2018中国产业地产行业市场前景研究报告.pptx

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中国中国产业产业地地产产行行业业市市场场前景研究前景研究报报告告产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业地产愈发受到重视。

前前言言IntroductionCONTENTS前前言言1.1.产业产业地地产产行行业业概概况况1.1.11产业产业地地产产的定的定义义1.1.22产业产业地地产产主要形主要形式式1.1.33产业产业地地产产市市场场参与主参与主体体1.1.44产业产业地地产发产发展展历历程程1.1.55产业产业地地产产政政策策2.2.产业产业地地产产典型商典型商业业模模式式2.2.11地地产产开开发发商模商模式式2.2.22产业产业新城开新城开发发商模商模式式2.2.33产业产业投投资资商模商模式式2.2.44基金投基金投资资商模商模式式3.3.产业产业地地产产行行业业背景分背景分析析3.3.11楼市楼市调调控控严严格格房企利率空房企利率空间压间压低低3.3.22房企融房企融资资难难急需急需扩张扩张新的新的业业务务3.3.33城城镇镇化推化推动产业动产业地地产发产发展展目目录录目目录录CONTENTS4.4.产业产业地地产产行行业发业发展展现现状状4.4.11产业产业地地产产特特点点4.4.22产业产业园与开园与开发发区区4.4.33国内国内产业产业地地产产商的分商的分布布4.4.44产业产业地地产竞产竞争格争格局局4.4.55产业产业地地产产拿地排拿地排行行4.4.66创创新拿地五大模新拿地五大模式式4.4.77产业产业地地产产市市场场痛痛点点5.5.产业产业地地产规产规划思划思路路5.5.11产业产业地地产产开开发发流流程程5.5.22中商服中商服务务内内容容5.5.33中商中商规规划划优优势势5.5.44成功案成功案例例目目录录CONTENTS6.6.产业产业地地产产重点企重点企业业分分析析6.6.11华华夏幸夏幸福福6.6.22上海上海临临港港6.6.33张张江高江高科科6.6.44招商蛇招商蛇口口6.6.55万科集万科集团团6.6.66联东联东集集团团77.产业产业地地产产行行业发业发展展驱动驱动因素及因素及发发展展趋趋势势7.7.11发发展展驱动驱动因因素素7.7.22发发展展趋趋势势7.27.211产业转产业转型升型升级级仍然是主要目仍然是主要目标标7.27.222产业产业地地产产将将进进入入规规划主划主导发导发展展阶阶段段7.27.233重心逐重心逐渐渐布局二三布局二三线线城城市市7.27.244区域区域产业产业地地产发产发展将出展将出现结现结构化差构化差异异01产业地产行业概况务商产业地产的本质时间合伙人产业产业地地产产的定的定义义产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业地产愈发受到重视。

另外，在各地“十三五”规划和城市化的推进下，产业地产得到了较大的推动，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点，包括传统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企业均纷纷投身产业地产的开发与打造中。

产业产业地地产产主要形主要形式式产业地产主要形式为：

产业地产、产业综合体、产业小镇。

PAGE8产业新城通常面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城融合”产业产业新新城城产业综合体面积相对较小，是指某特定区位上，打造集总部楼宇、标准厂房、公寓、商业等配套齐全的产业发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外部规模经济,提高整体活动的经济效率。

产业综产业综合合体体近年来，中国小镇产业空心化现状受国家关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。

其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合，规划要充分考虑生态、生产、生活。

产业小镇产业产业地地产产市市场场参与主参与主体体产业地产在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用，是房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新蓝海。

目前，产业地产市场主体有六大类。

产业产业地地产发产发展展历历程程政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。

以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。

进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。

产业地产是围绕微笑曲线，构建产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。

产业地产工业地产企业自建园区产业产业地地产产政政策策产业地产利好政策频发。

产业政策侧重于新兴产业引导、支持创新相关改革、农村产业融合发展、城市群构建区域协同发展等方面，对特色小镇的政策支持力度持续加大，物流业成为新的聚焦点之一。

另外，地方政府产业园区项目审批权限下放、产业园区整合、创新园区的建设以及对产业地产的金融支持也获得关注。

产业产业地地产产政政策策02产业地产商业模式产业产业地地产产典型商典型商业业模模式式产业地产开发内涵十分广泛，不同历史阶段，不同主导主体自身属性、资源及战略定位不同，开发模式及盈利模式也是各有区别。

