烟台市城市规划方案管理若干详细规定.docx

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烟台市城市规划方案管理若干详细规定

烟台市都市规划管理若干规定

第一章　总则

　　第一条　为加强都市规划管理，提高都市环境质量和生活质量，满足生态都市发展需要，依照《中华人民共和国都市规划法》及国家关于技术规范、原则，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条　凡在我市市区都市规划区范畴内新建、改建、扩建建设工程，均应遵守本规定。

　　第三条　都市规划行政主管部门主管本行政区域内都市规划工作。

第四条　任何单位和个人均有遵守都市规划义务，并有权对违背都市规划行为进行检举和控告。

第二章　建筑容量

第五条　居住社区建筑密度控制指标应符合下列规定：

低层住宅不不不大于24%，多层住宅不不不大于20%，中高层住宅不不不大于17%，高层住宅不不不大于14%.

第六条　居住社区容积率控制指标应符合下列规定：

低层住宅不不不大于0.7，多层住宅不不不大于1.1，中高层住宅不不不大于1.4，高层住宅不不不大于2.4.

第七条　居住组团建筑密度控制指标应符合下列规定：

低层住宅不不不大于28%，多层住宅不不不大于22%，中高层住宅不不不大于20%，高层住宅不不不大于16%.

第八条　居住组团容积率控制指标应符合下列规定：

低层住宅不不不大于0.8，多层住宅不不不大于1.3，中高层住宅不不不大于1.6，高层住宅不不不大于2.8.

第九条　由不同类型住宅混合构成住宅用地，其建筑容量控制指标最大值，应取单一类型住宅用地控制指标作为计算上、下限值，并按不同类型住宅面积占住宅总面积比例拟定。

　　第十条　办公、商业用地建筑密度和容积率应符合下列规定：

（一）办公建筑，多层建筑密度不不不大于30%，容积率不不不大于1.5；高层建筑密度不不不大于25%，容积率不不不大于2.5.

（二）商业建筑，多层建筑密度不不不大于40％，容积率不不不大于2.0；高层建筑密度不不不大于35％，容积率不不不大于3.0.

　　（三）在各类市、区级中心、商业繁华地段，商业及办公建筑建筑密度和容积率依照国家关于规定和周边基本设施状况拟定。

　　第十一条　工业区建筑密度和容积率应符合下列规定：

　　以低层厂房为主工业区，建筑密度不不不大于35％，容积率不不不大于0.6；以多层厂房为主工业区，建筑密度不不不大于30％，容积率不不不大于1.4.第十二条　仓储区建筑密度和容积率应符合下列规定：

低层仓储区建筑密度不不不大于45％，容积率不不不大于0.8；多层仓储区建筑密度不不不大于35％，容积率不不不大于1.5.

第三章　建筑间距

　　第十三条　住宅朝向（住宅正面）以东、南、东南、西南为前，每户具备两个或两个以上接受不同方向日照居室，只计算重要朝向所在一种方向。

　　建筑间距，住宅从阳台外墙计算，其他类型建筑从建筑主墙计算。

建筑装饰构架、建筑入口雨蓬等局部突出某些不计入建筑间距内。

　　建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）相对于背面建筑首层居室室内地坪垂直高度；当坡屋面坡度不不大于1：

1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。

　　第十四条　低层住宅间距应符合下列规定：

（一）最小间距不得不大于前面低层、多层建筑高度1.8倍。

（二）低层住宅与其侧面低层、多层住宅间距不不大于6米，与其背面各类住宅间距不不大于16米。

　　第十五条　多层住宅间距应符合下列规定：

（一）多层条式住宅（面宽20米以上，含20米）与背面多层、高层住宅平行布置（指两栋住宅长边夹角不不不大于15.）时，最小间距不得不大于前面建筑高度1.55倍。

（二）多层点式住宅、多层住宅为其他布置形式时，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建项目内，

