优山美地一期可行性报告.docx
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优山美地一期可行性报告
南通优山美地（一期）项目可行性研究报告
（一）概况
1.项目概况
2.项目开发企业概况
（二）项目规划设计和产品规划
1.总体规划
2.一期主要经济技术指标
3.一期产品规划
4.一期项目的配套
5.项目环境,卫生,安全
（三）项目市场分析和市场定位
1.市场分析
2.市场定位
（四）一期项目投资估算
（五）一期项目资金筹集
（六）一期财务与效益分析
（七）项目的一期开发计划
（八）项目风险分析
1.项目风险分析
2.项目风险回避
（九）项目建设组织管理
（一十）项目营销计划
（一十一）结论
（一）概况:
1.项目概况:
本项目“优山美地”所处江苏省南通市，以狼山风景区名扬长江之滨。
山水绕城，得天独厚的地理环境，使南通自古以来成为江南一重镇。
近年来，随着长三角经济的快速发展，南通市充分发挥地理优势，南联上海，北达南京，创造了一个经济富裕、环境优美的江南城镇。
本项目位于南通市经济技术开发区内，西邻狼山、军山风景名胜区，北接南通新城区，南距长江约1500m。
本地块东侧为通富路，南侧为星湖大道，西侧为常青路，北侧为高科技路和民主港新村。
基地占地面积3336859.41平方米（500.5亩），基地地势平坦，区域环境优美，交通便利，具备住宅建设所需的优越宏观环境。
本项目由低层住宅、多层电梯住宅、小高层住宅及部分高层住宅、酒店式公寓、商业及其它配套服务设施组成。
总建筑面积为407510平方米，住宅户数2272户，居民人数7270人。
规划设计立足于从本地区的社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本及可持续发展的原则，创造属于时代同时也属于地方的人文住区。
1.1.基地现状及周边环境分析
东湖山庄项目紧邻狼山风景区，地块周边道路情况如下：
南侧星湖大道规划宽度50米（现状为27米），路面标高3.4~3.8米；东侧通富路规划宽度60米（现状40米）；西侧常青路规划宽度24米（目前为临时道路，宽度为12米）；北侧高科技路规划宽度40米。
基地内地势平坦，现有部分待迁民房。
基地自然地面标高为黄海高程2.5~2.8米，基地内有一条南北走向的民主港河，为城市水系，自然水位标高1.8~2.0米，宽度6~8米，水深1米左右。
基地西侧为瑞慈医院，医院内多为多层建筑，通富路东侧为工业区，基地东北部的民主港新村为拆迁安置房.
2.项目开发企业的概况:
南通融汇房地产开发有限公司（原南通濠银房地产开发有限公司）成立于1993年,是专门从事房地产开发的企业，注册资金5000万元，资信等级AAA级。
现为江苏省工商联住宅产业商会副会长单位，南通市工商联住宅产业商会副会长单位，南通市“重合同，守信用”企业，并获得南通市综合开发管理先进单位，南通市“青年文明号”，江苏省工程质量最高奖“扬子杯”等多项荣誉。
实力发展商与专业地产团队是楼盘品质的保证。
随着人们的生活质量的不断提高，人们将追求更好的居住环境。
上海和融集团（筹），由洪远富先生和张锦忠先生共同创建，以上海和融投资发展有限公司为龙头的企业集团。
以地产投资为核心，物资贸易、营销策划、管理咨询共同发展。
其不仅拥有雄厚的建设资金和丰富的房地产开发经验，更有高瞻的眼光、先进的开发理念，公司一直秉承“尊重自然、为人服务”的开发精神及建设美好城市的责任感、使命感，从而铸就了众多的住宅典范，开发项目分布于上海、南京、苏州、昆山、南通等地。
而作为子公司南通融汇房地产公司成立至今，在当地相继成功开发了北濠山庄、汇隆新城、世纪园、南川园等多个经典项目，总开发面积达到20万平方米，总销售金额超过5亿元。
而目前，已着重在打造南通市国家级狼山风景区内的优山美地项目，优山美地是依托自然山水资源、诗画般的大型生态社区。
