商业地产系列之七楼市调控下四大一线城市商业地产发展近况精.docx
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商业地产系列之七楼市调控下四大一线城市商业地产发展近况精
中国领先产业研究专业机构
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中国领先产业研究专业机构目录
中投顾问点评：
调控下的投资机遇限购令成就商业地产..............................3
前言...........................................................................5
一线城市商业地产发展现状.......................................................6
北京2009年商业地产市场总结.................................................6
深圳商业地产半个甲子年的沧海桑田............................................8
一线城市商业地产二季度活力四溅.............................................10
新政之下上海商业地产当红不让..............................................11
2010年深圳商业地产投资价值分析............................................14
深圳商业地产的好时代似乎正在到来...........................................22
“限购令”出台广州商业地产逆市上升........................................27
报告称珠三角商业地产酝酿爆发...............................................28
探寻原因：
政策、游资双促进....................................................29
楼市阴云密布只为商业地产开“天窗”？
........................................29
新政打击住宅投资高回报捧红商业地产........................................30
游资进入...................................................................31
山西游资转战北京上海等一线城市商业地产.................................31
华润置地加速商业地产开发...............................................33
恒大数十亿投资旅游综合体提速商业地产布局...............................35
万科多个城市涉足酒店开发战略向商业地产倾斜............................36
一线城市商业地产发展趋势......................................................37
北京市2010年商业市场的发展趋势.......................................37
上海“轨交商业地产”发展无可限量............................................38
深圳罗湖未来承接关外需求拉动商业地产.......................................41
深圳金融服务业会刺激商业地产上升...........................................42
广州商业地产前景被看好各大开发商来势凶猛..................................43
房地产行业电子书推荐..........................................................45
中投顾问点评：
调控下的投资机遇限购令成就商业地产在房价经历了八、九月份的暴涨之后，国家为了稳定房价，出台了第二轮调控。
相比之前的所有调控，这一次的调控的力度是最大的，它不仅对按揭买房做出了严格的限制，还出台了史无前例的限购令，以深圳为例，按照限购令的规定，深圳户籍家庭只能购买两套房，非深圳户籍只能购买一套房，而交社保不足一年的，则在深圳买不了房，不管你是按揭还是一次性付款。
而不仅是深圳，包括北京、上海、广州等多个一线城市都出台了限购令，有些城市的限购令，比深圳的还要严格。
毫无疑问的，这一政策对楼市的冲击非常大。
有很多人都认为，在严厉的调控政策的影响下，楼市将走上一段时间较长的下滑期，而在这个时期内，房地产市场将不再有投资机会。
在调控令的影响下，住宅市场虽然收到了冲击，但是对商业地产反而是利好，甚至可以说，限购令后，商业地产将得到巨大的发展。
之所以这样判断，原因有以下两点：
首先，商业地产不受限购令政策限制。
此次政府进行如此大力度的调控，目的是想稳定房价，促进民生，让更多的人买得起房。
而商业地产却不在民生范围之内，所以，这次的限购令仅限于住宅，和商业地产无关。
在调控政策之前，商业地产的发展一直非常的稳健，也非常的健康。
在不受限购政策影响的情况下，商业地产将继续之前的发展趋势，健康发展。
其次，商业地产将成为投资者新宠。
限购令出台后，很多投资者已经不再看好住宅投资，而那些虽然继续看好住宅投资的投资者们，也因为限购的限制，无法继续购买。
