迎宾花园项目开发项目可行性研究报告.docx

1、迎宾花园项目开发项目可行性研究报告1、 5 总论 - 一、 5项目背景 -5（一）、项目名称 -5（二）、可行性研究报告编制理由 -5（三）、资料来源 -二、 5项目概况 -5（一）、拟建地点 -5（二）、建设规模和目标 -三、 5编制报告目的 -2、 7 项目宏观投资环境与市场研究 -一、 7市场背景及经济发展动态 -78（一）、XX市总体社会及经济发展状况 -二、 房地产总体市场现状及走势分析 -98（一）、房地产指标分析 -10（二）、2008年房地产市场运行分析 -12（三）、对房地产业稳定发展的思考 -12（四）、2009年房地产市场展望 -14（五）、房地产市场发展小结 -3、 项

2、目周边环境与市场研究 -一、 14项目区域环境分析 -1414（一）、周边区域基本情况 -15（二）、周边区域环境小结 -二、 项目区域市场分析 -15（一）、区域楼盘综述 -三、 33市场需求分析 -33（一）、XX市住宅消费市场调查 -35（二）、交叉分析 -四、 36客户分析 -4036（一）、客户群体的构成与特征的描述 -42（二）、客户群细分及其客户心理因素分析 -46（三）、目标客户需求分析 -（四）、本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析 -五、 46项目SWOT分析 -4646（一）、优势分析 -46（二）、劣势分析 -46（三）、机会点分析 -（四）、威胁点分析 -4、 4

3、7 项目综合评价及项目发展战略 -一、 4747综合评价 -47（一）、市场条件 -47（二）、未来规划 -47（三）、消费者价值取向 -二、 项目发展战略 -4747（一）、树立项目形象 -48（二）、把握楼盘推出时机 -48（三）、整合项目资源，全面树立项目差异化形象 -49（四）、高品质服务策略，发挥品牌效用 -5、 49项目市场定位 -一、 项目整体定位原则 -5149（一）、项目定位之基准 -二、 本项目市场定位原则 -三、 51项目整体定位 -四、 52形象定位 -五、 52案名建议 -六、 53产品定位 -5353（一）、原方案分析 -53（二）、户型建议 -七、 价格定位 -5

4、553（一）、项目定价方法 -57（二）、项目定价 -6、 营销策略 -一、 57产品策略 -二、 57价格策略 -三、 57渠道策略 -四、 58组合策略 -7、 59建设方案选择 -一、 59规划建议 -5959（一）、建筑外立面建议 -63（二）、总平面布置方案 -65（三）、主要设备系统和配套设施 -8、 项目实施进度 -一、 65建设工期 -二、 65销售进度计划 -9、 66研究结论与建议 -一、 6666结论 -二、 建议 -壹、总论一、项目背景（一）、项目名称项目名称：“迎宾花园”房地产开发项目。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。在本报告项目定位（项目命名）中有关于案名的建议

5、。（二）、可行性研究报告编制理由1、建设部和江西省、XX市颁布的相关法律、法规与政策；2、XX市国民经济和社会发展 “十一五”计划和远景目标纲要；3、XX市2008年国民经济和社会发展统计公报；4、XX市及袁州区市总体规划大纲（2000年-2020年）；5、XX市及袁州区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（三）、资料来源二、项目概况（一）、拟建地点本项目四至：东至都市春天小区，西至XX北路，南至小区，北至昌黎路。（二）、建设规模和目标项目实测占地面积为9928.98平方米，政府审批的土地使用条件为：物业类别：商业及住宅；建筑面积：控制在50439平方米内；容积率：5.08以内。三、编制报

6、告目的（一）、项目优劣势分析；（二）、项目定位；（三）、产品规划分析；（四）、市场竞争分析；（五）、价格建议；（六）、销售策略建议贰、项目宏观投资环境与市场研究一、市场背景及经济发展动态（一）、XX市总体社会及经济发展状况（资料来源：XX政府网）1、XX市2008年经济发展背景（1）、GDP指标 2008年，全市生产总值完成615亿元，同比增长13.8%，增幅创14年来新高，人均GDP突破10000元。（2）、固定资产投资全社会固定资产投资完成360亿元，同比增长39%，其中城镇以上固定资产投资完成312.19亿元，同比增长39.2%。从投资行业看，全市工业投资完成240.94亿元，增长45.

