长青湾住宅小区前期物业管理服务合同.docx

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长青湾住宅小区前期物业管理服务合同

长青湾住宅小区前期物业管理服务合同

　　甲方：

沈阳KD长青房地产开发有限公司

　　法定代表人：

ZZ

　　住所地：

沈阳市XX新区XX路XX号

　　邮编：

110003

　　联系电话：

XXX

　　乙方：

深圳市KD物业管理有限公司沈阳分公司

　　法定代表人：

ZZ

　　住所地：

沈阳市XX新区XX中路XX号

　　邮编：

110168

　　资质等级：

壹级

　　证书编号：

建物企《2003》039

　　联系电话：

XXXX

　　根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对【KD·长青湾】住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

　　下列词语在本合同中，所赋予的定义是：

　　1、专有部分---指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备。

　　2、共用部位---指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构、部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。

　　3、共用设备---指住宅小区或单栋住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、共用线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其他机电设备和共用设备使用的房屋。

　　4、共用设施---指住宅小区或单栋住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等。

　　5、交付使用----指业主按《商品房买卖合同》约定办理完结开发商指定的相应手续，业主在约定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

　　6、常规性管理服务--指对本小区公共物业的建筑物、构筑物及其设施、设备、环境卫生、交通、绿化、环境容貌和居住秩序等常规性物业管理服务项目进行维护、修缮和整治工作，物业服务收费用于支持常规性服务工作。

　　7、有偿特约服务--指常规性服务之外，物业管理公司为了满足甲方、物业使用人的个别需求而提供的个性化服务，相关甲方、物业使用人另行支付相应费用。

　　第一章物业基本情况

　　第一条物业基本情况

　　物业名称：

【KD·长青湾】

　　物业类型：

住宅小区

　　座落位置：

沈阳市XX新区XX路XX号

　　物业管理区域四至：

东至：

文朔街南至：

孤石路

　　西至：

文乐街北至：

河堤路

　　第二章服务内容与质量

　　第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

　　1、物业共用部位的维修、养护和管理。

　　共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。

　　2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。

　　3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通。

　　4、公共绿化的养护和管理。

　　5、停车场秩序维护。

　　6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理。

　　7、住宅装饰装修管理服务。

　　8、物业档案资料管理。

　　业主门户以内部位和设备，包括但不限于水、电、气户门以内的管线和自用阳台等不在本合同的服务范围之内。

　　第三条乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准：

　　1、房屋外观：

完好、整洁，无妨碍市容和观瞻。

　　2、设备运行：

运行状态良好，使用正常，维修及时。

　　3、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

　　⑴、小区路面整洁，维修及时、无破损。

　　⑵、标识系统完整规范，配套设施维修及时、完整无损。

　　4、环境卫生：

定期消杀，垃圾及时清理，环境整洁。

　　5、绿化：

花草长势良好，修剪及时，无病害。

　　6、交通秩序与车辆停放：

出入登记，停放有序，道路无阻碍。

　　7、秩序维护：

住宅区内秩序良好，外来人员进出小区有登记。

　　8、消防：

系统设备定期检查，使用正常。

　　9、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

维修及时。

　　单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

　　第三章物业服务费用

　　第四条物业管理服务费，由乙方根据物业不同类型按房屋建筑面积向甲方、业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：

