整理年房产经纪人考试之制度与政策复习第一阶案例分析题.docx

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整理年房产经纪人考试之制度与政策复习第一阶案例分析题

2014年房产经纪人考试之制度与政策复习第一阶案例分析题

案例一：

某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。

支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。

开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。

甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程（价值约为3000万元）作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预（销）售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。

甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。

请回答以下问题：

1.下列关于W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，说法正确的是（）。

A.由A省人民政府批准农用地转用，同时由A省人民政府办理征地审批手续

B.由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续

C.由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批

D.由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批

2、下列关于房地产估价机构进行房屋拆迁估价，表述正确的是（）

A、拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”

B、拆迁估价时点一般为房屋拆迁合同签订之日

C、拆迁估价一般应当采用成本法

D、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可

3.下列关于W公司支付1800万元的土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费使用问题，表述正确的是（）。

A.土地补偿费归C村集体组织所有

B.地上附着物和青苗补偿费归C村集体组织所有

C.不需要统一安置的人员，补助费发放给个人

D.由C村集体组织安置的人员，安置补助费由C村集体经济组织管理和使用

4、W公司转让该项目给甲公司需办理的手续（）。

A.签订房地产开发项目转让合同

B.办理公证

C.办理土地使用权变更登记手续

D.到房地产开发主管部门办理备案手续

5.下列关于W公司转让该项目的条件，应包括（）。

A.应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金

B.应取得土地使用权证书

C.按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让

D.除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的20%以上

6.甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，应该（）。

A.必须取得出让方的同意

B.必须取得市、县人民政府城市房产行政管理部门的同意

C.必须取得市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意

D.必须变更或重新签订出让合同并相应调整地价款

[答案]A,AD,ACD,ACD,ABC,ACD

[解析]1.解析：

征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，属于省级政府审批的范围。

2.解析：

拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

拆迁估价一般应当采用市场比较法。

3.解析：

土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

4.解析：

开发经营条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。

未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

5.解析：

属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。

6.解析：

用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

案例二：

某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。

支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。

开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。

甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程（价值约为3000万元）作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预（销）售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。

甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。

请回答以下问题：

1.根据《城市房地产抵押管理办法》规定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同还应当载明（）等项内容。

A.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号

B.已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额

C.已投入在建工程的工程款

D.尚未完成的工作量和工程量

2.甲公司与D建行的抵押关系，需要办理（）手续方为有效。

A.签订抵押合同

B.办理公证

C.办理抵押登记

D.经房地产估价机构评估ACD

3.公司预售商品住宅，在申请《预售许可证》时除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供的文件有（）。

A.建设工程规划许可证和施工许可证

B.投入建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明

C.商品房预售方案和工程施工合同

D.商品房销售手册

4.在代理商品房预（销）售中，乙公司（）。

A.应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续

B.发布商品房预售广告不得涉及装修内容

C.不得收取佣金以外的其他费用

D.不必向买受人出具商品房的有关证件

5.陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（）。

A.因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记

B.因为是预购，所以应当办理商品房预购抵押登记

C.由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。

在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人

D.抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估

6.按照现行政策，陈某购买商品房应交纳的税为（）。

A.契税

B.营业税

C.城建维护税

D.印花税

[答案]ABC,ACD,ABC,BC,AC,AD

[解析]1.解析：

《城市房地产抵押管理办法》第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;（三）已投入在建工程的工程款;（四）施工进度及工程竣工日期;（五）已完成的工作量和工程量。

2.解析：

办理公证不是必备手续。

3.解析：

商品房销售手册不是需要提供的文件。

4.解析：

代理商品房预（销）售中，乙公司必须向买受人出具商品房的有关证件。

5.解析：

在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。

在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人

6.解析：

按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳营业税、城建维护税。

案例三：

2003年11月，W市A县二级资质B房地产开发公司通过出让方式，在A县县城内，以265万元的出让金取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资600万元。

随后，B房地产开发公司与C施工队签定了施工合同，合同价为250万元。

建设中，B房地产开发公司为融通资金，一是通过在建工程贷款方式取得部分建设资金;二是B房地产开发公司向当地房地产管理部门提出了预售申请，并得到批准。

之后，B房地产开发公司在报纸上刊登一则售楼广告，广告中称：

“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”，张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格15万元。

按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金2万元，并与B房地产开发公司签订了购房合同，合同工期为两年，并约定2005年2月交房。

至2005年10月，该房仍未竣工。

A县规划主管部门到现场检查中发现，该工程的部分住宅，未经规划批准，已更改为坡屋顶，B房地产开发公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。

