深圳市城市更新单元规划编制技术规定.docx

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深圳市城市更新单元规划编制技术规定

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深圳市城市更新单元规划编制技术规定

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本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容

TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc303269463"第一章总则PAGEREF_Toc303269463\h-1-

HYPERLINK\l"_Toc303269464"1.1【目的依据】PAGEREF_Toc303269464\h-1-

HYPERLINK\l"_Toc303269465"1.2【适用范围】PAGEREF_Toc303269465\h-1-

HYPERLINK\l"_Toc303269466"1.3【编制任务】PAGEREF_Toc303269466\h-1-

HYPERLINK\l"_Toc303269467"1.4【编制原则】PAGEREF_Toc303269467\h-1-

HYPERLINK\l"_Toc303269468"1.5【编制内容】PAGEREF_Toc303269468\h-1-

HYPERLINK\l"_Toc303269469"1.6【成果构成】PAGEREF_Toc303269469\h-2-

HYPERLINK\l"_Toc303269470"1.7【编制单位】PAGEREF_Toc303269470\h-3-

HYPERLINK\l"_Toc303269471"1.8【其他】PAGEREF_Toc303269471\h-3-

HYPERLINK\l"_Toc303269472"第二章技术文件PAGEREF_Toc303269472\h-4-

HYPERLINK\l"_Toc303269473"2.1【技术文件的成果构成】PAGEREF_Toc303269473\h-4-

HYPERLINK\l"_Toc303269474"2.2【规划研究报告的内容要求】PAGEREF_Toc303269474\h-4-

HYPERLINK\l"_Toc303269475"2.3【专项研究的内容要求】PAGEREF_Toc303269475\h-8-

HYPERLINK\l"_Toc303269476"2.4【技术图纸的内容要求】PAGEREF_Toc303269476\h-10-

HYPERLINK\l"_Toc303269477"2.5【技术文件的形式】PAGEREF_Toc303269477\h-13-

HYPERLINK\l"_Toc303269478"第三章管理文件PAGEREF_Toc303269478\h-15-

HYPERLINK\l"_Toc303269479"3.1【管理文件的成果构成】PAGEREF_Toc303269479\h-15-

HYPERLINK\l"_Toc303269480"3.2【文本的内容要求】PAGEREF_Toc303269480\h-15-

HYPERLINK\l"_Toc303269481"3.3【图则的内容要求】PAGEREF_Toc303269481\h-17-

HYPERLINK\l"_Toc303269482"3.4【管理文件的形式】PAGEREF_Toc303269482\h-18-

HYPERLINK\l"_Toc303269483"第四章附则PAGEREF_Toc303269483\h-19-

HYPERLINK\l"_Toc303269484"4.1【报批要求】PAGEREF_Toc303269484\h-19-

HYPERLINK\l"_Toc303269485"4.2【时效】PAGEREF_Toc303269485\h-19-

HYPERLINK\l"_Toc303269486"附录PAGEREF_Toc303269486\h-20-

第一章总则

1.1【目的依据】

为规范深圳市城市更新单元规划的编制，根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。

1.2【适用范围】

深圳市域内的城市更新单元规划编制适用本规定。

1.3【编制任务】

城市更新单元规划的主要任务是：

以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和法定图则、发展单元规划等规划为依据，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定，明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。

1.4【编制原则】

城市更新单元规划编制，应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。

1.5【编制内容】

城市更新单元规划主要包含以下内容：

条文说明：

1.5

（1）“更新方式”包括“拆除重建”、“综合整治”以及“功能改变”三种类型。

（1）更新目标与方式。

包括目标定位、拟采用的更新方式及其对应的空间范围。

条文说明：

1.5

（2）“土地腾挪或置换”须依照《深圳市城市更新办法实施细则》中关于“城市更新单元划定例外”相关规定执行。

（2）更新单元范围。

根据土地与建筑物核查结果，以空间范围控制为手段明确单元更新权益划分。

划定“拆迁用地范围”，“独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地范围”以及“开发建设用地范围”。