　　高层住宅物业服务费：

2.2元/㎡/月

　　洋房住宅物业服务费：

2.2元/㎡/月

　　别墅住宅物业服务费：

4.2元/㎡/月

　　商业网点物业服务费：

2.2元/㎡/月

　　单体车库物业服务费：

1.1元/㎡/月（洋房）

　　单体车库物业服务费：

100元/辆/月（别墅）

　　地下车位物业服务费：

100元/个/月（业主已租赁的车位）

　　地上车位物业服务费：

100元/个/月

　　第五条物业特定服务收费标准

　　电梯费用以政府最新规定为准

　　装修垃圾清运费：

200元/户（一室一厅）；260元/户（两室一厅）；320元/户（二室二厅或三室一厅）；380元/户（三室二厅及以上）

　　第六条本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式。

　　第七条物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

　　（3）物业管理区域清洁卫生费用。

　　（4）物业管理区域绿化养护费用。

　　（5）物业管理区域秩序维护费用。

（6）办公费用。

　　（7）物业管理企业固定资产折旧。

　　（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

　　（9）法定税费。

　　（10）物业管理企业的利润。

　　（11）其他费用。

　　第八条物业服务收费标准会随着项目规划变更、政府政策变化而进行调整。

乙方各项物业服务收费标准最终以物价部门批复文件为准。

　　第九条物业服务费采取业主自行交纳的方式。

　　第十条业主自用部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与甲方、业主和物业使用人另行约定。

　　第十一条业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以《入伙通知书》时间为准。

　　纳入物业管理范围的，已竣工但尚未出售或者尚未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。

　　已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。

　　按照《商品房买卖合同》约定，物业买受人在约定期限内不领取房屋或不办理相应入住手续的，视为房屋已交付，物业服务费用由物业买受人交纳。

　　办理入住手续的时间，以《商品房买卖合同》约定的交付时间或甲方通知办理入住手续的时间为准。

甲方将采用电话或邮寄书面通知的方式通知物业买受人。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。

　　根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，乙方对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布等合法手段催收、催缴。

乙方也可以采用寄送挂号信的方式对拖欠物业费的业主进行催收、催缴，邮寄地址为业主办理入住登记时的登记地址。

未交纳服务费超过3个月的，乙方可依法向人民法院起诉。

　　第十二条乙方应当明示物业服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。

　　第四章物业的经营与管理

　　第十三条本物业管理区域内的车位所有权属，依照法定或业主与甲方签订的合同约定。

　　第十四条停车位收费分别采取以下方式：

　　1、地上停车位物业收费标准，车位使用人应按100元/个/月的收费标准向乙方交纳服务费，停车服务费按年收取，未交费车辆不得进入园区及使用停车位。

　　2、单体车库所有权由业主购置的，车库使用人按1.1元/㎡/月的收费标准向乙方交纳服务费，单体车库无所有权的，车库使用人按100元/辆/月的收费标准向乙方交纳服务费，服务费用按季度交纳，业主或车库使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期车库服务费，拖欠及逾期的处理方式同第十一条。

　　3、地下停车位物业服务费标准：

100元/个/月（业主已租赁的车位），向乙方交纳物业服务费，物业服务费按年进行预先交纳，未交费车辆不得进入园区及使用停车位。

服务费采取业主自行交纳方式。

拖欠及逾期的处理方式同第十一条。

　　第十五条乙方应与停车场车位使用人签订书面的车位使用服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

　　第十六条本物业管理区域内属于全体业主所有的除停车场外的其他物业共用部位、共用设施设备统一委托乙方经营，乙方可以在此物业管理区域内进行宣传、场地租赁等经营活动，其经营收入扣除经营成本后，其余部分全部纳入专项维修资金中。

　　第五章物业的承接验收

　　第十七条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第十八条甲乙双方书面确认查验过的物业共用部位、共用设施设备及相关场地存在的问题，甲方应承担解决责任。

　　第十九条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

　　第二十条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

　　2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

　　4、物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、【KD·长青湾】《业主临时管理规约》、书面承诺等物业管理所必需的其它材料。

　　5、绿化系统、智能化等弱电系统、应急电源或临时发电设备等系统、室内新风系统等竣工图纸及技术资料。

　　6、样板间装修图纸、公用大厅的装饰、装修图纸等。

　　第二十一条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

　　第六章物业的使用与维护

　　第二十二条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

　　第二十三条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

　　第二十四条乙方应当开展对本物业共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。

　　第二十五条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应作好相应的防护措施，并在约定期限内恢复原状。

