物权法笔记要点.docx

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物权法笔记要点

物权法笔记

专题三所有权

所有权是基础物权。

所有权与所有制的关系密切。

所有权概念的经济特征：

权能分离与剩余价值索取权或终级支配权

所有权概念的创新：

所有权是财产所有人对其财产所享有的包括一系列可分离权能在内的终极支配权。

保护所有权不仅是个私法问题,也是一个公法问题。

第1节国家所有权

相关法条:

《物权法》第四十五条第二款，国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

《物权法》第五十五条，国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

《物权法》第五十三条、五十四条，国家机关和国家举办的事业单位，对其支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院有关规定收益、处分的权利。

《物权法》第五十六条：

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

一、国有资产监管

1.国家专有财产（如基础设施、无线电频谱、国防设施、城市土地与矿产资源等依法为国家所有。

）

2.非国家专有财产（如国企财产，非国家专有财产的所有权主体可变）

“统一所有、分级管理”的旧国资管理体制（物权法保留旧体制）

“分级所有、分级管理”的新国资管理体制（国资法采取了新体制）。

3.国务院代表国家行使国有资产所有权，各级国家机关、国有事业单位在授权范围依法行使不同范围的国有资产所有权

4.国家机关、事业单位对其支配的财产的推定国有。

国家机关对其支配的财产：

非收益原则。

5.各类国有企业，由各级政府依法履行出资人职责，享受出资人的权益。

国家所有权行使代表制度，通过国资委和资产经营管理公司的“管人、管财”，较好地解决了“国有财产主人缺位”的问题

6.国有资产保护的特别规定（禁止侵占、私分、哄抢、载留、破坏、加强国有资产监督管理的“高压线”条款）与不良国有资产处置。

7.物权法与国有资产法是普通法与特别法的关系

相关案例：

国有资产流失民事诉讼是否可行？

二、国有土地上房屋拆迁中的公共利益

新《国有土地上房屋征收与补偿条例》（取代旧的城市房屋拆迁条例）第二条规定，“为了公共利益需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

”

补偿应公平、足额到位、专款专用。

“先补偿、后搬迁”和法院强制搬迁代替行政强制拆迁。

第二节集体所有权

一、集体所有权主体的虚位

1.农村集体土地的所有权人是谁？

2.农民集体是谁？

二、如何理解集体成员的成员撤销权

相关法条:

物权法第63条：

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

案例：

未经村民会讨论低价出租晒粮场，84位农民告村合作社胜诉

第三节私人所有权一、行政权与私人财产权保护

1.物权法将挑战城管没收式执法？

物权法保护私人的合法财产，物权法出台后，城管的执法行为将遭遇较大的合法性困境。

城管没收式执法是否有法律依据？

《行政处罚法》规定的处罚方法应该是“没收违法所得、非法财物”，或者“责令停业停产、暂停执照”。

但是，由于地摊商贩售卖的商品大部分是合法购进或者自行生产的，并不符合“违法所得”与“非法财物”的标准；而大部分商贩也没有申请执照，就谈不上“暂停执照”，所以《行政处罚法》是否适用于城管目前对地摊商贩的没收政策，仍然有待商榷。

第4节相邻关系

一、相邻关系的适用范围

1.相邻关系是不动产的相邻各方行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。

相邻关系适用于不动产（土地、建筑物）之间。

2.相邻关系中的当事人包括不动产所有权人和使用权人。

3.外部性的存在而产生的问题是每一个所有者对自己的不动产的使用都会直接影响到相邻的不动产所有人。

相邻关系制度进行冲突协调和平衡的关键，就是是减小外部成本，或尽量使其内部化。

通过要求外部成本的制造者把这些外部成本内部化可以恢复效率。

二、处理相邻关系的依据：

法律、法规及当地习惯

“处理相邻关系可以按照当地习惯”这一规定符合我国国情。

适用习惯以不违反公序良俗为原则,当事人对习惯负举证责任,当事人在处理相邻关系时不是当然适用习惯而是优先适用习惯。

相关法条：

第八十六条　不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

　　对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。

对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条　不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条　不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条　不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条　不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

