成都精装房研究报告.docx

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成都精装房研究报告

卡斯摩广场项目

成都精装房研究报告

成都时轮房地产顾问有限公司

二零零八年十月

一、政策与市场概况3

（一）精装房的相关政策概况3

（二）精装房的市场概况4

（三）精装房的市场机遇6

二、精装房项目的情况8

（一）成都现有主要在售精装楼盘基本情况调查8

（二）项目基本情况概述9

（三）操作模式11

（四）配置方式12

（五）精装房项目装修概况14

（六）装修装饰风格16

（七）房屋报建、装修、验收与交付合同签订方式18

三、消费者情况分析19

（一）目标客户群19

（二）客户群心理19

四、建材市场调查情况20

五、总结与发展22

一、政策与市场概况

（一）精装房的相关政策概况

发布/实施日期

政策名称

政策概述

1999.8.20

关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干问题的意见

1、为了完善住宅技术保障体系，制定和修订了一些相关的技术标准、技术规范。

2、加大了住宅建筑体系和部品体系的开发、研究和推广工作。

2001.12.9/2002.5.1

住宅装饰装修工程施工规范的通知（GB50327-2001）

根据《关于印发“二000至二00一年度工程建设国家标准制订、修订计划”的通知》对装修中的施工程序、成品保护以及运用的材料有了更为明确详细的要求和规定。

2002.3.5/2002.5.1

住宅室内装修管理办法

对室内进行装饰装修的禁止事项、开工申报与监督程序及要求、委托与承接、室内环境质量、竣工验收与保修以及法律责任方面做出了详细规定与说明。

2002.7.18

商品住宅装修一步到位实施细则

细则中指出应“装修一次到位”，简称全装修住宅。

避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。

也是首个取消“毛坯”房的政策

2002.7.18

商品住宅装修一步到位材料、品部技术要点

此政策是《商品住宅装修一步到位实施细则》的一个配套政策，是一个技术性的补充政策。

2008.8.1

关于进一步加强住宅装饰装修管理通知

引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。

99年以来，国家对住宅建筑技术规范越来越细化，从对体系的建立，技术标准的规范逐步细化到对内部装饰装修的详细规定，国家对住宅建筑的规范逐步由提高建筑质量向商品住宅的一步到位进行演变。

住宅逐渐由单一的建筑体逐渐转变成商品，这种概念的转变使住宅产品更加切合市场，更好的引导住宅产品向科学化、市场化发展。

（二）精装房的市场概况

1、06-08年主要精装房项目一览

在售

时间

项目名称

开发商

推出体量

（万㎡）

成交量

（万㎡）

供应套数

成交套数

2006年

粼江峰阁

吉宝置业

6.3

——

新城市广场

合能

6.7

300

米兰小筑

禾力实业

312

罗马国际

合力达

315

时代凯悦

东渡

1.98

320

时代印象

金鸿实业

2.7

380

正成香域

成都正成

0.94

132

2007年

壹号公馆

飞大置业

4.43

648

珠江国际花园

珠江投资

10.4

9.15

746

661

万达·锦华城

万达集团

1480

1000

万科·金域西岭

万科地产

6.37

0.1

416

2008年

东山国际新城

华信大足

1.3

E区:

492

150

万科·魅力之城

万科地产

0.64

0.51

龙湖·三千城

龙湖地产

6.06

1.7

423

118

龙湖·三千星座

龙湖地产

4.6

1160

麓山国际社区

万华地产

1.22

0.85

新里派克公馆

绿地集团

1.47

0.97

222

147

珠江国际花园

珠投

3.5

1.52

272

180

恒大城

恒大地产

13.35

3.32

850

416

恒大绿洲

恒大地产

9.93

1326

994

万科·金域西岭

万科地产

1.58

214

158

金璐天下

金港房屋

0.53

650

120

城市理想

锦江区统建办

8.7

3.5

560

224

富力·史丹尼国际公寓

富力地产

1.25

0.31

263

西城公馆

飞大置业

8.7

0.59

213

天府长城图兰多

深长城地产

0.22

360

红南港

新希望集团

2.2

0.71

391

125

万基·金蓝湾

万基地产

0.64

0.2

336

105

1）项目总体数量猛增

据不完全统计，从当年总体数量上看06年、07年、08年精装房项目分别为7个、4个和17个，08年比07年增加近13个项目，同比猛增425%。

2）项目总体开发规模猛增

据不完全统计，从当年总体规模上看，06年、07年、08年精装房项目分别为21.62万㎡，28.2万㎡，114.33万㎡，08年比07年增加近86.13万㎡,同比猛增405%。

