龙脉温泉项目节能改造及能源管理方案建设投资可行性分析报告.docx
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龙脉温泉项目节能改造及能源管理方案建设投资可行性分析报告
龙脉温泉项目节能改造及
能源管理方案建议书
北京***设备维修公司
北京市***热力供应有限责任公司
2010年6月
前言
龙脉温泉项目始建于1993年，位于昌平区小汤山镇，总占地280亩，是集住宿、餐饮、娱乐、会议、休闲度假为一体的高档度假场所，其地下蕴藏着国内首屈一指的淡温泉，地热资源丰富。
龙脉温泉项目经多年开发，目前建筑群呈商业、酒店、餐饮、娱乐、别墅等多样性，并由其拥有地热资源，其节能改造工程潜力巨大，低碳经济效益可大幅增长。
由于历史原因，龙脉温泉项目在开发过程中，建筑的设计未经总体规划、且由于旅游项目的特点，建筑功能前后变更、拆改现象较多，设备设施管网新老交替、功能错综复杂，造成了目前物业工程管理、服务的极大困难。
在国家提出节能减排、低碳环保的大环境下，发改委、北京市各在管部委局向各专业口建筑高能耗企业提出了建筑节能降耗要求，各酒店、写字楼、商业建筑类高能耗建筑管理单位纷纷提出了内部挖潜、节能降耗，提高效益的计划，并在改造过程中取得了良好的效益，十一五年度中，北京市商业建筑能耗节能改造取得了平均节能率10%的良好效果。
在此环境下。
龙脉温泉物业管理公司也在充分调研、学习参考的基础上提出了节能改造、拆改违规、老旧高维修率高耗能设备的设想。
本着竭诚合作、专业服务，响应国家节能减排、低碳经济的政策精神，为业主提供高效节能的工程改造服务，开展能源管理业务的原则，北京市***热力供应有限责任公司（下文简称***公司）及北京***设备维修公司（下文简称维修公司）在充分调研、分析并与龙脉温泉物业公司充分讨论的基础上，研究提出《龙脉温泉项目节能改造方案》。
全文分为四个部分：
第一部分通过研究能源管理问题及需求，提出龙脉温泉项目开展节能改造、能源管理服务的总体定位、改造内容、三个阶段工作重点、过程管理、效益模式。
第二部分结合节能改造、能源管理服务的总体定位，研究提出龙脉温泉物业公司能源管理能力需要迫切提升和完善的几个方面，包括完善能源管理制度体系、建立能源管理人才梯队及专业队伍。
第三部分针对第一阶段即近期开展的节能改造、维护维修工程，提出改造技术和管理措施，并初步分析投资回收期。
第四部分为北京市***热力供应有限责任公司及北京***设备维修公司简介。
目录
第一部分龙脉温泉能源管理业务的定位2
一、能源管理内涵及国内发展现状2
（一）能源管理内涵2
（二）国内各领域能源管理的新需求2
（三）国外能源管理服务经典案例2
（四）国内各领域能源管理存在问题4
二、龙脉温泉项目的节能改造及能源管理工作的总体定位、工程内容及阶段重点6
（一）总体定位6
（二）工程内容6
（三）阶段工作重点7
三、开展节能改造、能源管理业务的模式8
第二部分加强能源管理能力建设的措施建议9
一、建立完善能源管理制度体系战略9
（一）加强重点能耗设备的分项计量，完善数据分析申报制度9
（二）建立自上而下的能源管理目标考核体系11
（三）建立系统、详细的能源管理制度和操作规范13
二、逐步建立公司能源管理人才梯队和专家队伍14
第三部分近期节能改造、能源管理维护维修工程技术方案及投资估算16
一、供热生产、输送节能改造工程及用热管理16
二、变配电管理及终端用户用电管理20
三、各项目涉及检测、报审、专家等技术服务费。
21
第四部分北京市***热力供应有限责任公司及北京***设备维修公司简介22
第一部分龙脉温泉能源管理业务的定位
一、能源管理内涵及国内发展现状
（一）能源管理内涵
能源管理是针对能源采购（输入）、生产、输送、消费各个环节提供一系列的专业化、精细化、集约化的设施管理服务，从而为工业生产、服务业、办公、科研、居住等各类客户提供稳定、高质、高效、集约的能源供应及解决方案。
