费特征做更广泛、深入的调查和研究，务求为项目的开发定位寻找有力的市场依据。
市调简述
Ø调查背景
1、调查方法：
调查搜集原始资料，包括2010年海南统计年鉴、对潜大买家的抽样调查、和业内人士及楼盘销售人员的访谈、对项目所于区域周边环境的调查、对典型竞争项目的调查、对海南省有代表性专业市场的调查和走访等。
2、调查时间：
2011年6月3日-2011年6月12日
3、调查人员：
百合田策划代理公司海南屯昌项目调查小组
4、调查目的：
取得准确的统计资料，能够满足各级管理层次的决策需要，为项目的准确定位提供可靠的数据支持；诊断本项目潜于的问题和威胁，及时进行营销策略的调整。
且通过调查形成对海南及屯昌房地产市场的客观、准确的认识，为项目寻找合理的市场开发空间。
Ø调查内容
1、对海口市政府关联职能部门的访谈及资料收集
（1）访问屯昌国土环境资源局，了解屯昌县城市规划发展的现状和特点；
（2）访问屯昌县统计局，获取屯昌县近壹俩年经济、社会及房地产市场等方面的统计资料；
（3）访问屯昌县槟榔协会，了解海南中部及海南省农产品专业市场的发展现状及特点；
2、以海南省农产品专业市场为考察重点、辅以屯昌县现有槟榔集市、中心市场及项目周边楼盘的调查。
重点了解农产品专业市场的运营现状、租金、售价及销售渠道等，同时辅以了解项目周边楼盘的价格、户型、配套、物管、购买人群、销售情况等，且分析项目的特点及和项目的可比程度，以作为最有效的比较分析依据。
3、海南及屯昌消费群体的调查和访谈
以深度访谈的形式，通过对不同职业消费群的抽样调查，从中分析出消费者的消费需求、消费习惯、消费趋势。
第壹章：
宏观环境分析
第壹节海南省整体发展简介及规划
壹、海南省简介——中国唯壹热带岛省份，海景、沙滩等资源丰富
（壹）区位
海南省位于中国最南端，中国第二大岛，中国唯壹的热带海岛省份，
海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50％～
60％，和世界著名的海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美。
（二）环境
海南拥有国内最佳的综合生态环境，终年气候宜人，森林覆盖率超过55%，有最优的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。
（三）资源
海南集海水、沙滩、山岳、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、民俗风情于壹体，自然资源丰富，这是海南省发展旅游地产的雄厚基础。
二、海南宏观经济分析——坚持“壹省俩地”发展方针，经济保持平稳较快增长
海南省近年经济年均增速均于10％之上，2010年，于国际旅游岛建设上升为国家战略的政策利好作用下，全年实现地区生产总值2052.12亿元，比上年增加15.8%，同比提高4.1
个百分点，较全国GDP增速高5.5个百分点。
海南经济增长速度创下1994年以来新高；全省人均生产总值23644元，按现行汇率折算为3505美元，登上了3000美元的新台阶。
按照国际经验，人均GDP超过3000美元，标志着壹个国家或地区处于消费加快升级换代时期，服务业发展加速，经济将进入快速发展轨道。
县市年份
海口
三亚
文昌
琼海
万宁
陵水
儋州
2004
261.3
48.2
48.9
55.4
41.1
16.5
71.7
2005
311.7
74.2
54.1
51.2
41.2
18.5
73.2
2006
362.1
109.2
63.2
56.6
46.9
21.8
81.5
2007
396.1
122.3
72.6
63.1
51.4
24.2
83.6
2008
443.2
144.3
81.8
70.6
63.1
30.6
90.2
2009
489.55
174.85
93.22
85
71.18
37.26
101.77
2010
590.55
230.79
114.5
105.54
88.72
50.17
292.75
从市县经济发展情况来见，2010年文昌、澄迈、琼海3个市县跨入百亿GDP行列，全省共有6个市县生产总值超百亿元，有14个市县的地区生产总值均实现了15%及之上的快速增长。
