中山国有建设用地配建人才安置房.docx

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中山国有建设用地配建人才安置房

中山市国有建设用地配建人才安置房

管理暂行办法

第一章总则

第一条为落实国有建设用地使用权公开出让竞配建人才安置房要求，明确人才安置房规划建设和移交管理等工作，根据《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条人才安置房产权归属政府所有。

房地产开发企业（以下简称开发企业）按照国有建设用地使用权出让公告，参与我市商业住宅或商品住宅用地公开出让竞价，在达到土地出让最高限价后所竞配建的人才安置房，应当按本办法进行规划建设和无偿移交给政府。

第三条配建的人才安置房应当符合以下要求：

（一）单套建筑面积不小于90平方米、不大于144平方米，不得少于公开出让约定的面积要求；

（二）户型、设计、质量、配套设施须与所在楼盘建筑标准（指标）一致；

（三）人才安置房的建设须与地块工程整体设计、整体开发、整体施工；

（四）原则上不集中建设，不得将人才安置房的建设独立于地块整体工程以外。

第四条经市政府同意，人才安置房配建要求可根据我市人才工作实际需求进行调整。

第五条市国土、规划、住建、财政等行政主管部门及属地镇政府（区管委会、办事处）应当分工协作、密切配合做好配建人才安置房的用地出让、规划、建设、接收及后续管理工作。

（一）市国土部门负责组织土地出让工作，明确配建要求并在土地出让的招标文件及出让成交后的《国有建设用地使用权出让合同》中落实；配合落实人才安置房的权属登记办证等。

（二）市规划部门按照出让合同的配建要求，负责落实项目方案审查和规划报建审批、验收等。

（三）市住建部门负责人才安置房的施工报建、质量监督、安全生产监督、综合验收备案等，办理项目商品房的预售许可审批等。

（四）市财政部门负责人才安置房的统筹接收工作，协调落实人才安置房具体权利人，并在本暂行办法出台后尽快明确后续分配、使用和处置办法等。

（五）市其他部门及属地镇政府（区管委会、办事处）应根据职能做好人才安置房各项有关工作。

第二章土地出让

第六条对需在公开出让达到最高限价后竞配建人才安置房的用地，在出让前，市国土部门应在出让方案中明确配建人才安置房单套建筑面积、套数、建设标准以及竞配建面积增幅等要求，并在土地出让招标文件中予以落实。

第七条对需配建人才安置房的用地，在出让成交后，市国土部门在《国有建设用地使用权出让合同》中应明确开发企业应承担的人才安置房的建设和移交等责任和义务，并在签订出让合同后将出让用地位置、面积等情况及人才安置房的配建面积、套数要求、用地开竣工时间等信息书面函告市规划部门、市住建部门及市财政部门（以下称统筹接收部门）、市委组织部人才局、市人力资源和社会保障局。

第三章报建审查

第八条人才安置房原则上不得作价补偿，不得抵减须配套公建设施、配套车位等建筑面积。

第九条对需配建人才安置房的项目，满足单套人才安置房建筑面积要求的住宅总建筑面积应当不小于用地成交配建总建筑面积要求，且不小于相应的套数要求。

小区修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图中应单独标明满足单套人才安置房面积要求的住宅总建筑面积数、总套数、在各幢楼分布情况以及建设分期安排等。

第十条市规划部门按照规划条件和土地出让合同的要求，在审批小区修建性详细规划，或者建设工程设计方案总平面阶段后，应通报人才安置房统筹接收部门。

第十一条在建设过程中，开发企业申办涉及人才安置房规划变更的，市规划部门应将涉及人才安置房的规划变更批复通报人才安置房统筹接收部门。

规划变更原则上不得调整满足单套人才安置房面积要求的住宅在小区内原审定的总体分布情况。

对确需调整的分期建设项目，原审定的小区修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图将满足单套人才安置房建筑面积要求的住宅集中放在第一期或前面若干期的，统筹接收部门抽取选定人才安置房后，开发企业通过规划变更将后面若干期的住宅套型面积调整为满足单套人才安置房建筑面积要求的，统筹接收部门有权在后面若干期满足单套人才安置房面积要求的住宅中，重新抽取选定人才安置房。

