第六章 家庭消费支出规划.docx

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第六章家庭消费支出规划

第六章家庭消费支出规划

第一节居住消费规划

个人/家庭居住规划包括租房、购房、换房的规划。

居住规划的第一步是决定以租房还是购房方式来满足居住需求。

如果决定购房，就应当考虑个人/家庭目前所拥有的金融资产与储蓄能力、计划购房的时间、房屋面积等因素，从而决定适合于自己经济能力和个人/家庭偏好的房屋。

另外，房屋作为个人/家庭拥有的一种长期资产，不仅可以自用，还可能用以投资（例如出租或持有增值等），在进行房屋居住规划时还应当考虑房屋的投资价值。

本节正是按照上述内容详细展开，主要包括：

（1）购房或租房决策的决策方法，包括成本法和净现值法；

（2）购房时应考虑的因素；（3）购房抵押贷款的概念及特点；（4）个人房产投资分析方法。

一、租房与购房的决策分析方法

（一）租房与购房决策应考虑的因素

房产可能是一个人一生中拥有的最重要的资产，因此作出租房还是购房决策以及租（或者购买）什么样的房屋必须慎重。

一般而言，租房或购房决策的作出除了与个人/家庭财务状况有关，还受到人们对生活方式偏好的影响。

下表列出了租房与购房分别具有的一些优势。

从表中列举的事项可以看出，租房的最大优势集中于其灵活性上，包括财务方面的灵活性，例如房租按期缴纳，每次缴纳数额不大；也包括生活方式的灵活性，因为租房可以避免承担与所有权有关的责任。

而购买房屋的优点则集中在占有财产利益、个人可以自由地进行改建和装饰等方面，另外房产还可能在未来升值从而给所有者带来收益。

表格1租房和买房的比较

租房

买房

●灵活机动，能够进行调整，不会发生房产的销售费用

●随着时间的推移，逐年归还按揭贷款，从而拥有房屋的所有权

●不需要首次付款

●房产可能增值

●按期缴纳金额不大的房租，每月只需很少的现金流动，不会给个人能/家庭带来巨大的现金流量压力。

而房屋所有人则需要支付抵押贷款、纳税和保险费用

●不会面临因外部环境变动导致的房屋租金上涨的风险

●避免房屋价格下滑的风险

●能够自由的对房屋进行改造

●不需要或承担很少的维修、维护事务

●房屋是产权贷款潜在的现金流量来源

在购房租房决策过程中，除了下文将要详细考虑的财务因素外，还有一些重要的费财务问题需要考虑，尽管这些因素将很难定量化的加以考察。

首先，如果客户不打算在某一个城市呆很长时间，一般不会考虑购房而是租房。

在某个城市住的时间越长，其房屋增值越大，购房的利益会随着时间的延长而日渐增多。

其次，对于大多数人而言，购房是一种“强制储蓄”的很好手段，因为支付抵押贷款直接进入到了偿还贷款本金之中。

所以说抵押贷款强迫客户进行有意的储蓄。

虽然从形式上看，客户确实是在购买东西而不是储蓄，但是所购买的东西不仅不会“消耗尽”，而且随着时间的推移还会增值。

尤其是当客户到了退休年龄的时候，你完全已拥有一个属于自己的房子，可以“免费”地住下去。

（二）租房与购房决策的财务分析

在不考虑个人/家庭生活方式偏好的条件下，单纯从财务角度来看，租房与购房决策实际上就是选择一种能够最大化个人/家庭收益的居住方式，常用的租房与购房分析方法包括成本法和净现值法。

1、成本法

成本法就是比较租房与购房的年平均成本并选择年成本较低的居住方式。

一般而言租房的成本包括：

（1）房租、

（2）押金的利息；购房的成本包括

（1）首付占用资金的机会成本、

（2）购房贷款的利息。

值得注意的是，在比较租房和购房成本时，并不考虑购房时的首付和分期付款金额本身，这是由于如果采用购房方式的话，个人/家庭在还完全部房款后将取得房屋的所有权，而租房者在付清所有房租后房屋的所有权仍然归出租方所有。

