棚户区整体改造工程建设项目可行性研究报告.docx
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棚户区整体改造工程建设项目可行性研究报告
棚户区整体改造工程建设项目
可行性研究报告
附图
附图一项目规划总平面图
附图二项目分期建设图
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某某鹏户区改造项目
1.1.2建设单位
某公司和某公司
1.1.3资质等级
房地产开发企业三级资质
1.1.4项目性质
改建
1.1.5项目总投资及资金筹措
项目总投资10.8亿元。
其中工程费86490.55万元，占总投资80.08%；其它工程费用14474.18万元，占总投资13.40%；预备费7035.26万元，占总投资的41.97%，详见附表一。
项目的总投资为10.8亿元，全部由某公司自筹解决，相关银行贷款手续正在办理之中。
1.1.6建设工期
项目建设周期为五年。
由2012年10月-2017年10月。
1.1.7项目建设内容
本项目总用地面积82422m2,规划总建筑面积463497.8m2，其中商业用房（主要经营零售项目，未涉及餐饮、KTV、桑拿沐足等行业）99049.8m2,住宅用房267559.2m2,写字楼及公寓建筑面积为96888.8m2。
项目规划总平图详见附图一。
本项目位于武穴市永宁大道北、粮食路东、东港以西、北川路南。
地块方正，地势平坦，视野开阔，处于县城中心段，区位优势明显。
实为得天独厚的商业中心和理想的居住场所。
项目建设内容包括：
◆桩基工程:
面积82000㎡；
◆主体土建工程：
建筑面积465000㎡；
◆水、电、通信及消防设施安装工程：
面积465000㎡；
◆装饰及节能工程：
面积465000㎡；
◆公共基础设施：
包括供水、供电、通讯等综合管沟及管线设施建设，以及排水排污管网建设；项目商铺区采用分装柜式空调，未设置中央空调及冷却塔。
◆附建工程：
包括小区内道路建设、坪院硬化、绿化、亮化、污水处理设施及垃圾收集点、围墙、门楼建设、道路硬化及绿化、亮化工程。
1.2项目主要经济技术指标汇总表
表1-1项目主要建设内容
建筑物名称
层数
主要建设内容
备注
1#楼
29F
住宅
2#楼
26F
裙楼4F
写字楼
3#楼
29F
住宅
4#楼
29F
裙楼3F
住宅
5#楼
29F
裙楼3F
住宅
6#楼
29F
裙楼3F
住宅
7#楼
29F
裙楼3F
住宅
8#楼
30F
裙楼3F
住宅
9#楼
30F
裙楼3F
住宅
10#楼
30F
裙楼4F
住宅
11#楼
30F
裙楼3F
住宅
12#楼
30F
裙楼3F
住宅
13#楼
30F
裙楼4F
公寓
14#楼
11F
裙楼4F
住宅
15#楼
25F
裙楼4F
住宅
16#楼
29F
裙楼4F
住宅
17#楼
25F
裙楼4F
公寓
18#楼
4F
老干活动中心
表1-2总地块主要济技术指标
项目
数量
单位
总用地面积
82422
平方米
建筑占地面积
27954.8
平方米
建筑面积
463497.8
平方米
其中
住宅建筑面积
267559.2
平方米
商业建筑面积
99049.8
平方米
写字楼及公寓建筑面积
96888.8
平方米
地下室建筑面积
55435
平方米
停车位
1410
辆
容积率
5.62
建筑密度
33.8
%
表1-31#地块主要济技术指标
项目
数量
单位
总用地面积
35988
平方米
建筑占地面积
12432
平方米
建筑面积
191505
平方米
其中
住宅建筑面积
123821.4
平方米
商业建筑面积
40214.8
平方米
写字楼建筑面积
27468.8
平方米
地下室建筑面积
22195
平方米
停车位
574
辆
容积率
5.32
建筑密度
34.5
%
表1-42#地块主要济技术指标
项目
数量
单位
总用地面积
32181
平方米
建筑占地面积
10619.8
平方米
建筑面积
186760.8
平方米
其中
住宅建筑面积
113005.8
平方米
商业建筑面积
42035
平方米
公寓建筑面积
31720
平方米
地下室建筑面积
24600
平方米
停车位
620
辆
容积率
5.80
建筑密度
33
%
表1-53#地块经济技术指标
项目
数量
单位
规划净地面积
14253
平方米
建筑占地面积
4903
建筑面积
85232
平方米
其中
住宅建筑面积
30732
平方米
商业建筑面积
16800
平方米
公寓建筑面积
37700
平方米
地下室建筑面积
8640
平方米
停车位
216
辆
容积率
5.98
建筑密度
34.4
%
1.3可行性研究范围
（1）项目建设意义及其必要性；
（2）建设地点及建设条件；
（3）建设规划和布局；
（4）建设内容及实施计划；
（5）环境保护与节能节水研究；
（6）项目组织与运行管理；