项目总建筑面积为406873平方米，项目建成后，将是南通市第一座南通融汇房地产开发有限公司会至始至终秉承公司的开发理念和开发精神，为中国城市创建更多优越人居环境的精品项目。
（一）项目规划设计和产品规划
1.总体规划
1.1.设计宗旨与目标
（1）以生态性、休闲性、文化性为主题，营造主题社区。
本规划在尊重自然、为人服务的准则下，力求体现基地的场所精神。
（2）在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、景观环境成为社区空间的主题，以适应本社区特殊的不同层次、不同方面的需求。
力求达到理性与感性的交织、传统与现代的对话、人工与自然的融合、技术与人性统一的完美境界。
1.2.规划特点----以“千年灵芝草”形态的景观轴为核心的四度空间生态组群
追求人与自然的和谐是人们对居住功能、居住环境的基本要求。
本规划在尊重自然、为人服务的准则下，以生态型居住空间环境为目标，力图创造一种属于后信息时代的生态型居住建筑环境，空间景观结构呈现一种动态的、生长型的树状结构，使社区在环境中生长、随环境的变化而同在。
规划的平面结构以贯穿基地景观轴线将建筑单体、人行步道及水景联系在一起，形成一系列步移景异的四度空间形态。
用线状步行系统联系整个小区，使规划在秩序中又富于变化。
规划秉承"以人为本，天人合一"的设计理念。
注重视觉的穿透性和空气的流通。
在空间规划上重在营造景观，景向结合，步移景异的四度空间，融合传统风水理论，使人与自然和谐的交融。
1.3.功能分区—核心在于使土地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，整体协调有序。
规划根据项目的功能定位、基地的地形特点、自然景观状况等多方面要素，将小区分为A（12900平方米）、B（47500平方米）、C（82500平方米）、D（77500平方米）四个组团，依靠河道、路网自然分隔。
各组团结构清晰，分级明确，便于分期实施和管理。
A组团为低层住宅组团，在小区一级道路和通富路设出入口。
B组团为多层洋房组团，在主干道和二级环道设出入口。
C、D组团为小高层公寓组团，之间以规划的区间道路相分隔。
各组团在保持其独立性的同时，与小区整体规划结构有机融合。
1.4.功能分析—营造有归属感的社区—“邻里社区”
东湖山庄的规划结构重在营造有归属感的社区。
东湖山庄规划设计按照有利于建设实施，方便居民生活、有利于邻里交往和物业管理的需要，规划设计以邻里组团为社区基本单元进行多层次管理，在小组团入口设“五合一”式服务点，集信报箱及储物、访客接待、安保及可视对讲、保洁服务、幼儿托管和老年活动室等功能于一体，组团空间结合绿化和室外活动空间，为社区居民健康交往提供了良好的场所，它对整个积极社区关系的形成起到了引导作用。
整个居住区的规划设计构思在空间美学和设计规范的基础上，深入剖析居民的心理、生理以及社会要求，闹中取静，归属感强，邻里交往密切，小区内建筑在保证日照间距的条件下，形成围合感很强的的空间，居住区内景观活泼优美。
1.5.道路交通系统规划——构架清晰、人车分流
.1、道路设计原则：
1）、统一性原则：
遵循交通组织，合理分区，创造观景的三统一原则进行路网规划。
2）、便捷性原则：
以主导性为主的道路尽量直达，以车流为主适度的曲折，达到减速限速提高环境的完整性。
3）、舒适性原则：
道路与环境相结合。
邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。
.2、交通体系：
1）道路系统
小区内道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防、救护等要求。
从小区主入口起始一级交通道路，宽9米，一级道路联系了A组团、B组团的内部二级道路（6米），在C组团出分开形成二级环道（6米），环道外围将停车与绿化系统相结合。