新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。

多层点式住宅与其背面各类住宅最小间距不不大于20米。

　　（三）住宅侧面最小间距不得不大于6米。

　　第十六条　高层住宅间距应符合下列规定：

（一）高层住宅与背面各类住宅间距，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。

高层住宅与背面各类住宅最小间距不不大于30米。

（二）高层住宅与各类住宅侧面间距不得不大于13米。

　　第十七条　非住宅建筑与住宅间距应符合下列规定：

（一）非住宅建筑位于住宅前面时，按住宅间距控制，且最小间距不不大于16米。

（二）非住宅建筑位于住宅背面时，三层及三层如下与住宅最小间距不不大于16米；三层以上与住宅最小间距不不大于20米。

　　（三）非住宅建筑位于住宅侧面时，按消防间距控制，但最小间距不不大于6米。

　　（四）煤气调压站、换热站、变电室等一层小型市政公用设施用房与住宅间距按国家关于规范拟定。

　　第十八条　医院病房楼、休（疗）养院休（疗）养楼、托儿所、幼儿园、大、中、小学校教学楼，与前面低层、多层建筑间距，不不大于前面建筑高度1.8倍。

与前面高层建筑间距，需满足冬至日底层有效日照时间不少于3小时。

　　第十九条　建筑间距除满足本规定外，还应符合消防、卫生、环保、防灾、通风、工程管线和建筑保护等方面规范和都市设计规定。

　　第二十条　都市历史文化地段（街区）、历史文化保护区内建设工程，建筑退让道路红线、道路绿线、保护紫线等退让距离及建筑间距按历史街区、历史文化保护区保护规划拟定。

　　第二十一条　本规定旧城区范畴涉及芝罘区、福山区、牟平区旧城区，详细范畴为：

（一）芝罘区：

南山山脊线以北、铁路干线以南、西炮台山南路以东、岿岱山山脊线以西区域。

（二）福山区：

东至外夹河，北至永达街，西至福环西路，南至外环路北。

　　（三）牟平区：

南到雷神庙大街，北至新城大街，西至牟山路，东至沁水路。

第四章　建筑绿化

　　第二十二条　居住区绿地应符合下列规定：

（一）绿地指标应同步满足公共绿地面积、人均公共绿地面积和绿地率三项指标规定。

（二）公共绿地面积：

故居住区改造公共绿地面积不低于总用地10%，新开发居住区公共绿地面积不低于总用地15%.

　　（三）人均公共绿地面积：

应依照居住人口规模分别达到：

组团不少于1m2/人，社区不少于1.5m2/人，居住区不少于2m2/人，并依照居住区规划组织构造类型统一安排。

　　（四）绿地率：

以低层、中高层、高层住宅为主居住社区绿地率不不大于40%，以多层住宅为主居住社区绿地率不不大于35%.第二十三条　工业和仓储区绿地应符合下列规定：

（一）工业区绿地涉及工业区游园和工业公司附属绿地。

（二）工业区应设立成片集中游憩绿地，辟建工业区小游园。

每个游园面积应不不大于600m2，服务半径应不大于250米。

　　（三）工业公司绿地率，普通工业公司不不大于30％，高新技术园区不不大于40％。

　　（四）仓储用地绿地率不不大于20％。

　　第二十四条　学校、行政办公、部队等公共设施用地绿地率不不大于35％。

　　医院、休疗养院、宾馆绿地率不不大于40％。

　　交通枢纽用地绿地率不不大于20％。

　　市政设施用地绿地率不不大于30％。

　　第二十五条　所有建设项目绿化工程必要与建设工程同步进行规划设计、同步审批。

建设工程竣工验收时，必要同步验收绿化工程，达不到规定，不予验收。

第五章　建筑退让

　　第二十六条　沿用地边界建筑物，其离界距离按如下规定控制，但最低不得不大于消防间距规定。

（一）新建低层、多层建筑离界距离，依照相邻建筑物性质，按本规定第三章拟定正向及侧向建筑间距一半预留。

新建高层建筑离界距离按关于规划拟定，并不不大于多层建筑离界距离。

（二）界外是住宅、医院、学校、托幼等建筑，除须符合第

（一）项离界距离规定外，须同步符合本规定建筑间距关于规定。

　　（三）界外是公共绿地、公园、广场等开敞空间时，按关于规划拟定，但最小距离不得不大于10米。

）地下建筑物离界距离，不不大于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部距离）0.7倍，且最小距离不得不大于5米。

