住房按揭贷款综合流程.docx

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住房按揭贷款综合流程

住房按揭贷款流程

商品房：

它是指在市场经济条件下，具备经营资格房地产开发公司（涉及外商投资公司）通过出让方式获得土地使用权后经营住宅，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等构成。

此外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及关于规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制各类商品房屋，涉及新建商品房、二手房（存量房）等。

商品房依照其销售对象不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

集资房：

普通由国有单位出面组织并提供自有国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免某些税费，由参加集资职工某些或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。

属于经济合用房一种。

安顿房：

安顿房，是政府进行都市道路建设和其她公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安顿所建房屋。

安顿对象是都市居民被拆迁户,也涉及征拆迁房屋农户。

随着都市建设发展步伐进一步加快，政府尽量新建更多安顿房，不断满足拆迁户需求已迫在眉睫。

经济合用房：

经济合用住房是指已经列入国家筹划，由都市政府组织房地产开发公司或者集资建房单位建造，以微利价向城乡中低收入家庭出售住房。

它是具备社会保障性质商品住宅。

具备经济性和合用性特点。

经济性，是指住房价格相对同期市场价格来说是适中，适合中档及低收入家庭承担能力。

合用性，是指在房屋建筑原则上不能削减和减少，要达到一定使用效果。

和其她许多国家同样，经济合用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出政策性安排.

廉租房：

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租方式，向符合城乡居民最低生活保障原则且住房困难家庭提供社会保障性质住房。

廉租房分派形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

公租房：

公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难一种产品。

公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起价格，向新就业职工出租，涉及某些新大学毕业生，尚有某些从外地迁移到都市工作群体。

“小产权房”，也称“乡产权房”，①是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证房产，即是某些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售、建筑在集体土地上房屋或是由农民自行组织建造“商品房”。

②“小产权房”、“乡产权房”有两种：

一种是在集体建设用地上建成，即“宅基地”（宅基地是农村农户或个人用作住宅基地而占有、运用本集体所有土地。

是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋土地，涉及建了房屋土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住土地以及准备建房用规划地三种类型）上建成房子，只属于该农村集体所有者，外村农民主线不可以购买；另一种是在集体公司用地或者占用耕地违法建设。

③和普通意义上商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂利润攫取，因此，“小产权房”价格，普通仅是同地区商品房价格1/3甚至更低。

④依照《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给都市居民买卖行为不能受到法律承认与保护，也就不能办理土地使用证（确认土地使用权法律凭证）、房产证、契税证（契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收一种税收，在缴纳契税（非普通住宅契税为3％。

商业用房契税为3％）后来，纳税人会得到契税证，凭借这个契税证才可以办理房产证）等合法手续。

由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员第三人转让或出售。

但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。

其同步对房屋保值和升值也有很大影响。

⑤乡产权房流通转让存在诸多限制，由于乡产权房只具备了普通商品房使用性质，但不具备普通商品房法律性质，其实并不是商品房。

因此，法律法规对商品房有关规定和制度对乡产权房是无效，人民法院也不能合用商品房买卖法律规定及司法解释解决涉及乡产权房案件，购房人权益很难得到维护。

如果购房人明知所购房屋是乡产权房依然购买，由于己方有过错，也许人民法院就不会支持其规定补偿损失祈求。

并且虽然开发商违约，由于合同无效，购买人权利将无法得到保障。

⑥在购买是在建乡产权房，购房人与开发商订立合同并交付房款后，如果有关部门整顿乡产权房建设项目，也许就会导致某些项目停建甚至被逼迫拆除。

那么成果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就也许面临既无法获得房屋，又不能及时索回房款尴尬境地。

此外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家承认合法产权，购房人并非合法产权人，因此其很也许无法得到对产权进行拆迁补偿，而作为实际使用人所得到拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微。

⑦对购房者而言，资金安全，开发商资金与否准时到位，与否可以按质准时交付房屋存在着很大风险。

同步，开发单位资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

并且，入住后物业管理也极易浮现问题。

依照《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》规定，农村村民有下列情形之一，可以申请住宅建设用地：

1、因无住房或既有住宅用地面积明显低于法定原则，需要新建住宅或扩大住宅用地面积；2、国家或集体建设、实行村庄和集镇规划以及进行乡镇村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安顿；3、因发生或防御自然灾害，需要安顿；4、向中心村、集镇或者农村住宅社区集聚。