例1、郭先生看上了一间80平方米位于北京市朝阳区的房产，房产开发商可租可售。

若是出租的话，房租每月3000元，押金3个月。

购的话总价80万元，首付30万元，可获得50万元，利率6%的房屋抵押贷款。

解答：

郭先生租房与购房的成本分析如下：

租房年成本：

3000×12+3000×3×3%=36270元

购房成本：

300000×3%+500000×6%=39000元

由此可见，租方比购房成本低2730元，因此租方比较划算。

上面的例子简单的刻画了租房与购房决策的成本法的计算程序，在现实中为计算租房与购房的成本应当考虑的因素远为复杂。

例如，租房的房租在未来可能发生波动；房屋未来可能升值从而使购房变得更合算；另外短期和长期利率也可能发生波动从而影响决策。

2、净现值法

净现值法就是分别计算租房和购房发生的现金净流量的现值，并选择能够产生最大现金净流量现值的居住方式。

例2假设有一房产，可租可售。

假设房屋的年升值率为3%，折现率为4%，试作出租房或购房决策。

（1）如果选择租房，第一年房租为48000元，以后每年增加3000元，房租于每年末支付。

另外交纳租房押金为12000元，该押金在租赁合同到期之后归还给承租人。

（2）如选择购房，首付20万元。

另外可以获得30年期的房屋抵押贷款，贷款金额为80万元，年利率为8%。

贷款合同规定每年年末归还贷款81466元。

假设房屋的价格以每年4%的水平上涨。

解答：

租房和购房的净现值计算如下表：

第0年

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

租房净现值：

租房押金

-12000

房屋租金

-48000

-51000

-54000

-57000

-60000

收回房屋押金

12000

4%折现因子

1.00

0.9615

0.9246

0.8890

0.8548

0.8219

现值

-12000

-46152

-47155

-48006

-48724

-39451

净现值

-241488

购房净现值：

首次支付金额

-200000

每年还贷

-81466

-81466

-81466

-81466

-81466

第五年出售房屋售价：

1000000×（1+4%）5

1216653

偿还剩余贷款：

81466×12.11

-986553

4%折现因子

1.00

0.9615

0.9246

0.8890

0.8548

0.8219

现值

-200000

-78330

-75323

-72423

-69620

122162

净现值

-373534

由此租房的净现值较大，因此应选择租房。

从这个例子可以发现，在个人理财规划中房屋购买或租房决策的净现值分析方法与我们在企业财务学中熟悉的净现值（NPV）分析方法本质上是一致的。

该例还说明，与成本法相比，净现值法是一种更加先进的方法，因为它不仅考虑了货币的时间价值，而且可以用于进一步考察多种因素对决策的影响（例如，在本例中我们还可以考虑装修成本对租房还是购房的影响、对影响决策的关键指标如折现率、购房首付金额等进行敏感性分析等）。

另外，值得指出的是本例的目的在于让读者了解净现值法在租房和购房决策中的应用，为简化起见，在例题中我们做了许多难以符合实际情况的假设，例如假定房屋的升值速度与同期银行存款利率相同、没有考虑购房过程中发生的有关税费等。

而做出购房或租房决策最困难的恰恰就是对未来的参数进行估计，例如房屋价格存在很大的市场风险，在未来可能发生较大波动；折现率也会受到宏观经济影响等。

这些不确定因素都会影响最终的净现值结果，并进而影响决策。

一个好的规划理财师不仅能够熟练和正确的选择和应用各种评价方法及数量模型，更应当能够通过不断积累经验，增长对经济环境和制度背景的理解，从而准确预测未来，为客户做出正确的咨询建议。

二、购房规划

在进行了租房与购房分析，并决定选择购房后，就应当进行购房规划。

购买房屋与购买普通商品在许多方面具有相似性，特别是必须权衡产品的质量和价格，以选择具有最优性价比的产品。

另一方面，作为大额、长期的资产，购买房屋时又必须考虑购买许多普通产品时不需考虑的特殊因素，这些因素可分为财务方面与非财务方面。

其中财务方面的因素包括：

个人/家庭所能负担得房屋总价、房屋的单价、家庭为购买房屋所能获得的财务来源等方面；非财务因素则包括房屋的属性（如地理位置、交通状况、周围环境）和质量（如建筑质量、内部装修状况）等。

