中国园区开发企业研究报告.docx
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中国园区开发企业研究报告
2010年中国工业园区开发业研究报告
投融资开发部
二○一○年一月
1．园区开发业概况
1.1.园区开发业简介
国际经验表明，城市制造业和包括设计、研发、总部、营销、物流等在内的生产性服务业由城市中心向外围呈集群状转移符合经济发展规律，工业园区作为这些产业的空间载体也应运而生。
工业园区将产业分布优化与产业集聚效应相结合，形成具有区域竞争力的产业群落，是区位理论在实践中的重要创造和发展。
二战以后工业园区以自由贸易区、出口加工区、高新技术区等各种形式在全球范围特别是东亚国家风生水起，在日本和亚洲四小龙的经济起飞和产业升级中扮演了极为重要的角色。
这期间诞生的日本筑波科学城、新加坡裕廊工业区、台湾新竹科学工业园区都成为后来者的典范，在有限的土地上集聚了高层次的产业、技术和人才，在实现巨大的单位产出同时营造了优美的园区环境。
与许多国家的产业园区以公司主导型（如新加坡工业园区）或协作管治型（如美国的硅谷）运作不同，政府在我国园区的发展过程中扮演了更为重要的角色。
这一方面表现为园区的开发建设多以政府的分立机构－开发区管委会或国有控股的开发公司主导；另一方面，国家的产业发展及扶持政策对园区的影响巨大。
有别于普通住宅和商业地产，工业园区内的物业类型较为多样化，不但包括工业厂房、物流仓库和研发办公楼宇等特色业态，也涵盖为园区工作生活人群配套的酒店、餐饮、会议、住宅、商业等物业设施。
不少综合配套完善、常驻人口达10万以上的工业园区已发展成颇具规模的卫星城，区内房产供求自成一体。
尽管园区内的物业市场也不可避免地受到房地产行业政策和周期的影响，但其景气度更多地取决于园区经济发展水平、产业结构、整体环境配套水平等因素，具有一定的区别于房地产大市的独立性。
1.2.工业园区的运作特点
工业园区开发商一般采用对工业用地和工业房产项目进行投资建设，建设完成后主要以出租的方式获得长期稳定回报的经营模式。
其经营环节包括了筹措资金、土地开发、建设基础设施、开发经营项目、招商引资、提供产业服务和功能配套等。
这一行业具有“投资大、衔接紧密、增值服务多、回报稳定”等特性：
1.项目投资额较大，回收期长。
工业地产及配套项目的资金占用周期较长，同时前期投资规模非常大，一个高水准的工业园区的开发动辄几十亿甚至上百亿元，并且招商、管理运营等方面的投入也较高。
而由于园区产业的招商、培育、聚集、成熟需要很长的阶段，投资回收期一般也在十年以上。
因此对工业地产开发商的资金实力要求较高。
2.衔接紧密。
基础设施建设是工业园区快速启动、形成雏形的基础。
基础设施包括交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件，通常是最受入园企业关注的因素。
一般园区开发均首先在基础设施方面形成良好的基础，缩短项目建设周期，使得项目启动快，衔接紧密。
3.巨大的增值服务空间。
目前园区招商中的政策优惠对入驻企业的吸引力正不断减弱，而园区的配套环境、服务等因素更受到它们的关注。
增值服务一方面包括围绕园区企业生产、研发、销售等需求提供专业化的服务，如专利申请、法律咨询、信息提供、设备租赁、进出口贸易代理、专业营销代理、物流管理等；另一方面还涵盖商务配套需求，如酒店、餐饮、会议、网络接入、能源提供等。
这些增值服务在推动园区发展、吸引产业投资者的同时，也为园区运营商开辟了新的可持续的盈利空间。
4.长期稳定回报。
成熟的工业园区一般都有特定的客户群体，加之工业物业的租期一般比较长，因此投资商的投资回报较为稳定。
目前国内工业地产投资回报率一般在8%-10%之间，最高可达15%以上，在各类物业中颇具吸引力。
加上目前的房地产限外令中对工业地产领域尚无限制，因此包括普洛斯中国、AMB、盖世理、腾飞集团、嘉民等外资工业地产巨头近年来频频在华收购和投资兴建优质工业物业。
1.3.园区开发商发展阶段
与普通房地产开发不同，园区开发商的利润主要来源于后期的经营。
一方面，开发商将区内土地进行深加工，在土地和区域环境上实现升值；另一方面，通过招商引资，为入驻企业提供空间解决方案和横跨整个生产供应链的配套服务来实现投资回报。
一般而言，我国园区开发商的发展历经四个阶段：
第一阶段，开发前期。
开发商对工业园区早期的开发建设除少量的注册资本金和启动资金外，主要是通过土地使用权的抵押和财政的贴息和担保进行土地一级开发和市政基础设施建设，并快速招商，引进项目。
该阶段的开发商主要借助银行借贷和财政拨款，以投入为主。
第二阶段，开发中期。
随着入区企业建成投产形成税收，开发区管委会按国家给予开发区的税收返还政策，将留存的税收按比例拨付给开发公司。
开发商将土地转让收入和财政拨款两部分资金捆绑使用，用于区内土地开发和基础设施建设，从而实现了“滚动开发，良性循环”的运作。
该阶段开发商的收入以一次性的土地批租和财政返还收入为主。
第三阶段，开发中后期。
随着园区建设和入驻企业达到一定规模，开发商的主营业务逐渐由单一的土地开发和基础设施建设转变为与公司自身发展或园区功能相吻合的多元化布局。