三、海南省产业发展情况——产业结构呈现“三、二、壹”的特征，其中服务业发展迅速，成为推动经济发展的重要支柱。
随着海南现代服务业的发展，农业社会的特征逐渐摆脱，第壹产业比重持续下降。
据统计监测结果显示，海南省全年第壹产业实现增加值539.32亿元，增长6.3%；第二产业实现增加值566.55亿元，增长19.2%，占生产总值的比重为27.6％，超过第壹产业1.3个百分点。
；第三产业实现增加值946.25亿元，增长19.6%，占生产总值的比重为46.1％，较去年提高0.8个百分点。
第三产业对“十壹五”经济增长的贡献率达50.3％，海南旅游业已由观光型向休闲度假型转型升级，现代服务业成为主导产业。
三次产业比重首次从“三壹二”转向“三二壹”，产业结构实现历史性转型。
海南城镇居民人均可支配收入（单位：
元）
四、居民收入及消费情况——城乡居民收入不断增加，消费能力逐步提高。
10年海南省城镇居民人均可支配收入达到15581元，增幅为13.31%。
数据来源：
海南省统计局
五、海南未来发展整体规划
（壹）国际旅岛发展规划——海南中西部将迎来壹个快速发展时期。
由于历史原因，于海南的整体发展战略版图中，
东部地区被定位为重点发展旅游业，而西部地区则发
展工业产业。
而国际旅游岛战略规划则将整个海南岛
定位为旅游城市，将改变中西部旅游业相对薄弱的现
状。
目前当前海南整体旅游业总体特征能够概括为
“东闹、西静、中隐”。
东线是当前热点开发区域，
发展也较为成熟。
东线滨海度假：
国家海岸+航天城+亚洲论坛以东线
高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资
源转化为旅游资源，以吸引来此欣赏海景、召开商
务会议的消费群；
中线养老休闲：
五指山+热带雨林+热带温泉。
利用固有资源，通过先期低端度假区催热市场，集聚人气。
西线原生野趣：
自然保护区+原生海岸资源。
为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游业仍处初级发展阶段。
屯昌地处海南中线，拥有水色湖、卧龙山等旅游资源，可借此契机进壹步发展养老休闲业、房地产业。
（二）热带特色现代农业结构优化升级——国家级冬季瓜菜、热带水果、南繁育种、水产基地，且着力打造自身农业品牌。
“十壹五”期间，海南瓜菜、水果、畜牧业、渔业等四大优势产业产值占农业总产值的比重提高到72%，农产品出岛量和出口额年均增长分别超过15%和20%。
2010年，海南加快农产品加工产业园区建设，200万头生猪加工项目落户儋州市且开工建设；定安县、琼中县、屯昌县、昌江县等地农产品加工园区落户企业44家，规模农产品加工企业达226家，总产值260亿元，同比增长17.9％；和北京、沈阳、长春等城市建立农产品交易关系，农产品销售渠道不断拓宽；作为全国海洋面积最大的省份，海南将调整渔业产业结构放于突出位置，实行规模化、标准化养殖，引入壹大批龙头企业，带动渔民参和合作养殖，且培育了壹批农产品品牌，经济效益凸显。
六、海南农业产业发展现状
（壹）各类农产品销售现状——主要销往岛外各城市，其中瓜菜、水果类所占比重最重
海南作为国家级冬季瓜菜、热带水果生产基地，农产品主要外销岛外广东、北京、湖南等各城市。
当前出岛农产品主要由瓜菜、水果俩大类构成，其中香蕉、椒类所占比重最重，各自为45.2%、31.8%。
槟榔所占比重则较小，仅0.1%。
（二）中部各县市农业生产情况——海南瓜菜、水果的重要产地，占总产量的42.48%
表二：
海南中部各县市水果产量壹览表
县市
总产量（吨）
环比
占比
乐东
325360
6%
12.14%
东方
310353
17%
11.58%
琼海
210218
5%
7.85%
昌江
122287
3%
4.56%
儋州
56809
-11%
2.12%
定安
36995
7%
1.38%
琼中
30758
1%
1.15%
白沙
20949
12%
0.78%
五指山
16549
3%
0.62%
保亭
8059
26%
0.30%
