榆林市基准地价.docx
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榆林市基准地价
榆林市基准地价研究
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年月日
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论文作者签名：
年月日
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年月日I
摘要
本文从土地定级和城市地价的基本理论入手，综合运用土地经济学、经济地理学、地理信息科
学等原理和方法，按照城市土地定级和基准地价评估计算的技术路线，对榆林市的基准地价体系建
设进行了详细研究。
借鉴已有的城市土地定价经验，在综合分析榆林市各类自然、经济条件的基础
上，针对市区具体情况，采用资料分析与实际调查、定性分析与定量分析相结合，依托GIS的理论
与技术，以陕西省榆林市为例，进行建立市区地价体系的研究。
论文首先综述了土地定级、基准地价评估的理论，结合榆林市自然条件与社会经济条件，确定
了土地定级、基准地价评估的技术路线，对参与定级的各因素、因子以及权重进行了详细研究，确
定了定级单元的划分方法；在定级的基础上又继续进行了样点地价测算，确定了榆林市土地基准估
价，为了提供准确的市区地价，又进行了基准地价修正系数的计算，对初步的地价进行了调整。
在对地价修正法的使用，特别对基准地价修正系数表的应用提出了一些见解，可以用来解决中
一些实际工作的问题。
关键词：
城市地价体系、城市土地定级、基准地价评估、基准地价修正。
II
Abstract
Basedonthehistoryandcurrentsituationofurbanlandgraduationandevaluation,thisarticlestudied
theurbanbenchmarklandevaluationsystemaccordingtothetheoriesandtechnologiesofLandEconomy,
GeographicEconomyandGeographicInformationSystem.FollowedTheRegulationsofofCityLand
GraduationandTheProposalofLandValueSystemFoundationofShaanxiProvince,thearticleshows
howtoestablishthevaluationsystemofYulingCityfollowingtheexamplesofothercities.Basedonthe
GIStechnology,wechoiceLandPriceAmendmentasthemaintechnologyoflandvaluationofYulingCity.
Writerrecoundedthetheoriesoflandgraduationandlandvaluationfirst,thenconfirmedtherouteof
urbanlandevaluation,andthenchoicedthewayofunitesdevidebasedonthetheoryofelements
evaluation.Inthelast,theresearcherconfirmedthebenchmarklandpriceofYulingCity.Foraprovement
ofaccuracy,thenadjustedthepriceinthewayofbenchmarklandpricesamendment.
Writerdeeplystudiedtheutilizationofbenchmarklandpricesamendmentandfindedsomeproblems
whichcouldnotresolvedbytheamendment.Withthenewway,writerraisedinthearticle,wecanconque
thoseproblems.
Theproposalsraisedinthearticleonthelandpriceamendment,mayresolvesomeproblemsinthe
realwork.
Keywords:
urbanlandvaluationsystem,urbanlandgraduation,benchmarklandprice,LandPrice
AmendmentIII
目录
第一章．绪论............................................................................................................................1
1.1研究背景.............................................................................................................................1
1.2国内外研究现状.................................................................................................................2
1.2.1国外研究综述............................................................................................................2
1.2.2国内研究综述............................................................................................................3
1.3研究的内容.........................................................................................................................4
第二章．土地定级、基准地价评估的基础理论....................................................................5
2.1地租理论.............................................................................................................................5
2.1.1级差地租理论研究概述............................................................................................5
2.1.2城镇间级差地租........................................................................................................6
2.1.3级差地租理论对城镇土地分等的指导意义............................................................6
2.2城市地价理论.....................................................................................................................7
2.2.1地价理论研究概述....................................................................................................7
2.2.2城市土地价格的构成................................................................................................8
2.2.3城市土地价格影响因素............................................................................................8
2.3区位理论.............................................................................................................................9
2.3.1区位理论概述............................................................................................................9
2.3.2中心地理论与城镇等级体系....................................................................................9
2.4土地定级、基准地价评估的技术路线...........................................................................10
2.4.1土地定级技术路线..................................................................................................10
2.4.2基准地价评估技术路线..........................................................................................11
第三章．榆林市土地定级方法..............................................................................................14
3.1、土地定级的对象及原则................................................................................................14
3.1.1土地定级对象..........................................................................................................14
3.1.2土地定级原则..........................................................................................................14
3.2土地定级因素因子选择及权重的确定...........................................................................15
3.2.1土地定级因素因子的选择应当遵循以下原则......................................................15
3.2.2土地定级指标体系建立过程..................................................................................16
3.2.3土地定级因素因子及其权重的确定结果..............................................................17
3.2.4结果分析..................................................................................................................19
3.3.土地定级因素因子的分析与量化..................................................................................20
3.3.1土地定级资料调查的要求......................................................................................20IV
3.3.2土地定级资料收集范围与调查内容......................................................................20
3.3.3土地定级因素因子量化的方法..............................................................................20
3.3.4土地定级影响度定量化处理..................................................................................21
3.4空间数据采集及土地定级..............................................................................................39
3.4.1空间要素采集..........................................................................................................39
3.4.2空间要素数据转换..................................................................................................39
3.4.3空间实体属性赋值..................................................................................................39
3.4.4定级信息设置..........................................................................................................40
3.4.5定级单元的划分和分值计算..................................................................................40
3.4.6土地级别划分..........................................................................................................45
3.5级别的验证与调整..........................................................................................................48
3.5.1市场资料验证..........................................................................................................48
3.5.2依据地价差异进行验证与调整..............................................................................49
3.5.3定级结果及面积统计..............................................................................................50
第四章．榆林土地基准地价评估方法.................................................................................53
4.1样点地价测算..................................................................................................................53
4.1.1利用土地使用权出让资料测算地价......................................................................53
4.1.2利用土地使用权转让资料测算地价......................................................................55
4.1.3利用房屋出租资料测算地价..................................................................................58
4.1.4利用土地征用资料测算地价..................................................................................64
4.1.5利用柜台出租资料测算地价..................................................................................68
4.1.6利用房屋买卖资料测算地价..................................................................................69
4.2基准地价确定..................................................................................................................71
4.2.1基准地价计算设定..................................................................................................71
4.2.2样点剔除..................................................................................................................71
4.2.3基准地价评估..........................................................................................................71
第五章基准地价修正系数...................................................................................................77
5.1建立修正系数表的目的..................................................................................................77
5.2基准地价修正系数表类型..............................................................................................78
5.3基准地价修正系数表编制的基础..................................................................................78
5.4编制基准地价修正系数表..............................................................................................78
5.4.1、基准地价修正因素的选择...................................................................................79
5.4.2、因素影响地价程度的确定...................................................................................79
5.4.3、各因素影响地价幅度的计算...............................................................................80
5.4.4、宗地地价修正系数表的使用...............................................................................82
5.5基准地价修正体系中的一些问题.................................................................
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