　　第二十六条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

　　第二十七条甲方应于物业交付使用前30天向乙方提供能够直接投入使用的法律规定面积的物业管理用房。

　　第二十八条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其使用用途。

　　第七章双方其他权利义务

　　第二十九条甲方的权利和义务

　　1、监督检查乙方各项方案和计划的实施。

　　2、与物业买受人签订《商品房买卖合同》时，应包含本合同的主要内容，并将本合同向物业买受人明示。

　　3、在销（预）售物业之前，制定【KD·长青湾】《业主临时管理规约》并在与买受人签订《商品房买卖合同》时向买受人明示，并予以说明。

　　4、要求业主、物业使用人对异产毗连部位的维修提供通行和维修的便利，因此造成的损害，由责任人承担。

　　5、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等。

　　6、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业服务和经营活动。

　　7、甲方收到乙方文件应签收，并对乙方的意见和建议需2日内答复，不答复则视为同意。

　　8、不得擅自改变本物业的公共建筑、共用部分、共用设施设备的使用功能，确因完善本物业的配套设施而需改变公共建筑、共用部分、共用设施设备的使用功能，应取得本物业三分之二的业主同意后报有关部门批准实施。

　　9、当项目具备成立业主大会条件后，甲方应当向项目所在地的区房地产行政主管部门，街道办事处提出成立业主大会的申请。

　　第三十条乙方的权利义务

　　1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。

　　2、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业服务经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及其他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益。

　　3、建立物业服务档案，及时记载变更情况。

　　4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

　　5、应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　6、监督【KD·长青湾】《业主临时管理规约》的实施，并对业主、物业使用人违反【KD·长青湾】《业主临时管理规约》的行为进行劝阻、制止。

　　7、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主必须予以配合，责任人不履行维修养护义务或有关业主拒绝给予配合的，乙方将事件通知相关业主或社区后，可以自行维修养护，所发生费用由责任人承担。

　　8、为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂，协助公安机关执行任务等突发事件，乙方可自主决定采取相应紧急避险措施，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要财产损失的，当事双方按照有关法律规定处理。

　　第三十一条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

　　第八章住宅专项维修资金

　　第三十二条住宅专项维修资金的缴存按沈阳市政府相关文件由业主在入住前一次性交纳并存入政府指定专用帐户。

　　第三十三条住宅专项维修资金的使用和分摊、续筹：

住宅专项维修资金按照国家和沈阳当地法规和政策规定的方式使用和分摊、续筹。

　　第三十四条相关业主不批准乙方所编制的住宅专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关业主承担。

　　第九章违约责任

　　第三十五条甲方违反本合同第十七条、第十八条、第十九条的约定，致使乙方的物业服务无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

　　第三十六条除前条规定情况外，乙方的物业服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金。

　　第三十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的3‰的标准向乙方支付违约金。

　　第三十八条乙方违反本合同第四条、第五条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

　　第三十九条甲方违反本合同第二十一条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

　　第四十条以下情况乙方不承担责任：

　　1、因不可抗力导致物业管理服务中断的。

　　2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

　　3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主和物业使用人（园区内信息公示即可），暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

　　4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

　　5、因非乙方责任在物业内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害。

　　6、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。

　　7、甲方或业主、物业使用人在已有标识提示或告之的前提下，不遵守【KD·长青湾】《业主临时管理规约》或其他法律法规所引致之任何损害。

　　8、业主门户内部位、设施、自用阳台的损失以及由于该部位、设施、自用阳台的损坏及其他原因给第三人所造成的损失。

　　9、其它业主与使用人另有约定的情形。

　　第十章其他事项

　　第四十一条本合同期限自2009年8月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

　　第四十二条业主与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

　　第四十三条本合同与【KD·长青湾】《业主临时管理规约》为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

　　第四十四条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。

　　第四十五条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼方式处理。

　　第四十六条本合同一式肆份，经甲、乙双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效。

甲、乙双方、物价局及房地产行政主管部门备案各执壹份，具有同等法律效力。

　　甲方（签章）乙方（签章）

　　法定代表人法定代表人

　　年月日年月日

　　本业主所拥有物业类型:

□联排别墅□高层住宅□丹陛洋房

　　□车库□商业网点

　　座落位置：

【KD·长青湾】栋　单元　层号

　　商铺：

【KD·长青湾】号

　　车库位置：

【KD·长青湾】号

　　此文件已签收，并对内容仔细阅读，同意遵守履行相关规定及条款内容。

　　业主签名（签章）：

　　年