3）品牌开发企业项目增多，市场竞争逐渐激烈，市场逐步成熟

纵观06、07、08年的精装房市场的发展，精装房市场在短短的2年时间内完成了从以一般性开发企业为主的市场向以品牌开发企业为主流的市场转变，越来越多的品牌开发企业将目光投向了精装房市场，市场竞争更加激烈，市场已初步成熟。

4）销售情况趋好，市场接受程度趋高

06年开始精装房市场进入了较快发展阶段，但进入07年后，由于成都房地产业市场异常火爆，加之此前精装房产生的一些储如装修品质不好和装修承诺不达标等问题，让许多购房者对其失去了信心，这就导致了精装房的市场供应项目、供应量和供应套数均大幅减少。

从07年底开始到08年，由于房地产市场受到接二连三的打击，住宅滞销目趋严重，用装修来增加产品的附加值，建筑、装修材料价格攀升，装修房屋费时费力、在当前房地产景气下降的大背景下，精装房市场接受度相对增加，此种方式成为了一个加快销售速度的良方。

（三）精装房的市场机遇

1、政策方面

住房和城乡建设部于2008年8月1日再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》指出要完善扶持政策，推广精装房，此文件或将使以后的精装房项目在政策上取得更大的优势地位。

2、社会方面

推行精装房有利于节能、减排和环保，倡导资源的节约和社会的可持续发展，树立社会良好形象。

3、市场方面

由于众多品牌开发商同时推出精装房，2008年成都精装房供应量呈井喷之势，随着市场接受度越来越高，精装房或将成为引导市场的主流，同时精装房市场的成熟、精细化的服务，也使精装房受到购房者更多的青睐。

4、产业方面

推行精装房有利于提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价，有利于鼓励开发住宅装修新产品，带动相关产业发展，有利于避免二次装修造成的破坏结构，影响房屋安全质量和使用寿命，以及装修扰民等现象。

5、产品方面

精装房更有利于刺激消费者的购买欲望，掩盖产品部分瑕疵，促进销售，提高产品的附加值和利润空间，提升项目形象，到达总体成本控制与利润方面的双赢。

6、服务方面

市场的成熟往往伴随着精细化的服务。

精装房是完全的产品，消费者有明确的售后主体，有明确诉求对象，售后服务很好得到解决，在建筑设计阶段就考虑到装修问题，整体效果会更好，同时精装房还会给消费者节省大量的时间和精力，减少消费者的操劳，降低了业主的投诉，提升了满意度，有利于项目的口碑建立。

二、精装房项目的情况

（一）成都现有主要在售精装楼盘基本情况调查

项目名称

项目所在方位均价

（元/㎡）

项目所在板块均价（元/㎡）

项目均价

（元/㎡）

装修标准

（元/㎡）

面积区间（㎡）

除去装修费后

价格（元/㎡）

城市理想

城中：

7223

12000

1500

34-70

10500

富力史丹尼国际公寓

7223

12000

2500，含电器3500

40-70

9500/8500

万科魅力之城

城东：

5653

5600

6300

1000

90-120

5300

龙湖三千城

7500

8000

1500

90—170

6500

龙湖三千星座

未定

1000-1500

29-50

澳龙维格

6200

6100

1500

40-60

4600

天府长城图南多

城南：

6846

7100

7200

1000

48—125

6200

红南港

7000

6500

800

50-90

5700

新里派克公馆

城西：

5521

4500

4700

1000

47-76

3700

天合凯旋港

城北：

6720

6500

6800

800

38—75

6000

万科金域西岭

5350

7200

1200

90-170

6000

金璐天下

5400

5790（一口价）

800

33-90

4990

西城公馆

5400

7500

2500

75-140

5000

麓山国际社区麓镇3期帕萨迪纳

华阳：

4500

4500（小高层）

小高层：

7290

花园洋房：

7700

1700

144-180

小高层:

5790

花园洋房:

6200

万基金蓝湾

郫县：

4217

3500

10万起

600

35-40

珠江国际花园

温江：

3050

3190

4800

1500

107-145

3300

恒大城

3190

5500

跃层:

3000

平层:

1500

92-190

平层:

4000

恒大绿洲

龙泉：

3700

5300

跃层:

3000

平层:

1500

92-137

平层3800

东山国际新城

4500

1200

80-120

3300

（二）项目基本情况概述

1、项目的分布

：

已开全装全配项目

：

已开非全装全配项目

：

未开项目

1）项目的环线分布

从环线上看，三环外的精装房占据了半壁以上江山，二环内项目相对较少，这是由于房市不景气引起了特别是三环外项目的销售，开发商往往采用各种方式来增加产品的附加值，创造利润点，推出精装房无疑是一种理想的方式。

