关于建议优化项目设计建筑施工图做法的请示.docx

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关于建议优化项目设计建筑施工图做法的请示

关于建议优化项目设计施工图做法的请示

公司领导：

根据项目设计施工图纸和项目施工完成效果，以及项目交付使用后暴露的相关质量问题和缺陷。

经我部对项目已经竣工投入使用的一期高层、一二期低层住宅和建设中的二期、三期各区域施工图做法进行全面梳理。

从考虑到项目使用功能和结构安全、现场施工条件、施工工艺，以及为减少质量通病的出现、节约项目开发成本、减少项目全寿命周期成本的角度出发，现我部初步对项目目前的设计施工图提出“二十五条”优化建议，以避免项目后期开发区域设计、施工过程中出现类似问题。

最终从设计源头控制项目成本、优化工程做法和减少项目遗留问题，并在项目全面贯彻落实集团公司“保质量、控成本、争利润”的方针，具体建议详附件说明。

以上建议妥否，敬请领导批示！

附件：

富力湾建议设计优化问题汇总

富力湾项目工程技术部

2017年1月22日

附件：

富力湾建议设计优化问题汇总

一、屋面GRC构件装饰效果不明显，且容易出现质量通病，出现质量问题后期维修困难，建议取消，同时高层住宅的斜屋面建议取消有组织排水，取消PVC雨水槽做法，直接散排。

二、屋面位置（顶层）部分封闭空间未有效利用，浪费空间，建议合理根据需要利用该区域空间或顶层和顶层封闭空间合并改为复式套房出销售；封闭空间无排水措施，需增加。

三、A1~A4栋N-6~N-7轴交N-D轴天井（每层2个），设计为管井和烟道井，后考虑到安全，设计修改为全封闭空间，浪费空间，且不利于管道维修。

建议增加结构板，修改为物业功能房。

四、高层和低层住宅阳台（露台）推拉门边设计有砖结构门垛，易浸水至室导致室墙根部发霉，增加后期维修成本，建议门垛根部增加混凝土结构拦水返槛。

五、高层和低层住宅部分露台均设计有花架，高层花架材质为铝合金材质、别墅花架为陶粒混凝土花架。

建议根据整体采购成本统一使用“水印氟碳木纹铝型材”花架或者“陶粒混凝土花架”，以降低采购成本。

六、考虑到沿海地区易受台风（大风）等不利天气影响，遇雨时各楼层观景平台和公共走道易造成大量明水积水，积水易渗透至地面铺装层以下，导致公共走道积水通过管井渗透至室或者下一楼层天花和墙面。

因此高层住宅建筑设计总说明中第四条墙体部分说明第5条建议修改为：

“卫生间和所有水电管井、烟道井墙体砌筑前，四周墙角平墙浇筑200高C20混凝土（掺5%防水剂）”。

同时烟道根部与各楼层接触面位置建议增加拦水基。

以防止楼层间渗水。

七、建筑设计总说明要求做散水，因别墅工程工期短，散水与主体结构施工时间均错开，现场施工散水在业主入住装修前易出现与主体结构不均匀沉降而造成裂缝等质量通病。

且业主装修时基本上都凿除散水重新装修，建议取消别墅散水做法，后期由业主装修时在考虑做好散水措施。

室外与主体结构间的楼梯踏步也同步建议取消由业主后做。

八、高层公寓住宅墙因属于精装修交楼，墙面容易出现装饰面开裂的质量通病，设计仅要求不同墙体材料交接位置挂网，建议满挂玻纤网，防止开裂。

九、平屋面建议图纸直接采用结构找坡并采用原浆压光后做防水层，取消憎水珍珠岩找坡做法。

十、地下水顶板建议取消细石混凝土找平层，直接在结构面找坡并原浆压光后再施工防水层。

地下室侧墙建议取消找平层，直接在混凝土结构面进行集成处理局部打磨修平后施工防水层。

十一、地下室筏板及承台底部防水做法建议修改为：

底板防水在基础承台（筏板）边下返300mm高，取消承台和底板底面防水做法（地下水埋身浅，防水施工难度大，防水效果不理想），可以充分利用基础底板结构自防水；

十二、高层公寓装修施工图纸橱柜底部设计为550mm宽水泥砂浆找平，建议修改为450mm宽，以确保收口美观。

十三、高层公寓阳台地面设计有10cm高踢脚线，因阳台地面整体有找坡，导致阳台栏杆位置挡水用踢脚线收口不美观，建议取消踢脚做法直接用涂料收口或全部用地砖收口。

十四、高层住宅和低层住宅建筑设计总说明中关门门窗安全玻璃使用围第2条建议修改为：

“单块大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗”，设计要求大于1m2即使用安全玻璃，不合理造成成本浪费）。

