整理常州市房地产市场总结16028590.docx
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整理常州市房地产市场总结16028590
2005年常州市房地产市场总结
一、宏观经济运行形势
（一）GDP发展令人瞩目
（二）人均GDP突破4500美元
二、宏观政策情况
2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和规范房地产市场，高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。
※ 3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率
※ 3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》
※ 4月27日，国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施
※ 5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》
※ 5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》
※ 7月21日，人民币升值
※ 10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》
三、2005年城市建设成果
（一）道路建设
外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。
（二）绿地建设
2005年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。
（三）定销商品房建设
清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2006年6月份可以交付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。
（四）其它
开通12319城建服务热线，为市民群众提供24小时不间断服务。
一年来，热线中心共受理来电3万条，受理率100％，及时回复率100％，办结率达到99％。
（五）2006年工程目标
认真实施《常州市城市建设实施纲要2006-2008年》，进一步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。
2006年工程建设项目（包括2005年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。
其中：
城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。
四、2005年常州市市区土地市场情况（数据来源：
常州市国土资源局）
（一）市区土地出让总体情况
2005年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。
（二）综述
1、土地成交总量略降，武进区成交土地猛增
2005年常州市区出让土地面积为5613亩，同比减少5.49%。
其中：
城区成交土地面积为1440.00亩，同比减少39.58％；武进区成交土地面积3510.62亩，同比增长101.98%；新北区成交土地面积662.16亩，同比减少63.60%。
2、成交土地平均容积率提高
2004年出让土地平均容积率为1.88，2005年上升为1.95，提升幅度为3.72%。
其中：
城区平均容积率由2004年2.118，上升为2.49，上升幅度达17.56%；
新北区平均容积率由2004年2.026，上升为2.045，上升幅度为0.9%；
武进区平均容积率由2004年1.41，上升为1.71，上升幅度为21.27%。
由于土地资源有限，对于土地容积率指标的提高也是节约用地的表现，是城市发展过程中的必然。
3、土地成交价格升高
土地成交价格是供求关系的晴雨表。
由于成交土地的地段、毛地状况（拆迁量）、交通状况、配套状况、用地性质等差异，不能简单以成交均价衡量成交土地的涨跌，其中影响土地价格最大的是毛地状况。
在这里我们对2004年和2005
年的成交净地价格进行对比。
通过以上数据，我们看到土地的成交均价有较大的提高，从具体成交土地价格来看，虽然仅考虑净地出让价格，但是由于各区域土地的具体地理位置、配套状况、交通状况、用地性质等因素的差别，依然不能对土地具体上涨幅度进行评判。
例如新北区，2004年土地出让均价仅为52.1万元/亩，2005年上涨155%达到132.9万元/亩，其原因是2004年新北区推出的土地主要为比较偏远的新龙开发区地块，2005年推出土地主要为发展比较成熟的，靠近城区的高新技术开发区范围地块。