目前，产业地产典型商业模式主要为：

地产开发商模式、产业新城开发商模式、产业投资商模式、基金投资商模式。

产业投资商模式产业新城开发商模式地产开发商模式基金投资商模式地地产产开开发发商模商模式式拿地开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

盈利模式：

物业出售、物业出租、增值服务。

产业综合体配套服务整体开发总部综合体客户需求定制式开发增值服务租售产业产业新城开新城开发发商模商模式式开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展工作等；最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给政府。

盈利模式：

土地一级开发、土地二级开发。

政府土地出让收入政府税收收入政府开发商产业新城公共设施基础设施运营管理土地管理产业发展合作期满后无偿移交按照约定比例及方式支付建设运营维护部分公共项目产权无偿移交政府获取住宅用地进行二次开发产生收入N年产业新城运营权获取该级政府留存部分产业产业投投资资商模商模式式产业投资商模式实行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，典型代表：

张江高科。

盈利模式：

园区运作、资本运作、基金管理。

产业投资商社会资本基金上市退出股权转让资金资金发起基金产业园区资产增值创新企业基金投基金投资资商模商模式式基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。

盈利模式：

基金管理、物业资本化。

工业物业社会资本工业物业潜在客户基金投资商老厂房拥有方以新建物业为标的发现Reits发现工业地产基金资金以改造好的物业为标的发行Reits合作售后回租入驻新建物业持有经营扩建改造持有经营03产业地产行业背景分析楼市楼市调调控控严严格格房企利房企利润润空空间压间压低低2016年9月，多个城市陆续出台限购限贷政策。

今年以来，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本定位下，全国各地相继出台房地产政策，其中涉及到了限购、限贷、限价、限售等方面。

楼市高压下，土地出让交易条款严苛，房企利润空间不断压低，土地流拍现象逐渐增多。

PAGE20房企融房企融资资难难急需拓展新的急需拓展新的业业务务从资本环境看，房地产企业资金筹措难度不断加大，融资规模有所降低，融资成本继续攀升。

数据显示，今年上半年典型房企融资总额为5830亿元，同比减少了4.9%。

从成长能力来看，房地产行业平均营业收入增长率为94.76%。

87.22%的企业低于行业平均值，49家企业营业总收入同比增长率连续两年呈下降趋势。

企业成长能力较弱，需探索新的业务方向，拓展市场范围。

PAGE21城城镇镇化推化推动产业动产业地地产发产发展展我国改革开放后城镇化进程迅速展开，城市面积也随之不断扩大。

截至2017年末，我国人口城镇化率已经达到58.52%，预计到2020年这个数字将会达到60%。

产业地产，正是在我国城镇化大踏步前进的进程中应运而生的一个综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。

建设主体在开发产业园区的时候，如果能够成功招商经营，那么实际上就是在建造一座小型城市。

PAGE2204产业地产行业发展现状产业产业地地产产特特点点产业具体、业务创新、机制清晰产业定位经转化投融资模式多元、众筹模式、资产证券化、股权投资核心模式金融化工业地产改造，产业地产商业综合体，商业与地产跨界合作产业商业联动化运营主体专业化、市场化，物业、服务及管理体系专业化地产运营专业化产业产业园与开园与开发发区区产业地产是工业地产的升级与换代，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，其中产业园是产业地产最主要的产品。

目前我国产业园主要分布在各省市经济开发区等。

据2018年版中国开发区审核公告目录，目录包括2543家开发区，其中国家级开发区552家和省级开发区1991家。

其中，河北、山东、河南、四川、湖南、江苏、广东省级开发区数量超100家。

中国省级开发区数量1005050国内国内产业产业地地产产商的分商的分布布产业地产商主要集中在沿海经济带、长三角经济带、长江经济带。

沿海经济带：

环渤海、长三角、珠三角长三角经济带：

以上海为核心，周边的南京、无锡、常州、苏州为主要分布区域长江经济带：

内陆以及重启、武汉等长江经济带为主的分布区域产业产业地地产竞产竞争格争格局局拥有产业能力是产业地产商的核心竞争力。

产业地产项目的成功并不取决于项目的区位优势，产业、商业、创业等生态的构建是产业地产项目的操盘关键。

我国产业地产行业的市场结构处于垄断竞争状态。

行业中地产开发企业较多，但由于产业地产的土地资源大多由政府垄断，目前各地区规模较大的产业地产开发政府主要选择的投资开发商为资金实力雄厚的大地产开发商，目前排名靠前的产业地产分别为：