7、1 %，占固定资产投资的比重达到70.6%，制造业投资完成218亿元，增长65.7，占工业投资的比重达到90.5。（3）、房地产业2008年全市房地产开发投资资金到位47.44亿元（含上年结余资金），同比增长27.4%，增幅回落25.8个百分点，其中本年到位资金42.82亿元，同比增长25.1%，增幅同比回落28.8个百分点。（资料来源：江西政府网）（4）、消费指数消费需求日趋旺盛。全年实现社会消费品零售总额154.33亿元，增长17.38%，扣除价格因素实际增长12.62%。消费市场繁荣活跃。城市消费品零售总额达到56.7亿元，增长18.0%；农村消费品零售总额97.63亿元，增长17.02

8、%。分行业看，批发零售贸易业稳步增长，实现零售额138.72亿元，增长16.49%；住宿餐饮业快速增长，实现零售额14.84亿元，增长26.86%。2、经济发展政策（1）、产业政策：坚持把工业园区作为扩大开放、做强工业的主战场，把产业基地作为支柱产业、重点项目发展的主平台，增强园区和基地对产业集聚、集群发展的吸引力和服务能力。加快斯米克、东鹏、唯美陶瓷及配套项目建设，促进蓝恒达盐化、冀鲁化工、国宏化工、通能硅材料等项目顺利达产，大力支持宝成鞋业、匹克鞋业、高安龙工、济民药业、百神集团、江特电机等一批大项目建设。把握实施增值税转型机遇，鼓励企业加大技术改造投入，加快XX产业升级步伐。大力推进节能

9、减排工作，加强二氧化硫、化学需氧量等主要污染物排放量控制，继续淘汰高污染、高排放、高能耗的落后生产工艺。（2）、金融政策：加强政府引导，鼓励多元投入，大力发展金融、物流、旅游等现代服务业，进一步提升第三产业的水平和比重。进一步推进银企合作，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持。3、小结：1、根据以上对于XX市2008年的各项相关经济指标分析显示，XX市经济水平处于持续快速的发展之中，整体经济运行良好。2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。3、XX市经济增长的主要因素是几大支柱产

10、业的高速发展，另外房地产近年来在XX市也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。固定资产投资增长略高于经济总值的增长，也说明了XX市建设项目在整个经济结构中的重要地位。4、XX市消费指数呈现逐年增长的态势，说明市民生活水平日益提高，有利于居民置业，可以起到促进房地产市场发展的作用。5、考虑到房地产业对建安、装修、金融等业拉动作用，市政府已经将房地产业视为新兴支柱产业之一。二、房地产总体市场现状及走势分析（一）、房地产指标分析1、XX社会经济发展与房地产开发投资概况（1）、社会经济发展概况全社会固定资产投资完成360亿元，同比增长39%，其中城镇以上固定资产投

11、资完成312.19亿元，同比增长39.2%。（2）、房地产开发投资情况（资料来源：江西政府网）2008年在经济增速放缓的背景下，XX市房地产市场也呈现出景气回落的趋势，房地产投资先升后落，商品房销售不断下降，房价上涨幅度逐步放缓。2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来新一轮的“洗牌”。此外，随着全市住房结构调整及各项住房保障政策的落实，部分中低收入家庭住房困难问题将有望得到进一步解决。（二）、2008年房地产市场运行分析（资料来源： ）1、房地产开发投资增速回落，商品房开发适应市场能力增强。2008年，国家出台了一系列的宏观调控政策，并逐渐显现

12、其作用。尽管我市房地产业没有过热，但房地产开发企业对扩大开发规模持谨慎态度，房地产开发步伐放缓。2008年全市房地产开发完成投资39.85亿元，同比增长36%，增幅回落8.6个百分点，仅占全年计划总投资的24.34%。其中：建筑工程投资24.14亿元，同比仅增长8.3%，增幅回落34.3个百分点；土地购置费11.53亿元，同比增长129%，增幅上升了49.5个百分点；土地开发投资额为0.90亿元，同比下降63.7%，增幅回落122.5个百分点。从以上数据可以看出，2008年房地产市场处于低迷状态，房地产企业对房地产投资信心不足，持徘徊观望的态度。从投资结构看，2008年全市商品住宅投资31.6

