花垣县城乡一体化综合开发建设PPP项目实施方案61页.docx
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花垣县城乡一体化综合开发建设PPP项目实施方案61页
花垣县城乡一体化综合开发建设PPP项目实施方案
咨询机构：
湖南金科财智管理顾问有限公司
日期：
二〇一五年月日
花垣县城乡一体化综合建设项目
PPP实施方案
1.1项目概况
一、项目建设背景
花垣县位于湖南省西部，武陵山脉中段，湘黔渝交界处，人称“一脚踏三省”、“湘楚西南门户”。
总面积1109.35平方公里，辖18个乡镇288个村19个社区（居委会），31万人（2012年），苗族占77.3%，是苗族聚居县、革命老区县、国家扶贫开发工作重点县。
近年来先后被评为“全国最具投资潜力中小城市百强”、“全国最具区域带动力中小城市百强”、“湖南省县域经济强县”。
花垣县城乡一体化综合建设项目（以下简称“本项目”），是花垣县依托国家和省、市关于推进新型城镇化、现代物流业，打造大湘西生态文化旅游圈的相关政策，结合当地的城镇建设、产业特点和区位环境现状待现实情况而进行的涵盖城镇改造、基础设施及物流基地建设、旅游资源开发的综合性项目。
旨在3－5年提升花垣县城镇化水平、加速发展服务业、促进产业结构优化升级、建成以高新材料、生物医药、现代物流、生态旅游、特色农业为经济发展重点的湘黔渝边区新型中小城市。
（二）项目建设内容及规模
本项目按照整体设计、分步实施的方式进行，拟分为四个子项进行建设。
（1）棚户区改造及基础设施建设：
主要包括县电影院及大会堂等近20万平方米的棚户区进行改建提质以及两溪工程改造及道路建设。
项目实施后可建近70万平方米的住宅区和10万平方米的商铺，建成一个集居住、休闲、娱乐、购物为一体的高档时尚的城市综合体，对提升花垣城市品位具有重要意义。
（2）“两供两治”专项建设：
主要包括县城自来水管网改造、天然气站及管网建设、垃圾处理厂建设，物流园区工业污水厂建设及边城景区自来水及污水处理厂及管网建设。
项目建成后将全面提升县城及重点城镇居民的生活品质和环境状况，全面推进区域城镇化水平，为建设宜居的中小城市打下坚实基础。
（3）湘黔渝边区物流园建设：
主要包括物流园综合服务中心以及配套设施，锰锌矿产品及高新材料交易物流区，农副产品交易区，农业产业园核心区基础设施，工业集中区内44km路网及其它基础设施建设。
项目建成后，将进一步促进花垣乃至武陵山片区流通市场体系建设，完善物流配套设施，有效促进花垣优势产业的拓展和形成，提高农副产品贸易集约化程度，促进区域经济增长方式转变。
（4）边城景区生态旅游开发综合项目建设：
以边城等景区为依托，整合古苗河国家湿地公园、清水江沿河风光带、排碧“金钉子”地质公园、矿山遗址公园、现代农业园、苗族特色村寨，按照旅游发展规划，加快旅游区的基础设施和公共服务设施建设，将现有的自然、历史、人文景观进行融合，打造具苗族特色、边区优势的集旅游、休闲、观光、养生、度假等为一体的精品旅游区。
（三）项目投资计划及财务预算
本项目总投资603,291.25万元：
其中建设总投资395,349.28万元，运营维护费用207,941.97万元:
表1：
花垣县城乡一体化综合开发建设项目建设投资估算表
金额：
万元
子项目
序号
分项建设
明细内容
投资金额
占投资比例（%）
投资成本
建设期利息
资产属性
一、棚户区改造及基础设施建设
1
棚户区改造
7000户居民拆迁、城市综合体建设
74,494.67
18.84%
70,000.00
4,494.67
收益项目
2
城市防洪排涝（两溪改造）
24公里防洪排涝工程
24,487.65
6.19%
23,000.00
1,487.65
公益项目
3
道路建设
书苑路0.5千米、319环线3千米、沿江大道3公里、王二桥路2千米
28,075.60
7.10%
26,370.00
1,705.60
公益项目
小计
127,057.92
32.14%
119,370.00
7,687.92
二、“两供两治”专项建设
1
供水改造
新建主管网12公里、改造9公里
6,121.28
1.55%
6,000.00
121.28
收益项目
2
垃圾处理设施
城区设施（收集系统）
6,121.28
1.55%
6,000.00
121.28
收益项目
3
天然气管网及汽站
90公里管网，气站建设
10,202.12
2.58%