2）项目的区位分布

精装房项目主要集中在市中区、东、东南、南和西北区域。

普遍来讲，开发的热点区域，整体环境好的区域，精装房出现的较多，也反映了精装房需要一个良好的整体区域环境，精装房也能提升项目和区域的物业档次。

2、项目的类别

精装房项目总共约21个，其中1个已亮相未开精装房项目是远大都市风景第五季，其余已开全装全配项目4个，已开非全装全配项目16个。

购房者往往在选择精装房的同时更愿意自行选择自己喜爱的信任的家电品牌，也符合个人的个性化要求。

3、物业形态

由于地块自身的区位和规划条件的原因，也为了降低整体成本，精装房项目多数为高层电梯公寓。

4、面积区间

精装房面积区间主要分为40—80㎡的小户型区间和90—180㎡的大中户型区间，其中已开小户型项目有10个，已开大中户型项目有7个，综合项目仅有3个。

5、销售情况

销售价格普遍与该区域内房屋销售均价相差不大，充分体现了精装房的性价比，市场反映普遍较好，同时也说明开发商在“装修费用”上的利润空间较大。

（三）操作模式

1、定制装修

开发商按照每户早已设定的装修风格和装修标准实施装修并验收交付。

优点：

1、由于装修风格早已设定，便于装修物品的采购管理，节约材料成本。

2、由于装修风格早已设定，工程管理相对容易，提高管理效率，不容易出现工程问题。

缺点：

1、定制装修的灵活度不高，不能满足购房者的差异化需求。

评述：

通常可以采用比较简洁的容易为大众喜爱并接受的装修风格，在硬装修上做好设计，但在软装饰上的发挥空间留给购房者，这样可以最大限度的满足购房者的差异化风格需求的同时兼有定制装修带来的采购成本和工程管理优势。