4、土地购置、储备风险在增加
2005年土地市场上下半年的市场表现截然不同，起伏明显。
上半年土地市场受商品房销售市场供需两旺的影响，土地成交价格一直处于高位，而当宏观调控风暴到来之时，商品房市场的不稳定因素迅速在土地市场得到体现，部分地块流标，多数地块底价成交，开发企业的小心谨慎以及对后市的观望表露无疑。
宏观形势不明朗、拆迁成本上升、土地底价偏高、商品房销售市场压力骤增等因素将会左右开发商购置土地的信心以及开发商对于储备土地的开发策略。
五、2005年常州市房地产开发情况（数据来源：
常州市统计局）
（一）房地产开发情况
（二）综述
1、房地产投资增加，增幅明显下降
2005年全市商品房完成投资总额114.27亿元，突破百亿大关，创造了近年来新高。
但涨幅却比去年同期下滑了68.76％，仅为16.73％，其主要原因是宏观市场调控的影响作用。
工业厂房等其他用房投资依然保持了高速增长的态势，增幅连续两年超过100％。
2、商品房在建规模不断扩大
2005年全市商品房施工面积1246.08万平方米，同比增长25.70％；新开工面积虽然同比下降15.27％，为483.23万平方米，但总体规模仍然较大。
3、竣工面积大幅增长
近三年来小高层、高层项目成为市场开发主流，建设周期较长，所以2003年、2004年竣工面积一直处于下降趋势。
随着时间的推移，两年前开发的项目都已经进入交付期，因此经历了两年的下降后，2005年竣工面积同比增长了108.01％，总量达520.72万平方米。
4、空置面积大幅增加
2005年空置面积总量超过了2002年，达55.35万平方米，改变了连续多年的空置下降趋势。
住宅用房和商业用房占空置面积总量的比例都超过了40％。
空置面积大面积反弹将影响未来市场的走势。
六、商品房住宅供需总体市场（不含经济适用房、定销商品房）
（一）总体市场
1．商品房住宅供应总量与需求总量情况
从总量看，2005年市区商品住宅供应总量达300万平方米，同比增长55.02％，其中新增供应总量250万平方米；销售总量166.65万平方米，同比增长17.00％；存量总量133.60万平方米，同比增长161.14％。
2．商品房住宅平均销售价格情况
2005年市区商品房住宅平均销售价格4181.98元/平方米，同比增长14.15％，增长幅度较2004年下调十个百分点。
（二）区域市场
1、城中区域
□供应与需求情况
2005年，城中区域可预售面积为30.23万㎡，比上年增长23.84％；已售面积为27.19万㎡，比上年增长38.37％；平均销售率89.94％。
新公开商品房普通住宅项目5个——天禧星园、荷花池3#地块商住楼，鹏欣丽都（一期、二期）、河景花园二期、香梅花园三期，预售总量为25.47万㎡，成交量为21.92万㎡，且均在上半年宏观调控政策实施之前入市。
□产品情况
从产品类型上来看，该区域的产品基本是以小高层和高层为主，其中鹏欣丽都为纯高层住宅，最高达33层。
从户型上看，城中区域在售楼盘中，主力户型主要是以三房、四房为主，平均每套销售面积130.45㎡。
由于天禧星园45㎡小户型是主力户型之一，所以该楼盘平均每套面积100㎡左右。
□价格情况
2005年，城中区域商品房普通住宅平均成交均价5374.27元/㎡，比上年增长18.09％。
本区域新推出的个案均价都在4600元/㎡以上，截至到12月底，除了香梅花园三期和河景花园二期，其他几个个案均价都在5200元/㎡以上，鹏欣丽都一期、二期、荷花池3#地块商住楼均价高达5700元/㎡以上。
□ 2005年城中区域销售排名
□2006年预计供应情况
2006年，城中区域预计总供应规模为49万㎡，除了鹏欣丽都项目外，其他均为首次新入市的项目。
2、城东区域
□供应与需求情况
2005年，常州市城东区域可预售面积为6.68万平方米，上年增长756.41％；已售面积为2.27万㎡，比上年增长284.75％；平均销售率33.98％。
其中新公开商品房普通住宅项目1个——聚缘雅居，预售总量为6.50万㎡。
成交量为2.10万㎡。
区域总体供应量与城市其它区域相比，所占市场份额较小，主要是因为城东区域板块近年可出让的土地资源不多，开发相对冷淡。
□产品情况
该区域05年在售楼盘2个，其中聚缘雅居是该区域内的主要楼盘，总建15万㎡，是区域内的供应主力。
从产品形态上看，04年年初入市的政成公寓项目为多层产品，聚缘雅居为小高层和高层产品。
从户型来看，2005年区域内可供销售的产品户型以小三房为主，平均面积为117㎡。
□价格情况
该区域平均成交价格为4670.77元/㎡，比上年增长77.01％。
2005年城东区域商品房住宅开发集中在靠近城市中心区域，因此平均销售价格较高。
□ 2005年城东区域销售排名
□2006年预计供应情况