第四章抽取选定

第十二条人才安置房应当通过人工摇珠或电脑程序等随机方式进行抽取选定，基本原则如下：

（一）全面抽取原则，应在符合单套人才安置房建筑面积要求的所有住宅中抽取。

（二）均衡抽取原则，应按项目建设均衡进度抽取，即分期开发的项目分期进行抽取，第一期抽取：

①人才安置房建筑面积不少于[（第一期符合单套人才安置房面积要求的住宅总建筑面积/整宗地规划建设的符合单套人才安置房面积要求的所有住宅总建筑面积）*总配建面积]，②人才安置房套数（取整数套）不少于[第一期人才安置房建筑面积/120]；第二期及后续分期以此类推。

（三）规模数量与抽取单位相匹配原则，当以人工摇珠方式抽取时，应根据当期配建规模和抽取数量（套数），确定一次抽取的单位，即确定以套、层为单位的具体结合方式。

1.当期抽取套数（当期抽取的配建建筑面积/单套人才安置房的下限建筑面积）少于等于40时，按套为单位进行抽取；

2.当期抽取套数（当期抽取的配建建筑面积/单套人才安置房的下限建筑面积）大于40、当期抽取层数（当期抽取的配建建筑面积/单层符合单套人才安置房面积要求的所有住宅面积和的下限值）少于等于40时，按层为单位进行抽取；当按层为单位累计抽取的建筑面积接近当期配建要求，且在单层符合单套人才安置房面积要求的所有住宅面积和的上限值的范围内时，转按套为单位进行抽取。

3.当期抽取层数（当期抽取的配建建筑面积/单层符合单套人才安置房面积要求的所有住宅面积和的下限值）大于40时，可按两层（或三层及以上层数）为单位进行抽取；当按两层（或三层及以上层数）为单位累计抽取的建筑面积接近当期配建要求，且在两层（或三层及以上层数）符合单套人才安置房面积要求的所有住宅面积和的上限值的范围内时，转按单层为单位，之后按上述第2点再转按套为单位。

（四）协商抽取原则，在每期抽取人才安置房前，开发企业可根据上述3项原则制定具体抽取方案，报接收部门同意后实施。

第十三条根据人才安置房随机抽取原则，对本办法实施后和实施前出让成交的地块，作适当的差别化处理，具体如下：

（一）本办法实施之后出让成交的地块：

1.抽取要求。

对不分期整体开发的或分期开发的项目，按第十二条均衡抽取原则，直到抽取的人才安置房累计总建筑面积和总套数两个指标均达到配建要求为止。

2.误差处理。

对随机抽取（配建总建筑面积和总套数两个指标均达标）产生的比配建要求多出来的配建面积和套数无偿移交给政府，统筹接收部门不作补偿；但按上述第1点要求抽取选定后，因施工误差等造成后期办证确定的人才安置房总建筑面积不足配建要求的，开发企业应在移交前按第十九条规定进行物业补偿。

（二）本办法实施之前出让成交的地块：

1.抽取要求。

对不分期整体开发的或分期开发的项目，按第十二条均衡抽取原则，直到抽取的人才安置房累计总建筑面积达到配建要求为止，对人才安置房的总套数不作要求。

2.误差处理。

对随机抽取（配建总建筑面积达标）产生的比配建要求多出来的配建面积，开发企业可选择以下方式之一处理：

（1）多出来的配建面积无偿移交给政府，统筹接收部门不作补偿，但因施工误差等造成后期办证确定的人才安置房总建筑面积不足配建要求的，在移交前按第十九条规定进行物业补偿；

（2）扣除最后一次抽取的那套人才安置房，即无偿移交除最后一次抽取那套以外的人才安置房，后期办证确定的人才安置房总建筑面积与不足配建要求部分，在移交前按第十九条规定进行物业补偿。

第十四条人才安置房的抽取选定，应按经报建审批的方案实施建设并达到预售（销售）条件后，按以下基本流程办理：

（一）开发企业到价格主管部门先行办结销售价格备案手续。

（二）开发企业向统筹接收部门提出抽取选定人才安置房的申请。

（三）统筹接收部门组织原土地有关权利人、开发企业等公开随机抽取选定人才安置房，必要时可邀请公证机构参与；抽取选定后，统筹接收部门与开发企业联合签订《抽取结果确认书》，并由统筹接收部门将抽取结果函告市住建部门。

经抽取选定的人才安置房，不得预售且应当在楼盘表中明确标注。

（四）开发企业凭《抽取结果确认书》及其他相关材料向住建部门申办商品房预售许可。

住建部门根据国土部门的需配建人才安置房的土地出让信息函、经规划部门审定的建设工程设计方案总平面图、统筹接收部门的抽取结果信息函等，以及商品房预售许可有关规定，办理人才安置房以外的预售商品房许可审批。