农村村民申请单独住宅建设用地审批程序：

1、农村村民向村委会提出用地申请；2、村委会审查、公示后，报镇政府审核；3、镇政府组织镇国土资源、规划建设管理机构勘测审核、制作图件，并报县规划及土地管理部门审核；4、县规划及土地管理部门审核后报县政府审批；5、由县国土局核发《建设用地批准书》。

农村村民申请单独住宅建设用地，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：

1、《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；2、户口簿及家庭成年成员身份证复印件；3、申请人批准退出原使用住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用承诺书（没有旧住宅除外）。

农行住房按揭贷款流程：

（1）售房商向贷款行提出按揭贷款合伙意向。

（2）贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信级别、负责人品行、公司社会商誉、技术力量、经营状况、财务状况进行调查，并与符合条件售房商订立按揭贷款合伙合同。

（3）借款人与售房商订立购房合同，并缴纳30%以上房款（营业房40%）。

（4）借款人持购房合同、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。

（5）经调查、审查、审批批准后订立借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户（保险采用客户自愿原则），并告知客户取合同和到售房商处办理购房手续。

（6）借款人后来只要每月（每季）20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期所有结清。

（7）贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各关于办理机关收费原则执行，不收取任何代理费，借款人必要提供办理以上手续所需一切材料。

贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

中华人民共和国银行住房按揭贷款流程：

借款人提供申请资料→银行审核→正式签约购房合同、个人住房抵押贷款合同→办理合同公证、办理保险业务、办理产权抵押登记、银行发放贷款→借款人还款→贷款还清后，办理抵押房产注销登记手续。

建设银行住房按揭贷款流程：

按揭住房贷款流程：

（一）征询：

借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联系员处，对该种贷款详细种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行征询，并索取关于资料。

（二）受理：

借款申请人可以在与房屋出售方订立购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联系员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同规定备齐各种资料一起报送银行，也可由银企联系员统一报送。

（三）审查审批：

信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人资信进行现场考察并出具第一负责人调查意见，然后逐级上报审批。

审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。

（四）订立合同发放贷款：

借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方订立正式购房合同、并缴付30%以上预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行订立借款合同、抵押合同等，同步缴付关于费用。

借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同步，借款人领取关于合同文本，并按还款筹划规定，从贷款当月开始还本付息。

购房贷款环节：

当建行审查批准贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签告知后，请您按如下环节办理关于手续：

第一步借款人（购房人）持关于资料（身份证原件、半寸方章及建行活期存折）进入签合同地点——按揭事务中心。

第二步借款人（购房人）请按批示路线到合同会签就座，听取律师解说借款等合同文本。

第三步借款人（购房人）在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款有关费用。

第四步借款人（购房人）缴纳关于费用后凭收费单据到会签室领取本人借款等合同文本，并请留意核对合同文本内容。

第五步借款人（购房人）若错过借款合同解说专场，请自己阅读合同文本。

在阅读过程中如有疑问请到征询柜台提问，您将会得到妥善解释。

第六步借款人（购房人）如以为合同没有什么问题，请您在所有合同文本上签名盖章并填写订立日期。

第七步借款人（购房人）办妥以上事项，请将您所有合文本，送交律师审视。

第八步借款人（购房人）关于借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理关于抵押签名手续，并告知银行为您放款，请您放心回家。

个人住房贷款需提供资料：

借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件；双方不在同一户口中还须提供结婚证明原件及复印件；借款人夫妻双方所在单位出具收入证明原件；合法购房合同；借款人预付30%以上预付款收据原件及复印件；贷款银行规定其她资料（如家庭财产证明等）。