2006年，城东区域预计可开发规模为36.5万平方米，除了聚缘雅居后续外，主要还有一个凯旋城项目入市，总规模为28万平方米，这是城东区域继聚缘雅居后的一次较大规模开发。
3、城南区域
□供应与需求情况
2005年，常州市城南区域可预售面积为21.20万㎡，比上年增长1218.75％；已售面积为10.12万㎡，比上年增长1456.92％；平均销售率47.96％；
新公开商品房普通住宅项目6个——清凉茗园、天安河滨花园三期二批、朝阳五村补建项目、诺诚高第、水岸人家花园一期、江南佳园一期；预售总量为17.48万㎡，成交量为7.31万㎡，且均在宏观调控政策实施之后入市。
由于该区域长期没有新项目入市，所以即使在宏观调控之后入市，该区域仍然形成比较好的销售氛围。
□产品情况
从面积上看，区域内产品供应平均面积为121.3㎡，主要是因为高层产品居多，销售平均面积为115.8㎡，同样，从户型上看，小三房是市场需求的主力。
□价格情况
05年区域内楼盘成交价格为4025.26元/㎡，比上年增长36.68％。
天安河滨花园由于地段和品牌较好，成交价格最高，为5543.48元/㎡。
□2005年城南区域销售排名
□2006年预计供应情况
4、城西区域
□供应与需求情况
2005年，常州市城西区域可预售面积为65.56万㎡，比上年增长77.09％；已售面积为46.22万㎡，比上年增长92.26％；平均销售率70.50％。
新公开商品房普通住宅项目13个——香江华廷（5-8、15-18、20-22、26-27＃）、锦江丽都花园二期、蓝天花园二期住宅、清潭鑫苑、河阳花园二期、花西公寓、金色新城西城区二期和二期二批68＃房、都市桃源三、四期、紫阳花园三期补建、怡和花园一期、中意宝第一期（1-7＃）、体育花园续建，预售总量为52.58万㎡，成交量为27.22万㎡。
□产品情况
城西一直是近年房地产开发的热点区域，2005年城西新开楼盘规模进入一个新的高潮，香江华廷、中意宝第等大型项目纷纷入市给市场带来了较大的影响。
05年区域内产品基本以小高层和高层为主，都市桃源花园式洋房受到了市场的欢迎。
从面积上看，由于高层产品居多，区域内产品供应平均面积为122.59㎡。
□价格情况
2005年，该区域平均成交价格为4185.89元/㎡，比上年增长了12.37％。
□ 2005年城西区域销售情况
□ 2006年预计供应情况
2006年，城西区域预计总供应规模为70方米，除了荣亨逸都项目，其均为前期余量，且规模均超过10万平方米以上。
5、城北区域
□ 供应与需求情况
2005年，常州市城北区域可预售面积为32.04万㎡，比上年增长126.43％；已售面积为11.25万㎡，比上年增长60.80％；平均销售率56.46％。
新公开商品房普通住宅项目5个——盛世名门（7-15＃）、红梅假日花苑（9-12＃）、金百花园（1-3、5-6、8-12＃）、青山湾花园（8-12＃）、嘉盛苑，预售总量为29.15万㎡，成交量为10.48万㎡。
□产品情况
05年区域内产品基本高层为主，以生态住宅为概念的盛世名门在年初的销售中成为市场的焦点。
从面积上看，区域供应平均面积为122.70㎡。
□价格情况
2005年，该区域平均成交价格为4386.41元/㎡，比上年增长22.53％。
□ 2005年城北区域销售排名
□2006年预计供应情况
6、新北区
□供应与需求情况
2005年，常州市新北区域可预售面积为78.62万㎡，比上年增长77.43％；已售面积为35.98万㎡，比上年增长9.15％；平均销售率45.76％。
□ 产品情况
区域内主要以小高层、高层为主，花园洋房、别墅是产品亮点。
从面积上看，区域供应平均面积为117.94㎡。
□ 价格情况
2005年，该区域平均成交价格为3697.76元/平方米，比上年增长9.08％。
□ 2005年新北区销售排名
□ 2006年预计供应情况
7、武进中心区市场
□供应与需求情况
2005年，武进中心区可预售面积为65.87万㎡，比上年减少5.55％；已售面积为26.63万㎡，比上年减少48.09％；平均销售率40.43％。
□产品情况
区域内主要以小高层、高层为主，夹层户型设计是产品亮点。
从面积上看，区域供应平均面积为115.42㎡。
□ 价格情况
2005年，该区域平均成交均价为3371.54元/平方米，比上年增长18.30％。
□ 2005年武进中心区销售排名
备注：
新城南都东区属于未合同备案项目，因此其销售情况无法准确判断，估暂不统计入销售排名内。
□2006年预计供应情况
（三）常州市定销商品房开发情况
（四）城区二手房住宅销售情况
（五）综述
1、商品房供需增长比例不平衡
供应增长比例明显高于需求增长比例，供需一直处于不平衡状态，存量面积也是大幅度的增加。
2、商品房住宅平均销售价格上涨较为明显
2005年市区商品房住宅平均销售价格已经突破4000元/平方米，达4181.98元/平方米。