　　第二十七条　沿河道、水面规划蓝线（市都市规划行政主管部门按都市总体规划拟定长期保存河道、水面规划线）外侧绿带宽度及绿带外侧新建建设工程后退河道、水面绿带外边线距离应符合如下规定：

（一）沿重要河道（夹河、辛安河、鱼鸟河、沁水河、黄金河、柳林河）规划蓝线外侧绿带宽度不少于100米，两侧建设工程退让河道绿带外边线不少于20米。

（二）沿普通河道规划蓝线外侧绿带宽度不少于10米，两侧建设工程退让河道绿带外边线不少于10米。

　　（三）沿市区内规划拟定保存水面规划蓝线外侧绿带宽度不少于10米，两侧建设工程退让水面绿带外边线不少于10米。

　　第二十八条　沿历史先进建筑、文物保护单位保护紫线（市都市规划主管部门和市文物保护主管部门拟定历史先进建筑、文物保护单位保护范畴线）周边新建建设工程，其退让保护紫线距离应在对新建建筑高度进行视线景观分析基本上拟定，且最低不得不大于10米。

　　第二十九条　沿铁路两侧新建建筑工程应符合如下规定：

（一）铁路干线两侧建筑工程与轨道边线距离不不大于50米。

铁路两侧围墙与轨道边线距离不得不大于10米。

（二）铁路两侧高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道边线距离须经铁路及消防主管部门审核后拟定。