低层住宅区的尽端式道路及多、高层宅前道路为三级道路。
C、D区为高层公寓区，内部为人行区域，除消防、急救、搬场等特殊情况外，机动车禁止进入该区域，使小区中央绿地空间成为步行景观区域，为居民提供更便捷、舒适、安全、美观的户外活动空间。
区域内道路由消防环路与人行道组成。
2）机动车停车
为适应汽车日益增多的趋势，本规划组织了充足的机动车停车位。
小区机动车停放采取两种形式：
·采用与“五合一”概念相结合的（半）地下组团式停车，主要位于B组团和C组团；
·与人防相结合的集中式地下停车；
·低层住宅部分采用室内停车。
3）自行车、摩托车停放
A组团自行车、摩托车停放处位于建筑室内；B组团自行车、摩托车停放与半地下车库；C、D组团在小高层住宅下设自行车、摩托车停放处。
1.6景观规划设计
1.6．1规划景观结构
本小区的规划景观结构重在营造景观、景向结合、步移景异的四度空间生态社区。
小区空间组织重在创造生长型的动态格局，追求小区空间的四度时空观，改变以往住宅小区“四菜一汤”式的空间布局，加强带状户外步行系统与绿化空间的整合，创造丰富的视觉效果变化和趣味性的户外休闲空间，使更多的居民获得良好的“朝向”与“景观”。
小区结合建筑空间系统设计了完整的景观系统。
．1景观轴线：
小区景观设计以空间组织的四维框架规划了完整的景观系统。
小区主要出入口与入口俱乐部、中心水景相结合，构成“千年灵芝”的根部，成为景观序列的起点，主要景观轴线布置了广场、公共绿地等景观构成要素，基地南北区结合部位布置了独特的以“出水芙蓉”为主题的造型，大面积的绿地、水面、连廊式花架、亭子、雕塑与建筑群体串接为步移景异的南北向景观轴线。
居民在各种视角可以领略地势起伏的草地、视野开阔的观赏草坪、疏密相间的丛林、蜿蜒曲折的水体驳岸以及幽静的林间小道等景致。
动态的景观轴线：
小区结合动态步行的流线，围绕自然河道形成树状步道，使居民在行进中切实感受到步移景异的空间效果，享受全方位的视觉景象。
．2景观节点：
小区内设计了内容丰富、形式不同的景观节点。
小区入口的广场与俱乐部、景观小品相互映衬；小区内园艺、雕塑、小品、自由的绿化构成独特的园林景象；小区中心的绿地广场与会所、水体成为小区的景观节点系统的高潮所在。
．3广场：
小区内流畅的步道线串联了各类气氛生动的广场，广场与建筑布局充满动感，空间走势如行云流水，一气呵成。
广场园林中设水池、喷泉、雕塑、山石、小品，浓荫叠翠，鸟语花香，为居民的生活提供一个惬意的空间环境。
．4绿化系统
现代化的居住区建设，已不再是简单的水泥、砖墙的堆砌，它还包括环境、绿化、配套、物业管理等多方面。
小区内的绿化，不仅从美学角度出发，而且还从改善人们的居住小气候这一观念着手，强调绿色植物和水体等自然因素对改善环境质量的生态作用，居住区内绿化面积大，硬质地面面积少，并增加了区内的垂直绿化，充分发挥和水体遮荫减尘等功能，创造出人与自然沟通的绿色空间。
1.6.2景观设计理念与功能分析
1.设计理念
遵循二十一世纪世界环境的主题“人与环境和谐共存”和“以人为本”回归自然及园林植物造景中“适地适树”原则的设计理念。
在环境空间的布局和使用功能的安排上，力求融合功能与健康、休闲与知识、运动与安全等相互的关系。
在创造视觉景观环境美的同时，也注重环境空间在使用功能上的合理性和生态环境的效应性，为业主提供一个环境优美、舒适方便的休闲场所。
·力求自然活泼的风格，摒弃“大色块”布置手法，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落。
·植物布置充分考虑周边建筑的通风、采光、隔热等特定功能，做到环境与建筑的自然融合。
·运用我国传统园林手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、障景、借景、框景等不同景点，促使景区内的植物空间幽雅舒适变化丰富。