城东、城南区域在2005年的开发量逐步放大，价格上涨较为明显，分别比去年增长77.01％、36.68％。
3、城中区域住宅依然是热点
城中区域配套设施完善，居住便利性强，稀缺性更凸现了其价值。
城中区域也是唯一的存量面积减少的区域。
4、产品创新增强
为了避免同质化竞争，开发企业逐步增强了创新意识，力争在产品上有所突破，以吸引市场的关注。
生态环保概念、夹层户型、入户花园等设计都是2005年房地产开发的亮点。
5、市场趋于理性
在宏观调控的影响下，需求市场持币观望的氛围持续了相当长的时间，给开发企业带来了较大的销售压力。
为了应对销售困境，项目都以合理的定价入市，并通过相应的营销措施，来吸引市场关注。
需求市场进入理性购房阶段，昔日排队购房的现象已经比较罕见，一是市场供应较为充足，选择余地大；二是房价区间已经处于高位，盲目选购只会增加购房成本。
在住房面积的需求上，城区144㎡以下的销售套数占总销售套数的76.79％，过去一步到位的消费理念已经淡化。
6、营销手段层出不穷
宏观调控下的房地产市场促使开发企业在营销上使出浑身解数，既有针对大面积住房销售补贴2％契税的优惠政策，又有针对团购客户推出的优惠菜单式服务，各种变相的购房优惠几乎成了每期房地产广告的主题。
7、二手房市场交易量明显萎缩
宏观调控政策影响最明显的是二手房市场，2005年二手房套数交易同比减少50％，面积交易同比减少67％，投机市场受到明显打压。
七、2005年常州市城区拆迁情况（数据来源：
常州市建设局）
2005年市区（不包括新北区，武进区）共许可拆迁项目58个，其中，政府项目29个，其他社会项目29个，计划共需拆迁居民（单位）3499户（住宅2977户，非住宅522户），拆迁建筑面积73.6万平方米（住宅41.5万平方米，非住宅32.1万平方米）。
到2005年底完成拆迁居民（单位）1900户（住宅1700户，非住宅200户），占拆迁总户数的54.3％；完成拆迁建筑面积41.2万平方米（住宅26.8万平方米，非住宅14.4万平方米），占拆迁总面积的56％。
另外，2003年和2004年共接转拆迁项目51个（25个和26个），需拆迁居民（单位）5990户（住宅5530户，非住宅460户），拆迁建筑面积79.5万平方米（住宅53.5万平方米，非住宅26万平方米）。
到2005年底接转项目还剩下居民（单位）3200户（住宅3000户，非住宅200户），建筑面积45万平方米（住宅32万平方米，非住宅14万平方米）。
其中剩下的主要是常澄路—万福路地块改造项目，到2005年底该地块还有1600余户，建筑面积27万平方米。
八、2005年常州市房地产市场发展综合分析
（一）宏观经济运行逐步平稳，房地产宏观调控取得明显成效
在宏观调控、平稳发展的背景下，各项经济指标增幅都处于下降趋势，特别是房地产投资增长幅度下降明显。
在紧缩性金融政策调控下，一些开发企业对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度，部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓，房地产开发投资增速高于同期全社会固定资产投资增速的现象出现逆转。
（二）土地供应充足，供应结构不合理
虽然土地总体供应量呈下降趋势，但其绝对值仍然较大，达到5600余亩。
武进区在总体规划调整后，供地速度明显加快，年内供应总量占总供应量的60％以上，但其住宅销售总量却仅占总销售量的16％，未来的供需矛盾将会比较突出。
（三）市场总体供应放大，竞争日趋激烈
前两年出让的土地已经进入了开发销售阶段，短期内市场总体供应量一直处于高位，而市场的需求能力却在宏观调整压力下有一定的起伏。
为了应对需求趋缓的局面，各项目之间的竞争已经进入白热化阶段，多样的营销手段基本都是以产品为先导、以价格为主题，以此期望获得市场的认可。
（四）住宅市场以自住型需求为主，过热的购房需求得到初步抑制
2005年宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，通过税收政策和住房贷款利率的调整，投机性需求逐步得到抑制，房屋需求增速得到了控制。
（五）房价上涨速度有所减缓
稳定房价是2005年房地产调控新政策的主要目标。
从政策效果来看，由于投机性购房得到初步遏制，房地产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件。
（六）二手房市场交易冷淡
二手房市场受税收政策的影响，交易成本上升，交易量一直处于低位。
特别在期房营销推广优势、价格优势吸引下，相当一部分二手房客源被分流，在某一阶段形成了期房热、二手房冷的局面，一些资金实力差的中介公司难以为计，纷纷歇业关张。
九、2006年常州市房地产市场发展趋势