（二）国内各领域能源管理的新需求
一方面，随着我国工业的现代化和科技的高精尖发展，各种用能设备对能源质量的要求越来越高，电力质量丝毫的不稳定都可能带来生产和研究的巨大损失，这对以工业和科研为服务对象的能源管理提出了更专业、更高质量的要求。
另一方面，从全国范围来看，工业生产、建筑（办公和居住）能耗占比高且能源利用率低。
随着国家对能源问题的重视，能耗强度或能耗总量已经成为考核区域政府和重点用能单位的约束性指标。
在此大背景下，能源管理的专业化、精细化和集约化成为今后各领域能源管理的重要方向。
（三）国外能源管理服务经典案例
英福瑞瑟伍——赫斯特（InfraservHoechs）设施管理公司在其管理的法兰克福——赫斯特工业园区开展了全面的、精细化的能源管理服务，主要内容如下：
1、根据化工、制药、生物等行业的特殊需求，提供各种精细化服务，如不同等级水、电、气、热、原料的供给。
表1.提供的不同标准的水、电、热、气、原料等
蒸汽
4.2bar、16bar、121bar
电
400V、700V、10KV、110KV
水
中水、井水、净化水、饮用水、纯净水、去离子水
气
不同压力的天然气；氮气、氧气、氢气、氩气；工业用压缩空气
冷却
河水、冷却水、冷冻水、冷盐水（-12°C）、冷氨水、深冷水（-20°C、-70°C）、二元冰
原料
液氨、氨气、氨水、氢、乙烯
2、给企业提供精细化的能源服务，提供个性化、模块化的能源解决方案。
3、为园区定制并开展从购买、生产到输送的全过程能源管理服务，实现了能源生产和供给的按需配置，将能源浪费降至最低。
能源管理方案如下图：
图1赫斯特工业园能源管理方案
（1）购买环节：
根据园区各领域能源需求与园区自产能源情况，制定科学的天然气、煤、石油等采购计划，并选取供应商统一采购，大大增强了购买能源时的议价能力。
（2）生产环节：
进行电、蒸汽等二次能源的生产，通过冷热电联产、废热利用、加强管理等措施降低能源成本、提高能源利用效率，同时满足了部分企业的特殊能源需求。
（3）输送环节：
对输送网络进行良好的维护和改进。
（4）用户端管理：
为企业提供定制化的能源解决方案。
4、通过能源管理系统实现能源消耗数据的在线收集、可视化、存档、分析及结算，精确计算能源消耗量，优化能源利用结构，可实现降低能耗3%－5%；并根据客户特点，提供能源利用优化方案，为客户提供所需要的能源消耗数据；还可以检查管线的安全性，防止破裂和渗漏。
能源管理系统高效的节能能力使该系统投资回收期仅为1年。
（四）国内各领域能源管理存在问题
过去各类能源生产和消耗载体在建设时通常只考虑满足能源的正常供应和使用，较少考虑能源的分质定制供应以及清洁高效利用，即使近年来在节能约束指标的要求下采取了部分改进措施，但是仍然存在一些共性和个性问题：
1、用能设备普遍存在选型和配置不合理。
目前，管理者多从安全供应角度选择设备的负荷和型号，较少将设备本身的能效及低成本运行纳入考虑因素。
具体包括三类问题：
一是主要耗能设备以传统高耗能设备为主，高效节能的锅炉、电机、空调比重仍然较小。
二是空调、变压器、工业锅炉等用能设备普遍存在选型过大，设备长期处于低负荷运行状态。
多数公共建筑的中央空调和变压器一般只有60%—70％的负荷率，工业锅炉长期平均负荷只有55%-70%。
三是水泵、变压器、冷冻机等多台用能设备之间负荷匹配不合理。
2、设施运行管理多“头痛医头、脚痛医脚”缺乏系统管理。
目前，相关单位在设施运行管理及节能工作中，绝大部分都采取“头痛医头、脚痛医脚”的单点突破方式，对水泵、电机等单纯加装变频设备，路灯节能则全部换成节能灯具，设备出现故障才考虑停运维修，这样有一定的节能效果，但缺乏从整体角度考虑是否达到系统效用最佳以及费用效益最大。