张某遂要求退房，让B房地产开发公司返还定金，赔偿损失。

A县规划主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款10万元。

B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。

1.按照规定，B房地产开发公司的注册资本最低应为（）万元。

A、100

B、800

C.2000

D.5000

2.B房地产开发公司申领建筑施工许可证时，要求该项目应落实不少于（）万元的项目建设资金。

A、75

B、90

C.120

D.150

3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。

A、75

B、100

C.150

D.180

4.B房地产开发公司在报纸上刊登的售楼广告是（）。

A.要约

B.要约邀请

C.承诺

D.邀请

[答案]C,A,C,B

[解析]1.解析：

二级资质B房地产开发公司的注册资本最低应为2000万元。

2.解析：

建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。

该项目合同工期为两年，工程合同价为250万元。

250万元X30%=75万元。

3.解析：

商品房预售应当符合的条件中，“按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。

该项目计划总投资600万元。

600万元×25%=150。

4.解析：

售楼广告属于要约邀请

案例四：

2003年11月，W市A县二级资质B房地产开发公司通过出让方式，在A县县城内，以265万元的出让金取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资600万元。

随后，B房地产开发公司与C施工队签定了施工合同，合同价为250万元。

建设中，B房地产开发公司为融通资金，一是通过在建工程贷款方式取得部分建设资金;二是B房地产开发公司向当地房地产管理部门提出了预售申请，并得到批准。

之后，B房地产开发公司在报纸上刊登一则售楼广告，广告中称：

“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”，张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格15万元。

按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金2万元，并与B房地产开发公司签订了购房合同，合同工期为两年，并约定2005年2月交房。

至2005年10月，该房仍未竣工。

A县规划主管部门到现场检查中发现，该工程的部分住宅，未经规划批准，已更改为坡屋顶，B房地产开发公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。

张某遂要求退房，让B房地产开发公司返还定金，赔偿损失。

A县规划主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款10万元。

B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。

1.按照《担保法》规定，张某交付购房定金的数额不得超过（）万元。

A、2

B、3

C.4

D.5

2、A县规划主管部门对B房地产开发公司所作罚款10万元，如果B房地产开发公司逾期（30天）不履行此行政处罚决定，A县规划主管部门可加处罚款（）元。

A、3000

B、6000

C.9000

D、12000

3、B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，应向（）申请行政复议。

A、W市人民政府

B、W市规划主管部门

C.A县人民政府

D.A县规划主管部门

[答案]B,C,BC

[解析]1.解析：

《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%这一比例为强制性规定，当事人不得违反。

张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格15万元。

15万元×20%=3万元。

2.解析：

如果行政相对人逾期不履行行政处罚决定，行政主体可采取下列措施：

每日按罚款数额的3%加处罚款。

10万元×3%×30天=9000元。

3.解析：

对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，申请人可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。

案例五：

2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。

该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。

B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。

同时通过招标方式，选择了E监理单位。

B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。

B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。

预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。

2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。

2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。

2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。

请回答以下问题:

1.下列表述中，不正确的是（）。

A.如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分

B.B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告

C.B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D.B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

2.B房地产开发公司进行商品房预售，应向（）部门提出预售申请。

A.A市人民政府建设管理部门

B.A市人民政府土地管理部门

C.A市人民政府房地产管理部门

D.A市人民政府规划管理部门

3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。

A.750

B.900

C.1400

D.1800

6.提出安全对策措施建议4、在代理商品房预售中，C房地产经纪公司（）。

在可行性研究时应进行安全预评价的建设项目有：

A.应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续

B.发布商品房预售广告不得涉及装修内容

（2）是否符合国家产业政策和清洁生产标准或要求。

2）规划实施可能对环境和人群健康产生的长远影响。

C.不得收取佣金以外的其他费用

专项规划中的指导性规划　环境影响篇章或说明

D.不必向买受人出具商品房的有关证件解析：

环境影响的经济损益分析，也称环境影响的经济评价，即估算某一项目、规划或政策所引起的环境影响的经济价值，并将环境影响的经济价值纳入项目、规划或政策的经济费用效益分析中去，以判断这些环境影响对该项目：

规划或政策的可行性会产生多大的影响。

对负面的环境影响估算出的是环境费用，对正面的环境影响估算出的是环境效益。

5.建设项目环境影响评价文件的重新报批和重新审核[答案]C,C,C,BC

（一）规划环境影响评价的适用范围和责任主体

[解析]1.解析：

按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：

一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

（2）是否符合国家产业政策和清洁生产标准或要求。

3.解析：

按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，　而该项目计划总投资5600万元。

因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：

5600X25%=1400。

安全评价的原理可归纳为四个基本原理，即相关性原理、类推原理、惯性原理和量变到质变原理。

4.到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的应是B房地产开发公司;在代理商品房预售中，C房地产经纪公司应向买受人出具商品房的有关证件。