（3）建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估。
近年来，常州市宏观经济发展持续向好，各项经济指标趋于平稳发展。
2006年，是常州进行“十一五”规划的第一年，因此，2006年常州房地产市场在国家继续宏观调控的大背景下，仍将面临着实现新发展、新跨越的历史机遇。
（3）安全现状评价。
总体而言，2006年常州房地产市场发展将呈现以下趋势：
除了房地产市场外，在不同职业和地点的工资差别中也可以发现类似的情形。
（一）在国家继续宏观调控下，常州地方性调控措施将更具针对性。
1）采取防护措施。
从目前形势来看，中央在2006年将继续巩固去年房地产市场宏观调控的成果，仍将继续强调“抑制房价过快上涨，稳定住房价格”、“支持普通商品住房和经济适用房发展”、“打击炒作”等宏观目标。
在此背景下，预计06年仍将继续加强宏观调控，但是在成效显著的2005年调控基础上，新的政策和措施会在鼓励和促进市场健康发展、调整供求关系、改善供应结构、加快外来人口中低收入阶层的住房保障建设等方面着手。
1）地方环境标准是对国家环境标准的补充和完善。
在执行上，地方环境标准优先于国家环境标准。
在市场监管方面，除了继续严格执行2005年相关措施外，预计税收与金融政策等有利于促进市场规范与正常发展的经济性调控手段会得到更多应用。
（二）房地产投资增速趋稳
从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。
由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计2006年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速会与2005年基本持平。
一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。
另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。
同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。
综合性规划
（1）土地利用的有关规划；（三）需求有所回暖，但住宅供需不平衡将会比较明显
由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。
中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示，四季度准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较三季度提高0.5个百分点，说明居民即期购房意愿略有回升。
首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面。
居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量；其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，2006年城市建设预计投资42.59亿元，有助于推动住房消费；第三，截至2005年底，市区户籍人口220.8万人，市区外来人口113.8万人，人口流动频繁，同时，常州在吸引经济、技术、科技人才加大力度，从长期看将形成巨大的住房需求。
虽然需求市场有所好转，但目前可销售的存量面积已经有130万平方米，根据已出让土地推算其开发周期以及一些项目的后续开发，初步预计2006年将会新增入市面积250－300万平方米，特别是一些大盘入市，如城中城项目、牵引电机厂项目、彩虹城以及新北区、武进区的大型开发项目，会使市场进一步扩容。
而需求增长比例却大大小于供应增长比例，供需缺口已经形成。
根据以往的数据显示，上半年楼盘入市量一般都少于下半年，因此2006年下半年的市场压力会比2005年的宏观调整压力更大，如不能有效的刺激、挖掘消费需求，市场形势将更为严峻。
但总体上供大于求的局面已定。
（四）市场更趋于理性，消费者持币观望，开发企业压力增加
（四）建设项目环境影响评价的内容新的宏观调控政策出台以来，打压了前期膨胀的房地产投资和住房消费心态。
在进行的需求市场调查中，超过60％的客户表示会选择继续等待，等到合适的时候再购买，消费者持币观望的心态表露无疑。
等待时间越长，对开发企业的考验就越严峻，特别是开发企业的资金链。
一些近期购入土地的开发企业购置成本较高，再加上开发成本、营销成本，总成本也就水涨船高，如果价格空间不能得到有效的提升，这些企业将会陷入困境，市场
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