地产销售手册.docx

地产销售手册.docx

《地产销售手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产销售手册.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

地产销售手册

星光地产项目培训教材

第一部聊城

1.聊城市概况…….…………..………………………………………………….……..1

2.城市规划………………………..…………….…………………………….………2

第二部项目介绍

1.开发商简介………..………..……………………………………………….……….3

2.项目整体规划……………….……..………………………………………….……..4

（一）整体概况………………………………………………………………….……..5

（二）产品综述………………………………………………………………..……6（三）配套设施………………………………………………………………..……….7

3.项目卖点综述…………….………………………………………..………………...8

第三部主要竞争项目情况比较

1.中通时代豪园……...…………………………………………………...……...…..11

2.新东方名人苑………………………..……………………………………..….…..11

3.阳光晶华城………………………………………………...……………...……….12

附件：

第一部分聊城简介

聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。

南北直距138公里，东西直距114公里。

总面积8715平方公里，主要河流有黄河、金堤河、徒骇河、马颊河、漳卫运河、小运河，有2个湖泊东昌湖和鱼邱湖。

京九铁路和济邯铁路及高速公路在此相交。

聊城市总人口563.76万人，人口密度每平方公里644人,其中非农业人口135.79万人。

女性279.17万人。

人口出生率8.95‰，人口自然增长率3.8‰。

其中，少数民族43个，汉族人口最多，约占全市总人口的99%。

市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。

耕地面积5541823公顷，人均耕地面积1.45亩。

属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。

聊城市辖东昌府区、临清市和冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐6个县和1个经济技术开发区，下辖126个乡（镇、办事处），6596个行政村（居委会）。

聊城是“国家历史文化名城”,著名的“江北水城”。

聊城陆路口岸、海关、商检等涉外机构健全，进出口货物可在当地报关验收。

　　聊城是中国重要的医药生产基地，著名传统中药阿胶产量占全国总产量的70％，出口量占全国90％。

　　聊城是中国重要的商品粮、优质棉、蔬菜、果品、畜禽生产基地和农副产品深加工和出口基地。

聊城依托丰富的物产资源，围绕农副产品精深加工、储藏、运销，发展起各类农业产业化龙头企业1470多家。

拥有国际领先的加工设备，广大的海内外市场，是肯德基等世界知名快餐店的原料采购基地。

☆交通：

长途汽车总站，多路公交车等

☆商业配套：

人民广场、鲁西商厦、百姓购物城、百信写成、建工大厦等

☆医疗设施：

第一、三人民医院、东昌医院、妇幼保健院、东方大药店等

☆教育：

振兴路小学、东昌中学、辽城市工业学校等

☆休闲娱乐：

人民广场、振兴路商业街、青年街商业街等

☆银行：

各主要商业银行，如建设银行、农业银行等。

2.城市规划——打造卓越秀美的“江北水城”

聊城地处山东省西部，是冀鲁豫三省交界处的区域性中心城市。

黄河在此蜿蜒百里，京杭大运河穿境而过。

东昌湖面积近5平方公里，是中国长江以北最大的城内人工湖。

境内流域面积在30平方公里以上的河流有23条，城市建成区内湖、河水域面积达13平方公里，占城区国土面积的1/3。

历届聊城市委、市政府紧紧抓住加快发展的历史机遇，挖掘水的内涵，做足水的文章，努力打造生产发展、生活富裕、生态良好的优美环境。

2003年是聊城市城建工程项目最多、重点工程最多、城市建设发展速度较快的一年，预计全年完成城建投资3亿元。

年初市政府确定了十大工程，准备利用今明两年时间来完成，这十大工程即古运河三期开发、东北湖清淤及古城截污工程、人民广场、文化广场、水城明珠建设、恢复西土城墙、建设湖底隧道、东昌路拓宽改造、运河博物馆、湖南湖开发建设。

（1）依水建城，以水兴城，打响“江北水城”的品牌。

近年来，聊城市先后完成了东昌湖湖底清淤、湖岸衬砌、亭榭修建等基础设施，开发建设了占地1600亩的湖滨公园，修建了金龙、腾凤广场和具有国内一流水准的水城明珠剧场。

在东昌湖周围分别修建了凤凰科技园、姜堤乐园、梦幻乐园和马颊河度假村，成为游客观光游玩的好去处。

该市获得省级园林城称号。

为再现古运河的风采，市政府分三期工程进行开发。

城区完成旧房屋拆迁240万平方米，新建面积达286万平方米。

在徒骇河城区段建设了风景区。

（2）在规划中，根据聊城市的特点，将“一城、一线、184点”作为历史文化名城规划的重点。

一城：

即古城区。

古城区是聊城历史发展的见证，该区内古城为1平方公里的方城，四周环以广阔的湖面，整个古城区如飘浮于水中的棋盘，它是保护规划的核心。

由于1958年城市规划就提出了"保护旧城、发展新城、新旧分开"的规划原则，古城区格局得到了很好的保护，集中体现了古城历史风貌。

历史上著名街巷，风貌依旧，原城墙、城门遗址边界清楚，同时还集中了光岳楼、海源阁、依绿园等一批文物古迹或古遗址，加之其外围的大面积的湖面，使它与名城的发展形成了不可分割的关系，是保护规划的重中之重。