中信实业银行住房加按揭贷款流程：

申请贷款应提交资料：

1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照等）、户口簿或本地长期居住证明原件和复印件；

2.借款人收入证明材料，涉及工资单、纳税凭证等；以家庭收入偿还贷款，还应当提供家庭其她成员身份及收入证明材料；

3.关于购房合同、合同。

4.抵押物权属证明文献，以及有处分权人出具批准抵押证明；中信实业银行承认评估机构出具二手房（或抵押物）估价证明；

5.购买房改房，须按照本地政府关于房改房上市关于规定，有房改部门提供批准文献，保证购房人可以获得完全产权；

6.提供购房首付款证明；

7.银行规定其他文献或资料。

客户贷款流程：

1.您需要在中信实业银行营业机构开立活期存款帐户；

2.请您按规定填写借款申请表，依照银行批示提交申请表与规定材料；

3.由银行业务经办人员或指定律师对您进行家访，调查您所提供资料真实性、合法性和完整性；

4.银行审批通过后，告知您审批成果，并与您订立借款合同；

5.视状况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立专用帐户或者由您指定并经中信实业银行承认帐户中；

7.请您按借款合同规定还本付息。

如果你有选取好银行去其官方网站查询，或者拨打客服都可以懂得工商银行服务电话95588中信银行服务电话95558中华人民共和国银行服务电话95566兴业银行服务电话95561农业银行服务电话95599招商银行服务电话95555光大银行服务电话95595民生银行服务电话95568交通银行服务电话95559。

住房按揭材料

如果你单身，贷款需要你提供你有效身份证，户口本（户首+本人页），单身证明（户口所在地民政局开具），你收入证明（月供2.5倍以上），你名下银行卡近半年流水。

如果是已婚，需要夫妻双方身份证，户口本，结婚证，双方收入证明。

一手房按揭条件、材料、额度、方式：

1.1.1 一手房按揭贷款申请条件

（1）具备合法有效身份证明（居民身份证、户口本或其她有效身份证明）及婚姻状况证明;

（2）具备良好信用记录和还款意愿;

（3）具备稳定收入来源和准时足额偿还贷款本息能力;

（4）具备所购住房商品房销（预）售合同或意向书;

（5）具备支付所购房屋首期购房款能力;

（6）在银行开立个人结算账户;

（7）有贷款人承认有效担保;

1.1.2 一手房按揭贷款申请材料

（1）身份证件;

（2）婚姻状况证明;

（3）还款能力证明，收入证明;

（4）已支付购房首付款证明文献;

（5）与房地产开发商订立具备法律效力商品房买卖合同;

（6）有共同借款人或共有权人，共同借款人或共有权人需提供有关身份证件及批准抵押承诺、有共同借款人还需提供还款能力证明文献;

（7）银行规定提供其她资料。

1.1.3 一手房按揭贷款额度问题

普通一手房贷款最高贷款额度是房产价值8成，需要申请者有稳定收入来源和良好工作，能保证自己准时还本付息。

1.1.4两种贷款申请方式

一是直接到银行或者金融机构进行贷款，尚有一种是直接在银行委托网站进行贷款，例如易贷中华人民共和国网站。

网站申请环节：

先到网站提交个人状况和材料→银行人员收到你个人资料并审核—银行人员联系你，询问你状况，并推荐适合你贷款产品→达到共识，你准备资料提交→贷款审核（放款时间：

普通个人申请1-2周，公司申请2周到1个月）。

如果需要贷款，推荐易贷中华人民共和国顾问式贷款服务→你只要在线提交申请，易贷中华人民共和国易贷中华人民共和国会以最迅速度为你审核，为你解决资金短缺难→您只需填写自己贷款需求和您资料（无需填写个人身份信息等隐私），易贷中华人民共和国理财师会对您贷款需求和资料进行分析，然后在您驻地就进选取适合您银行和与您获得联系，在这个过程中您有权利选取任何一家银行，直到您满意为止。

住房按揭首付比例

要参照你所买房子地区评估价格，用地区评估价（房屋评估价就是中介机构根据有关数据对房屋进行评估后获得价格。

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款担保。

有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值价格对贷款银行来说有很大风险，因而，银行为拟定抵押物担保价值需要对抵押人房地产进行估价。

有些借款人为了能比较顺利地贷到款项，证明其拥有房地产价值，拟定其也许获得贷款金额，也会提前委托评估机构对自己房地产价值进行评估。

申请公积金贷款借款人，银行会规定其进行评估）×建面×你可贷成数，如果是首套房贷款，房子面积不大于140平就可贷8成，二套就可贷6成。

再用房子总价减去算出来数就是你首付款。

在首套房状况下，购买是新居可以最低首付20%；在二套房状况下，购买是二手房并且需要贷款最低首付为40%；别的状况，首付最低需要30%。