迎宾花园项目开发项目可行性研究报告.docx
《迎宾花园项目开发项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《迎宾花园项目开发项目可行性研究报告.docx（72页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
迎宾花园项目开发项目可行性研究报告
1、
5
总论--------------------------------------------------------------------------------
一、
5
项目背景------------------------------------------
5
（一）、项目名称----------------------------------------------------------
5
（二）、可行性研究报告编制理由-------------------------------------
5
（三）、资料来源---------------------------------------------------------
二、
5
项目概况--------------------------------------------------------------
5
（一）、拟建地点----------------------------------------------------------
5
（二）、建设规模和目标-------------------------------------------------
三、
5
编制报告目的--------------------------------------------------------
2、
7
项目宏观投资环境与市场研究-------------------------------------------
一、
7
市场背景及经济发展动态--------------------------------------------
7
8
（一）、XX市总体社会及经济发展状况---------------------------
二、房地产总体市场现状及走势分析-----------------------------------
9
8
（一）、房地产指标分析------------------------------------------------
10
（二）、2008年房地产市场运行分析-----------------------
12
（三）、对房地产业稳定发展的思考---------------------------------
12
（四）、2009年房地产市场展望--------------------------------------
14
（五）、房地产市场发展小结------------------------------------------
3、项目周边环境与市场研究-------------------------------------------------
一、
14
项目区域环境分析------------------------------------------------------
14
14
（一）、周边区域基本情况---------------------------------------------
15
（二）、周边区域环境小结---------------------------------------------
二、项目区域市场分析-----------------------------------------------------
15
（一）、区域楼盘综述----------------------------------------------------
三、
33
市场需求分析-----------------------------------------------------------
33
（一）、XX市住宅消费市场调查------------------------------------
35
（二）、交叉分析---------------------------------------------------------
四、
36
客户分析-----------------------------------------------------------------
40
36
（一）、客户群体的构成与特征的描述------------------------------
42
（二）、客户群细分及其客户心理因素分析------------------------
46
（三）、目标客户需求分析----------------------------------------------
（四）、本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析----------
五、
46
项目SWOT分析--------------------------------------------------------
46
46
（一）、优势分析-----------------------------------------------------------
46
（二）、劣势分析-----------------------------------------------------------
46
（三）、机会点分析--------------------------------------------------------
（四）、威胁点分析--------------------------------------------------------
4、
47
项目综合评价及项目发展战略---------------------------------------------
一、
47
47
综合评价------------------------------------------------
47
（一）、市场条件-----------------------------------------------------------
47
（二）、未来规划-----------------------------------------------------------
47
（三）、消费者价值取向--------------------------------------------------
二、项目发展战略--------------------------------------------------------
47
47
（一）、树立项目形象----------------------------------------------------
48
（二）、把握楼盘推出时机-----------------------------------------------
48
（三）、整合项目资源，全面树立项目差异化形象-----------------
49
（四）、高品质服务策略，发挥品牌效用-----------------------------
5、
49
项目市场定位------------------------------------------------------------------
一、项目整体定位原则------------------------------------------------------
51
49
（一）、项目定位之基准--------------------------------------------------