十五、建议外墙腻子和外墙乳胶漆材料明确：

富力湾属于海边潮湿气候，阳台、走廊均需采用外墙腻子及外墙乳胶漆，建议在建筑图和装修图及材料中予以说明，并注明材料品牌型号。

十六、建议调整卫生间门脚石材做法：

现在所有高层卫生间、卧室门框均为浅色木饰面（一星标准）直接落地，且一星标准选用的材料容易受潮变形。

时间长了以后会存在较大量的返修隐患，且成本较高。

建议考虑门框离地10-15cm高度采用石材做法（参考水云天古村落4栋中餐包房卫生间做法）。

十七、室给水管做法：

从E5E6栋到二期高层，给水管（PPR热熔管）由天力建筑埋设在地面楼板钢筋保护层，后续再铺贴地砖，一旦发生渗漏问题，需凿除钢筋保护层寻找渗漏点，极其耗费人力物力。

建议优化调整相关做法。

（可考虑参考万科把给水管埋设在天花楼板阴角，后续采用局部天花造型装饰，方便后期维修。

）

十八、入户门无门吸：

按照现一星标准做法，现在入户门采用钢制转印防火门，但现场均没有配置按照门吸，海边风大，没有门吸无法满足业主开门通风的需求。

建议设计确认好入户门门吸品牌型号，由入户门安装单位同步施工完成。

十九、卫生间门吸安装方式：

部分户型卫生间门开启后门锁把手会有碰到淋浴屏玻璃的安全隐患（如E5E6栋02/03户型），天力木门厂称设计深化图未予以明确。

建议设计确认门吸做法和材料的品牌型号，另A1~A4栋部分户型洗手台挡住淋浴门的开启扇，需优化洗手台尺寸或者卫生间布局。

二十、高层住宅阳台地面防水做法：

现设计做法是采用防水砂浆找坡，防水效果不是太理想，依然存在较多的楼板渗漏需维修的情况。

建议直接在结构楼板面补充防水及保护层找坡，后续再采用装修湿贴做法铺贴地砖找坡（结构降板达到100mm的高度是可以满足的）。

二十一、一期高层走道疏散指示灯做法：

一期高层走道防火门疏散指示灯安装在门洞口通风处（因门洞上部离天花板底部不到10cm），导致台风天气对指示灯造成大量破坏，修复成本极高。

建议优化天花造型做法（参考窗帘盒做法），把指示灯提高，避免悬空。

二十二、别墅露台（高层天面）地漏做法：

A区、C区、D区别墅的露台阳台地漏做法有的是侧排有的是下排，但是均无防堵塞处理，造成移交物业后业主二次装修前（空档期）经常出现堵塞返涌至室地面积水（可能是考虑业主二次装修时再优化处理）。

建议增加立体柱状防堵地漏盖，保证排水顺畅。

二十三、高层住宅空调冷凝水排水管采用明装做法，影响美观，建议设计修改暗装在墙体。

二十四、暗装集团一星标准，油烟机型号为索齐品牌，无烟机罩，排烟管外露，影响美观，建议增加烟机罩。

二十五、园建部分建议优化容：

1、建议取消室外泳池边塑木地板，使用石材铺设。

原因：

塑木地板一般2~3年就会出现破损，更换过于频繁且存在一定的危险系数。

2、园林绿化苗木可增加品种：

乔木像大腹木棉、凤凰木、火焰木、蓝花楹等开花植物；灌木像勒杜鹃、丛生黄槐、、吊钟花、七彩大红花球、毛杜鹃球等开花植物，观叶植物像旅人蕉、天堂鸟、美丽针葵、黄金香柳等；地被可使用彩叶草、洒金、小叶蒲葵、琴叶珊瑚等观叶植物，勒杜鹃、大红花、毛杜鹃、、钻石玫瑰、野牡丹等开花植物。

3、建议取消南洋楹。

原因：

树枝太脆，海边台风季节极容易吹断吹倒，造成养护难度大且效果不理想。

4、建议以后不用仿石混凝土路牙，直接用石材。

5、别墅分户栏杆建议使用不锈钢材质，不用塑木栏杆。

6、绿化用地雨水篦子建议统一用绿色的符合材料雨水篦子。

7、围墙压顶建议用石材代替混凝土。

原因：

用混凝土加工工序复杂造成工期长且成本不便宜。

富力湾项目工程技术部

2017年1月22日