·通过堆土造坡并密植乔、灌木,避免外界对住宅的视线干扰。
2.环境与功能设计分析
1）生态环境功能：
绿地设计种植的乔、灌、草占地比例及植物品种数量达到100种以上的规范要求以内，并采用草、灌、乔立体种植的形式做到黄土不见天,以提高绿量，增加净化空气的生态能力。
2）健康功能：
绿色的生态环境有益人的身心健康，为此在配置植物时选用了较多的对人体有保健功能作用的特色树种。
如有提神醒脑和杀菌功能的桂花、腊梅等香花植物。
3）知识功能:
丰富花园住宅的文化氛围和知识性。
在小区种植的植物上挂牌,牌上标明树木的品种、原产地、习性与用途等，创造普及绿化知识、爱护绿化和环境的良好风气。
.3.景观绿化种植设计的总体形式与构思
设计采用自然形式；从有利于组织空间和绿地的自然排水及植物的生长，适当的塑造地形；绿化种植设计，以自然起伏的草坪和花灌木为主，适当种植一定量的乔木，营造出花花世界既返朴归真又大气磅礴的自然景象。
浇灌绿化用水主要来源于雨水收集系统
绿化种植设计植物品种:
·乔木：
常绿
落叶
·亚乔木：
常绿观赏树
观花观
落叶花木
·花灌木：
·色叶木：
·地被植物：
1.7灯光照明系统：
根据绿化和小品、水景设置的不同，小区内均采用新型的节能照明灯具，
小区绿化环境照明系统及楼宇照明系统：
如地灯、投光灯、草坪灯、变色灯，庭园灯，主体雕塑及小品表面泛光照明，喷水池和水面的水下灯光，夜幕降临，小区内空中、水中、绿化丛中、各种灯光相映成趣，美不胜收。
2.一期主要经济技术指标:
编号
项目
数量
单位
1
规划用地面积
259000
平方米
2
总建筑面积（地上）
232169
平方米
其
中
住宅面积
217169
平方米
其
中
低层住宅面积
48600
平方米
小高层住宅面积
115000
平方米
多层住宅面积
53569
平方米
商业面积
10000
平方米
公建面积
5000
平方米
其
中
文化活动中心
4358
平方米
社区服务中心
320
平方米
公共厕所
50*1
平方米
居委会、联防站
100
平方米
物业管理处
410
平方米
煤气调压站
40
平方米
门卫
40
平方米
3
容积率
1.21（总规
万平方米/公顷
4
建筑密度
25.3
％
5
绿地面积
93240
平方米
其
中
集中绿地
9135
平方米
其它绿地
84105
平方米
6
绿地率
37.6
％
7
规划住宅户数
1272
户
其
中
低层住宅面积
170
户
多层住宅
292
户
小高层住宅
810
户
8
居住总人口
4452
人
9
机动车
796
辆
其
中
小区地面停车
160
辆
小区（半）地下车库停车
636
辆
10
非机动车
3100
辆
其
中
小区（半）地下非机动车车库
2800
辆
商业地面非机动车
300
辆
3一期产品规划:
3.1.住宅设计
.1.综述——“主题居住”
本项目结合南通独有的城市文化、自然山水资源，创造性的引入“主题居住”设计理念，低层住宅、低层洋房、小高层建筑错落有致，整个小区不仅有精美的社区设计理念，还有丰富的景观设计，即考虑了公共区域服务，观赏功能，又兼顾了居家的私密性。
.2.房型设计
小区住宅结合现代居住行为以及住房市场的需求，按照住宅的类型与标准，采用多种建筑类型分区的布置方式。
住宅群体布置与空间组织与住宅设计相结合，进行一体化设计，成为有机整体，提高住宅群落的功能与环境质量。
住宅设计注重强化其个性化特征。
从居住的客观规律出发，在科学、合理、细致的基础上，强调住宅个性化设计，使每个居住单元都具有“亮点”和“亲和力”，户型设计力求科学、合理、细致，同时具有一定的超前性和使用弹性。
住宅户户朝南，户内功能齐全，绝大多数户型都对室内玄关、储藏、工作空间、空调器的位置等做了充分考虑。
户内以厅为中心，主要卧室全部朝南，采光充足。
工人房、服务阳台、厨房自成体系与主人活动区域划分明确。
住宅设计中可满足中高档住户的基本居住功能要求。