更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。

（3）功能控制。

包括功能布局、地块用地性质、建筑总量及各类功能建筑量、建筑密度、绿地率、绿化覆盖率、道路交通设施、公共服务设施、市政工程设施及地下空间开发利用等。

（4）空间控制。

包括城市空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统设计等。

（5）利益平衡。

基于更新单元现状权益状况，套用相关政策，制定更新单元与城市间的利益平衡方案；如果单元内涉及多个实施主体，还应载明各实施主体间的利益平衡方案。

（6）实施措施。

规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；制定分期实施计划。

1.6【成果构成】

城市更新单元规划的成果包括：

技术文件和管理文件。

技术文件是管理文件的技术支撑和编制基础。

管理文件以规范性条文表达更新单元规划的研究结论和建设要求，是城市规划行政主管部门实施城市更新单元规划管理的操作依据。

城市更新单元规划的成果体系如附录1所示。

1.7【编制单位】

城市更新单元规划编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位承担。

1.8【其他】

本规定由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。

第二章技术文件

2.1【技术文件的成果构成】

技术文件一般包括规划研究报告、专题研究与技术图纸三部分。

其中规划研究报告还应包括专项研究。

有下列情况的还须进行相应的专题/专项研究。

其中“专题研究”须由具备相应资质的设计机构另行编制，并独立成册；“专项研究”可由更新单元规划编制单位编制，内容与深度较“专题研究”相对简化，附于规划研究报告之后。

涉及产业升级的应进行产业发展专题研究；

涉及调整法定图则、发展单元规划用地性质的，应进行规划功能专项研究；

涉及突破法定图则、发展单元规划确定的建筑总量或居住总量，以及法定图则未覆盖地区，应进行道路交通和市政工程设施专题/专项研究，以及公共服务设施和城市设计专项研究，科学确定开发强度；

涉及对法定图则、发展单元规划其他限定性条件作重大调整的，应根据调整的内容开展相应的专项研究；

针对拆迁范围面积不小于10公顷的更新单元，应进行建筑物理环境专项研究；

所有城市更新单元，均应进行经济可行性专项研究。

位于特定地区的更新单元，应按照相关规定开展相应的专项研究。

2.2【规划研究报告的内容要求】

规划研究报告是城市更新单元现状问题分析、规划要求论证过程和结果的解释。

规划研究报告应包含如下内容：

（1）前言

条文说明：

2.2

（2）“拆迁用地”范围的划定须依据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》相关要求执行。

说明城市更新单元规划编制的背景及主要过程，包括更新单元规划的委托、编制、公示、审查和审批过程等。

（2）更新范围

根据更新单元土地与建筑物核查结果，划定拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地，以及开发建设用地范围。

更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。

条文说明：

2.2（3）土地与建筑物核查，须依照《深圳市城市更新办法实施细则》中关于“土地、建筑物核查”相关规定执行。

编制《拆迁及建设用地面积指标一览表》（格式详见附录4）。

（3）现状概况与分析

说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；

载明更新单元土地与建筑物信息核查结果及土地处置方案，并注明数据来源和获取方式；

条文说明：

2.2（5）上层次规划包括：

法定图则、基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线及其他专项规划等。

相关规划包括：

周边已完成和在编的更新单元规划、详细蓝图、城市设计及其他专项规划等。

说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力。

（4）规划依据与原则

说明编制城市更新单元规划所依据的上层次规划与相关规划，以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。

其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。

（5）更新目标与更新方式

根据上层次规划要求，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标。

涉及产业升级的项目应明确产业门类选择。

说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式，明确不同更新方式对应的空间范围。

（6）功能控制

说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。

条文说明：

2.2（7）城市功能控制的原则、标准等，应依照《深圳市城市规划标准与准则》相关规定执行。

在此基础上，“开发强度”确定应依照《深圳市城市更新单元空间增量确定指引》（试行）与《深圳市城市更新单元空间增量分配指引》（试行）相关规定执行。

“地下空间”规划应按照《深圳市地下空间开发利用暂行办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》相关规定执行。

若项目涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。

具体内容和深度参照详细蓝图执行。

编制“地块控制指标一览表”（格式详见附录5）和《开发建设用地技术经济指标一览表》（格式详见附录6）；如果单元内包含独立占地的保障性住房，还须编制“保障性住房用地技术经济指标一览表”（格式详见附录7）。

（7）空间控制

条文说明：

2.2（8）城市空间设计的原则、标准等，应依照《深圳市城市设计标准与准则》（试行）相关规定执行。

说明规划方案对城市更新单元的地区空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统的主要构思和控制要点。

制定意向性总平面布局方案；如涉及居住功能还应进行日照分析。

具体内容和深度参照详细蓝图执行。

条文说明：

2.2（9）更新改造适用的相关政策，包括《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》、《深圳市城市更新项目政府参与溢价分成操作指引》等。

（8）利益平衡

说明更新单元现状权益状况，包括单元内权益主体的类型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新单元的空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配等产生的影响；