张江高科、招商蛇口、上海临港、华夏幸福、联东集团。

产业产业地地产产拿地排拿地排行行2018年8月新疆合源正达生物化学有限公司拿地面积182公顷，位居榜首。

青海济贫光伏新能源有限公司排名第二，拿地面积180公顷。

内蒙古（奈曼）经安有色金属材料有限公司和海南州明晖新能源有限公司位居第三和第三，拿地面积均为115公顷左右。

创创新拿地五大模新拿地五大模式式由于产业地产拿地十分困难，因此创新的拿地模式成了开发商拿地的突破点。

目前，国内主要五大拿地模式：

产业产业地地产产市市场场痛痛点点我国产业地产目前仍处于起步发展阶段，产业地产企业面临“选不准城市、不了解政府、做不了产业”三大痛点。

此外，产业地产企业发展模式相对单一，经营方式相对粗放，产业地产商和产业地产项目良莠不齐，“以产业之名、行地产之实“，”重开发销售、轻自持运营“的现象普遍存在。

选不准城市不了解政府做不了产业05产业地产规划思路产业产业地地产产开开发发流流程程需求研判与分析独特性挖掘与定位市场&产业调研与诊断策划规划产业筛选与细分产业确定重点产业发展项目包装设计园区空间规划与项目空间布局产业链与产业集群研究与设计总体定位、产业定位与发展目标设计产业发展路径、发展策略研究与设计园区开发模式、开发策略与运营方案设计招商招商代理、招商信息合作产业资源导入、项目考察谈判招商总体策略研究规划与设计重大招商项目精准包装与策划产业招商指南&专案研究与设计产业招商作战地图与目标企业锁定招商宣传手册、宣传视频设计优化园区托管产业平台搭建园区投资开发园区招商运营产业商学与培训产业活动&论坛组织实施运营运作建筑设计景观设计控规&修规投融资规划产业基金设计PPP模式设计兼并与收购上市顾问产业地产开发流程是：

策划规划设计招商运营资本运作。

中商服中商服务务内内容容中商服务对象主要有：

拿地策划、规划定位、IP创建、资源导入、招商代理，服务类别一共有9大项。

TOD新新城城空港空港新新城城科技科技地地产产康养康养地地产产旅游旅游地地产产物流物流地地产产教育教育地地产产农业农业地地产产产业产业新新城城服务类别拿地策划规划定位IP创建资源导入招商代理服务对象中商中商规规划划优优势势1、全、全产业链产业产业链产业咨咨询询服服务务机机构构中商服务的客户主要各级政府、园区管委会、产业开发投资者、投资机构，业务范围包括了投资选址、策划、规划、设计、投资开发、招商策划、招商代理、运营管理、产业基金等，中商团队凭借环球视野及本土经验，定能为业主带来非凡的价值！

同时近年来我们也取得了卓越成绩。

中商中商规规划划优优势势2、拥拥有独到的网有独到的网络络及人脉及人脉资资源源中商在商界、政界及学界拥有广泛资源，形成中商特有的多元化资源体系。

中商餐饮100+政府招商协议，拥有500+招商合伙人资源，1000多家协会资源，2000万+企业数据库资源，多元化资源整合，能有效助力客户。

中商中商规规划划优优势势3、独特的、独特的专长专长提供真知灼提供真知灼见见中商拥有近20年产业研究经验与大数据积累，长期跟踪企业竞争动态，监管市场环境的变化以及技术前沿发展等多方面信息，构建丰富的行业知识体系，为客户提供独具创造性和可实施性的产业战略方案。