　　第三十条　在电力线路保护区范畴内不得新建建筑物。

电力线路保护区范畴按如下规定拟定：

　　1——10千伏　　5米

　　35——110千伏　　10米

　　154——330千伏　　15米

　500千伏　　20米第三十一条　都市道路两侧建筑退让道路红线应符合下列规定：

（一）高速路两侧不少于100米。

（二）市中心区重要出入口方向迅速干道和联系各功能组团非旧城区路段迅速干道（机场路、观海路、红旗路、206国道、山海路、连城路）两侧不少于65米。

机场路黄务立交桥以北路段道路两侧不少于45米。

　　（三）滨海北路道路红线两侧不少于40米，滨海中路两侧不少于75米，其他滨海路两侧不少于125米。

　　（四）主干道：

旧城区低层、多层建筑不少于20米，高层建筑不少于25米；都市新区低层、多层建筑不少于25米，高层建筑不少于30米。

　　（五）次干道：

旧城区低层、多层建筑不少于15米，高层建筑不少于20米；都市新区低层、多层建筑不少于20米，高层建筑不少于25米。

　　（六）支路：

旧城区低层、多层建筑不少于8米，高层建筑不少于12米；都市新区低层、多层建筑不少于10米，高层建筑不少于15米。

　　第三十二条　都市道路红线外侧，实行道路“绿线”（指都市道路红线外侧规定绿带宽度外边线）管理制度。

都市道路两侧建设工程应同步满足退让道路红线和道路绿线规定。

绿带建设依照道路性质、区位不同按规划设计采用不同形式。

绿带宽度应符合下列规定：

（一）高速路外侧绿带宽度不少于75米。

（二）市中心区重要出入口方向迅速干道和联系各功能组团非旧城区路段迅速干道（机场路、观海路、红旗路、206国道、山海路、连城路）道路红线外侧绿带宽度不少于50米。

　　机场路黄务立交桥以北路段道路红线外侧绿带宽度不少于30米。

　　（三）滨海北路道路红线外侧绿带宽度不少于25米，滨海中路道路红线外侧绿带宽度不少于50米，其他滨海路道路红线外侧绿带宽度不少于100米。

　　（四）主干道外侧绿带宽度为12米，次干道外侧绿带宽度为6米，支路外侧绿带宽度为4米。

　　第三十三条　都市道路平交路口转弯处，两侧建设工程按较宽道路红线拟定退让距离；非转弯处，按相应道路红线拟定退让距离。

　　第三十四条　都市立体交叉路口两侧建设工程，退让道路红线和匝道外边线距离不少于50米。

　　第三十五条　都市规划拟定商业步行街两侧建筑退让道路红线距离依照商业步行街详细规划拟定。

　　第三十六条　工厂、学校、营区、医院、仓库、住宅社区等按规定可以修建通透式围墙、大门。

旧城区内，可在规划道路红线外建设，围墙内必要按本规定留足绿带宽度，并负责绿化；都市新区在规划道路绿线外建设。

第六章　停车场

　　第三十七条　住宅配建停车场应符合下列规定：

Ⅰ类居住用地按每户1.2－1.5个机动车位设立，Ⅱ类居住用地按每户1－1.2个机动车位设立，Ⅲ类居住用地按每户0.7－1个机动车位设立。

自行车停车位按每户1辆设立。

　　第三十八条　商业购物中心、文化娱乐体育中心、宾馆、公园、办公楼、影剧院等，停车场面积依照建筑性质和规模仿定。

配建停车场机动车停车位应符合下列规定：

（一）宾馆、饭店、招待所机动车停车位不少于3.0-5.0车位/100m2建筑面积。

（二）外贸、金融、合资公司办公楼、写字楼机动车停车位不少于0.9-1.2车位/100m2建筑面积，普通办公楼机动车停车位不少于0.4-1.0车位/100m2建筑面积。

　　（三）商业大楼、商业区、农贸市场机动车停车位不少于1.5-2.0车位/100m2建筑面积。

　　（四）医院、博物馆、展览馆、科技图书馆机动车停车位不少于2.0-4.0车位/100m2建筑面积。

　　（五）剧场、影院、体育场（馆）机动车停车位不少于3.0-4.0车位/100m2建筑面积；都市公园机动车停车位不少于5.0-12.0车位/1公顷占地面积。

　　（六）工业厂房区机动车停车位不少于0.2-1.5车位/100m2建筑面积。

　　（七）商业、服务性质建筑停车场，地上停车场面积应不少于总停车位30%.地下停车场不得改作它用。

第七章　建筑、景观

　　第三十九条　都市内自然山体必要按都市规划行政主管部门和都市绿化行政主管部门拟定绿线严格保护。

山体绿线以上区域实行封山育林，禁止兴建非供公共休憩建筑物、构筑物。

已经破坏山体应进行整治、美化。

　　第四十条　严格保护海岸、沙滩、礁石、岛屿自然地貌和景观。

除港口建设和海上游乐项目外，不得填海。

确需围填海岸项目必要进行充分论证，并经都市规划主管部门批准。

　　第四十一条　山体周边和沿海岸线建筑不得对山、海形成封闭式遮挡，控制好规划视线通廊。

所有高层建筑及山、海周边500米范畴内规划建筑在审批时必要进行视线景观分析。

　　第四十二条　风景点周边、旅游接待区和依山临海处新建住宅，屋顶均采用坡屋面，条式建筑不应超过三个单元。

　　第四十三条　都市干道两侧建筑布置和层数，应有高有低，错落有致，单体建筑面积普通不少于5000平方米。

立面色彩和谐，外墙装饰材料力求色泽清新，耐久美观，易于清洗和修缮。

　　第四十四条　都市重要街道两侧、商业区及都市重要地段建筑，在方案报送都市规划行政主管部门审批时，必要附有建筑夜景灯光照明方案。

临街为公共建筑，其首层采用落地玻璃门窗，层高不应不大于5米，底部外装饰方案应简洁、大方，符合都市总体景观规定。

第八章　市政管线

　　第四十五条　都市规划区范畴内道路、桥涵、各类管线及市政设施，应当依照都市开发建设需要，超前规划与设计。

　　第四十六条　新建或改造道路、桥梁、隧道工程项目在审批时，工程建设主管部门应及时告知关于专业管理部门，向都市规划行政主管部门提交管线敷设筹划和关于资料，统一规划，综合安排实行。