部分开发商继续立足区域土地和房地产开发，在主营业务上下游产业链进一步拓展。
有些则围绕园区的产业定位，提供与园区功能相配套的服务性产业。
该阶段的开发商通常已形成租售并举的房地产经营格局，物业出租和园区服务等经常性收入的占比逐渐提升。
第四阶段，跨区发展。
一部分运作良好、资金实力雄厚的开发商由于园区内土地资源逐渐的利用殆尽，为谋求进一步的发展与突破，做大做强主业，已开始走出开发区，在市场竞争中获取资源。
一般区外拓展的业务都立足园区多年开发建设经验所形成的自身优势基础，与房地产开发或基础设施建设相关。
目前国内上市的园区类开发商主要处于第二、三阶段。
2．国内上市园区开发企业调查
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2.1.国内上市园区企业统计
根据申银万国行业分类标准，我国A股上市的园区开发企业共有11家，基本情况如下：
我们选择张江高科、海泰发展两家加以重点分析。
2.2.上海张江高科技园区开发股份有限公司
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2.2.1.企业简介
公司控股股东为张江集团。
张江集团前身是上海市张江高科技园区开发公司，由上海市浦东新区人民政府投资组建的国有企业，主要从事张江高科技园区的开发建设和招商引资。
张江高科致力于对园区进行整体规划、物业开发并吸引相关产业集群企业入驻，为入驻的企业提供物业及配套服务，对物业的经营采取“以租为主，租售结合”的模式。
2006年公司实施“一体两翼产业互动”新战略。
以张江高科技园区特色房产营运为主导，以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼的产业互动阶越式发展战略。
张江高科经营业务分析
2.2.2.园区情况
张江高科技园区位于浦东新区中部。
张江高科技园区核心区规划面积25平方公里。
截止2006年底，园区已完成开发区域面积（含张江镇）17.41平方公里。
目前，北区已基本开发完毕，只剩下集电港B区未开发；中区，约4.67平方公里，功能定位为区域性商业中心，办公，科研和教育等；东区、南区和金融信息园，合计约15平方公里，其中金融信息园区已较为成熟，成为园区的支柱产业，其他两区处于初步开发阶段。
依托国家“科教兴国”、上海市“聚焦张江”战略以及相应的政策优势，作为国家级高科技园区，张江高科技园区自1999年以来发展迅速，目前已构筑起国家生物医药科技产业基地、国家信息技术产业基地和国家科技创业基地三大基地的框架。
截至2008年末，园区进驻企业达1540家。
2008年，园区工业总产值421.4亿元，经营总收入839.7亿元，固定资产投资98.3亿元，吸引投资总额13.25亿美元，合同外资金额11.52亿美元。
张江高科技园区地理位置图
园区已经形成了集成电路、软件、生物医药三大主导产业的规模集聚。
这三个行业发展前景光明。
而下游产业的发展通过客户需求，带动公司特色房产业务扩张的同时，也会为产业投资和创新服务创造更大的利润空间。
2.2.3.公司未来将受益于创投模式
张江高科技园区作为全国唯一的真正意义上的高科技园区，其园区内高科技企业云集，公司作为园区的运营商和服务商，从企业雏形时就对其提供服务，因此对企业的情况较为了解，有助于其进行成功的股权投资。
这种园区开发资本与风险投资资本的融合将给公司带来崭新的盈利模式，使公司在受益于房地产业务的同时，更大程度地受益于股权投资。
张江孵化器作用
张江高科技园区内有大量创投型企业。
园区内5000多家企业，销售收入超过1个亿的有50家，超过5000万的有100多家，超过300家企业在未来2-3年内有可能上市。
截至2008年底，园区内上市公司有20家，非上市股份公司有42家，拟三年内上市企业有40家，有上市计划的企业大约有106家。
而符合主板/中小板市场上市条件的公司大约有21家，符合创业板要求的有44家，符合新三板要求的大约有226家。
张江高科的创投业务主要是由汉世纪基金和浩成投资两个平台进行。
其中汉世纪主要投资高科技电子、信息等产业，浩成主要投资于生物医药产业。
2007年初成立的汉世纪创投基金运作，总投资为10亿，集团3亿，上市公司3亿。
该基金已投资50%，投资了10多个项目。
张江创投模式
2008年，汉世纪投资的10个项目主营收入23.56亿元，净利润约3.88亿。
以微创医疗为例，该公司200年实现净利润2亿元，按未来3年净利润平均增长20%计算，假设3-4年后上市，如果给予15-30倍PE，项目价格约在150-300亿左右，由于投资项目平均权益在10%左右，未来股权价值在15-30亿元。
张江所持有的未上市的投资项目
2.3.天津海泰科技发展股份有限公司
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2.3.1.公司简介
天津海泰科技发展股份有限公司是由海泰控股集团控股，在上海证券交易所挂牌交易的上市公司，股票简称“海泰发展”，股票代码600082。