三、通风、采光和日照权

相关法条：

第八十九条　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

问题：

侵犯阳光权的赔偿标准如何确定？

1、目前，在我国现有的法律体系中，明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。

但至今还没有具体的采光权、通风权该如何赔偿，赔偿标准如何确定以及实施细则等规则。

2、通风、采光和日照权具体标准难划定。

房价的不确定、日照时间的难以细化以及不同人对阳光通风的不同认识等，很难以一个固定标准来计算。

第5节善意取得

一、适用范围

《物权法》突破了传统民法理论，扩大了传统善意取得制度的适用范围，将善意取得制度同时适用于动产和不动产。

善意第三人避免事故的发生所花费的代价要比原所有人所花费的代价巨大。

根据“如果能付出一个较小的代价，效益原则就要求付出这个较小的代价。

”在原物权人和善意买受人的利益平衡中，我们有理由把责任归咎于前者，从而使得善意买受人获得该物的所有权。

二、善意取得适用的条件：

1、无权处分的认定。

无权处分包括对动产或不动产享有债权但不享有物权,虽享有物权但该物权受限制和无权代理行为。

非法处分他人货币和禁止流通物不适用无权处分。

2、受让人受让该不动产时是善意的；善意的标准以客观为主（不动产看登记，动产除占有外应考虑价格、交易场所、习惯等因素），应考虑交易的各种因素（如是否知道无权处分及交易场所和环境）、受让人举证善意。

3、以合理的价格转让；以市场理性人标准衡量但不等于市价。

4、依法已经登记或交付。

三、不动产物权善意取得的排除情形

1、第三人知道登记错误2、异议登记

四、脏物是否适用动产善意取得

第6节建筑物区分所有权

一、专有权

1、专有权部分应当同时具有以下三个条件：

（1）必须具有构造上的独立性

（2）必须具有使用上的独立性

（3）通过登记予以公示并表现出法律上的独立性

司法解释规定,规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

二、共有权

1、共有权特殊性之表现

从属性（共有权之取得、变丧取决于专有权之取得、变丧）

不可分割性

转让共有部分无须取得其他共有人同意

转让共有部分时，其他共有人无优先购买权

司法解释规定,业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

车位问题：

（1）如何理解车库首先满足业主需要？

（2）车位所有权到底归业主还是开发商？

能否以车位成本是否摊入住宅开发成本来判断车库、车位的权利归属？

（3）地下车库能否卖与小区以外的业主？

（4）建在公共绿地上的车位收益归谁？

（5）购房赠车位、露台等的效力

三.管理权

1、自主管理

（1）业主的议事规则：

　适用双2/3规则的两种事项：

A、决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；B、改建、重建建筑物及其附属设施（即经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

）

适用双1/2规则的事项：

A、选举业主委员会或者更换业主委员会成员B、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

C、制定和修改业主大会议事规则；D、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。

E、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（即需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同同意。

）

2.业主委员会设立难的问题

案例：

深圳罗湖区碧岭华庭住宅小区22名业主诉东晓街道办事处行政违法案

本案的焦点：

出现了官办、民办多个业主委员会。

究竟哪一个才具有合法的地位？

在现行的物权法的框架下，业主委员会应当如何设立？

业主委员会设立难的原因分析：

一是政府的相关政策、法规没有明确规定成立业主委员会的时间限定。

二是业主维护自己权益的意识普遍较差，民主参与意识较差，同时业主的协调难度大。

三是业主委员会成立的手续繁杂，成本高。

二、物业服务企业管理

案例：

业委会依《物权法》争讨百万停车费

2007年10月9日上午，北京大兴法院开庭审理了九龙山庄业委会起诉物业管理公司一案。

业主委员会认为，九龙山庄物业管理中心将小区停车位进行出租，所得收益应该归业主委员会，起诉索要租金100多万。

《物权法》特别强调了物业管理机构地位以及与业主之间的关系，确定了业主在物业管理活动中主导地位，即业主可以选择自己管理、选择物业管理企业管理或者选择其他方式的管理。