一线：

即古运河文化线。

古运河是聊城经济文化在历史上高度繁荣发达的使者和见证，在酒运鼎盛时期，古运河为聊城的发展做出巨大贡献，是保护规划核心的重要组成部分。

在城区地段，围绕古运河形成的古运河文化线，环抱古城与东昌湖相切而过，现状保存基本完好，历史上有名的传统街巷曲折、自然、大小水面穿插其中，一些传统的商业建筑面街临水，比肩林立，形成了与西古城区有很大差别的特殊风格。

在聊城市区内的古运河文化线还集中了山陕会馆、大、小运河码头、教堂遗址、傅氏祠堂、大、小清真寺、铁塔等众多文物古迹和遗址，同时还保留像古槐等众多古树名木。

占运河在聊城区域北起卫运河，南接黄河，北连临清，南接阳谷，两岸文物荟萃，古迹众多，是古运河盛衰的见证，也为古运河文化增加了绚丽的色彩。

像舍利塔、鳌头矾、权寺遗址、海会寺、曹植墓等等文物古迹也具有极高历史、科学、艺术价值。

184点：

即日前聊城地域范围内，当前保存较为完好，有重要意义和研究价值的184处文物古迹。

其中国家级重点文物保护单位9处，省级重点文物保护单位9处，币（县）级重点文物保护单位166处，它们都是聊城发展兴衰历史的一部分，也是历史文化名城内容的重要组成部分。

通过对这些文物景点的保护，做到以点带面，进一步丰富历史文化名城的内涵。

第二部星光项目

1．开发商

（1）开发商简介

山东聊城星光房地产开发有限公司是以一个以房地产开发为主的集团公司，公司秉承"诚信为本、服务社会"的经营理念，积极参与聊城住宅小区的建设，在对客户生活方式和追求价值的理解基础上，把握客户的需求，力求处处设计精心、追求完美，打造最适宜人居的精品社区。

（2）社区建设

   公司以“质量第一、客户至上、诚信为本、锐意创新”的开发理念，先后开发了"振兴路商业街"、"星光芙蓉苑"、"星海家园"、“星光嘉和公寓”等项目，充分体现了创精品住宅的企业发展目标，实现人、建筑和城市相和谐的人居氛围，受到客户广泛的认同。