（三）海南农产品流通布局——当前海南农产品主要销售渠道仍以传统的“田间地头”直接收购为主。
为加快农产品现代流通体系建设，保障北方反季节果菜供应，构建稳定的流通管道，商务部、财政部、海南省政府共同开展“海南农产品现代流通综合试点”工作
农业
合作
组织
单位名称
产品名称
注册商标
海南佳宁娜食品XX公司
月饼
佳宁娜
文昌椰海食品XX公司
椰子糖、椰子粉
椰海
海南文昌天际食品XX公司
椰子糖
天际
海口力神企业股份公司
速溶咖啡系列
力神
海南南国食品实业XX公司
椰子粉、糖果
南国/Nanguo
海南茶根糖业有限责任公司
白砂糖
甘泉
椰树集团XX公司
荔枝爽
椰树
文昌市春光食品XX公司
椰子粉、椰子糖
春光
海南大众海洋产业XX公司
卡拉胶
珊瑚礁
海南椰岛（集团）股份XX公司
海南米酒、三椰春酒
椰岛
海南高远食品XX公司
速冻虾类产品
高远
中国热带农业科学院香料饮料研究所兴隆热带植物园
兴隆咖啡
兴隆
海南金盘饮料XX公司
瓶装矿泉水
金盘
澄迈万昌苦丁茶场
苦丁茶
椰仙
海南金芦荟生物工程XX公司
芦荟系列产品
金芦荟
海南养生堂保健品XX公司
天然维生素E软胶囊
养生堂
海南翔泰渔业XX公司
冻罗非鱼
翔泰
海南新天久食品XX公司
冻对虾
新天久
海南海之润生物技术工程XX公司
珍珠化妆品
海润
海南富力洁生化XX公司
槟榔牙膏
槟榔牌
附表三
县市
单位名称
主营业务
临高县
临高海丰网箱养殖渔民专业合作社
水产养殖
乐东市
乐东腾福哈密瓜农民专业合作社
哈密瓜生产，拥有“方老三”注册商标
文昌县
文昌致富菠萝蜜专业合作社
香甜菠萝蜜、水香莲雾种植
定安县
定安翰林绿果槟榔专业合作社
槟榔种植及初级加工，槟榔花茶、槟榔花酒等槟榔花系列产品
琼中县
琼中福岛橡胶专业合作社
橡胶收购、橡胶种植
东方市
东方小岭农民专业合作社
菊花种植，兼营西瓜、哈密瓜种植，拥有“天润”牌注册商标，
三亚市
三亚保兰热带兰花农民专业合作社
热带兰花种植运营
屯昌县
屯昌旺兴农民养猪专业合作社南兴热带果业XX公司
农业开发、种植业、养殖业、农副产品包装、批发、运销、化肥销售等
屯昌县
屯昌枫绿果蔬产销专业合作社
“枫木”苦瓜
屯昌县
屯昌绿旭种养专业合作社
海南花梨
海口市
海口山佳文昌鸡养殖专业合作社
文昌鸡养殖
海口市
北京新发地批发市场驻海南水果购销中心
猕猴桃、进口苹果、提子
海口市
北京正丰商贸XX公司（北京驻海南瓜果菜批发商行）
苹果、梨、葡萄、木瓜、辣椒、豆角
海口市
海南亿宝橄榄产业XX公司
斯里兰卡橄榄种植及深加工
琼海市
琼海顺业农业开发XX公司
石榴、香蕉、菠萝蜜
琼海市
琼海程林橡胶贸易XX公司
收购、加工、销售天然橡胶
琼海市
琼海大甲农业投资XX公司
农业开发、种植，养殖、农产品加工、销售、观光农业等
五指山市
五指山万家宝科技XX公司
五指山野生灵芝产品的研发、生产、销售
琼中县
琼中奇峰特色农副产品XX公司
蜜蜂养殖，蜂蜜生产、开发、销售
琼中县
琼中中平福田农民养蜂专业合作社
蜜蜂养殖，蜂蜜生产、销售
琼中县
琼中县古农海南绿橙基地
海南绿橙
乐东县
乐东东诚农业开发XX公司
农资销售和技术服务及高科技种植的综合企业（无籽西瓜、哈密瓜）
澄迈县
澄迈华侨农场
荔枝种植、拥有“达丰”牌荔枝注册商标，
白沙县
白沙富昌农业综合开发XX公司
繁育橡胶、榔榔、香蕉、南药苗木
保亭县
海南保亭新意天然橡胶开发XX公司
从事天然橡胶生产加工
定安县
海南定安绿水食品开发XX公司
槟榔研发、生产、销售
海南优势水果生产占比情况（中部各县市）
县市
香蕉（吨）
占比
芒果（吨）
占比
荔枝（吨）
占比
菠萝（吨）
占比
屯昌县
6151
0.39%
798
0.22%
1228
1.11%
7260
2.45%
澄迈县
144149
9.03%
709
0.20%
4807
4.34%
3373
1.14%
儋州市
24845
1.56%
9816
2.73%
9893
8.93%
793
0.27%
白沙县
14063
0.88%
1769
0.49%
2076
1.87%
118
0.04%
五指山市
13544
0.85%
1119
0.31%
531
0.48%
69
0.02%