13、9亿元，同比增长30.6%，增幅回落21.9个百分点。其中：90M2以下住宅、140M2以上住宅、办公楼、商业营业用房投资同比分别增长89.4%、113.7%、241.3%、117%；而经济适用房、高档公寓投资分别下降73.9%和51.5%。从以上数据看，住宅投资结构随着市场的变化在不断地调整，适应市场能力在增强。据房管局对中心城区商品住房户型销售情况的统计调查，尽管120144M2套型占比最高，是目前市场销售的主要房源，但是大户型的销售情况较去年降幅明显。相比60M2以下的小户型与90120M2的中等户型降幅较小，且价格处于户型结构中的高价位区间，尤其90120M2户型占套型的比例同比上升，

14、说明这两种户型具有良好的抗跌性，并在销售过程中持续走强。这充分体现了市场调节的力量，同时也反映出，在做强中心城区、增加中心城区人气过程中，由于经济还不是很发达，人们的经济水平有限，房地产住房投资结构应适应市场的发展。同时，值得注意的是商业营业用房和办公楼开发投资有过大的迹象，而满足低收入家庭的经济适用房投资大大萎缩。2、房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落从资金供给总量来看，到位资金增速下滑。2008年全市房地产开发投资资金到位47.44亿元（含上年结余资金），同比增长27.4%，增幅回落25.8个百分点，其中本年到位资金42.82亿元，同比增长25.1%，增幅同比回落28.8

15、个百分点。从资金来源看，全市房地产商的资金主要来自国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭及其他。2008年以来，开发企业自筹资金20.25亿元，同比增长51.4%，增长较快。自筹资金占本年资金来源的47.29%；其他资金来源18.12亿元，增长2.5%，同比增幅下降54.4个百分点，占本年资金来源的42.32%；定金及预收款为11.74亿元，同比下降1.3%，增幅下降44.8个百分点，占本年资金来源的27.41%（2007年为34.95%），其余类型的资金来源绝对数偏小。从定金及预收款的收缴减少来看，反映出2008年需求者观望情绪浓厚，商品房成交量下降，使房地产企业资金链条绷紧，资金供给情

16、况不乐观。3、房地产市场低迷，房地产开发处于饱和减缓发展态势2008年，商品房销售面积153.45万M2，同比下降32.5%；商品房销售额26.05亿元，同比下降22.1%；空置面积22.11万M2，同比上升25.4%，其中空置1-3年面积13.4万M2，同比上升96.2%。而房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积分别增长21.1%、23%和2.6%。本年完成开发土地面积76.96万M2，同比增长74.5%；本年购置土地面积174.32万M2，同比增长62.4%，待开发土地面积111.69万平方米，同比下降59.1%。从以上数据可以看出，2008年全市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城区的

17、调查分析，商品住房累计销售面积39.63万M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年销售旺势启动前的水平，略低于近5年商品住房48.25万M2的年平均销售量。商品住房供给出现饱和难卖状态。产生这种现象一方面存在价格因素，据调查统计，2008年中心城区商品住房均价为2075元/M2，同比增长16.92%，从近几年商品住房价格走势来看，呈30度上涨趋势，进入2008年底商品住房价格仍保持在2000元/M2高位平稳运行，另一方面，受整个国内宏观经济景气下降，房地产市场低迷以及受从紧的货币政策的影响，我市的居民购房意愿也显著降低，观望情绪越发浓厚，使得全市住房成交量出现大幅度下降。（三）、对房地

18、产业稳定发展的思考自2008下半年起，中央及地方政府相继出台了包括扩大内需、稳定房地产市场的调控政策，随着房价的合理回归，政策的逐步落实，自住型需求将陆续释放。政府部门、房地产企业、金融机构应实行三方联动，抓住契机切实解决房地产发展中存在的主要问题，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。1、政府部门应加强调控，优化环境房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。一是房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构调整，多建适合中低收入阶层的中、小户型住房。二是进一步整顿和规范房地产市场，各有关部门要进