比如珠江国际花园、万科金域西岭、龙湖三千城均让客户选择主灯且装修都很简约，给客户在房屋装饰上预留发挥的空间。

2、菜单式装修

开发商提供装修方案供购房者选择，装修方案确定后，再由开发商按照约定的装修风格和装修标准实施并验收交付。

优点：

1、给予客户更多的选择空间。

缺点：

相对于定制装修，此方式的工程材料采购和管理成本都将增加，管理难度加大。

评述：

在工程材料采购方面，可以尽量选择同一有实力的经销合作商，尽量尽早确定装修风格并限定材料的品牌选择范围。

3、部分定制装修

开发商针对某种户型的部分功能区（一般是厨卫）按照每户早已设定的装修风格和装修标准实施装修并验收交付。

优点：

1、购房者可以比较大限度的发挥自己的设计装修风格。

2、省去了购房者部分装修麻烦，仅仅避免了清水房装修对厨卫区域防水层的二次装修

3、节省了厨卫设施装修材料的采购成本，管理成本比较低。

缺点：

并不比清水房为购房者省去了多少麻烦。

评述：

在营销宣传上重点和清水房“比拼”，突出厨卫区域避免二次装修的优势，同时为业主节省了部分装修费用。

如：

城市理想、金璐天下

（四）配置方式

1、全装全配

开发商装修完毕后，按照协议的约定配齐家用电器、家具和主要装饰（如窗帘、主灯等）

⏹优点：

1、“拎包入住”极大的方便了购房者，省去了其不少的时间和精力。

2、全装全配可以为开发商在配置和装修两头都留有利润空间。

⏹缺点：

1、家具家电的个性化很强，更多的购房者有更强烈的自主购买欲望，开发商在选择上难以把握。

2、家具家电的价格波动较大，不利开发商进行成本控制。

评述：

灵活的选配家具品牌或开发企业寻求单位合作自制，或与家具卖场达成保价（自选）模式，让购房者有自主空间的同时，有效的控制成本。

如龙湖三千城的家具定做，天府长城与宜家的合作。

2、全装不配

开发商装修完毕后，按照协议的约定家用电器、家具和主要装饰（如窗帘、主灯等）由业主自理。

⏹优点：

1、省去购房者装修麻烦。

2、购房者可以据自己喜好选择装饰风格和家用电器及家具，有更多自主权。

⏹缺点：

不能实现“拎包入住”的便捷，配置这块开发商没有利润空间。

评述：

由于此方式开发企业的管理很方便，多数开发商愿意采取此方式。

3、全装半配

开发商装修完毕后，按照协议的约定配齐部分家用电器（主要为厨卫设施设备）、家具。

⏹优点：

1、省去购房者装修麻烦。

2、购房者可以根据自己喜好选择装饰风格和家用电器及家具，有一定自主权。

3、厨卫设施设备选择一般都是知名品牌，形象好，有利于项目宣传，刺激购买。

⏹缺点：

不能实现“拎包入住”的便捷，配置这块开发商无过多利润空间。

评述：

品牌开发商愿意采取此方式，有利于项目宣传、口碑的建立和刺激购买。

如：

万科金域西岭、龙湖三千城

4、半装半配

开发商按照部分功能区（一般为厨卫）装修协议装修完毕后，按照协议的约定配齐部分家用电器、家具（主要为厨卫设施设备）。

⏹优点：

1、省去了部分装修和配置麻烦。

2、购房者可以根据自己的喜好选择装饰风格和家用电器及家具，有较强自主权。

⏹缺点：

仅仅比清水房为业主省去了些须麻烦。

评述：

此方案为金璐天下项目采用，精装房的宣传意义大于实际意义。

（五）精装房项目装修概况

项目名称

项目户型

操作模式

装修标准

（元/㎡）

装修简述

装修配置（主要品牌）

万科

金域西岭

大中户型

89、130、170

定制

装修

89㎡

1000

现代简欧风格，硬装修定制，软装饰自理（墙纸、主灯自理），厨卫设备齐备

全装半配

厨具：

西门子全套厨具；

洁具：

科勒洁具、摩恩水龙头及花洒

漆：

多乐士乳胶漆

其他：

马可波罗地砖、德贝橱柜、

130㎡

1200

170㎡

1700

龙湖

三千城

大中户型

86、94、139

定制

装修

1500

现代简欧风格，硬装修定制，提供两种装饰风格选择，厨卫设备齐备

全装半配

千川木门、奥普浴霸、中空断桥铝合金门、多乐士高级乳胶漆、安信成品实木复合地板、安东尼奥仿古砖、欧派橱柜、方太全套炉具、科勒洁具等

西城公馆

大中小户型

75-140㎡中大户型

定制装修

2500

现代简约

硬软装修定制

全装全配（不包括家电、家具）

消毒柜、抽油烟机、橱柜：

科宝博洛尼（意）

浴缸：

卡德隆（德）

燃气灶：

铁达尼（意）

洁具：

杜拉维特（德）

家庭中央空调、家庭影院

1800

全装全配（不包括家电、家具）

国内知名品牌

富力

史丹尼国际公寓

小户型

40-60㎡

定制装修

3000元/㎡

现代简约

硬软装修定制

全装全配

新绿洲石木地板、史密斯热水器、三星流动洗衣机、美的空调等

珠江

国际花园

大中户型

105、107、119、145

定制

装修

800

现代简欧风格硬装修定制，软装饰自理（墙纸、主灯自理），厨卫设备齐备

门：

高级原生木门

厨具：

方太全套厨具

地板：

高档复合实木地板

洁具：

美标，酒店式豪华卫浴

恒大城

大中户型

75—193

定制

装修

1500

欧式古典，硬装修定制，软装饰定植（包含灯和墙纸），厨卫设备齐备

全装半配

整体橱柜、摩恩双洗菜盆、西门子嵌入式消毒碗柜、抽油烟机、品牌炉灶；

全套TOTO洁具、摩恩牌卫浴配件等

天府长城

小户型

48—125

定制

装修

1000元/m2

现代俭约，硬装修定制