二、本项目市场定位原则---------------------------------------------------
三、
51
项目整体定位------------------------------------------------------------
四、
52
形象定位------------------------------------------------------------------
五、
52
案名建议------------------------------------------------------------------
六、
53
产品定位------------------------------------------------------------------
53
53
（一）、原方案分析-------------------------------------------------------
53
（二）、户型建议-----------------------------------------------------------
七、价格定位------------------------------------------------------------------
55
53
（一）、项目定价方法------------------------------------------------------
57
（二）、项目定价------------------------------------------------------------
6、营销策略--------------------------------------------------------------------------
一、
57
产品策略-------------------------------------------------------------------
二、
57
价格策略-------------------------------------------------------------------
三、
57
渠道策略-------------------------------------------------------------------
四、
58
组合策略--------------------------------------------------------------------
7、
59
建设方案选择-------------------------------------------------------------------
一、
59
规划建议-------------------------------------------------------------------
59
59
（一）、建筑外立面建议---------------------------------------------------
63
（二）、总平面布置方案---------------------------------------------------
65
（三）、主要设备系统和配套设施---------------------------------------
8、项目实施进度--------------------------------------------------------------------
一、
65
建设工期-------------------------------------------------------------------
二、
65
销售进度计划--------------------------------------------------------------
9、
66
研究结论与建议------------------------------------------------------------------
一、
66
66
结论--------------------------------------------------------------------------
二、建议--------------------------------------------------------------------------
壹、总论
一、项目背景
（一）、项目名称
项目名称：
“迎宾花园”房地产开发项目。
需要根据市场策划拟定合适的项目名称。
在本报告项目定位（项目命名）中有关于案名的建议。
（二）、可行性研究报告编制理由
1、建设部和江西省、XX市颁布的相关法律、法规与政策；
2、XX市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要；
3、XX市2008年国民经济和社会发展统计公报；
4、XX市及袁州区市总体规划大纲（2000年-2020年）；
5、XX市及袁州区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
（三）、资料来源
二、项目概况
（一）、拟建地点
本项目四至：
东至都市春天小区，西至XX北路，南至小区，北至昌黎路。
（二）、建设规模和目标
项目实测占地面积为9928.98平方米，政府审批的土地使用条件为：
物业类别：
商业及住宅；建筑面积：
控制在50439平方米内；容积率：
5.08以内。
三、编制报告目的
（一）、项目优劣势分析；
（二）、项目定位；
（三）、产品规划分析；
（四）、市场竞争分析；
（五）、价格建议；
（六）、销售策略建议
贰、项目宏观投资环境与市场研究
一、市场背景及经济发展动态
（一）、XX市总体社会及经济发展状况（资料来源：
XX政府网）
1、XX市2008年经济发展背景
（1）、GDP指标
2008年，全市生产总值完成615亿元，同比增长13.8%，增幅创14年来新高，人均GDP突破10000元。
（2）、固定资产投资
全社会固定资产投资完成360亿元，同比增长39%，其中城镇以上固定资产投资完成312.19亿元，同比增长39.2%。
从投资行业看，全市工业投资完成240.94亿元，增长45.1%，占固定资产投资的比重达到70.6%，制造业投资完成218亿元，增长65.7％，占工业投资的比重达到90.5％。
（3）、房地产业
2008年全市房地产开发投资资金到位47.44亿元（含上年结余资金），同比增长27.4%，增幅回落25.8个百分点，其中本年到位资金42.82亿元，同比增长25.1%，增幅同比回落28.8个百分点。
（资料来源：
江西政府网）
（4）、消费指数
消费需求日趋旺盛。
全年实现社会消费品零售总额154.33亿元，增长17.38%，扣除价格因素实际增长12.62%。
消费市场繁荣活跃。
城市消费品零售总额达到56.7亿元，增长18.0%；农村消费品零售总额97.63亿元，增长17.02%。
分行业看，批发零售贸易业稳步增长，实现零售额138.72亿元，增长16.49%；住宿餐饮业快速增长，实现零售额14.84亿元，增长26.86%。
2、经济发展政策
（1）、产业政策：
坚持把工业园区作为扩大开放、做强工业的主战场，把产业基地作为支柱产业、重点项目发展的主平台，增强园区和基地对产业集聚、集群发展的吸引力和服务能力。
加快斯米克、东鹏、唯美陶瓷及配套项目建设，促进蓝恒达盐化、冀鲁化工、国宏化工、通能硅材料等项目顺利达产，大力支持宝成鞋业、匹克鞋业、高安龙工、济民药业、百神集团、江特电机等一批大项目建设。
把握实施增值税转型机遇，鼓励企业加大技术改造投入，加快XX产业升级步伐。
大力推进节能减排工作，加强二氧化硫、化学需氧量等主要污染物排放量控制，继续淘汰高污染、高排放、高能耗的落后生产工艺。