第十五条开发企业向统筹接收部门申请抽取选定人才安置房，应提交以下材料：

（一）抽取选定人才安置房申请；

（二）企业营业执照、法定代表人身份证，如委托办理，应一并提交法定代表人委托书及经办人身份证等；

（三）土地出让合同及《不动产权证》；

（四）建设工程规划许可证、报建批复通知书及经规划部门审定的建设工程设计方案总平面；

（五）施工许可证；

（六）拟办理预售项目位置与用地平面关系图；

（七）拟办理预售项目楼盘表；

（八）申请预售说明报告[包括位置、地点、型号、幢号、面积（测绘企业出具的测算表）、户数、装修标准、销售价格备案表（经价格主管部门备案）等]。

（九）按规定提交的其他材料。

第五章办证移交

第十六条在建设过程中，市住建部门应当组织做好人才安置房的质量监督、安全生产以及竣工验收等。

在办理项目竣工综合验收备案时，市住建部门可通知统筹接收部门组织有关权利人参与验收，共同对配建的人才安置房建设标准等是否符合验收要求进行把关。

如人才安置房达不到验收要求的，整个开发项目不予验收。

第十七条开发企业应当按照土地出让合同规定期限，完成项目竣工验收工作；在完成竣工验收一年内，应当完成人才安置房的权属登记办证和实物移交。

第十八条人才安置房办证前，开发企业应函询统筹接收部门，由统筹接收部门组织确定每套人才安置房的权利人名单。

开发企业凭统筹接收部门出具的人才安置房权利人名单证明文件以及其他权属登记有关材料，到国土部门办理人才安置房不动产权证。

第十九条人才安置房办证后，开发企业应制定人才安置房明细清单统计表，明确每套人才安置房的幢号、层号、房号以及对应的不动产权证号、证载建筑面积（及套内建筑面积）、户型等，汇总统计人才安置房的总建筑面积、总套数。

对办证后人才安置房总建筑面积不足配建要求的，由开发企业自主安排整个项目（整宗地）内相应面积的住宅、商铺进行物业补偿并无偿移交。

第二十条人才安置房应进行产权和实物交接。

办理移交前，开发企业应向统筹接收部门提交如下材料办理移交手续：

（一）人才安置房移交申请；

（二）人才安置房明细清单统计表及对应的不动产权证；

（三）人才安置房相关材料，包括住宅质量保证书、使用说明书等；

（四）如需进行其他物业补偿的，应按上述要求一并提交相关资料。

办理移交时，统筹接收部门根据需要可组织相关权利人及有关部门，对人才安置房进行现场查验，并就发现问题向开发企业反馈移交整改意见。

待开发企业整改落实后，接收部门予以接收。

完成交接后，双方应签署人才安置房交接确认书，并由统筹接收部门将人才安置房移交明细清单函告市委组织部人才局、市人力资源和社会保障局。

第二十一条人才安置房移交（签署交接确认书）前后有关费用，按以下规定处理（除土地出让合同另有约定外）：

（一）移交（签署交接确认书）前人才安置房建设、管理、测量等所产生费用，以及移交后应承担国家和省、市规定的质量保修期内相应质量保修责任和维修费用，由开发企业负责；

（二）权属登记办证所产生的税款、登记费等由开发企业负责；

（三）移交后产生的物业管理服务等费用，或者按规定应由房屋所有人承担的住宅专项维修资金，由相应的人才安置房权利人负责。

第六章其他规定

第二十二条开发企业按照《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》（中土函〔2014〕2007号）规定，转让需配建人才安置房的土地使用权的，应当在转让前书面通知统筹接收部门，并在转让合同中明确受让人继受的人才安置房建设移交等责任和义务。

第二十三条市各相关部门及属地镇政府（区管委会、办事处）应根据职能分工，加强对人才安置房配建工作的监督检查。

对未按出让合同约定期限进行动工、竣工的，由市国土部门按闲置土地有关规定处理，并按出让合同约定追究其违约责任；对未按规定建设和移交人才安置房的，由市住建部门将其作为不良行为记入企业诚信档案，并按规定向社会公布和实施惩处。

第七章附则

第二十四条本办法自2017年月日起施行，有效期2年。

第二十五条人才安置房的分配、使用和处置等办法由市财政局会同有关部门另行制定。

第二十六条本办法由中山市国土资源局、中山市财政局、中山市城乡规划局、中山市住房和城乡建设局负责解释。