其中，“星光国际”地处柳园路与振兴路交汇处，交通便利，地理位置优越。

社区由4栋阳光高层组成，采用当前最流行的户型设计，以最高标准的配套设施（健身中心、商业街、阳光咖啡馆、写字楼等）聊城市最高标准的公寓品质获得了市场的认同。

（3）主要项目：

星海家园

星光芙蓉苑

嘉和公寓

2.星海家园整体规划介绍

（一）整体概况

振兴路地处兴华路与建设路的中间位置，穿越时中心，使市政府重点工程。

星光房地产开发公司开发建设柳园路至新水河段，是振兴路最精华所在。

该段东西长1350米，南北宽130米，其中道路红线宽度60米。

两侧建设商业、办公和住宅，总建设面积13万平方米，总投资2亿元。

（二）产品综述

1、位置：

兴华路与建设路之间，柳园路至新水河段。

2、发展商：

聊城星光房地产开发有限公司

3、规划设计：

4、施工单位：

5、物业管理：

6、产品构成：

项目沿振兴路已初具规模，大部分已经入住，住宅在售部分包括星海家园A、B座小高层，C、D座多层，嘉和公寓A、B座小高层。

1#、15#写字楼、底商及其它部分商业。

星海家园：

A座：

三室二厅二卫，面积147㎡、151㎡，共64套，均价1800元/㎡；

B座：

三室二厅二卫，面积147㎡、151㎡，共88套，均价1866.5元/㎡；

车库15个，均价7.2-7.5万元/个；

C座：

三室二厅一卫、面积112㎡，顶层93㎡（二室二厅一卫），共66套，均

价1558.46元/㎡；

D座：

三室二厅一卫、面积116㎡，顶层95㎡（二室二厅一卫），共66套，均

价1550.28元/㎡；

车库74个，销售额4230000元，储藏室61个，销售额534200元。

嘉和公寓：

A、B座：

三室二厅二卫，面积146㎡、148㎡，共182套，均价1848元/㎡；

车库：

34个，6万左右，储藏室33个。

9、层高：

小高层3米，多层2.9米

10、抗震等级：

级。

11、交楼时间：

12、装修标准（略）：

（三）、社区配套：

项目以振兴路为依托，社区配套完善，聊城市规模最大的本土超市——昆仑超十强势入住社区商业群楼，将建成目前聊城市规模最大的大型超市，将极大方便社区生活。

湖内配套完善，建设标准高，电话、宽带网、有线电视、可视对讲系统等配套齐全。

小区周边生活配套设施齐全完善，学校、医院、银行、商场、超市等一应俱全，步行五分钟即可到达城市中心广场——人民广场，购物休闲方便快捷。

3、卖点综述

3-1.四大卖点：

1.高层优势

星光国际公寓是由四幢12-16层板楼组成，是聊城地标型建筑，最高的板式建筑，从而独享罕有的空中资源，这是其它住宅无法比拟的。

星光国国际的北侧就是正在建设中的占地近千亩的人民广场文化公园，占地万亩的东昌湖，草坪、雕塑、花坛、桥廊坐落其中，湖水碧波荡漾，景色优美的东昌湖景区、聊城夜景尽收眼底，景观优势尽显无疑。

夜晚时分，少了高楼林立的遮挡，坐拥聊城的制高点，悠然闲坐在舒适座椅上，临窗揽月，浅酌低吟，聆听风吹过树叶的声音，享受窗外风花雪月的四时美景。

2.成熟社区优势

星光国际收山之作，前几期以超乎一般的热销，现已全面入住。

现房95%以上的入住率，人气极旺，许多业主先后购买了多套房子，不仅是成熟的社区配套、宽带、大型商业配套，餐饮、酒吧、咖啡屋、银行、邮政等生活配套应有尽有，其中10000㎡的昆仑超市即将投入使用。

同时，周边环境相当成熟，长途汽车总展、人民广场、新东方广场、聊百、医院、酒店、学校、多条公交线路都步行几分钟即可到达。

生活极为方便，成熟社区的优势非常明显。

这一切绝无仅有的地段优势只为你而拥有。

3.品质——聊城第一楼盘

星光国际是星光房地产公司集多年地产开发经验，借鉴香港、深圳成功经验，以先进的理念、一流的管理和超前的设计倾力打造的又一力作！

星光国际总建筑面积13万平方米，规划有高档公寓、商业街、写字楼等综合性社区，完全新设计，新品质。

聊城现有楼盘，规划落后，户型差，更谈不上什么配套、园林景观设计等，借鉴香港、深圳的成功开发经验，以先进的理念、丰富的设计经验全面体贴人性

的需要，力求处处设计精心、追求完美，为您创造一种健康、舒适、快乐、亲和

的高品质新生活。

以优质低价倾力打造聊城最优秀的楼盘。

星光国际公寓是聊城规划最新、户型最好的产品设计，采用最近比较流行的先有庭院的设计理念，力求每户都有自己的厅园或阳光花房。

大开间、短进深，全部明厨、明厅设计，全通透落地窗、落地阳台、外飘窗设计，相比于旧住宅，从功能和舒适性方面全面提升。

聊城周边配套最完备、交通最便捷的高档社区，配套完善的商业街、人民广场、购物中心等仅一路之隔，高级外墙涂料、设施完善的会所（聊城最高标准的时尚会所，包含乒乓球、健身房、棋牌室、阅览室、餐厅、咖啡厅等，你可以听到、看到、享用最新潮流，享受最专业的品质配套与体贴周到服务）、高级双层中空塑钢窗、南北通透、当今市场最高标准的产品设计。

4.品牌铸就辉煌，实力信誉保证

山东聊城房地产开发有限公司是以一个以房地产开发为主的集团公司，公司一直秉承"诚信为本、服务社会"的经营理念，积极参与聊城市住宅小区的建设，在对客户生活方式和追求价值的理解基础上，把握客户的需求，力求处处设计精心、追求完美，打造最适宜人居的精品社区。

公司以“质量第一、客户至上、诚信为本、锐意创新”的开发理念，先后开发了"振兴路商业街"、"星光芙蓉苑"、"星海家园"、“星光嘉和公寓”等项目，充分体现了创精品住宅的企业发展目标，实现人、建筑和城市相和谐的人居氛围，受到客户广泛的认同。