（7）投资估算及资金筹措。
1.4项目编制依据
受某公司和某公司委托，本公司承担了武穴市某某棚户区改造项目的可行性研究报告编制工作。
该项目可行性研究报告编制依据是：
（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；
（2）《产业结构调整指导目录（2011年本）》；
（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；
（4）《武穴市城乡总体规划2013-2030》；
（5）国家发展计划委员会颁布的《投资项目可行性研究指南》（2004年3月中国电力出版社）；
（6）工业与民用建筑可行性研究深度要求；
（7）国家有关规划和建筑的条例规范；
（8）国家计委、建设部联合颁发的《建议项目经济评价方法与参数》第三版。
1.5结论与建议
本项目的建设符合国家产业政策和和《武穴市城乡总体规划2013-2030》的要求；其建设内容和规模符合武穴市土地利用规划；项目土地、供电、供水、排污等建设条件具备；项目规划建筑设计方案成熟可靠。
因此，本项目建设规模适当、布局合理，是国家和地方大力支持的项目，其建设实施是必要的也是可行的。
项目业主应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。
（1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。
实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的危险。
（2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。
（3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成本控制。
第2章项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
棚户区是我国快速城市化过程中的一个非常普遍的现象和热门话题。
棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称“都市里的村庄”。
随着城市化的不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥、安全隐患严重、环境质量低下、社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市的统一规划和统一管理产生极大破坏，改造棚户区一时成为各界共同的呼声。
武穴市随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。
“棚户区”改造作为城市建设难题也提上了议事日程。
2011年，某公司提出了对某某棚户区改造工程立项的申请。
切实解决好某某棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升武穴城市整体形象。
**棚户区位于粮食路东侧，市人民医院附近，是原文化大革命后上山下乡回城居民临时居住点，现有889户，人口达3058余人，拆迁面积206839平方米，大多数房屋是六七十年代时建造的二至三层楼房。
**棚户区现状如图2-1所示。
图2-1**棚户区现状图
由**棚户区现状可以看出，该区亟待改造的原因是：
1、区内危房多
大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣，70%以上构成危房。
2、卫生条件差
区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水、排污设施，污水、粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市的要求。
3、安全隐患大
区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，一旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。
4、居民反映强烈
新修的粮食路高出该区地面，使其地势低洼，一到下雨天气，积水成河，出入不便，区内居民多次向有关部门反映，强烈要求改造。
现根据武穴市人民政府《关于加快推进对**棚户区改造的批复》武政函（2011）61号文件精神，武穴市房地产管理局经研究，委托某公司和某公司作为承办主体，依法、依规做好**棚户区拆迁、改造、建设等有关工作，并拟在此项目工程相关工程税费上适当予以减免，具体内容详见附件六和七。
依照武穴市房地产管理局《关于将**改造项目纳入城市棚户区改造计划的批复》武政函（2012）125号文件（见附件八），同意将**改造项目统筹纳入2011年度城市棚户区改造计划，拆迁总户数为889户，总建筑面积为206839.48平方米，项目整体建成后计划拆迁还建面积256612.60平方米。