就寝分离、食寝分离、公私分离，每一套住宅都具有独立的起居就寝、厨房、卫生、工作或学习、储藏、就寝等七大功能空间，满足了以上七大功能空间的独立性和生活功能序列。
从而保证了居民生活其间的私密性和舒适性。
户型设计中对露台、空调机安装、储藏空间等均有较完善的考虑，对各项家居生活都做了细致的调查研究，并体现到平面的布置之中，使住户的各种活动均有其明确的空间界定和便捷的流线，并且互不干扰。
此外，本工程充分挖掘了每一平方米面积的使用潜力，减少了不必要的面积浪费，提高了面积使用率。
3..2.建筑造型设计--只有具有与价值感相关联的美感才是永恒的、有品味的美感，这也是一些建筑永不过时的原因
建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美，整体轮廓跌荡起伏，形成通畅的视觉通道。
小区成为整个南通市新的建筑景观标识点。
3.3一期低层住宅设计专篇
1.总体设计原则
在以人为本,因地制宜的原则下，通过规划形成坡地地形和一个可循环的生态水系网，这样既可提高滨水住宅率，又可让业主在平原地区享受到坡地自然景观优美居住环境，充分体现景观至上的思想。
2.总体设计特点
规划设计从规划、景观、建筑三位一体角度，体现以下特点：
·住宅私有园林最大化；
·私密性的建筑与园林空间，营造“曲径通幽处，禅房花木深”的意境；
·以树状道路结构，构成以道路为骨架的线性景观系统，塑造“林荫大道的尽端是我的宫殿”的高档住宅氛围；
·适度造坡，营造竖向景观变化；
·做足“水文章”，以多样化的水岸空间设计，充分实现滨水而居；
·凭借质感饱满的绿化屏障，兼容多样化的建筑风格；
·每一幢住宅都能成为该种风格的样板；
·与规划和建筑风格相融合的庭园设计。
3.4.一期A、B组团建筑设计概述
1.A组团低层住宅
该组团以古朴自然的托斯卡纳建筑风格、亲切精致的地中海建筑风格以及简洁淡雅的北美建筑风格为主。
在建筑本体上，别墅庭院采取了独门独院、有天有地的标准设计，采用坡顶，立面小巧，造型丰富多姿。
文化石贴面，屋外花架走廊，质朴的气质，孕育着浪漫风情！
在居室空间设计上，做到了把户型从平面设计转化为立体设计。
所有住宅不仅合理安排起居、卧室、餐厨、浴厕、书房，使之便利日常生活，更重要的是增强了家庭凝聚力和家人自然的联系。
每扇窗户都会引入一道风景。
建筑细节精致、细腻，在空间利用上更加生活化，充分体现以人为本的原则。
在空间尺度、采光、通风方面做了很多革命性的创新。
入住其中得到的不仅是房子，还有天空、大地、阳光！
在环境设计上，各种风格别墅的庭院景观布置沿用该种别墅风格的造园手法，运用轴线对称的布置、巧妙利用地形高差变化，通过叠泉、壁泉、喷泉等对水的多样化处理为主要的造园手法。
其间，运用花架，雕塑，马赛克壁画、铁艺等带有文艺复兴时期艺术特色的小品元素，通过一条环路连接在一起，丰富了庭院的构成，从而形成具有不同特色的庭院。
2.B组团低层住宅
以东西组团道路为界线，分成左右两种类型的房型。
左边为平层洋房，带有半地下车库，其地面采用人造坡地，力争创造一个拥有丰富景观与和谐比例的生态环境；右边为复式洋房，其中三排楼房采用底层局部架空的形式，使空间通透流畅。
设计重点表达以下主题：
古典
高雅、卓而不凡的气质，外墙采用沉稳的花岗岩和类似质感的仿古涂料来章显其贵族般的庄重典雅。
严谨、反复推敲形体比例，门窗尺寸、竖向、水平划分、石材拼缝、收头都使建筑无论从远观（城市区域性）到近在咫尺的品位都具有丰富的美感。
现代
运用现代的功能与外观、现代的材料及技术来实现建筑的美感。
价值
采用具有质感的材料，使具有美感的形式在价值上得到保证与体现，是建筑超脱于一切而持久具有魅力的灵魂所在。
细部
恰到好处的细部，使立面整体大气，又使建筑富有表现力。
功能性
对功能性的尊重，每种手法的运用和局部的处理，都兼顾了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，协调处理造型和功能间的关系。