因此，需要加强对设施设备的系统规划和管理，尤其是对设备的系统改造、事故预防、保养维护等进行源头系统管理和论证，从而达到整体运行效率的提高。
3、设施设备运行管理规章和操作规范相对简单。
一是目前能源生产和用能单位均采取以结果导向的能源管理，对设施能源管理的统计数据只有周报、月报的能源消耗和以此为基础的能源消耗曲线图，缺乏对单个用能系统（如空调、变压器等）进行分项计量和监测的数据，导致管理者对于整个用能系统的能耗重点环节、能源设施的运行状况等无法及时掌握和调控，缺乏对用能系统的过程控制和调节。
二是对于用能设施缺乏有计划的清洗、保养和维护方案，导致多数设施处于低效率运行甚至带病运行。
三是对用能设施的运行操作不规范、不细致，导致了能源的较大浪费，如供热管网初调节是否到位，是否对设备根据季节、负荷和需求变化进行及时调节等。
4、管理者对节能相关新技术及其效果缺乏深入了解。
鉴于目前全国节能降耗的严峻形势，多数能源生产和重点耗能企业都逐步对节能降耗措施有了一定的了解，但是对于各类技术及重点能耗设施的管理重点以及注意事项并不完全了解，尤其是对新能源、新技术的应用，在实施过程中由于决策错误导致了更高的能源消耗。
5、多数供热/冷中心和用能单位尚未开展能源梯级利用。
多数园区、住宅和商用建筑的集中供热/冷中心都未实现冷热联产、锅炉烟气余热回收等能量梯级利用。
天然气锅炉或直燃机的排烟温度一般都在150℃以上，而目前燃气锅炉较少采取措施降低排烟温度，大量的高温烟气直接排向大气，造成了能量的严重损失，急需节能改造。
6、多数能源生产和用能单位普遍缺乏专业的能源管理人才。
目前，我国能源供应设施和用能设施的管理仍处于传统阶段，缺乏专业的能源管理人才，多数对能源管理工程技术、设施经济运行手段、相关节能新技术新产品缺乏了解，导致能源浪费较为严重。
二、龙脉温泉项目的节能改造及能源管理工作的总体定位、工程内容及阶段重点
（一）总体定位
总体定位：
开展以精细化的过程管理为主，以技术措施为辅的集成的节能改造工程、维护维修工程、及能源管理工作。
●集成：
既是指多个用能系统之间的相互配套的能源管理服务集成，又是指技术、管理、宣传等手段的集成。
对应手段：
以精细化、规范化、定制化、信息化的过程管理手段为主，以整合先进的、成熟的技术措施为辅，实现对能源设施的合理配置和使用，弥补建设初期的先天缺陷，最终实现能源设施的安全、稳定、节能、经济运行。
●精细化：
是指从能源设施管理的细出着手，从设备的运行状态、运行时间、设备之间的配置、管理人员的安排等多个方面随季节、负荷等因素的变化进行调控，并对用能设备的运行情况进行测量、记录、分析，
●规范化：
是指制定统一的设备操作规范、考核指标体系和奖惩制度等能源管理制度，在项目层次强制性地规范实施和开展。
●定制化：
是根据不同建筑类型的供能和用能系统的特点，在能源管理体系框架的指导下，根据建筑或功能区自身特点、所处环境等选择重点管理环节，并制定相应的设备运行参数、设备管理计划等；
●信息化：
是指注重对用能设备运行情况的分项计量以及数据统计分析，或采用先进的能源管理软件系统对设备的运行状况进行实时监测、记录、分析和共享，以便及时了解和掌握各个系统和设备的运行状况。
（二）工程内容
主要包括：
●针对不同阶段提供地下热水输配规划、供热/冷及热/冷输配规划、供电及电输配规划；
●拆除、改造老旧高维修率、高能耗设备设施；
●单项或多项能源设备设施系统改造；
●整体或重点环节的定制化的能源管理方案；
●能源设施设备的保养、维护及技术、管理培训。
（三）阶段工作重点
第一阶段：
拆除、改造现有高能耗、高维修率设备；彻查热水、蒸汽管网，拆改失效阀门、保温，增加管网输配控制装置；
第二阶段：
一方面延伸开展精细化过程能源管理，定制管理维护方案，建立能源工况精细管理模型，建设2级乃至3级能源计量系统，另一方面探讨开展新型能源利用模式，利用现有资源地热，谈论确立地热能综合利用方案。