全装全配

宜家全套家具，价值9000元

恒大绿洲

大中户型

90—190

定制

装修

90m2

1500

欧式古典，硬装修定制，软装饰定植（包含灯和墙纸），厨卫设备齐备

全装半配

洁具：

TOTO门：

梦天

家电齐备

150以上

3000

万科

魅力之城

大中户型

90—200

定制

装修

1000

现代俭约，硬装修定制，软装饰自理（墙纸、主灯自理），厨卫设备齐备

全装半配

门：

鸿基

洁具：

马克波罗

地砖：

阿波罗

多乐士乳胶器

厨电：

方太、摩恩

龙湖

三千星座

小户型

29、36、44、51

定制

装修

1500

简约，硬装修定制，软装饰自理，厨卫设备齐备

全装半配

升达地板，立帮乳胶漆，摩恩、科勒洁具，倍特橱柜帝舵面砖、

天合

凯旋港

小户型

38-75㎡

定制装修

800元/㎡

现代简约

硬装修定制，软装修自理，橱卫设施齐备

全装半配

升达强化地板地砖、倍特橱柜

格力空调、前锋厨具，赠新风系统

金璐天下

中小户型

30-90㎡

部分定制装修

800元/㎡

现代简约

硬装修定制，软装修自理

只装不配

城市理想

小户型

34—70

部分定制装修

1500元/㎡

现代简约

硬装修定制，软装修自理，橱卫设施齐备

全装半配

无家电，橱柜地砖

东山

国际新城

大中户型

90—207

定制装修

720元/㎡

现代简约

硬装修定制，软装修自理，橱卫设施齐备

全装半配

无家电

千川木门、海尔橱柜、鸿基地板

澳龙维格

小户型

40-60

定制装修

1500

现代简约

硬装修定制，橱卫设施齐备

全装半配

倍特橱柜等

红南港

小户型

50-90

定制装修

800

现代简约

硬装修定制

全装半配

部分知名品牌橱柜

新里派克公馆

小户型

47-76

定制装修

1000

现代简约

硬装修定制

全装半配

部分知名品牌橱柜、地砖

天合

凯旋港

小户型

38—75

定制装修

800

现代简约

硬装修定制

全装半配

部分知名品牌橱柜、地砖

万基

金蓝湾

小户型

35-40

定制装修

600

现代简约

硬装修定制

全装半配

部分知名品牌橱柜、地砖

麓山国际社区麓镇3期帕萨迪纳

小中大户型

80-120

定制装修

1700

欧风

硬装修定制

全装半配

部分知名品牌橱柜、地砖

1、装修方式及标准

⏹成都的精装房市场中小户型项目居多，普遍面积区间为40—80㎡，装修标准为600—1500元/㎡，主要采取现代简约的装修风格。

⏹成都大中户型精装房项目，普遍面积区间为90—170㎡，装修标准为1500——1700元/㎡，主要采取简欧的装修风格。

综合来看，成都精装房项目有比较明确的风格定位，小户型为了迎合年轻人的口味，更注重现代时尚感；大中户型装修更显房屋的华丽。

另外成都精装房项目多采用定制装修的方式，但装修风格力求简约，在软装饰上营造不同的装饰风格。

2、装修配置

⏹小户型项目为了迎合年轻人的“省时省心”的购房心理，在为数不多的全装全配项目中占据了绝大多数。

⏹成都的精装房项目往往采用知名品牌中的中低档材料，由于同一品牌的价格差异巨大，这样既可以依靠材料的品牌在营销中做足文章又可以节省材料成本。

⏹厨卫装修的好坏很直接影响到购房者对家的感觉，再加上厨卫是用水区域，在装修上往往比较麻烦，也是引起业主关于房屋质量投诉的重点，为了解决这些问题，刺激消费者的购买欲望，开发商在这些区域往往做足了工夫。

（六）装修装饰风格

1、现代简欧风格

以简洁明快为主要特点，重视室内空间的使用效能，强调室内布置按功能区分的原则进行，家具布置与空间密切配合，主张废弃多余的、繁琐的附加装饰，使质和神韵。

另外，装饰色彩和造型追随流行时尚，变化空间大。

目前，多数品牌开发商的中大户型以此风格为主，如恒大城、恒大绿洲、万科金域西岭等

2、混合型现代风格（中西结合式风格）

在空间结构上既讲求现代实用，又吸取传统的特征，在装饰与陈设中融中西为一体。

如传统的屏风、茶几，现代风格的墙画及门窗装修，新型的沙发，使人感觉到不拘一格。

此风格以小户型项目为主，如龙湖三千星座、富力史丹尼国际公寓、城市理想、金璐天下等。

以上两种风格代表了成都精装房市场装修风格的主流，这两种风格的包容性很强，在装饰上稍加变化就可以演绎出不同的装饰效果。

（七）房屋报建、装修、验收与交付合同签订方式

目前成都市场的精装房主要是以清水房的名义进行报建的，并在购房合同中明确房屋性质为清水房的“身份”，待签定购房合同后，购房者与开发商再签定《委托装修协议》，该协议明确了双方的权利和义务并对装修的物件品名、装修后的售后服务以及房屋的验收交付等做出了详细的约定。

另外以清水房名义签定的购房合同的总房价款中包含了装修的总价款在内，以便于购买客户以贷款形式支付房款。

评述：

合同签定为清水房就将房屋装修交付使用后的售后工作和风险转嫁到装修公司上，同时在营销上和合同签定形式上，宣传“赠送装修”的概念，以此起到规避精装房售后风险和逃避责任的作用。

另外国家对于精装房的鼓励政策实施细则尚未出台，目前的政策很空洞并没有有效的刺激引导房地产市场往精装房市场发展。

成都现有精装房大致操作流程

清水报建“精装房概念营销”销售合同

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