价值感
采用坡屋面来显示尊贵的品味和成熟的气质。
材料
基座部分采用花岗岩，墙体部分采用面砖、真石漆涂料，运用色彩的搭配、材料的划分来恰如其分的表达构思，体现其应有的价值。
形式
运用曲与直、刚与柔的对比，来强烈的表达主题，使之具有古典的丰美与现代建筑的实质功能。
3.5.地形地貌调整规划
1.建立一个平缓、统一的小区地形
从水系的自然形态、人文的自然心态、地形的自然状态出发，建立基于原始地形,利用开挖河道多余的土方，并适度补充土方量造地，以增加地貌的起伏趣味性。
同时，将改造后的地形元素，通过完整的规划形成清晰的建筑和景观秩序。
2.合理规划河道走向，力求最大化地增加亲水区域规划后地块内开挖的河道迂回曲折，形成一个主次更分明、流线更通畅的动态水网，使小区自然排水得以更加顺畅。
3.6.水面分布与河道控制在住宅区内的河道均有着较强的亲水性景观效应，这些河流将住宅区的地块分割成大小不一的组团并使地块内的住宅能欣赏到水景。
在住宅区的周围与道路隔离绿化设置的河流，形成住宅区与外围隔离的分界线，它们不仅可以起到防卫的作用也可以隔离外围的噪音和震动。
基地内河道分内河与外河体系,原贯穿基地城市河道为外河,其余为内河。
由于外河水质的不稳定性,内河通过堤坝与其分
开。
基地外河入口处设用水处理站，由外河取水，经处理后补充内河水量，内河设自循环体系。
内河排水出口在外河下游。
4.项目的配套:
4.1一期给水工程规划
1.用水量
1）生活用水量（见下表）
序号
用水项目
用水标准
最高日用水量
最大时用水量
1
住宅
300L/人.d
2172m3/d
228m3/h
2
低层住宅
300L/m2.d
260m3/d
16m3/h
3
公建
8L/m2.d
373m3/d
37m3/h
4
小计
2805m3/d
281m3/h
5
未预见水量
10%日用水量
281m3/d
28m3/h
6
合计
3086m3/d
309m3/h
浇洒和绿化
2L/m2.d
189m3/d
37m3/h
最高日生活用水量3086m3/d。
最大时生活用水量309m3/h。
2）消防用水量
室内消火栓系统设计流量20L/s，室外消火栓系统设计流量20L/s，自动喷淋灭火系统设计流量30L/s。
2生活给水系统
1）水源
生活消防水源由市政生活消防供水管网分二路引入，引入管管径为DN250，在小区内形成环状。
2）供水方式分为高、低二个供水系统。
3）竖向分区
低区：
各住宅1`6层、地下车库、小区内绿化及公建用水，由市政管网供给。
高区：
7层至12层由变频供水设备集中供水。
采用贮水池--加压水泵的供水方式。
集中泵房和水池位于小区地块内地下停车场内。
4）水泵和水池
高区生活变频供水泵组：
1组
贮水池容积：
生活贮水350m3。
4.2排水工程规划
1、小区内实行雨、污水分流的排水体制。
室内污、废水分流制，污水排至室外化粪池处理后排入市政污水管道。
2、每个消防电梯下设置集水坑，集水坑中设置潜水泵两台。
3、为防止排水管的噪声问题，选用具有缓冲降噪的管材。
4、空调室外机排水采用专门的排水立管。
4.3消防工程规划
1、水源
生活消防水源由市政生活消防供水管网分二路引入，引入管管径为DN250，在小区内形成环状。
2、室外消防系统
室外生活、消防给水管为合一系统，故消防给水采用低压制，当生活及消防用水量达到最大时，能保证室外消火栓水压不小于0.1MPa。
3、室内消火栓系统设一个供水系统。
4、在最高楼顶层设18m3消防水箱一个。
5、消火栓水泵：
共设加压泵二台（一用一备）。
6、系统由贮水池—加压泵—高位水箱—消火栓和水泵结合器联合组成，消火栓给水管网与高位水箱出水管连接，保持平时管网压力。
系统为临时高压制。
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