能源输入
能源生产
能源输送
能源消费
热力
●地热能综合利用
●区内企业热利用
●投资建设地热能应用设备设施
●热泵技术供热制冷
●区域内蒸汽锅炉、空调机组
●供热管网输送管理
●用户热计量管理
电力
●电力外购
●新能源发电
●变配电管理
●用户电能质量定期检测调整
●空调用电管理
●照明管理
●机电设备用电管理
●办公及附属建筑用电管理
●道路照明管理
燃气
●燃气输配
●燃气使用
地热水
●管网输送管理
●用户计量管理
●排放水热计量管理
第三阶段：
新能源、热泵技术的设备设施，以及应用技术的建设，综合能源管理。
三、开展节能改造、能源管理业务的模式
●重点突破：
在对能源运行系统进行诊断评估的基础上，选择能源管理问题较多、节能效益显著的单个系统，通过采取全方位的能源管理措施，将该系统打造成能效提升的典型工程，以此作为基础，带动各系统节能改造工作的全面展开。
●定制化管理：
研究制定适合每个建筑功能区的能源管理方案，确保从细微之处满足客户的能源需求，让客户感受到专业、精细的个性化服务。
●样板示范：
针对别墅住宅、商用建筑、园区三个层次的既有管理项目，选取节能效益显著的项目开展能源管理试点工作，树立不同类型特点的能源管理样板工程。
第二部分加强能源管理能力建设的措施建议
鉴于龙脉温泉项目开展节能改造、能源管理业务的总体定位是以精细化过程管理为主、以技术措施为辅，而目前物业公司内部的能源管理队伍、能源管理制度、项目能源管理经验仍然较为薄弱，为进一步提升龙脉物业公司能源管理能力，加强内功修炼，近期除了开展项目节能改造和管理积累经验外，还必须注重完善能源管理制度、加强能源管理队伍两方面的能力建设。
一、建立完善能源管理制度体系战略
为逐步建立和完善能源管理制度体系，近期战略：
第一步：
配备比较完善的公共区域能源分项计量、监测器具，建立能源原始数据的统计、分析和申报制度。
第二步：
从公司层面同步推动开展三方面的工作：
（1）制定并实施系统化、精细化的能源管理规章制度；
（2）建立自上而下的节能目标考核指标体系；（3）建立以目标责任制为核心的能源管理奖惩机制。
第三步：
完善能源管理内部交流平台，建立能源管理数据库以及信息系统。
（一）加强重点能耗设备的分项计量，完善数据分析申报制度
1.加强对重点用能设备的能源分项计量
开展能耗三级计量，即对各项用电设备（如空调、水泵、电梯、照明）的多个环节分区、分级加装用于测量各项系统的压力、温度、热流量、电能质量等多项指标的计量仪器仪表，开展统计、监测，并通过后期能源管理信息系统和互联网建设实现数据的连续、实时传输，逐步实现能源管理工作的量化管理。
通过计量，工程管理人员可以及时掌握设备的运行状态和能源消耗状况，根据负荷需求变化及时调节设备的运行状况，降低无效能耗，同时也为管理层以既有数据为基数制定各类项目的节能考核目标提供支撑。
要求分项计量的环节列举如下：
●采暖空调用各类主机及循环水泵用电、空调机组及分体空调用电、空调冷却塔、用于送排风目的的各类风机等耗电
●公共区域和景观照明用电，或其他建筑功能区用电
●电梯用电
●给排水设备用电
●工业电气设备的用电
●弱电系统用电
●厨房、泳池、多功能厅等专用设备用电
●蒸汽锅炉同期用煤热值计量，平均产生蒸汽吨煤耗计量
●各功能区地热水用量
2.建立自下而上的能耗数据分析和申报制度
（1）项目整体能耗数据统计
一是要完整记录其能耗原始情况，包括能源的进、销、存原始记录，能源的加工转换原始记录，重点耗能设备的用能原始记录。
同时，制定数据记录、保存、核查的单据表格以及管理要求等，如原始票据归档方法。
二是建立能源统计台帐。
包括燃料的进、销、存台帐，能源加工转换台帐，能源消费台帐，主要耗能设备台帐，节能技术改造措施台帐，节能奖惩台帐，能源计量仪表台帐，能源计量仪表周检台帐等。