北京公示了物业合同示范文本，规定物业更替前禁断水电。

第7节共有

一、共有的概念

共有，是两个以上主体对同一物共同享有一个所有权。

    共有人权利包括共有权、所有权、先买权。

其中，共有权的客体是共有物，所有权的客体是自己的共有份额，先买权的客体是其他共有人的共有份额。

1、 共有§所有

共有为所有权的联合，而非一种独立的所有权形式

2、 共有§总有

所谓总有，是未分割物归属于团体，团体的每个成员分别行使总有权，发生行使总有物所有权的效力，但每个成员对未分割物的任何份额均不享有所有权。

类似于我国当前的集体所有权。

总有权与团体成员的身份相联系，通常不能转让

3、共有§互有

在建筑物区分所有中，建筑物共用部位为区分所有人按份共有，传统民法称互有。

互有为区分所有所派生，与区分所有不能分离，不是独立之共有。

二、共有的类型

1、共有人对共有类型作了约定的，依照约定确定共有类型。

2、共有人对共有类型没有约定或者约定不明确的，一般视为按份共有。

立法变化：

由推定为共同共有到推定为按份共有，将简化纠纷处理的步骤，提高工作效率。

因为先推定为共同共有，仍然没有彻底的解决纠纷，财产仍处于共有的状态，只有进一步处理，才能定分止争，确认各自的财产份额。

3、共有人对共有类型没有约定为按份共有，且共有人间具有家庭关系的，视为共同共有。

3、按份共有与共同共有的区别

按份共有

共同共有

财产管理

相同

1、保存行为，各共有人均可为之；

2、改良行为，通说认为经持有一半以上份额共有人同意

不同

重大修缮行为，取得2/3以上份额共有人同意

重大修缮行为，全体共有人同意

债权、债务的分担

相同：

对外关系

共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；

不同：

内部关系

按份共有人按照份额享有债权、承担债务

共同共有人共同享有债权、承担债务

财产处分、重大修缮

2/3以上份额共有人同意

全体共有人同意

分割共有物

可随时请求分割共有物

丧失共有基础或有重大理由时

四、共有关系中的优先购买权

案例：

营运车辆共有人擅自转让所属份额侵犯优先购买权

案例：

共有关系的优先购买权§承租人的优先购买权孰先孰后？

共有人与承租人优先购买权的竞合及其处理

五准共有

1、准共有§共有

准共有，是指两个民事主体按份共有或者共同共有所有权以外的财产权。

（1）、区别：

两者的标的不同，共有的标的是同一物所有权，而准共有的标的是同一物所有权之外的财产权，包括用益物权、担保物权、特许物权等。

（2）、联系：

第一，准共有具有共有的全部法律特征。

第二，准共有与共有具有基本相同的法律效果。

2、准共有的类型

（1）、用益物权准共有

例如，宅基地使用是以农户为单位向集体申请，权利人一般为两个以上民事主体，宅基地使用权由于是基于家庭关系而形成的准共有，共有类型为共同共有。

（2）担保物权准共有

A、要区分担保物权准共有于担保物权并存的不同

1、担保物权准共有人权利是同时产生，而担保物权并存是先后产生的；

2、其次，担保物权准共有是对同一担保物权的共有，担保物权并存是两个以上担保物权的并存；

3、再次，担保物权准共有是由共有人同时行使权利，担保物权并存是由权利人按照权利设置的先后顺序行使

B、两个以上民事主体同时在同一担保物上设定的担保物权的性质不同，不一定产生准共有关系

例如，两个以上民事主体同时在同一担保物上设定了留置权、质权、抵押权，留置权人享有优先权利，不与质权人、抵押权人成立准共有。

（3）特许物权准共有

特许物权是指经过行政特别许可而开发、利用自然资源权利，是开发、利用土地之外自然资源而享有的权利。

特许物权准共有的类型依申请行政许可的主体相互间关系而定，合伙、家庭、夫妻等主体共同申请一个特许物权则形成共同共有，一般两个以上民事主体申请一个特许物权则形成按份共有。