10,000.00
202.12
收益项目
4
工业污水处理厂建设项目
工业污水能力处理能力4万吨/日及配套管网建设
20,404.24
5.16%
20,000.00
404.24
收益项目
5
边城景区5万人的饮水工程及污水管网建设
自来水厂、管网及污水处理建设
5,101.06
1.29%
5,000.00
101.06
收益项目
小计
47,949.98
12.13%
47,000.00
949.98
三、湘黔渝边区物流园建设
1
锰锌资源交易中心
建设面积10万平方米
14,121.13
3.57%
13,000.00
1,121.13
收益项目
2
生物医药食品交易基地
建设面积5万平方米
7,604.19
1.92%
7,000.00
604.19
收益项目
3
综合市场
建设面积5万平方米
8,472.67
2.14%
7,800.00
672.67
收益项目
4
建材交易中心
建设面积5万平方米
7,604.19
1.92%
7,000.00
604.19
收益项目
5
农业产业园核心区基础设施建设项目
产业园区5平方公里的水电路及其它基础设施，农副产品精深加工及交易中心
86,899.20
21.98%
80,000.00
6,899.20
收益项目
6
路网建设
建设宽24米主干道12Km及支路15Km
32,587.20
8.24%
30,000.00
2,587.20
公益项目
小计
124,701.38
31.54%
114,800.00
9,901.38
-
子项目
序号
分项建设
明细内容
投资金额
占投资比例（%）
投资成本
建设期利息
资产属性
四、边城景区生态旅游开发综合项目
1
5A级景区游客接待建设中心
售票区、自驾游停车场及大中巴停车管理区、旅游信息咨询区、景区形象展示宣传区、旅游商品售卖区、餐饮服务区、导游服务区、旅游星级厕所等配套基础设施建设、综合市场
7,780.00
1.97%
7,000.00
780.00
收益项目
2
旅游基础配套设施建设
亮化绿化、游客码头、沿江清水栈道、古民居保护修缮
15,614.00
3.95%
14,048.00
1,566.00
收益项目
3
医养融合旅游度假基地
老年养护中心、度假酒店建设项目
20,007.00
5.06%
18,000.00
2,007.00
收益项目
4
古苗河景区建设
公路、游步道、吊桥、水上餐厅、等配套基础设施建设
6,669.00
1.69%
6,000.00
669.00
收益项目
5
国家湿地公园建设
道路、水上旅游项目、民俗村等配套基础设施
10,003.00
2.53%
9,000.00
1,003.00
收益项目
6
清水江沿河风光带
旅游栈道、标志标牌等附属设施建设等
5,557.00
1.41%
5,000.00
557.00
公益项目
7
景点建设恢复项目
刘邓大军指挥部旧址修复、原国立茶师景点及古迹古建筑修缮、红军纪念园及革命老区纪念馆建设等
5,557.00
1.41%
5,000.00
557.00
公益项目
8
蚩尤文化生态园建设
民俗博物馆、民俗演艺厅、祭祖大殿、游客体验区等基础设施建设
13,338.00
3.37%
12,000.00
1,338.00
收益项目
9
乡村游
围绕金龙村、十八洞村、老寨、茶园坪、扪岱村、坡脚吉卫卫城遗址保护、双龙地峡、大卡村古民居、排碧地质公园等重点村，完善游步道、寨门、公厕、农家乐、村落建筑复古及旅游标志标牌等基础设施建设
11,115.00
2.81%
10,000.00
1,115.00
收益项目
小计
95,640.00
24.19%
86,048.00
9,592.00
总计
395,349.28
100.00%
367,218.00
28,131.28
（1）棚户区改造及基础设施建设项目
总投资140,977.24万元：
其中建设总投资127,057.92万元，运营维护费用13,919.32万元。
项目运营成本构成具体见下表2（单位：
万元）
表2《棚户区改造及基础设施建设项目运营成本估算表》
序号
项目名称
金额（万元）
占比（%）
备注
1
人员工资
4,598.20
33.03%
2
职工福利及养老保险
1,839.28
13.21%
3
水电费
754.80
5.42%
4
设备维护
480.00
3.45%
5
大修理费用
2,628.00
18.88%
6
营销推广费
2,838.41