3-2.客户定位

◎小高层客户

主要满足聊城市区等区域层次较高、对环境要求高，追求高品质生活，以购第二套房或投资保值为目的和外地在聊城置业为需求的客户。

A.企事业单位中高层管理阶层：

主要在城区商贸公司、金融机构、大型国企中

高层管理者和技术技术人员、律师、会计师事务所的专业人士等中年的、有

稳定的中高等以上收入的阶层。

B.中产阶级：

是社会的中流砥柱，受过良好教育，对未来充满希望，有稳定的

收入和生活，向往安定团结，追求安逸和享受，懂得自己要的是什么，不盲

目、不冲动、理智、成熟，不满足大众化的产品，追求个性，更多考虑项目

综合优势和性价比。

C．私营企业主、个体工商户等城市富裕阶层，经济实力较强。

追求较好的居住条件，对住房的档次、品位及身份感要求较高。

特征：

1．一般为二次置业，考虑大户型、大三居、四居等。

2．经济实力强，投资总价为20-30万之间。

◎写字楼客户

1、国有企事业单位改制企业，它们亟须改善现有办公条件；

2、城市新兴行业，如保险、电信、律师行、旅行社、广告公司、咨询顾问企业、劳务输出、美容健身、培训机构等，他们追求较高品质的现代化办公环境，对办公软硬件设施均有较高的要求；

3、外地大公司驻聊城分支机构，其他城市政府机构驻聊城办事处。

第三部分主要项目情况比较

1.新东方名人苑

项目状况：

新东方名人苑总规划15万平方米，位于东昌湖西岸，主要为六层带电梯板楼，主力户型，二居110㎡，三居145㎡左右，均价2200元/㎡，2005年5月30日入住，地下温泉入户，有会所。

物业费0.4-0.45元/m2。

优点：

1.位于东昌湖西岸，湖畔土地资源稀缺，具有先天地段优势。

2.多层板楼，户型好，产品标准较高。

3.社区规模大，配套齐全，真提社区规划、景观规划较好。

缺点（同星海家园相比）：

1.价格偏高，从目前聊城的楼盘比较来看，竞争较为激烈，价格是一个

重要竞争要素，前期价格过高，会使销售周期过长，不利于以后销售。

2.期房销售，工程进度较慢。

2.中通时代豪园

项目状况：

中通时代豪园总占地330余亩，分两年开发，包括会所、写字楼和幼儿园、步行街等，建成后将形成一个超大规模社区。

以板式多层和小高层住宅为主，均价2000元/㎡左右，一期多层板楼现房，二期小高层2005年交房，未封顶，目前会所还没有。

优点：

1.社区规模大，相应配套比较齐全。

2.社区比较成熟，准现房发售。

3.是聊城市重点项目，借助时代发展集团在广州的开发经验，以全新的理念操作，全框架，多花园，与运河、文化广场、东昌湖相映成辉，具有一定地段优势。

缺点（同星海家园相比）：

1.价格偏高，本案具有一定价格优势。

3.阳光晶华城

项目状况：

阳光晶华城市阳光花园的二期，占地面积2.3万平方米，总建筑面积5.4万平方米，规划包括住宅和商铺两部分。

住宅以6层板楼为主，均价1600元/㎡，以80平米左右二居，90-140平米三居室为主。

优点：

1.以小户型为主，价格较低，总价低，较有竞争力，以首次置业客户为主要目标客户。

2.社区规模较大，配套较齐，总体规划，景观规划较好。

3.交通比较便利。

缺点（同星海家园相比）：

1.位于城市北部地区，位置较偏，周边环境成熟度不高，离市中心较远，生活配套设施较远。

2.紧邻长途汽车站，周边环境较乱。

附表一：

办理合同预售登记所需提供的材料

一、本市人

1、业主身份证（复印件即可）；

2、总房款万分之五的印花税。

（贴于正本合同上）

二、外省市人

1、业主身份证及暂住证（原件）；

2、总房款万分之三的《外地人在京购房批准单》手续费；（土地局收取）

3、总房款万分之物的印花税。

（贴于正本合同上）

三、未成年人

1、需到公证处作出有监护人的公证（一次性付款的业主及户口簿可以体现关系的除外）；

2、户口本（原件）及监护人身份证（复印件）；

3、总房款万分之五的印花税。

（贴于正本合同上）

4、如为外省市人需缴纳总房款万分之三的《外地人在京购房批准单》手续费；（土地局收取）

四、军官

1、军官证；

2、部队提供的在北京工作的文字性证明；

3、总房款万分之五的印花税。

（贴于正本合同上）

4、如为外省市人需缴纳总房款万分之三的《外地人在京购房批准单》手续费（土地局收取），如部队已提供的在北京工作的文字性证明则无需缴纳。

五、外籍人

1、护照原件；

2、总房款万分之五的印花税。

（贴于正本合同上）

3、未加入他国国籍的中国人不能用中国护照作预售登记，需用身份证办理。