本节简要的介绍一些购房规划中的基本方法，并通过实例了解这些方法的应用。

1、可负担房屋总价

可负担房屋总价取决于个人/家庭在购买房屋时点支付首付的能力和取得并在未来偿付房屋贷款的能力，用公式可表示如下：

可负担房屋总价=可负担的首付款+可负担的房贷总额

其中，

（1）可负担的首付款取决于个人/家庭的收入水平以及全部收入中用以购买房屋的比例。

例如张女士的年收入为15万元，她每年将其全部收入的15%存入银行用作未来购房的首付款，假设银行的利率为6%，那么5年后张女士可用以购房的首付款就是150000×15%=22500元的5年期年金终值，即：

22500×5.64=126900元。

将这一计算过程用公式表示，有：

可负担首付款＝目前年收入×收入中负担首付和房贷的比率（或称为储蓄率上限）×年金终值系数（n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场报酬率）＋目前净资产×复利终值系数（n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场报酬率）

（2）可负担的房贷总额除了与个人/家庭的收入水平有关，还与贷款银行提供的贷款条件以及贷款合同规定的还贷期限有关，用公式可表示为：

可负担房贷总额＝目前年收入×复利终值系数（n＝离购房年数，r＝预计的收入增长率）×收入中负担首付和房贷的比率上限×年金现值系数（n＝贷款年限，r＝房贷利率）

2、可负担房屋单价

可负担房屋单价是个人/家庭所能负担得单位房产的价格。

其计算公式为：

可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数

在进行购房规划时应当同时考虑可负担房屋总价与可负担房屋单价两个指标。

前一指标是个人/家庭目前的收入水平和支出结构对购买房屋在资金上作出的限制，而后一指标除与可用以购买房屋的总支出相联系外，还反映了个人/家庭对房屋面积的需求状况。

例如，一个并不十分富裕但人口众多的家庭，其可负担的房屋单价水平会很低，此时就应当考虑选择地理位置相对偏僻，房屋单价较低的房屋。

例3林先生目前年收入为10万元，预计的年收入成长率为3%。

目前净资产15万元，40%为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后买房，投资报酬率10%，贷款期限为20年，贷款利率6%。

如果林先生5年后打算购买一面积为150平方米左右的房产，试计算林先生可负担房屋总价和可负担房屋单价分别是多上？

林先生可负担首付款＝10×40%×5年期10%利率的年金复利终值系数＋15×5年期10％利率复利终值系数＝10×40%×6.11＋15×5×1.611＝48.6万

林先生可负担房贷总额＝（10×5年期6%利率终值系数×40%）×5年期6%利率年金现值系数＝10×1.59×40%×11.47＝53.2万元

可负担房价＝48.6＋53.2＝101.8万元

可负担购房单价＝101.8÷150=0.68万/平方米。

3、评估能否承担的起购买房屋的费用

决定购房之后，除了分析客户的可负担房屋总价和可负担房屋单价之外，还应当分析支付房款的财务能力。

由于一次性支付房款由于金额巨大而超出大多数家庭的负担能力，大部分家庭会选择抵押贷款形式购房（关于购房贷款的有关问题详见下节），而采取抵押贷款形式购买房屋需要以未来收入承担巨大的责任。

在客户作出决定之前，要确保购房决定与客户总体财务目标相一致，例如抵押贷款会阻值客户其他财务规划目标的实现么？

会不会使客户的每月财务预算出现紧张而不能保持所要求的生活水平和生活方式？

因此个人财务规划师应当帮助客户确定目前的财务状况、每月预算、财务目标和生活方式等，从而帮组客户确定到底能可以支付多少价格的房子以及能够承受多大的贷款。

4、购房环境需求分析：

确定房屋的区位

房价取决于两个因素，一是区位，一是大小。

区位的生活机能越强，单价越高，房子越大，总价越高。

房子的大小主要取决于居住成员的数目，需要多少房间才够用，可伸缩弹性较小。

但不同区位的单价差距甚大，因此需考虑总负担能力，在可接受的居住平方米数下，选择住得起的地区。

环境需求要考虑的重点包括所居住社区的生活品质、离上班地点或子女就学地点远近、交通便利情况以及居住地周围社会治安状况等。

5、聘请专业人士

房屋是一种复杂的商品，在决定购买之前，购买者必须掌握关于目标房屋的充分信息，并仔细甄别和分析有关信息。

例如购房者必须了解开发商的资信水平、房屋的设计结构是否合理等。

但是个人/家庭往往缺乏全面收集和分析信息并作出专业判断的能力，或者即使有能力这样做也会牵涉太多的时间和精力，因此随着我国住房市场的正规化，聘请专业人士提供购房咨询建议，将成为越来越多个人/家庭的选择。