20.39%
7
管理费用
780.63
5.61%
合计
13,919.32
100.00%
估算项目运营成本主要包括棚户区改造及运营维护（人员工资及福利、设施运行电费、设施维护费用）、综合管理费等,因运营期限较长，本项目相关运营成本估算中考虑了物价上涨的因素（以上数据待正式调研后精算确定）,具体估算标准如下:
1、人员工资：
依照人均2.4万元/年、定额135人，估算期限12年，考虑３%的物价上涨指数计算得出；
2、职工福利及养老保险：
支出相当于员工年薪40%的费用用于缴纳职工养老保险，及职工福利补贴，估算期限12年计算得出；
3、水电费：
依照35万元/年，估算期限12年，考虑3%的物价上涨指数计算得出；
4、设备维护：
每年按年折旧额的2.5%预计，估算期限12年计算得出；
5、大修理费用：
按两溪改造和道路建设成本的5%计算得出；
6、营销推广费：
按运营期内营销推广费200万/年，估算期限12年，考虑3%的物价上涨指数计算得出；
7、管理费用：
依照50.6万元/年，估算期限12年，考虑3%的物价上涨指数计算得出。
（2）“两供两治”专项建设项目
总投资141024.73万元：
其中建设总投资47949.98万元，运营维护费用93074.75万元。
项目运营成本构成具体见下表3（单位：
万元）
表3:
《“两供两治”专项建设运营成本估算表》
序号
项目名称
金额（万元）
占比（%）
备注
1
工资及福利
4,361.53
4.69%
2
电费
10,046.75
10.79%
3
药剂费
6,107.80
6.56%
4
水费
2,025.60
2.18%
5
污泥处理费
12,215.60
13.12%
6
修理费
3,036.83
3.26%
7
天然气成本
46,956.14
50.45%
8
材料费
1,367.00
1.47%
9
检修维护费
1,518.42
1.63%
10
清淤
696.78
0.75%
11
大修理费用
2,397.50
2.58%
12
管理及其他费
2,344.80
2.52%
合计
93,074.75
100.00%
估算项目运营成本主要包括污水处理、自来水供应、天然气供应（人员工资及福利、设施运行电费、设施维护费用、供气服务成本）、综合管理费等。
因运营期限较长，本项目相关运营成本估算中考虑了物价上涨的因素（以上数据待正式调研后精算确定）,具体估算标准如下:
1、工资及福利：
依照人均3.1万元/年、定额120人，估算期限19年，考虑3%的物价上涨指数计算得出；
2、电费：
依照400万元/年，估算期限19年，考虑3%的物价上涨指数计算得出；
3、药剂费：
依照200万元/年，估算期限19年，考虑5%的增长率计算得出；
4、水费：
依照60万元/年，估算期限19年，考虑6%的增长率计算得出；
5、污泥处理费：
依照400万元/年，估算期限19年，考虑5%的增长率计算得出；
6、修理费：
每年按年折旧的10%预计，估算期限19年，计算得出；
7、天然气成本：
预计年用气量为949万方，每方成本为2.45元，估算期限19年，推广期3年，计算得出；
8、材料费：
根据天然气初装费收入的20%计收材料费，估算期限3年，计算得出；
9、检修维护费：
每年按年折旧的5%预计，估算期限19年计算得出。
10、清淤费：
按五年一次标准，19年运营期内共需清淤三次，每次清淤按照232.26万元/年的价格预计，计算得出。
11、大处理费用：
按十年一次标准，19年运营期内需进行一次，按建设总投资的5%预计，计算得出。
12、管理及其它费：
依照120万元/年，估算期限19年，考虑3%的物价上涨指数计算得出。
（3）湘黔渝边区物流园项目
总投资174,221.72万元：
其中建设总投资124,701.38万元，运营维护费用49,520.34万元。
项目运营成本构成具体见下表4（单位：
万元）
表4《湘黔渝边区物流园项目运营成本估算表》
序号
项目名称
金额（万元）
占比（%）
备注
1
人员工资
22,318.69
45.07%
2
职工福利费及养老保险
8,927.48
18.03%
3
水电费
4,349.89
8.78%
4
设备维护
1,996.11
4.03%
5
营销推广费
6,100.00
12.32%
6
管理费用
5,828.18
11.77%
合计
49,520.34
100.00%
估算项目运营成本主要包括园区运营及维护（人员工资及福利、设施运行电费、设施维护费用）、营销费用、管理费等。