下一步通过能源管理软件实现数据的采集、统计、分析和监控功能。
（2）重点耗能设备能耗数据分析
在分项计量的基础上，要求操作人员及时记录各重点用能设备的运行状况数据，便于分析重点耗能设备各个时间段的能耗状况是否存在异常及需要采取哪些措施。
如对空调系统的运行数据的记录要求列举如下：
●对冷冻水及冷却水的供回水温度、压力、流量，制冷压缩机的电流、电压、能源消耗等定时记录，用于分析冷冻机的COP以及统计冷冻机全年能耗；
●对冷却塔的进出水温度、冷却塔风扇的开启台数、风机能耗定时记录，用于分析冷却塔的效率，统计冷却塔的电耗；
●对空调冷冻泵、冷却泵和采暖泵等运转小时数和水泵台数定时记录，用于分析水泵的负荷状况和统计水泵耗电量。
●对冷却系统和冷冻系统的补水量定时记录
（3）建立项目能耗定期申报制度
将能耗的半月、月度、季度、年度数据进行采用同比、环比模型分析，并定期向能耗管理部门申报。
（二）建立自上而下的能源管理目标考核体系
以对项目考核为例：
考核对象：
以项目为单位对项目整体或部分环节的能耗情况进行考核，被考核人员包括负责人、设备操作人员。
1.逐步建立完善能源管理目标考核指标体系
能源管理考核采取宏观的结果控制和精细化可操作的过程控制相结合的考核指标体系，并根据注重过程控制指标，从而使指标更具有操作指导意义。
结果控制考核指标包括以月/季度/年为周期的实际能耗情况和能源费用指标，能源消耗和能源费用预测指标，设备检测、维修和故障指标，月度的设备用能分析指标等。
过程控制考核指标是以用能设备运行过程为管理对象，要求项目人员根据设备运行监控和管理规定（如监测频率、监测方法等）及时监测和记录各项指标的状态，并根据指标的设计状态和负荷变化及时调节，以达到节能和经济运行的效果。
重点耗能设备过程控制考核指标如下：
考核内容
考核要求/指标
空调和供热系统的供回水温度
系统供回水温度符合运行设计要求，并及时根据负荷变化进行调整。
供热和制冷室内温度
大堂、电梯间、楼道、室内温度均应在管理规定范围内，并及时调节设备运行负荷。
管道和风道的保温性能
要求管道和风道的冷热量损耗（温升或温降）均应在设计范围之内，如果保温性能被破坏应及时采取补救措施。
管道保护层表面要光洁美观，无破损，夏季管道没有结露现象发生。
水平衡系数、风平衡系数
及时监测和调节保证水系统和风系统的平衡控制在一定系数之内。
水泵、风机、电机温升（及热损耗）
要求温升在规定范围之内。
水泵渗漏水量、风道漏风量
将水泵的渗漏水量、风道的漏风量减小在最低范围内。
锅炉机房温度、排烟管道的温度
要求在设计范围之内。
变压器运行的负荷率、风机和水泵的工作效率
及时监测尽量保证不低于最基本的运行效率。
功率因数
根据不同业态功率因数不能低于0.85。
灯具照度、色温
要求分时分区根据需求进行照度控制，照度和色温保证在设计范围之内。
空调和锅炉水箱水位报警装置配备和运行情况
及时掌握设备的异常情况并做好调节。
用能设备计量器具配备情况
●能源计量率=进入计量的各类能源总量/企业能源购入总量
●设备分项计量完成率=已经实现分项计量的设备/需要实现分项计量的设备
●能源计量器具合格率=计量器具合格数/计量器具总数
2.能源管理目标考核工作组织和管理
能源管理目标责任制考核要求责任到人，项目执行经理和运营经理对项目的整体运行和能耗达标情况负责，项目内部要求将节能目标细化分解到各个环节，各项用能设备的操作人员对设备本身的状态、能耗情况以及设备的运行管理等负责，作为日常考核指标。
（三）建立系统、详细的能源管理制度和操作规范
以结果控制和过程控制相结合的考核指标体系具有一套系统的、详细的能源管理制度和操作规范。
主要包括以下几个方面：
1.建立全面、详细的用能设施管理和操作规范