个人/家庭可以聘请一些大的信誉良好的房屋中介机构帮组自己在划定的区域内选择符合自己要求的房产。

尽管大的中介机构会收取较高的中介费用，但它能够帮组购房者选定一个合适的房屋并节省购房者自己找寻房产的时间。

在聘请房屋中介时，必须考虑到“委托代理”问题，也就是中介结构可能不会按照委托人的最大利益行事。

购房者应当根据自己的知识充分考虑和判断中介结构的建议，必要的讨价还价更是不可或缺的。

另外购房者也应保留必要的信息（例如可以接受的最高报价）。

个人/家庭还可以聘请建筑专家对房屋的设计结构和内部装修情况进行考察，以帮组自己作出决策。

例如取暖系统、空调系统、水管设备、电力设备是否均处于良好的状态等十分专业的问题是一般个人/家庭难以有效考察的，如果购房者对开发商的诚信状况存在疑虑就更应当聘用专业人士对房屋细节进行实地考察。

三、购房贷款

目前，银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。

现只介绍与教职工关系比较密切的个人类贷款。

个人类贷款可分为两大类：

个人住房公积金贷款和个人商业贷款。

个人商业贷款大致可分为六个品种：

（1）个人购置住房贷款（包括期房和现房）；

（2）个人二手住房贷款；（3）个人住房装修贷款；（4）个人家居消费贷款；（5）个人商用房贷款；（6）个人住房组合贷款。

（一）住房公积金贷款

1、住房公积金贷款及其特点

住房公积金制度是为解决职工家庭住房问题的一种政策性融资渠道。

住房公积金由国家机关、事业单位、各类型企业、社会团体和民办非且单位及其在职职工各按工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。

住房公积金专户存储，专项用于职工购房、建造、大修自住住房，并可以向职工个人住房贷款。

个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻修、大修自住住房时，以其拥有的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

与商业住房贷款相比，住房公积金贷款具有以下几个显著特点：

●住房公积金贷款属于政策性贷款，利率比商业银行住房贷款利率低。

住房公积金贷款属于政策性贷款，能够确保无论现在还是将来利率都会必银行贷款利率低。

另外住房公积金贷款和银行商业贷款之间的利差不是一成不变的，今年来两者相差1个百分点左右，1997年和1998年的利差曾今达到2个多百分点。

●对贷款对象有特殊要求，即要求贷款人是当地公积金系统公积金缴存人。

这也是由于住房公积金贷款是一种政策性贷款造成的。

●对贷款人年龄的限制没有商业贷款严格，没有关于贷款人年龄上限的规定。

●贷款额度高于商业银行住房贷款，公积金贷款可以贷到房屋总价的90%或95%。

●贷款担保方式不同。

商业贷款一般是房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，在抵押登记后采用抵押担保方式。

公积金贷款担保方式主要是北京市住房贷款担保中心提供的连带责任担保。

●所需费用不同。

商业贷款一般需要发生律师费用、保险费用，而住房公积金贷款一般发生担保费和评估费。

2、住房公积金贷款条件

●具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人身份证、暂住证等）；

●具有稳定的职业和收入，有偿还本息的能力；

●具有购买住房的合同或有关证明文件；

●提供住房资金管理中心同意的担保方式；

●符合住房资金管理中心规定的其他条件。

3、住房公积金贷款的程序

4、公积金贷款偿还方式

与个人住房商业贷款类似，住房公积金贷款的偿还方式也主要分为一次还本付息、等额本金还款以及等额本息还款方式，我们将在商业性住房贷款一节中详细介绍。

（二）商业性住房贷款

1、什么是商业性住房贷款

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房是，以期购买的产权住房抵押或其他银行认可的担保方式向银行申请的商业性贷款。

2、商业性个人购置住房贷款的担保方式

目前我国城镇居民申请商业性住房贷款必须提供银行认可的担保方式，现有的担保方式包括三种，即权利质押、第三方保证和住房抵押。

（1）权利质押贷款

以权利质押作为贷款担保：

银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单仅接受人民币定期储蓄存单。

借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度。

由于质押贷款方式要求借款人/家庭有较多的金融资产，因此只有少数人才会选择这种方式。

（2）第三方保证贷款担保

此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按银行的规定，保证人必须为企业法人，并且为借款人提供不可撤销的连带保证。