保亭县
3983
0.25%
1769
0.49%
1198
1.08%
/
/
琼中县
5544
0.35%
22
0.006%
510
0.46%
2404
0.81%
定安县
8405
0.53%
175
0.05%
7268
6.56%
13426
4.53%
海南省
1595792
/
359202
/
110822
/
296554
/
海南优势农产品壹览表
名称
简介
主要产地
柿子椒，又叫大椒、甜椒、灯笼椒、柿子椒、菜椒。
其特有的味道和所含的辣椒素有刺激唾液和胃液分泌的作用，能增进食欲，帮助消化。
特色品种：
海南灯笼椒
文昌、海口、琼海、儋州、临高等
俗称“鱼辣子”，是川菜中特有的调味料。
泡椒具有色泽红亮、辣而不燥、辣中微酸的特点。
琼海、万宁、文昌、定安等
又名尖椒。
青辣椒能够作为蔬菜食用，干红辣椒则是许多人均喜爱的调味品。
印度人称辣椒为“红色牛排”；墨西哥人将辣椒视为国食。
海南红皮尖椒：
澄迈、文昌、海口、儋州、定安
海南黄皮尖椒：
澄迈、文昌、临高、东方、琼海
俗称豇豆、角豆、姜豆、带豆。
花果期6—9月。
三亚、乐东、陵水、澄迈、海口等
又名凉瓜，为壹年生攀缘草本。
于南亚、东南亚、中国、和加勒比海群岛均有广泛的种植。
万宁、屯昌、保亭、三亚等
正名黄瓜.黄瓜栽培历史悠久，种植广泛，是世界性蔬菜。
于海南省，利用设施栽培可达到周年生产和供应，是市销和出口的重要蔬菜之壹。
乐东、文昌、万宁、澄迈等
壹年生草本植物。
瓜形状如枕，又叫枕瓜，生产于夏季。
琼海、文昌、澄迈、儋州等
香蕉是海南的主要水果之壹，海南岛亦为原产地之壹。
著名的品种有高把蕉、矮把蕉、油蕉、西贡蕉、粉蕉、芽蕉、蛋蕉等。
华南热作俩院成功培植的红香蕉，则是热带水果稀有品种，外观好，品位优。
乐东、东方、海口、澄迈、临高、昌江、三亚、文昌等
芒果又称檬果，是三亚热带名果之壹。
海南岛种植芒果的历史悠久，是我国芒果主要产区。
这里品种众多，其中象牙芒、白玉芒、青皮芒、吕宋芒、鸡蛋芒、龙井大芒和秋芒均为我国大陆稀有。
海南农垦、三亚市、东方市、乐东县、昌江县、陵水县、儋州市
海南西瓜的奇特之处是四季均可生长，堪称壹绝。
当下海南的冬季西瓜已成大宗商品，源源不断运往国名为内各地且远销国外。
\
有“百果之王”美誉。
海南岛栽培历史悠久，品质较好的品种有琼山市羊山的鹅蛋荔、无核荔、黄皮丁香、蟾蜍红等。
海口、文昌、琼海、陵水、儋州、澄迈、定安、屯昌等
又称凤梨，属热带、亚热带水果，是四大热带水果之壹。
海南栽培菠萝已有百年历史，主要品种是从马来西亚引入“沙拉瓦”种。
三亚四季皆夏，菠萝壹年可出产3次，从入夏到深秋均可吃到新鲜的菠萝。
菠萝风味独特，营养价值高，
琼海市、万宁市、海口市、文昌市、农垦、定安县、屯昌县、昌江县、澄迈县、东方市
第二节屯昌县整体发展简介及规划
一、
屯昌县简介——属海南二线城市，城市化水平较差，农业产业基础也较薄弱。
1、自然地理
位于海南岛中部偏北，地处五指山北麓，南渡江南
岸，为低山丘陵地带，属热带季风气候，阳光充足，雨
水充沛，气候适宜。
距海口市区仅85公里，属海口经济
圈，是海南中部最大的人流、物流、信息流中心城镇。
2、区划人口
全县总面积1231.5平方公里，辖8个镇、119个村委会，境内有6个国营农场。
总人口27.8万人，有汉、黎、苗、壮、瑶、土家、藏、回、侗、满等15个民族，汉族为主，占总人口90.6％。
3、旅游资源
旅游资源十分丰富，生态环境保护较好。
奇异的丘陵平湖风光，独特的少数民族风情，构成了屯昌县得天独厚的旅游资源。
现已初步开发和拟建设水色旅游度假风景区、卧龙山旅游度假区、洪斗坡白鹭鸟乐园、深田湖避暑山庄、石峡海瑞祖居、满昌湖避暑水于、南吕岭山地探险旅游区、南坤民族风情旅游区、西昌银岭山洞探险旅游区、南渡江畔山地探险旅游区等旅游风景区。
4、特色经济
◆橡胶：
全县民营橡胶种植面积达到14.3万亩，是农村的主要收入来源；
◆南药：
著名的南药种植基地，素有“槟榔之乡”的美称，荣获“全国槟榔生产十强县”称号；
◆蔬菜：
主要以反季节冬季瓜菜种植为主要特色，主要品种有苦瓜、红茄、南瓜、尖椒等。
其中“枫木苦瓜”、