同时，依据相关部门文件，委托某公司负责组织实施工作，依法依规做好改造范围内的房屋拆迁补偿安置和协调稳定工作。
武穴市城乡规划局核发的《中华人民共和国建设项目选址意见书》选字第59号，以及武穴市国土资源局《关于武穴市**棚户区改造项目建设用地预审的复函》武土资预审函（2013）2号文件，同意该项目选址，用地总规模7.84公顷，土地用途为商业、住宅，符合武穴市城乡总体规划，具体内容详见附件九和十。
按照武穴市城乡规划委员会《武穴市城乡规划委员会2013年第四次会议纪要》
武政委（2013）06号文件（见附件十一），同意**棚户区工程规划方案，由房产局牵头，出台符合武穴市情况的政府主导的房屋征收补偿实施方案；由政府主导，有序推进**棚户区改造，市征收拆迁办公室升格，主任由房产局局长兼任，报编委会讨论。
本项目的房屋拆迁补偿合同详见附件十二。
根据《关于印发中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法的通知》财综[2012]60号文件精神，国家为支持地方做好城市棚户区改造工作，加强中央补助城市棚户区改造专项资金管理，提高财政资金使用效益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），以及城市棚户区改造工作进展的新情况、新要求，修订了《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》，以加快推进城市棚户区改造这一重点民生工程。
本项目将得到国家专项资金的大力支持，从财政上更能保证项目的顺利实施。
2.2项目建设的必要性
2.2.1改善民生和推进城市化的需要
国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》国发（2013）25号文件，强调“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程”，各省、自治区、直辖市人民政府，及国务院各部委、各直属机构，应依据该文件提出的意见，需要进一步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善的积极效应。
黄冈市人民政府《关于加快推进城市棚户区和城中村改造工作的意见》黄政发（2013）15号文件，提出“建设新城、改造老城、提升全城”的工作部署，通过改造建设，达到改善民生、提升形象、完善功能和发展经济的目标，加快推进市区城市建设进程。
现阶段，我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家“十二五”规划纲要中城市化进程的推进，为实现社会持续健康发展，棚户区改造工程势在必行。
本建设项目积极响应国家和黄冈市的发展需要，致力于改善民生、加快城市化进程，从国家和地方相关政策而言，该项目的建设是十分必要的。
2.2.2武穴市社会经济发展的需要
“十一五”时期，是**市发展史上极不平凡的五年，经过五年建设，全市经济布局得到进一步优化。
**市政府适时作出了建设城东新区的正确决策，拉开了以刊江大道为主轴的核心城区大框架；修建了城东新区19、20、21号路，开辟了市民广场、行政办公区建设基地；硬化贯通了广济大道、玉湖路、凤凰路、北川路、粮食路等主干道，刷黑提升武石大道、刊江大道、明珠路和民主路，基本形成“内成网，外成环”的新格局。
¡°十二五¡±期间**市国民经济和社会发展的总体目标是：
¡°两争一建促跨越¡±，即黄冈争第一，湖北争一流；建设现代化中等港口城市和湖北综合实力强市；促进我市经济社会跨越式发展。
其中，城市发展战略重点强调：
超常推进民生工程建设，在统筹经济社会全面协调发展中，高度关注民生，促进社会公平，把城乡居民的就业、增收、社保、宜居作为系统的民生工程来抓，让改革发展的成果惠及千家万户，充分调动全市人民群众的积极性和创造性，建设幸福**。
本项目的建设积极响应**市”十二五“社会和经济发展的号召，改善了居民生活条件与环境，推动了**市经济的发展，具有很大的社会与经济效益，该项目的建设实施是十分必要和紧迫的。
2.2.3实现**市城乡总体规划的需要
按照《**市城乡总体规划2013-2030》总目标：
统筹城乡协调发展，全面形成城乡居民享有基本同质化生活条件、均等化公共服务、平等化经济社会权利的城乡一体化发展格局。
同时提高城镇化水平，推进城乡空间一体化发展。
到2015年，市域人口达86万人，中心城区人口达22万人，城镇化水平达48%；到2030年，市域人口达132万人，中心城区人口达50万人，城镇化水平达66%。
形成“一主城-四区-两特色镇-100个农村新社区”四级城乡体系，全面实现城乡一体化发展目标。