因运营期限较长，本项目相关运营成本估算中考虑了物价上涨的因素（以上数据待正式调研后精算确定）,具体估算标准如下:
1、人员工资：
依照人均2.4万元/年、定额500人，估算期限15年，考虑3%的物价上涨指数计算得出；
2、职工福利费及养老保险：
按照人员工资的40%计收，估算期限15年，计算得出；
3、水电费：
依照220万元/年，估算期限15年，考虑3%的物价上涨指数计算得出；
4、设备维护费：
按照设备每年折旧2.5%计算，估算期限15年，计算得出；
5、营销推广费：
预计运营期内前5年投入3000万元，以后按300万/年标准，估算期限15年，计算得出；
6、管理费用：
依照310万元/年，估算期限15年，考虑3%的物价上涨指数计算得出；
（4）边城景区生态旅游开发综合项目
总投资147,066.96万元：
其中建设总投资95,640万元，运营维护费用51,426.96万元。
项目运营成本构成具体见下表5（单位：
万元）
表5《边城景区生态旅游开发综合项目运营成本估算表》
序号
项目名称
金额（万元）
占比（%）
备注
1
人员工资
20,503.59
39.87%
2
职工福利费及养老保险
8,201.44
15.95%
3
水电费
2,939.79
5.72%
4
营销费用
10,100.00
19.64%
5
设备维护
350.00
0.68%
6
保险费
280.00
0.54%
7
餐饮成本
4,043.50
7.86%
8
演出编剧及道具等
3,300.00
6.42%
9
管理费用
1,708.63
3.32%
合计
51,426.96
100.00%
估算项目运营成本主要包括景区运营及维护（人员工资及福利、设施运行电费、设施维护费用）、营销费用、管理费用等。
因运营期限较长，本项目相关运营成本估算中考虑了物价上涨的因素（以上数据待正式调研后精算确定）,具体估算标准如下:
1、人员工资：
依照人均3万元/年、定额400人，估算期限14年，考虑３%的物价上涨指数计算得出；
2、职工福利及养老保险：
支出相当于员工年薪40%的费用用于缴纳职工养老保险，及职工福利补贴，估算期限14年计算得出；
3、水电费：
按150万/年的标准，每年按5%增长优选率，估算期限14年计算得出；
4、设备维护：
依照25万元/年，估算期限14年计算得出；
5、营销推广费：
运营期内第一年营销推广费为1000万元，其余各年均为700万元/年，估算期限14年计算得出；
6、保险费：
依照20万元/年，估算期限14年计算得出；
7、餐饮成本：
按照年餐饮收入的60%预计成本，估算期限14年计算得出；
8、演出编剧及道具等：
第一年按2000万预计，运营期其余各年按100万/年标准，估算期限14年计算得出；
9、管理费用：
依照100万元/年，估算期限14年，考虑3%的物价上涨指数计算得出。
1.2项目运作方式
本项目决定采用PPP模式建设运营。
（一）采用PPP模式的必要性和可行性：
1、实施的必要性：
（1）是加快推进城镇化水平，实现中小城市建设目标的需要
中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》文件的要求把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向，加强市政公用设施建设；大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境；加强防洪设施建设，完善城市排水与暴雨外洪内涝防治体系，提高应对极端天气能力；加快推进城市清洁能源供应设施建设，完善燃气输配、储备和供应保障系统；加强城镇污水处理及再生利用设施建设，推进雨污分流改造和污泥无害化处置。
提高城镇生活垃圾无害化处理能力。
把有条件的县城和重点镇发展成为中小城市。
《湖南省人民政府办公厅关于印发<湖南省2014-2016年“两供两治”设施建设实施方案>的通知》明确提出用三年的时间用三年的时间至2016年底实现县县喝上干净水、县县开通天然气，污水、生活垃圾全面收集处理，城乡环卫一体化覆盖全省。
开展棚户区改造及基础设施建设和“两供两治”专项建设正是县委、县政府为了响应国家和省、市相关政策，全面提高花垣县城及重点城镇的基础设施建设水平，为进一步推进城镇化、实现中小城市建设目标的有力举措。