“枫木红茄”等品种于省内外均享有很高的知名度，经济效益最高；
◆水果：
主要以热带水果种植为主，主要品种有荔枝、龙眼、珍珠石榴、杨桃等，目前拥有国家级荔枝标准化示
范区基地6个，是海南唯壹的荔枝无公害标准化示范区。
◆黑猪：
被国家农业部确定为《中国精品猪种》，“屯昌黑猪”海南省唯壹获得地理商标注册的猪品种，国家仍
确立屯昌黑猪为重点优良种质资源，且拨专款扶持建立屯昌猪种质资源保护场。
目前已有数家国家级农业龙头企业前来此考察、洽谈发展绿色无公害农业项目。
二、屯昌县城市整体规划——海南中部重要的民族风情生态旅游城市
1、全县五大功能分区
A、东北部台地药蔬精致农业及农产品加工发展区
B、中部盆地综合服务产业区
C、西部丘陵高效农业及生态保育综合发展区
D、东南部丘陵林胶产业及生态保育区
E、南部丘陵旅游生态农业产业区
2、县城区发展方向
南部居住区
三、屯昌县战略发展目标——建成生态省环境下的“生态县”和生态城镇，全面进入小康社会。
1、突出生态和民族俩大特色，狠抓基础设施、特色经济、生态保护三个重点；
2、构筑生态旅游区、生态农业区、生态文化区、生态保护区四大区域；
3、夯实交通道路、水利设施、脱贫致富、城镇发展、科技教育五大基础；
4、努力把屯昌县建设成为经济繁荣、人民富裕、社会文明、民族团结、环境优美的海南中部重要的民族风情生
态旅游城市。
5、2020年实现县GDP比2000年翻二番，第壹、二、三产业比重发展为35：
25：
40。
区域基础设施建设完善，实现国民经济持续、健康、稳定发展。
第二章：
房地产市场调查分析
第壹节海南房地产市场分析
壹、海南楼市整体简介——整体向好，发展迅速
外来需求旺盛，市场依旧供不应求
于“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。
2010年海南省完成房地产开发投资467.87亿元，占全社会固定资产投资的比重达到35.14%，增长率达62.5%。
于全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。
供给方面，由于海南全省房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因，严重影响到市场供给。
需求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，于目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增，且供应增速明显慢于需求，从而造成了供不应求的态势越发明显。
（壹）壹线城市整体简介——因宏观政策调整，整体发展有所放缓，回归理性
区域
均价（元/㎡）
主力户型
壹次性付款比例
客户来源
推广渠道
海口
7823.64
70~100㎡单身公寓、小俩房；
约60%
90%为外地客户更侧重于东北
以岛外推广渠道为主（于岛外设展示点、参加展览会，且投放电视、广播等媒体广告）
三亚
26645.13
30~90㎡单身公寓；
120~130㎡俩房、三房；
约65%
95%为外地客户且更侧重于上海、北京、山西
今年以来，“三限”和央行加息等多项调控房价政策相继出台，导致多数购房者对海南乃至全国楼市持观望态度。
不仅如此，2月24日、3月3日，海口及三亚市政府相继对外公布《关于进壹步做好房地产市场调控工作的实施意见》，对保障性住房建设、税收政策、房屋交易及限购等提出了实施意见。
这些因素均于壹定程度上影响了购房者的购买热情。
当前，海口均价为7823.64元/平方米，较4月份均价8959.19元/平方米环比下降12.67%，下降幅度环比4月份的5.73%有所加大。
三亚均价20647.51元/平方米，环比4月份26645.13元/平方米，下跌22.51%，已回落至3月份水平。
其余六市县具体交易数据如下：
海口成交844套，三亚成交676套，陵水成交66套，文昌成交258套，琼海成交187套，五指山成交477套。
各市县成交量占全省总交易量比例图如上：
（二）二、三线县市整体简介—
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