由于银行对保证人的认定一般有较高的标准，这种担保贷款的方式同样并不常见。

（3）住房抵押贷款

根据我国《担保法》第33条的规定，“抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。

债务人不履行债务时，债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。

房屋抵押贷款是以房屋为抵押物的一种抵押贷款，其一般的形式是个人/家庭使用抵押贷款购得房屋，但此时个人/家庭仅取得该房屋的占有权，只有当个人/家庭偿还完全部抵押贷款之后才真正取得房屋的所有权。

在偿还贷款期间，如果个人/家庭因丧失还款能力或其他原因无法履行还款合同，贷款银行有权利将该房屋折价或以拍卖、变卖的价款受偿贷款。

以抵押贷款形式购买房屋是大多数个人/家庭的购房方式。

这是由于对大多数人而言，买房的开销太大，很少有人能一次性付清所有的购房款项。

采用抵押贷款形式可以缓解买房时大额的现金流出。

同时由于以房产作为抵押，这种贷款方式又将银行的风险降至最小，因此这种贷款购房形式使个人/家庭和银行均能受益。

3、商业性住房贷款的条件

目前我国商业性个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的中国自然人，且具备如下条件：

●有当地常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人身份证、暂住证等）；

●有稳定的职业和收入；

●信用良好，有按期偿还本息的能力；

●有贷款人认可的抵押或质押，或借款人不能足额提供抵押（置押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的担保人；

●有购买房屋的合同或协议和有关批准文条件；

●所购房屋价格基本符合贷款人或其指定的房产评估机构的评估价值；

●不享受房屋补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%存款或现金作为购房首付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；

●贷款期限一般在15至30年之间；

●以上条款借款人须同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性。

合法性。

如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

4、商业性住房贷款的程序

5、商业性住房贷款的还款方式

在这里我们介绍三种最为常见的还款方式：

（1）一次还本付息

如果贷款的期限在1年以内的，还款方式应当采用一次性还本付息方式：

计算公式为：

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率]（如贷款期为1年）

或：

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率×贷款月份÷12]（如贷款期不足1年）

（2）等额本金还款法

所谓等额本金还款法，顾名思义就是在还款期限内按期等额归还贷款的本金，同时支付当期为归还的本金所产生的利息。

如果银行要求按季归还贷款，每期的还款额的计算公式如下：

每季还款额=贷款本金÷贷款季数+（本金-上期以归还本金累计额）×季利率

例3假设张先生于2005年3月1日借得商业性个人住房贷款总额为20万元，贷款期10年，如采用等额本金还款法，年利率为5.6%，试计算前2个季度还款金额。

张先生每季度末应归还本金=200000÷10÷4=5000

季度利率=5.6%÷4=1.4%

2005年3月1日贷款本金

200000

2005年3月1日---2005年5月31日利息金额（200000×1.4%）

2800

2005年5月31日偿还本金

5000

2005年5月31日合计还款额

7800

2005年6月1日贷款本金（200000-5000）

195000

2005年6月1日---2005年8月31日利息金额（195000×1.4%）

2730

2005年8月31日偿还本金

5000

2005年8月31日合计还款额

7730

（3）等额本息还款法

等额本息还款法也就是在每一期末以相等的金额归还贷款的本金和利息。

假设本金数为A，年利率为i，借款期限为n年，则每月等额还本付息额为：

每月等额偿还本息金额=

例3假设张先生于2005年3月1日借得商业性个人住房贷款总额为20万元，贷款期10年，如采用等额本息还款法，年利率为5.6%，试求每月应归还金额。

每月等额偿还本息金额=

6、申请商业贷款相关费用

（1）律师费，一般为申请贷款额的3%，由律师事务所收取。

（2）保险费，其计算公式为房价总额×费用系数×贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。

（3）印花税，申请贷款额的0.05%，由税务局收取。

（4）银行开户费，人民币10元，由开户银行收取。

（三）其他商业性住房贷款

1、个人二手住房贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。

其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。

申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。

借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

（1）、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件；

（2）、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；

（3）、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；

（4）、贷款人要求提供的其他文件或资料。

2、个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。

最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过５年。

借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

（1）、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料；

（2）、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；

（3）、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件；

（4）、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

3、个人家居消费贷款

个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。

最高成数