根据国家对不同重点用能设施节能运行规范的相关要求，结合维修公司、***公司的设备设施运行管理经验，对各项用能设备的管理和操作制定全面、详细的规范。
重点包括以下三方面内容：
一是制定重点耗能设备运行管理的要求和标准，以指导具体操作过程并作为考核指标要求。
二是制定工程管理人员的设备节能规范
三是对重点耗能设备开展定期检测、保养和维修。
2.建立节能奖惩机制
3.建立一套先进适用的能源管理信息系统
在设立能耗控制指标的基础上，利用先进的互联网和计算机技术对用能设备进行远程在线监控，实时监测、记录设施设备的运行状况、主要参数和能源消耗数据，便于各个项目及时掌握和科学分析设备能耗状况，制定和调整设备的维修、保养、技术改造和设备淘汰计划，并通过网络实现设备能耗信息在不同部门的共享，达到能源管理全员参与的目的，从而推动能源管理的信息化和定量化。
二、逐步建立公司能源管理人才梯队和专家队伍
●通过内部选拔、外部聘请方式配备5~7个能源管理专家，负责对重点耗能设备主要参数的审定，负责对节能改造等较大工程进行审核，负责组织专家对项目能耗情况进行考核和节能奖惩人员的审定等。
●针对各级能源管理人员系统性开展技术和管理培训
重点加强对用能设备操作人员定期开展用能设备操作规范及操作技能、能源管理制度、设备计量监测、设备安全运行、紧急事故处理、保养维修等多方面的培训，特别是引进新设备时及时进行培训，将其培养成为合格的初级能源管理师。
经验表明，相比高投资的自控系统，运行管理人员的专业性和高度责任心是保障用能设施的最经济、有时也是有效的方法。
如根据天气和温度的变化，对空调系统的新风量和回风进行及时的人工调节，对负荷较低的变压器/水泵等设备进行更换、关停等措施，往往能起到非常好的节能和经济效果。
●建立内外结合的能源管理专业团队
能源管理专业团队包括两个方面：
一是来自龙脉温泉公司内部在职或退休的经验丰富的能源管理工程人员，通过定期会议制度、网络交流等形式开展日常工作，并参与项目能源管理的现场考核、培训等工作。
二是聘请外部专家对节能改造、能源管理给予指导，如空调系统节能、供热、建筑节能、供配电管理、热泵等专家。
专家以参与公司的能源管理业务和能力建设为主，参与公司年度的能源管理工作总结，方案建议，提供培训，同时也根据需要参与项目建设能源管理研讨。
三是加强与北京市政府各相关机关、机构的合作和信息跟踪。
第三部分近期节能改造、能源管理维护维修工程技术方案及投资估算
一、供热生产、输送节能改造工程及用热管理
设备
主要措施
重点内容
投资估算
供热蒸汽锅炉
1．锅炉设备的规范操作和精细管理
●严格遵守对锅炉运行的各项安全操作规程，保证供热系统中锅炉的安全运行
✓三大基本安全附件：
水位表、压力表、安全阀；
✓严格按照锅炉自动控制保护装置及方法实施。
●提高给水品质——防止设备结垢腐蚀，提高锅炉热效率。
●加强供热锅炉停炉期间的保养维护.
●5万元
2．配置各种调节、控制设备实现按需供热
●输配管网平衡控制，配置调压阀、流量控制阀等，可有效降低管网输配损耗，提高能源利用率，投资回收期约2年。
●配置蒸汽压力调节装置。
●炉膛内壁喷涂节能涂料，燃煤锅炉水冷壁管和省煤器管表面喷涂远红外辐射节能涂料，提高铁管表面的辐射系数到0.93以上，保护炉体、延长炉龄、有效辐射炉膛内红外热能，显著提高炉膛内的热传递效果，减少黑油排放，节约燃料消耗5～35%，投资回收期约2年。
●配置新型布袋除尘器，降低粉尘排放，减少年检环保监测费用。
●高温凝结水回收-通过更换先进疏水阀，平衡回收管网压力，实现高温凝结水的密闭式回收，节约锅炉燃料5%～10%，回收95%的纯净凝结水，其投资回收期不超过1年。
●对锅炉风机和水泵采用变频控制技术——对锅炉的送风机和燃煤锅炉的送、引风机进行变频改造，投资费用较少，普遍可节电10%～30
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