公司秉承天津新技术产业园区创新、创业、创一流的园区精神，致力于创业孵化、工业地产和产业投资等三项主营业务的运营，肩负着天津新技术产业园区的开发建设、招商引资、区域运营等职能。
公司依托天津新技术产业园区的丰富资源和快速发展，积极投身于园区开发建设的最前线。
同时，公司针对科技型中小企业的成长需求，致力于构建创业孵化体系，做强公司旗下全国最大的孵化器群，从而实现公司以孵化服务为基础，通过工业地产和产业投资实现高增长的经营战略。
2.3.2.主要项目
公司现有项目包括海泰绿色产业基地、海泰产学研基地、海泰创新基地、国家软件及服务外包产业基地核心区等。
此外，公司控股股东海泰集团已经完成园区内约1800亩土地的一级开发，即将进入实质开工建设阶段，海泰的业务也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而得到新的拓展。
其中，绿色产业基地、海泰产学研基地、海泰创新基地、国家软件及服务外包产业基地核心区、华鼎置业均位于华苑产业园区。
华苑产业园区共占地12平方公里，是距市区最近、规模开发的产业园区，是天津高新技术产业的核心区。
园区交通条件优越，高新技术产业人才集聚，整体规划、物业配套协调。
交通条件：
周边有京沪、京福、津静等高速公路，园区内设有地铁三号线始始发站；
人才资源：
南开大学、天津大学等7所大学组成的第三高教区环抱在周围；
整体规划：
产业用地、居住用地、综合用地、仓储用地、绿化用地综合配套。
国家软件及服务外包产业基地核心区：
2007年10月23日奠基，占地面积40.4万平方米，整体规划建筑面积近70万平方米。
海泰产学研基地：
2008年开工，占地面积11.87万平方米，整体规划建筑面积17.8万平方米。
海泰创新基地：
2007年5月1日开工，占地面积6.8万平方米，整体规划建筑面积10.2万平方米。
海泰绿色产业基地：
项目一、二期总建筑面积30万平方米，已完成开发、全面入住。
项目三期规划占地面积6.8万平方米，总建筑面积10.20万平方米，已纳入天国家软件及服务外包产业基地核心区项目范围。
2.3.3.新盈利模式探索
作为园区开发类公司，对园区内企业的进行股权投资成为一种趋势，在此方面的成功案例有张江高科等公司。
股权投资也将成为海泰未来的新利润增长点之一。
因为相对“空降”的风险投资基金而言，园区开发建设的主导者会对园区内企业拥有更对称的了解，通过长期跟踪和建立伙伴合作关系，园区开发主导者能够更准确判断企业风险和发展空间，取得成功概率的可能性也更大。
3．成都工业园区模式分析
本部分通过对锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行了归纳整理及分析，以便快速、综合的了解目前成都市大型工业园区的情况。
3.
3.1.成都主城区工业园集中发展区基本情况
3.2.成都工业园区开发模式
3.
3.1.
3.2.
3.2.1.工业地产商开发模式
简单流程：
政府供地→开发商→开发项目→招商入驻
代表项目：
青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地
工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。
例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。
而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。
3.2.2.政府独立开发模式
简单流程：
政府→投资公司→开发项目→招商入驻
代表项目：
西部智谷
此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。
此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。
例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。
3.2.3.综合开发模式
简单流程：
政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻②→开发商→开发项目→招商入驻
代表项目：
龙潭总部基地
综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。
因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。
例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。
同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩（含地价）以上，税收30万元/亩〃年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。
目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。
3.2.4.开发模式小结
3.3.成都工业园区产品模式
3.3.