努力把**要建设成为鄂赣皖边际中心城市、现代港口城市、宜居宜业的园林城市。
本项目处于**市县城中心地段，是**市棚户区改造规模较大的项目，亦是城乡总体规划中主要的商业街。
本项目注重对城市基础设施和配套设施的建设，改善整个区域环境，为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。
项目的建设符合《**市城乡总体规划2013-2030》，是**市实现城市整体发展规划的需要。
2.2.4建设单位发展的需要
某公司和**市房地产综合开发有限公司，拟集各界人士的优势资源，以高效率的管理、高水平的服务、发挥团队力量，按照“管理制度化、经营多元化、服务规范化、运作督导化、质量标准化”的先进模式发展，力求创造良好的社会效益和显著的经济效益。
本着对城市形象的高度负责态度，通过**棚户区改造，建设优质的**市商业街及住宅小区，将其打造成具有地标性的建筑，提高**市城市形象，以达到社会效益和经济效益“双赢”的效果。
综上分析，**市**棚户区改造项目的建设实施是十分必要的。
第三章项目选址及建设条件
3.1自然环境概况
3.1.1地理位置
本项目建设地点位于**市北川路南侧，广济大道北侧，地理坐标为东经115.2502°，北纬29.5447°。
**市是长江航运与新建的京九铁路交汇地，陆路、水路交通便利，东至江西九江60公里，西至武汉210公里。
本项目地理位置见附图2。
3.1.2地形、地貌
**市位于鄂东边沿，大别山余脉南麓，居长江中游下段北岸。
境内田镇江段，由于两岸高山陡绝，峡流奔腾，紧扼长江下游咽候，喻为“楚江钥匙”。
地形是半丘陵半平原，地势北高南低，北部为低山区，西中部为丘陵区，东南部为湖区和长江带形冲积平原。
境内最高点为太平山尖峰，海拔1063米，最低为太白湖底，海拔12米。
厂区周围所在区域处于长江一级阶地之中，属典型的第四纪冲——淤积土层，地貌情况比较单一，多数为稻或棉花地，农作物主要有稻、麦、油菜、棉花、芝麻等，除了少数沟渠和池塘外，表层均为耕植土和腐殖土覆盖。
3.1.3气候条件
**市地处长江中部北岸，属亚热带季风气候区，四季分明，冬冷夏热，春暖秋爽。
多年平均气温为17.8℃,冬季平均气温为6.7℃,夏季平均气温为27.7℃,极端最低气温为-4.3℃,极端最高气温为40.3℃,多年平均降水量1595.1mm,年平均风速为1.5m/s，常年主导风向为ESE，次主导风向E，年静风频率16%。
3.1.4水文、水系
地表水
流经**市的主要水系是长江。
长江自西南部韩家垸上首五里港入境，东南流经马口、田家镇、盘塘，转正东流经**、龙坪，又东分二支，于徐家窑出境至黄梅，整个河段北岸线长47公里。
据长江**段水文站资料记载，长江**段每年高水位期是7、8月，低水位期是1、2月。
历年平均14.14米，常年最高水位17.46米至24.04米之间，常年最低水位为7.95米至10.59米之间，常年径流水量平均7275亿立方米，多年平均径流24300立方米/秒，多年平均径流量7631亿立方米。
枯水期，长江**段平均流速为0.85米/秒，平均河宽830米。
在市辖区域内还有马口湖、武山湖和太白湖等三个淡水湖，分布有大金水库、仙人坝水库、梅川水库和荆竹水库等四大水库。
水库和湖之间都有河道相通，且和长江有闸口连接，其水位低于长江水位。
地下水
本地区地下水为潜水型，属第四系孔隙潜水类，埋层浅，水位为0.3～1.9m，补给来源为大气降水和地表水的渗补给，同时其补给水和排泄均受长江水位的影响，地下水的径流条件良好，流动方向大致由西向东，其水质较好。
3.2社会环境状况
3.2.1行政区划与人口
**市前身为广济县，1987年10月撤县建市，现由黄冈市代管。
全市行政区划为4个办事处，8个镇，辖325个村民委员会，**市版图面积1200.35平方公里，2007年末全市总人口74.73万。
3.2.2社会经济
2010年，全年全市生产总值119.76亿元，按可比价计算，比上年增长14.1%。
其中，第一产业增加值32.79亿元，增长5.2%；第二产业增加值52.35亿元，增长19.8%；第三产业增加值34.62亿元，增长12.5%。
按常住人口计算，人均生产总值19161元，增长19.6%。
三次产业结构由上年的28.39：
41.54：
30.07调整为27.38：
43.71：
28.91，二、三产业比重比上年提高1.01个百分点。
居民消费价格总指数上涨3.5%，从八大类别看，与上年相比，呈七升一降格局。
其中，食品类上涨5.7%，衣着类上涨2.5%，家庭设备用品及维修服务类上涨2.5%，医疗保健和个人用品类上涨4.4%，交通和通讯类上涨1.0%，娱乐教育文化用品及服务类上涨0.2%，居住类上涨6.9%，烟酒及用品类下降0.8%。
3.2.3工农业情况