条文说明：

2.2（9）城市更新单元内各权益主体间利益平衡方案的制定规则与程序，由城市规划主管部门另行规定。

说明更新改造适用的相关政策，包括适用地价标准；贡献用地的规模和比例；保障性住房和创新型产业用房配建比例；政府参与溢价分成比例等，分析这一特定政策背景对更新单元用地性质、开发强度、拆建比等产生的影响；

综合现状权益与相关政策影响，制定更新单元与城市间的利益平衡方案，包括：

单元总的空间增量；须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任和移交要求；配套建设城市基础设施、公共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目的相关要求（包括类型、规模、位置、产权管理等）；以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任，例如一户一栋，非农建设用地指标落实，征转地遗留问题处理等。

条文说明：

2.2（9）搬迁补偿安置方案的制定，须依照《深圳市城市更新办法实施细则》相关规定执行。

更新单元内含有多个实施主体的，应载明各主体间利益平衡方案，包括各主体分得的空间增量；各自须承担的拆迁责任、土地移交、配套建设及其他绑定责任等。

条文说明：

2.2（10）针对更新单元内“综合整治区”的规划，依照《深圳市城中村（旧村）综合整治规划编制内容、深度及技术指引》相关规定执行。

更新单元内多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，还需载明搬迁补偿安置方案。

（9）其他要求

提出综合整治和功能改变区的规划目标和控制要求。

针对一些具体地段，应说明对节能环保、无障碍设计、自然生态保护、历史遗产保护、特殊活动支持等控制要求。

（10）实施措施

规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；

制定分期实施计划，明确各分期内实施主体应履行的上述各项义务，编制《各期开发建设用地技术经济指标一览表》（格式详见附录6）；如果单元内包含独立占地的保障性住房，还须编制“各期保障性住房用地技术经济指标一览表”（格式详见附录7）。

（11）规划综述

概述更新单元现状权益分析、适用政策标准，以及各专题/专项研究的主要结论，综合评价项目改造所产生的经济、社会、环境效益。

说明更新单元规划对上层次规划（重点是法定图则和发展单元规划）落实或调整情况，如用地性质、开发强度、道路交通、市政工程设施、公共服务设施和城市设计等，并说明调整的理由与依据。

（12）附件

附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录等。

其中证明材料、批复意见等可为复印件，原件备查；公示意见及各部门意见处理表采用A3纸双面打印。

具体包括：

——公示意见处理表：

须说明公示时间、公示意见的总体情况等（格式详见附录2）。

——城市更新项目涉及产业升级的，应征求“深圳市科技工贸和信息化委员会”（以下简称“科工贸信委”）及其下属机构的意见，须提供科工贸信委对其产业规划的批复文件。

——规划修改和落实结论性意见记录表：

主要记录三个阶段（深圳市城市规划委员会各处室与管理局、深圳市规划和国土资源委员会技术委员会（简称“委技术会”）、深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（简称“建环委”））修改意见的落实情况。

（格式详见附录3）。

——其他相关证明材料和相关部门批复意见。

2.3【专项研究的内容要求】

（1）产业发展专题研究

评估周边地区的产业发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出城市更新单元的产业升级方向、门类选择与发展指引。

（2）规划功能专项研究

条文说明：

2.3（3）新增建筑面积达到10万平米以上的更新单元，须进行道路交通专题研究；新增建筑面积不足10万平方米的更新单元，须进行道路交通专项研究。

道路交通专题/专项研究须依照《建设项目交通影响评价技术标准（CJJ/T141-20

10）》相关规定执行。

评估周边地区的功能发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，从市场需求、政策导向、提升服务等角度，提出城市更新单元的功能发展方向与发展指引。

（3）道路交通专题/专项研究

评价现状交通供给条件；根据单元发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。

（4）公共服务设施专项研究

评价现状公共服务设施供给条件；根据单元人口规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施；应强化文化设施（特别是社区级文化设施）的配套建设要求；明确公共服务设施的种类、数量、分布和规模。

条文说明：

2.3（5）新增建筑面积达到20万平米以上的更新单元，须进行市政工程设施专题研究；新增建筑面积不足20万平方米的更新单元，须进行市政工程设施专项研究。

市政工程设施专题/专项研究可参照《建设项目交通影响评价技术标准（CJJ/T141-20

10）》的研究方法、成果内容、深度等执行。

编制“公共服务设施一览表”（格式详见附录8）。

（5）市政工程设施专题/专项研究

评价现状水、电、气、环卫等市政设施的供给能力；根据单元发展规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行区域市政设施支撑能力分析及对市政系统的影响评估，并提出相应的改善措施；明确市政基础设施种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。