　　第四十七条　都市道路所在路段管道沟及各项管线工程应与道路工程同步建成。

新建或改造完毕都市道路，五年内不得开挖敷设管线。

确需开挖施工，由都市管理主管部门报市人民政府批准后，规划部门方可核发《建设工程规划允许证》。

　　第四十八条　所有市政工程，必要持有都市规划行政主管部门核发《建设工程规划允许证》，办理放、验线手续。

验线合格，领取开工告知单后方可施工。

工程竣工后，必要经都市规划行政主管部门验收。

第九章　项目审批

　　第四十九条　任何单位或个人在都市规划区内进行各项建设活动，必要持有都市规划行政主管部门核发《建设项目选址意见书》、《建设用地规划允许证》和《建设工程规划允许证》。

　　第五十条　建设单位或个人持《建设工程规划允许证》，方可向房屋拆迁行政主管部门办理房屋拆迁手续，到都市规划行政主管部门办理放线手续。

验线合格，领取《建设工程开工告知单》后，施工单位方可施工。

　　第五十一条　建设单位向都市规划部门提供报建资料必要合法有效。

　　建设单位必要按都市规划主管部门提出规划设计条件进行规划及建筑设计方案招标。

凡不符合规定，都市规划主管部门有权不予受理和评审其报送规划及建筑设计方案。

　　设计单位必要按照都市规划行政主管部门提供规划设计条件，进行工程规划和设计。

　　建设单位、施工单位应严格按《建设工程规划允许证》规定内容及审批施工图纸施工，不得擅自改动。

　　第五十二条　所有建设项目必要进行规划竣工验收，办理《建设工程竣工规划验收合格证》。

未经规划验收或验收不合格及证件不全项目，房管部门不予办理房产证，供水、供电单位不予通水通电，直至建设项目合法。

　　第五十三条　重要地段、重点工程项目实行都市规划批前公示和批后公示制度，广泛听取各方面意见，接受社会各界监督。

　　第五十四条　领取《建设项目选址意见书》后，一年内未办理《建设用地规划允许证》，其《建设项目选址意见书》自行失效。

　　领取《建设用地规划允许证》后，一年内未办理《建设工程规划允许证》，其《建设用地规划允许证》自行失效。

　　领取《建设工程规划允许证》后，一年内未经规划验线开工建设，其《建设工程规划允许证》自行失效。

　　对尚未进行竣工验收建设工程，实行《建设工程规划允许证》年检制度。

当年发放《建设工程规划允许证》，自下一年起参加年检。

年检材料由建设单位报都市规划行政主管部门，经审查后重新登记、办理建设工程关于规划手续。

第十章　监督

　　第五十五条　违背都市规划审批工作程序和本规定审批建设项目，由规划行政主管部门或纪检监察部门予以查处，并对重要负责人和有关人员分别予以相应行政处分。

　　第五十六条　都市规划行政主管部门工作人员在规划管理过程中，玩忽职守、徇私舞弊、失职失职，由纪检监察部门或其主管部门予以相应行政处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。

　　第五十七条　对违背本规定进行建设单位和个人，由关于行政主管部门依法予以行政惩罚。

导致经济损失，由建设单位或个人承担。

第十一章　附则

　　第五十八条　我市此前关于规定凡与本规定不一致，以本规定为准。

　　第五十九条　各县（市）可根据本规定制定详细规定。

　　第六十条　本规定自2月1日起施行。