用益物权

用益物权，是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。

土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。

《物权法》第一百一十七条规定：

用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

特征

　　1．用益物权具有用益性；　　2．用益物权具有独立性；　　3．用益物权具有占有性；

发展趋势概述

用益物权解决物质资料的所有与需求之间的矛盾而产生发展，是所有权与其权能相分离的必然结果。

这种分离适应了商品经济要求扩大所有权、扩展财产使用价值的需求，对于满足当事人的需求、充分发挥物质资料的效能、促进社会经济的发展，具有重要的作用。

罗马法物权体系和日耳曼法物权体系。

罗马法的物权制度是简单商品经济的法律表现，它以“个人主义”为立法思想，形成了以所有权为中心的物权法体系，强调物的“所有”而非“利用”。

这种物权观念对大陆法系国家的民法影响甚大。

日耳曼法的物权制度是农业经济的法律表现，它以“团体主义”为立法思想，形成了以物的“利用”为中心的物权法体系。

这种物权观念对英美法系国家的财产法影响甚大。

用益物权作为以物的使用收益为内容的物权，反映了现代物权法以“利用”为中心的物权观念。

可以说，现代物权法的核心在于用益物权。

用益物权因社会经济的变迁而发生变动

　　用益物权是社会经济条件的具体法律表现，因而，用益物权因社会经济的变迁而不断发生变动。

这种变动表现出两种相反的趋向：

一方面，新的用益物权种类不断出现。

在罗马法中，只有役权、地上权、永佃权等用益物权，而在现代物权法中，除这几种用益物权外，在许多特别法中还规定了诸如采矿权、水权等用益物权。

国有土地使用权、农村土地承包经营权、国有企业经营权、国有资源使用权等。

另一方面，固有的用益物权种类有所减少。

在新的用益物权不断出现的同时，固有的某些用益物权，随着社会经济的变动而逐渐失去存在的基础，例如，在中国的台湾省，永佃权因台湾政府实施耕者有其田政策而消失，固有法上的典权已趋式微，设定地役权甚为少见。

用益物权的权能在逐步扩大

用益物权的权能发生变化，呈现出不断扩大的趋势。

例如，按照传统的地上权理论，地上权人只享有在土地上营造建筑物或种植树木的权利，而不涉及地下或空间。

但是，在现代社会，土地资源的利用已从地表向地下和空中发展，出现了土地利用立体化趋势。

“区分地上权”或“空间地上权”

用益物权具有以下特征：

　　1．用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重对物的使用价值，并以对物的占有为前提。

　　2．用益物权除地役权外，均为主物权；担保物权为从物权。

　　3．用益物权虽然也可以在动产上设立，但是从用益物权的具体类型来看，用益物权主要以不动产为客体，这主要是便于通过登记公示。

　　4．用益物权是直接支配他人的物的权利。

用益物权人可以直接支配标的物，不需要他人行为的介入。

用益物权的法律性质

1．用益物权具有用益性，是以物的使用和收益为目的而设立的物权。

马克思主义观点，物具有价值和使用价值的双重属性。

担保物权的变价受偿性和物上代位性。

2．用益物权具有独立性，是指用益物权不以用益物权人对所有人享有其它财产权利为其存在的前提。

担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。

用益物权不以他权利的成立为成立前提，不随他权利的让与而让与，亦不随他权利的消灭而消灭；同时，用益物的变化，如部分灭失或价值减少等，用益物权都将随之发生变化。

3．用益物权具有占有性，是用益物权须以实体上支配用益物为成立条件。

用益物权的内容在于使用收益的实体，即对物的使用价值的用益，因而它必然以物的实体上的有形支配，即实体占有为必要。

担保物权的内容在于取得物的交换价值，因而可不必对物进行实体上的有形支配，以无形支配为满足。

质权和留置权.