（2）是花垣县实现资源优化配置、推进产业转型升级的必然要求
《湖南省现代物流业发展三年行动计划（2015-2017年）》明确提出加快发展边贸物流，在怀化市、湘西自治州、永州市、郴州市、张家界市等省际边界城镇，建设一批商贸物流中心，形成辐射面宽、带动力强的区域物流节点。
《湖南省湘西地区开发领导小组关于转发大湘西地区文化生态旅游融合发展精品线路建设总体设计方案和总体工作方案的通知》湘西开〔2015〕1号提出重点围绕能成为独立旅游目的地的核心节点，辐射带动特色景点集群发展乡村旅游休闲产业，完善旅游公共服务设施，加强信息互联互通及文化内涵的发掘传播，用信息化带动旅游产品的便利化，促进民俗文化产业、特色农业、商贸物流等相关产业发展，加快旅游产业转型升级，推进大湘西地区文化生态旅游特色化、规模化、品牌化、休闲化发展，打造大湘西地区文化生态旅游融合发展示范区，带动广大群众脱贫致富，加快全面建成小康社会。
花垣县地处传统老、少、边、穷的湘西山区，社会经济发展均较为落后，针对本地资源特点、区位优势、产业现状大力发展以现代物流和旅游业为主体服务业是实现资源优化配置、推进产业转型的必然要求。
湘黔渝边区物流园和边城景区生态旅游开发综合项目建设正是依托国家、省、市各项优惠政策，结合我县现有的材料加工、生物医药、特色农业等产业经济特点和边城茶桐和紫霞湖水库等优质旅游发展服务业的具体落实。
2、实施的意义：
（1）PPP模式能在短期内提高财政资金使用效率，加快推进重点项目的进程。
本项目工程建设投资总额约为60.03亿元，如果单靠政府财政投入还是通过国债转贷、地方政府向银行贷款等融资方式,虽然能够缓解投资短缺，但随着债务依存度的提高这种融资方式将会受到一定的限制，对于推进重点项目的全面建设极为不利。
国务院《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号文）对地方政府的举债规模进行了严格控制，并且鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。
通过PPP模式引入社会资本成立城市发展基金，通过基金进行融资，再引入专业社会资本组建针对具体项目的ＳＰＶ公司进行融资负责项目的建设与运营，使有限的财政资金以股权投资的方式通过金融杠杆的合理放大，吸引大量的社会资本参与重点项目的建设，把传统模式建设可能产生的地方债务转化为社会资本股本投入，有效地改变政府资产负债结构，提高财政资金使用效率，符合当前财政改革的发展方向。
（2）PPP模式有助于降低风险，转变政府职能、强化监管体制。
本项目采用PPP模式后，财政投入减少，建设和运营交由社会资本方控股的项目公司主导，县政府实现了降低投资风险、转移建设和运营风险的目的。
同时相对传统的建设方式，社会资本方既是建设商又是运营商，对于工程的质量和成本控制及建设周期和运营维护成本进行统筹安排，能有效降低工程质量、成本超支、维护超标等问题的出现。
社会资本方利用其资金、管理、市场运作等方面的优势与县政府组成战略联盟，参与各方重新整合，在合作关系中双方共同分担风险和责任，形成互利的长期目标，充分发挥各自的资源优势，更好地为企业提供服务，从而提高了项目成功的机率，降低了非系统性风险。
在该项目的建设与运营中，政府作为股东和公共事务管理方对项目公司的经营进行监督和考核，通过身份的转变利用ＰＰＰ模式实现了政企分开、政事分开，促使政府职能从微观管理向宏观规划的转变，这一管理方式的转变，符合当前改革的主流方向，也能提升政府工作的针对性和公共资源配置的合理性。
同时我们还清楚的知道投资主体多元化正是现代监管制度的基础，因此当多元化实现后，将有助于建立独立、公正、可行和高效的监管体制。
（3）提高项目运作效率与管理技术水平。
本项目建设周期较长、涉及的行业和领域较广，整体设计难度比较大，建设、维修维护实施质量要求高。
要求在项目的规划、设计、建设、运营中做到系统思维、整体规划、科学合理、确保质量、市场主导。
因此利用在市场竞争中处于优势地位的具有强大资金和技术实力、具有先进管理和市场营销能力的社会资本方主导项目设计、施工、运营全过程能大幅提高项目运作效率和管理技术水平。
在PPP融资模式下，政府扮演的是投资经纪人的角色，它必须与合伙企业进行协作，利用其公共管理者的身份，全过程为项目服务，协调各方资源为项目提供助力
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