编制“市政基础设施一览表”（格式详见附录9）。

（6）城市设计专项研究

落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对更新单元的控制要求，分析单元的环境特征、景观特色要素及空间关系，重点针对城市空间组织、公共空间控制、慢行系统设计、建筑形态控制等内容进行深入研究，明确城市设计要素和控制要求；针对重点地区可制定意向性总平面布局方案和三维效果图。

（7）建筑物理环境专项研究

条文说明：

2.3（7）绿色建筑规划依照《深圳市绿色建筑设计导则》相关规定执行；

绿色城市基础设施规划依照《深圳市绿色城市规划设计导则》相关规定执行。

分析更新单元所在区域环境特征，研究单元的空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、绿色建筑等的具体措施。

（8）经济可行性专项研究

通过评估更新项目在不同改造条件（包括功能、强度、捆绑改造要求等）下的开发成本（包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及约定的捆绑改造成本等）和经营收益（考虑了优惠政策后的经济收益），计算利润额、利润率、回收期等关键指标，提出本项目适宜的改造条件和财务平衡方案。

2.4【技术图纸的内容要求】

技术图纸是指反映规划意图的相关图示。

主要包括以下内容：

（1）区域位置图（组图）

条文说明：

2.4

（2）“独立占地的城市基础设施”与“公共服务设施用地”范围的标绘，仅包括具有独立功能且独立分宗的用地，不须标绘道路用地、用地不规整或用地面积小于1000平方米的公共绿地及难以单独出具规划要点的边角地、夹心地、插花地等用地范围。

依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，针对分区（组团）规划和法定图则、发展单元规划两个层面，分别标明城市更新单元的地理位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。

（2）拆迁与建设用地范围图

在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、开发建设用地范围线、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地的控制点坐标；并在备注栏中标明上述几类用地的面积（单位平方米，精确到小数点后一位）。

（3）现状用地分析图

在最新有效的地形图上，标绘城市更新单元现状各类用地实际适用功能所对应的用地性质和代码、道路网络及断面、公共和市政配套设施等。

（4）土地核查成果图

依据土地核查结果，标绘更新单元内所有地块的地块编号、宗地号（或用地红线号、用地方案图等）、地块边界、土地权属性质、土地权属或实际占用单位、现状建筑量等。

应当用不同颜色标示土地权属核查结果，包括国有已出让用地、国有未出让用地、原农村红线用地、非农建设用地、征地返还用地、旧屋村用地、房地产登记历史遗留处理用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、权属不清晰且未完善征转手续的用地（根据用地行为发生在2007年6月30日之前或之后进行区别标示）、其他用地等。

（5）上层次规划图

表达上层次规划（如有法定图则或发展单元规划，以法定图则或发展单元规划为准）对更新单元地块及周边用地性质、改造模式、开发强度、建设量、公共服务设施及城市基础设施要求等方面的具体要求。

（6）更新方式分区图

当城市更新单元内包含两类以上（含两类）更新方式时，需要标绘单元内拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式对应的空间范围。

对更新单元范围内的建筑进行分类，标绘拆除建筑、综合整治建筑、文物保护建筑等，并在备注中注明上述各类建筑物的总规模。

条文说明：

2.4（7）用地填色标准参照《深圳市法定图则成果格式及制图规范》相关规定执行。

（7）地块划分与指标控制图

在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线；标绘更新单元内全部地块（包括拆除重建、综合整治、功能改变和现状保留）的地块边界、地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。

（8）总平面布局示意图

条文说明：

2.4（9）“建设用地”包含“独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地”以及“开发建设用地”两类。

标绘更新单元内现状保留建筑的形状，规划新增建筑的体块和布局关系，以及道路、广场、绿地等环境要素。

规划建筑和现状建筑应加以区分，并附“开发建设用地技术经济指标一览表”和“保障性住房用地技术经济指标一览表”。

（9）建设用地空间控制图

在最新有效的地形图上，标绘更新单元建设用地范围线；标绘开发建设用地的一级、二级建筑退线及建筑高度、公共开放空间范围与规模、车行与人行出入口示意位置以及其他需要表达的控制控制要素，并在备注栏中说明公共空间的管制规定。

条文说明：

2.4（9）（10）应适当扩大图纸表达范围，说明基地与周边区域在空间组织、建筑形体、公共开放空间、慢行系统等方面的联系。

（10）慢行系统规划图

在最新有效的地形图上，标绘更新单元开发建设用地范围线；标绘单元内部慢行系统各类要素的控制要求，包括线路、断面构成、建设要求等。

其中线路须表达与周边慢行系统、开敞空间及重要公共设施出入口的衔接关