学者眼中的用益物权体系

第一，用益物权 包括经营权、承包经营权、地上权、典权、采矿权、地役权；

第二，用益物权包括地上权、地役权、用益权、永佃权、典权；

第三，用益物权包括经营权、承包经营权、地上权、地役权（相邻权）、典权、采矿权、租赁权

第四，用益物权包括经营权（国有企业经营权、农村集体组织成员的承包经营权）、国有自然资源使用权（国有土地使用权、水面滩涂养殖使用权、草原使用权、水使用权、采矿权）、地上权、地役权、典权。

土地承包经营权的基础理论

定义：

土地承包经营户在其承包期限内依法对国家或集体所有的农用土地享有占有、经营、使用和收益的权利。

土地承包经营权的期限

《物权法》第126条第1款：

土地承包经营权是有期限的物权.耕地的承包期限为30年。

草地的承包期限为30年至50年。

林地的承包期限为30年至70年；特殊林木的承包期，经国务完林业行政主管部门年批准可以延长。

土地承包经营权的取得

基于民事行为取得承包经营权（包括创设取得和移转取得两种情况）：

（1）土地承包经营权的创设取得，主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，承包合同自成立之日起生效，承包方于合同生效时取得土地承土地承包经营权

包经营权。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放经营权证，确认土地承包经营权。

（2）土地承包经营权的移转取得，是指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、互换、转让、出租等方式，依法从承包人手中取得土地承包经营权。

未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

非基于民事行为而取得承包经营权。

（公司？

）

继承法第3条规定的遗产范围中没有规定承包经营权：

（1）以家庭承包方式取得的林地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包；

（2）以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包。

承包人的权利和义务

权利

占有使用：

自主经营权收益：

承包权、出资权、依法流转的权利

承包地被征收的，土地承包经营权人有权依法获得相应补偿。

（范围：

未来收入？

）

义务

支付地租依约定方法和用途使用土地维持土地的生产力

流转问题

土地承包经营权可以在集体组织成员内，经发包方同意，以转包、转让、互换、入股的方式流转，集体经济组织以外的成员受让土地承包经营权则很严格。

土地承包经营权不可以抵押。

中国土地承包经营权流转并不顺畅。

维护农村社会的稳定有必要这样限制？

土地承包经营权的消灭

一灭失原因：

放弃、单方终止、灭失、收回、期限届满、征收。

二消灭的法律后果

1土地返还2取回产出物，农用构筑物3改良费用

建设用地使用权

《物权法》第135条：

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

建设用地使用权特征

　第一，建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。

《物权法》151条规定：

“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

”可见，如果使用集体所有的土地进行建设（如兴办乡镇企业、村民建造住宅、村内建设公共设施），则不属于《物权法》第12章所规定的建设用地使用权。

　　第二，建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。

这里的建筑物或其他构筑物是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑，建设用地使用权即以保存此等建筑物或构筑物为目的。

　　第三，建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。

即使地上建筑物或其他构筑物灭失，建设用地使用权也不消灭，建设用地使用权人仍有依原来的使用目的而使用土地的权利。

建设用地使用权的取得

（1）划拨方式。

土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。

包括：

国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。

（2）出让方式。

建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。

出让有三种形式：

协议、招标和拍卖。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

（3）流转方式。

建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。

根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。

合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

使用年限到期如何处理？

房地产。

建设用地使用权人的权利义务

1．占有和使用土地。

建设用地使用权