3.3.1.建筑形态
1、别墅式
该类产品多集中在青羊区和高新西区的工业园内。
典型代表项目：
青羊工业总部基地、西城国际等
2、写字楼式
目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。
但其所占比例不高。
往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中由成都倍科科技有限公司开发的倍科国际新城。
与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。
该类产品零星分布在各个工业园内。
典型代表项目：
倍科国际新城、IP科技中心等
3、工厂式
该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基地。
产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。
目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。
此类产品多为企业自行拿地修建。
截止2008年10月，武侯工业园区已累计引进企业328家，其中鞋业企业25家，电子信息类企业103家，机电一体化企业42家，生物工程及制药企业40家，环保新材料企业17家，投资及其它企业101家。
其中入园建设产业化生产基地90家，已建成投产企业57家。
3.3.2.园区功能
1、主要功能——聚合产业群
将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。
在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。
同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。
这种产业的群集具有特殊的优势，地理位臵接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。
产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。
这是工业园最主要，也是最关键的功能。
2、辅助功能
Ø为片区创收：
政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。
以西部智谷项目为例：
未来的西部智谷总占地面积将达到481.5亩，总建筑面积97万平方米，将于2011年前全部建成，预计实现产值超过100亿元，税收超过5亿元。
Ø解决就业问题：
工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的表现尤为突出。
以武侯工业园区为例：
园区企业将聚集产业岗位15万个，其中技术人才和中高级管理人员2万人以上，并随着园区内商务环境和生活服务设施的不断完善和提档升级，将真正形成聚集近30万人的科技产业新城区。
3.3.3.园区配套
Ø住宅配套：
是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。
项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。
目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。
如：
青羊工业总部基地——青年时尚城
另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造——两栋小高层项目。
青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。
Ø交通配套：
工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅捷的到达目的地，交通配套显得尤为关键。
休闲娱乐配套：
无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。
差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。
3.3.4.园区规划
总部基地的规划开发特征：
占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。
1、青羊工业总部基地
Ø工业总部基地：
占据青羊工业集中发展区的核心区域，建筑形态以工业总部大楼为主体，辅以灵活分割的小总部工作空间，是以科技研发、高新技术为主的高成长型工业企业的总部聚集地。
Ø航空产业区：
规划中的航空产业区以新型航空材料研发、新技术研发为主。
另外，区域内的精密加工区以高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心的新型工业基地，发展多种周边产业。
Ø集中配套区：
员工生活集中配套区——时尚青年城，另外，配套区主要包括生活配套、服务中心、商务中心等配套服务组成。
Ø模具生产加工区：
青羊工业集中发展区模具生产加工区以发展模具工程技术中心、模具展示中心等为核心的服务平台，极大的提升了模具的加工效率。
2、青羊绿舟税源总部基地
A区：
正在规划和设计之中
B区：
将打造以运动为主，融合休闲、游乐为一体的运动总部公园城，有成都市区内最大的GOLF挥杆练习场以及最大规模的网球场中心、羽毛球场、拓展基地和亲子游乐等等
C区：
中华情总部公园城，园区是以李白的《梦游天姥吟留别》作为文化主线，通过建筑、景观与诗歌的结合打造的一个中华风情公园总部城，整个C区都是以中式古典建筑群落组成
D区：
是以一个十八杆GOLF球场景观为载体，融合缓丘、绿地、树阵、湖泊等景观元素而修建的一个集办公、休闲、旅游为一体的绿岭总部公园城
E区：
是滨河总部公园城，这个区域包括总部办公、湿地公园、高尚住宅、商务配套等功能，同时它拥有一条8.5公里长的沿河景观长廊，这条沿河景观长廊上将呈现六个国家七种不同风情的商业街区
3、园区规划总结
Ø了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分调查研究基础上搞好总体布局规划
Ø园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目
Ø在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设
Ø基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。
把交通、通迅、能源、供排水等基础设施作为园区开发建设的依托
3.3.5.小结
3.4.工业园区运营盈利模式分析
3.4.
3.4.1.工业园区运营模式分析
从成都市主要工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：
1、出售\只售不租。
开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；
对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。
目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。
2、出租\只租不售。
开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。
通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；
出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。
通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。
目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。
青羊绿舟税源总部基地D区主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。
从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力具有很大挑战。
3、出售+出租，即可租可售。
在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。
从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。
出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。
目前市场上以此类运营模式较为流行。
如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。
4、运营模式对比分析
3.4.2.工业园区盈利模式分析
成都市工业园区盈利模式主要有三大类：
一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实
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