2010年，全年全市规模以上200家工业（年主营业务收入500万元及以上的工业法人企业）实现产值123.67亿元，比上年增长44.1％，其中轻工业产值37.70亿元，增长36.8%，重工业产值85.98亿元，增长47.6%。
实现增加值34.27亿元，比上年增长23.2%。
产品产销率89.9%。
全年规模以上工业企业实现利税7.08亿元、比上年增长94.9%，盈亏两抵后实现利润5.03亿元，比上年增长155.8%。
经济效益综合指数大幅攀升，由上年的188.2％上升到214.8％，其中总资产贡献率9.7％，资本保值增值率159.4％，成本费用利润率5.8％，分别比上年增长3.4个百分点、23.5个百分点、2.8个百分点。
全年全市21家资质以上建筑业实现产值22.47亿元，比上年增长22.5％。
房屋建筑施工面积218.84万平方米，竣工面积187.18万平方米，比上年分别增长9.4％、10.3％。
全市粮食总面积87.84万亩，较上年增加4.04万亩，增长4.8%，棉花播种面积10.07万亩，与上年持平，油料面积42.57万亩，较上年减少0.05万亩，下降0.6%；蔬菜瓜类面积8.75万亩，比上年增加1.24万亩，增长16.6%。
粮食总产量达到38.63万吨，比上年增加1.83万吨，增长5.0%；棉花总产量达到0.91万吨，与上年基本持平，降油料总产量6.61万吨，比上年增长0.36万吨，增长5.8%。
3.2.4科教文卫
全年全市学校总数244所，在校学生12.61万人，专任教师6565人，其中普通中等45所，在校学生4.89万人，专任教师3199人；小学142所，在校学生5.51万人，专任教师2647人。
学龄儿童入学率100％，九年义务教育完成率99.9％。
年末全市共有馆办艺术表演团体1个，演出场次65次.文化馆 1个，公共图书馆１个，藏书总量13.8万册，博物馆１个,藏品数1.49万套,其中一级品3套,二级品17套。
全市共有调频转播发射台1座、电视转播发射台1座，全年公共广播节目播出时间5885小时，公共电视节目播出时间2643小时，有线广播电视用户数达11.53万户，农村有线广播电视用户数9.54万户，广播、电视的综合覆盖率分别达到97.1%、96.9％。
年末全市拥有卫生机构66个，其中市级综合医院4个，卫生院16个，疾病预防控制中心1个，妇幼保健院1个；共拥有卫生床位1474张，其中医院620张；医疗卫生机构现有技术人员2412人，其中执业（助理）医师953人，注册护士655人；医院、卫生院技术人员1933人，其中执业（助理）医师848人。
新型农村合作医疗工作实现全面覆盖，全市参合人数54.73万人。
3.3项目选址分析
3.3.1产业政策符合性分析
为加强宏观调控，促进节约集约利用土地和产业结构调整，依据《产业结构调整指导目录（2011年本）》（和国家有关产业政策、土地供应政策，国土资源部、国家发展改革委制定了《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》（以下分别简称《限制目录》和《禁止目录》）。
《限制目录》规定：
低密度、大套型住宅项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。
本项目没有占用耕地，土地利用现状主要是商住开发用地。
《禁止目录》规定：
禁止别墅类房地产开发项目用地。
本项目由住宅和商业用房组成，建筑内容主要为小高层，无别墅类，故本项目符合《限制目录》及《禁止目录》的要求。
由于**市房地产行业刚开始起步，以往房地产项目的户型多为小户型，本项目虽然部分户型超过90平米，但是可以改善**居民的住房条件。
本项目为住宅小区建设项目，方案注重小区生态景观建设，属于少污染行业，经检索，符合《当前国家鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》中鼓励发展生态小区建设的政策。
3.3.2项目规划相容性分析
根据《**市人民政府常务会议纪要-研究2012年财政预算编制、易涝地区农业排涝泵站管理、城乡建设项目安排、旧城区改造、城区限鞭、政府全会等工作》（2012）3号文，及**市城乡规划局核发的《中华人民共和国建设项目选址意见书》选字第59号（见附件九），同意**棚户区改造项目的选址。
依据**市国土资源局《关于**市**棚户区改造项目建设用地预审的复函》武土资预审函（2013）2号文件（见附件十），本项目符合**市土地利用规划的相关要求。
本方案在总平面规划设计中，整个用地布局可以用“一街二组团”来概括。
为了充分地挖掘地块的商业价值，地块中间东西向设计成商业街，同时高层住宅尽量多的退后城市主干道红线，以减少高层住宅对城市道路的压迫感。
整个小区被东西向商业街分为南北两个组团。
项目规划平面效果图如下图3-1所示。
图3-1项目规划平面效果图
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