中商运用顶级的人才，先进的研究模型，高效地为您提供产业领域的专业知识与真知灼见。

中商处在粤港澳大湾区经济市场前沿，更能洞悉产业形势与市场趋势。

中商中商规规划划优优势势4、提供差异化的服、提供差异化的服务务中商产业研究院首先编制“产业规划”确定发展战略与方向，然后针对性进行“招商策划”，最后再实施“招商代理”，确保规划落地实施。

产业产业地地产产成功案成功案例例1、“廊坊木谷廊坊木谷”产业产业聚集园聚集园区区以文安县及周边地区雄厚的人造板产业为基础，依托项目地块较强的区位优势和便利的交通条件，在“京津冀”一体化国家战略的背景下，针对文安县当地产业升级和京津冀产业外溢需要，打造一个以人造板产业为主的产业聚集园区，满足相关企业在商务办公、产品展销、研发设计、人才服务、信息服务、品牌孵化等各方面的综合化需求，并提供相关商务居住及综合配套服务。

产业产业地地产产成功案成功案例例2、“梵梵净净谷谷”国国际际大健康大健康产业产业园园本项目依托当地良好的自然景观、生态环境及人文资源，充分利用梵净山自然景区的旅游带动作用，以发展大健康产业为核心，以健康睡眠为主线，以发展养生农业、健康服务、生态旅游及山地户外运动四大重点产业为实现手段，匠心打造集生态养生（养）、生态文化旅游（游）、医药研发（医）、康体运动（健）、有机食品（食）、健康管理（管）为一体的世界一流的国际健康旅游目的地。

产业产业地地产产成功案成功案例例3、广、广饶饶生生态态工工业业示范园示范园产业规产业规划划本项目以“新旧动能转换”理念为引领，以“三链重构、四新驱动、四化达成”为实施路径，以战略性新兴产业培育孵化和传统优势产业转型升级为重点的低碳型创新型生态产业园区06产业地产行业重点企业介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业地产运营商。

其主要接受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。

围绕国家战略重点区域，其除了继续巩固京津冀区域，还积极布局长江经济带、粤港澳大湾区和“一带一路”。

项目遍布北京、河北等全球70余个区域。

其与固安县政府共同探索的PPP模式、安高新区、溧水区产业地产项目多次获得国家认可。

华华夏幸夏幸福福华夏幸福核心产业地产商业模式本质上是以产业撬动地产、以地产培养产业的“产业新城”PPP闭环封装模式。

华夏幸福与地方政府确立的PPP合作模式，合作期间，政府是产业新城规划的审批者、产业项目的决策者和服务质量的监督者；华夏幸福是产业新城项目规划、设计、建设、运营服务的直接提供者。

目前华夏幸福已在中部区域和珠三角区域破冰落子，重点打造迎合国家政策热点的产业小镇，成功抢单PPP资产证券化。

虽然行业政策趋严，但今年上半年华夏幸福仍提交了一份成色十足的年中答卷。

2018年上半年华夏幸福录得销售额805.04亿元，同比增长15.63%实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；归属于上市公司股东的净利润为69.27亿元，同比增长29.05%。

华夏幸福把更多的精力放在了非京津冀地区今年上半年，华夏幸福陆续在湖北、浙江、安徽、江苏、河南等地布局。

，；。

上海临港是上海市国资委下属的唯一一家以产业地产园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国有企业。

目前已建成了以新能源装备、船舶关键件、海洋工程、汽车、工程机械、航空设备为代表的装备制造基地。

上海临港在整个产业地产行业绝无仅有的同时拥有两个成熟产业地产品牌临港和漕河泾，以及完整涵盖了一级、二级、管理输出、城市更新和海外创新这两重三轻的五张园区名片。

上海临港具有很强战略驱动属性，能够在既有战略定位之下坚决地推进，是一家难得的头脑清晰。

上海上海临临港港上海临港2018年1-6月实现营业收入6.41亿元，同比下降29.26%；园区开发行业已披露半年报个股的平均营业收入增长率为11.71%；归属于上市公司股东的净利润1.56亿元，同比下降18.08%。

半年，上海临港厚积薄发，聚焦上海科创中心建设和自由贸易区建设，主动对标国际一流产业园区，开展主营招商、品牌招商、合作招商，产业高端化、集群化发展逐步呈现，招商态势良好。