（2）、金融政策：
加强政府引导，鼓励多元投入，大力发展金融、物流、旅游等现代服务业，进一步提升第三产业的水平和比重。
进一步推进银企合作，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持。
3、小结：
1、根据以上对于XX市2008年的各项相关经济指标分析显示，XX市经济水平处于持续快速的发展之中，整体经济运行良好。
2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。
3、XX市经济增长的主要因素是几大支柱产业的高速发展，另外房地产近年来在XX市也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。
固定资产投资增长略高于经济总值的增长，也说明了XX市建设项目在整个经济结构中的重要地位。
4、XX市消费指数呈现逐年增长的态势，说明市民生活水平日益提高，有利于居民置业，可以起到促进房地产市场发展的作用。
5、考虑到房地产业对建安、装修、金融等业拉动作用，市政府已经将房地产业视为新兴支柱产业之一。
二、房地产总体市场现状及走势分析
（一）、房地产指标分析
1、XX社会经济发展与房地产开发投资概况
（1）、社会经济发展概况
全社会固定资产投资完成360亿元，同比增长39%，其中城镇以上固定资产投资完成312.19亿元，同比增长39.2%。
（2）、房地产开发投资情况（资料来源：
江西政府网）
2008年在经济增速放缓的背景下，XX市房地产市场也呈现出景气回落的趋势，房地产投资先升后落，商品房销售不断下降，房价上涨幅度逐步放缓。
2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。
需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来新一轮的“洗牌”。
此外，随着全市住房结构调整及各项住房保障政策的落实，部分中低收入家庭住房困难问题将有望得到进一步解决。
（二）、2008年房地产市场运行分析（资料来源：
）
1、房地产开发投资增速回落，商品房开发适应市场能力增强。
2008年，国家出台了一系列的宏观调控政策，并逐渐显现其作用。
尽管我市房地产业没有过热，但房地产开发企业对扩大开发规模持谨慎态度，房地产开发步伐放缓。
2008年全市房地产开发完成投资39.85亿元，同比增长36%，增幅回落8.6个百分点，仅占全年计划总投资的24.34%。
其中：
建筑工程投资24.14亿元，同比仅增长8.3%，增幅回落34.3个百分点；土地购置费11.53亿元，同比增长129%，增幅上升了49.5个百分点；土地开发投资额为0.90亿元，同比下降63.7%，增幅回落122.5个百分点。
从以上数据可以看出，2008年房地产市场处于低迷状态，房地产企业对房地产投资信心不足，持徘徊观望的态度。
从投资结构看，2008年全市商品住宅投资31.69亿元，同比增长30.6%，增幅回落21.9个百分点。
其中：
90M2以下住宅、140M2以上住宅、办公楼、商业营业用房投资同比分别增长89.4%、113.7%、241.3%、117%；而经济适用房、高档公寓投资分别下降73.9%和51.5%。
从以上数据看，住宅投资结构随着市场的变化在不断地调整，适应市场能力在增强。
据房管局对中心城区商品住房户型销售情况的统计调查，尽管120—144M2套型占比最高，是目前市场销售的主要房源，但是大户型的销售情况较去年降幅明显。
相比60M2以下的小户型与90—120M2的中等户型降幅较小，且价格处于户型结构中的高价位区间，尤其90—120M2户型占套型的比例同比上升，说明这两种户型具有良好的抗跌性，并在销售过程中持续走强。
这充分体现了市场调节的力量，同时也反映出，在做强中心城区、增加中心城区人气过程中，由于经济还不是很发达，人们的经济水平有限，房地产住房投资结构应适应市场的发展。
同时，值得注意的是商业营业用房和办公楼开发投资有过大的迹象，而满足低收入家庭的经济适用房投资大大萎缩。
2、房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落
从资金供给总量来看，到位资金增速下滑。
2008年全市房地产开发投资资金到位47.44亿元（含上年结余资金），同比增长27.4%，增幅回落25.8个百分点，其中本年到位资金42.82亿元，同比增长25.1%，增幅同比回落28.8个百分点。
从资金来源看，全市房地产商的资金主要来自国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭及其他。
2008年以来，开发企业自筹资金20.25亿元，同比增长51.4%，增长较快。
自筹资金占本年资金来源的47.29%；其他资金来源18.12亿元，增长2.5%，同比增幅下降54.4个百分点，占本年资金来源的42.32%；定金及预收款为11.74亿元，同比下降1.3%，增幅下降44.8个百分点，占本年资金来源的27.41%（2007年为34.95%），其余类型的资金来源绝对数偏小。
从定金及预收款的收缴减少来看，反映出2008年需求者观望情绪浓厚，商品房成交量下降，使房地产企业资金链条绷紧，资金供给情况不乐观。
3、房地产市场低迷，房地产开发处于饱和减缓发展态势
2008年，商品房销售面积153.45万M2，同比下降32.5%；商品房销售额26.05亿元，同比下降22.1%；空置面积22.11万M2，同比上升25.4%，其中空置1-3年面积13.4万M2，同比上升96.2%。
而房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积分别增长21.1%、23%和2.6%。
本年完成开发土地面积76.96万M2，同比增长74.5%；本年购置土地面积174.32万M2，同比增长62.4%，待开发土地面积111.69万平方米，同比下降59.1%。
从以上数据可以看出，2008年全市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城区的调查分析，商品住房累计销售面积39.63万M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年销售旺势启动前的水平，略低于近5年商品住房48.25万M2的年平均销售量。
商品住房供给出现饱和难卖状态。
产生这种现象一方面存在价格因素，据调查统计，2008年中心城区商品住房均价为2075元/M2，同比增长16.92%，从近几年商品住房价格走势来看，呈30度上涨趋势，进入2008年底商品住房价格仍保持在2000元/M2高位平稳运行，另一方面，受整个国内宏观经济景气下降，房地产市场低迷以及受从紧的货币政策的影响，我市的居民购房意愿也显著降低，观望情绪越发浓厚，使得全市住房成交量出现大幅度下降。
（三）、对房地产业稳定发展的思考
自2008下半年起，中央及地方政府相继出台了包括扩大内需、稳定房地产市场的调控政策，随着房价的合理回归，政策的逐步落实，自住型需求将陆续释放。
政府部门、房地产企业、金融机构应实行三方联动，抓住契机切实解决房地产发展中存在的主要问题，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。
1、政府部门应加强调控，优化环境
房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。
一是房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。
调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构调整，多建适合中低收入阶层的中、小户型住房。
二是进一步整顿和规范房地产市场，各有关部门要进
升级会员 