截至报告期末，公司总在租面积43万平方米，报告期内出售面积约2万平方米。

上张江高科于1996年在上交所挂牌上市，张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。

努力寻求产业地产和产业投资业务有机融合、协同发展，并对接资本市场进行价值发现。

转型3年之后，张江高科投资收益已超过地产营业利润，这在中国产业地产行业内可称得上空前。

张张江高江高科科张江高科2018年上半年营收4.43亿元，同比下降10.72%；园区开发行业平均营业收入增长率为21.14%；归属于上市公司股东的净利润3.59亿元，同比增长15.67%，园区开发行业平均净利润增长率为52.52%，公司每股收益为0.23元。

地理位置得天独厚的上海一直是一系列国家重大历史性政策的汇聚之地，随着区域不断开发，留给上海产业地产企业进行房地产开发的空间越来越少，上海对于产业园区各类擦边球式的分割销售政策也日趋严格。

招商蛇口司是招商局集团（中央直接管理的国有重要骨干企业，香港四大中资企业之一）旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台。

靠招商局集团的整体强资源优势，除了公开市场的招拍挂之外，招商蛇口有相当一部分土地资源是来源于其母公司或倚仗集团背景获得，这些土地往往更为“低廉”。

其行业内独树一帜的“前港-中区-后城”的产城融合城市发展和运营模式指向性明确，港口先行，产业园区跟进，配套城市新区的产业地产开发模式直指粤港澳大湾区。

这一模式在理论上实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，从而把城市盘活。

PAGE49招商蛇招商蛇口口招商蛇口园区开发与运营战略布局2018年上半年，招商蛇口实现营业收入总额209.88亿元，同比增长6.60%，实现归属于上市公司股东的净利润71.17亿元，同比增长97.54%。

从营收上来看，社区开发业务仍然是招商蛇口的主要利润来源，邮轮和园区业务目前来说占比较低。

目前，招商蛇口跟随招商局集团“走出去”的发展战略，在“一带一路”沿线国家和地区开发复制推广“蛇口模式”产业地产建设模式，实现自贸区发展与“一带一路”战略的有效叠加。

万科围绕城市配套服务商的定位，公司核心业务包括住宅开发和物业服务。

积极拓展业务版图，进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域，同时积极参与混合所有制改革。

这就意味着，产业地产这一类创新业务是为了辅助万科“城市配套服务商”这一战略定位而适当介入的，万科不会单纯去针对产业维度去考虑和操作一个产业地产园区，而核心是为城市做配套。

万科集万科集团团上半年万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

在核心业务稳步增长的同时，公司积极拓展租赁住宅、物流仓储服务等业务。

截至6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，累计获得项目84个，总建筑面积为626万平方米。

其中，已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。

值得一提的是，近期万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波等地的7座冷库，实现对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

PAGE52联东集团是集产业园区运营、金融投资为一体的集团化企业。

产业园区运营作为主要业务板块，以联东U谷为品牌，成功进驻26个城市，园区项目数已达130多个，入驻企业超过8500家，是中国产业地产行业领军品牌。

这座产业地产的“黄埔军校”在培育和打造人才的近几年面临着严重的人才流失。

此外，尽管联东一直苦心营造“纯粹”的产业地产商的品牌形象，但纵观其发展模式，销售优势强于运营优势，传统地产开发商的色彩依然十分浓重。

联东联东集集团团联东集团业务布局07产业地产发展动力及趋势行行业发业发展展驱动驱动力力02新新兴产业发兴产业发展需要新的展需要新的产业产业配配套套04传统产业转传统产业转型升型升级级需要更需要更新新06地方地方经济经济“产业产业空心化，地空心化，地产产泡泡沫沫化化01旧城旧城产业产业升升级级需要新布需要新布局局03传统产业转传统产业转型升型升级级需要新的需要新的载载体体05新城建新城建设设需要需要产业产业地地产产新定新定位位发发展展趋趋势势PAGE56产业转产业转型升型升级级仍然是主要目仍然是主要目标标产业选择包括两个维度：

主导产业选择和产业环节的选择。

从产业地产涉及的环节来看，需要从产业链、产业的产业集聚角度出发，选择附加值