这就让很多投资者手上的钱无法投向市场，成为了闲钱。
对投资者们来说，钱是用来赚钱利润的，钱闲在手里也是他们无法忍受的，为了让手上的资金不贬值，为了让手上的资金专区更多的利润，他们必然的会积极的寻找其它的投资渠道。
而在中国，大部分投资者都只有股票和房地产两种渠道，股票因为操作性不强，所以一直以来
都只是小众投资者的理财渠道。
大部分投资者现在唯一能选择的，只有房地产里不受调控影响的商业地产。
因为如此，现在有很多的投资者已经开始转向商业地产，他们已经开始对商业地产进行考察，而有些人则已经开始出手大量的购买。
近期，在罗湖的鸿隆世纪广场大手笔购买写字楼的投资者，就都是以前的住宅投资者。
可以预计，在未来，将会有很多的投资者转做商业地产的投资，也可以预计，未来住宅市场里的资金大部分都将转移到商业地产里。
受此影响，未来的商业地产，必将实现巨大的发展，而商业项目的价格，也必将再一次的实现飞跃！
最后，现在还在住宅市场优越不觉的投资者，现在还没有找到好的投资项目的投资者，可以尽快调整投资策略，关注商业地产，特别是，关注市场上表现最佳、9月份的商业地产销售冠军—鸿隆世纪广场。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。
从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。
2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。
详情参见：
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中国领先产业研究专业机构前言
商业地产的开发代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平，同时也因为商业地产丰厚的利润和辉煌的发展前景，商业地产已经成为继住宅开发之后的新一轮的开发热点。
一线城市城市商业地产的发展主要表现在以下几点：
城市改造带来商业地产发展机遇
商业中心的发展应当与城市发展的节奏合拍，现在大规模的城市改造，为商业地产开发创造了良好的契机，无论从商业角度还是地产角度来看，现在发展商业地产生逢其时。
传统商业日趋衰落，新兴业态增长迅速
传统的百货商场因为管理水平低下、功能单一而日趋衰落，一些新兴的商业业态，如大型超市、综合购物中心、SHOPPINGMALL、各类专业市场、产权式商铺如雨后春笋般兴起。
这些新的商业业态在将一些新的消费理念引入济南的同时，也引发了投资者的关注。
商业地产供需两旺
在当前经济形势下，债券、储蓄、证券、房地产几种投资方式中，无论从投资风险还是回报率来分析，作为个人投资，房地产是最佳的选择之一。
相对于住宅和写字楼，商铺的商业特性更为明显，这就决定了它更具有投资价值。
在北京、上海、广州、深圳等大城市，投资商铺早就成为最为热门的投资方向之一，而现在的济南正在向这个方向努力着。
商业地产火爆背后的逻辑
商业地产的走高是历史的必然，可以说是商业资本高速圈地以求更大市场份额和民间资本进入投资领域的客观要求。
首先是巨额利润的吸引，使开发商趋之若鹜：
房地产市场的许多商业项目租售价格都居高不下，其价位基本是同等地区商品房和写字楼的2至3倍，有的甚至更高。
在这种高额利润回报的诱惑之下，老牌房企加大了商业地产的开发，处于初级发展阶段的开发商也纷纷在中心或新兴商业区大兴土木。
其次是商业地产较高的投资回报率吸引了众多的投资者：
据测算，在眼下的房地产市场，住宅投资收益率约为5%到10%，而商铺投资的收益率则为10%～20%，有的甚至达到30%以上。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。
相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。
2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。
另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。
同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。
详情参见：
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一线城市商业地产发展现状
北京2009年商业地产市场总结
受政策推动，2009年全球经济已经开始走向复苏，而
中国经济的复苏正在引领全球。
在政府适当宽松的货币政策和积极的财政政策下，中国2009年整体经济形势较平稳，预计经济增长达8.2%至8.6%左右。
北京市GDP达11346亿元，增长9.6%。
在总体经济形势较平稳的状态下，北京市商业地产在2009年的发展总体呈“V”字形先下滑再缓步回升的趋势。
由于延续2008年金融危机的影响和北京市商业用地供应量的紧张趋势，2009年上半年开发商并无太多新的项目推出。
第一季度，受环境及气候的影响，市场总体还比较低迷，并没有新的大型商业项目开业。
二季度，相继有四个新项目开业，分别是位于王府井的金宝汇购物中心、东直门桥
西南侧的北京来福士广场、朝阳门桥东南的悠唐生活广场和
崇文门的国瑞购物中心，但由于全球经济尚未全面复苏以及
市场定位不准确等原因，新开业项目整体招商运营情况并不
理想。
另一方面，由于商业地产的租金出现下滑，空置率上升明显，投资者对于商业地产的投资意愿较低。
而受到北京国庆活动和相应的安检升级的影响，许多项目的竣工入市时间不得不推迟到年内第四季度。
下半年初的走势也并不十分乐观，空置率持续上升。
但至九月份，在国家宏观调控、经济政策的双重推动下，空置率有所降低。
北京2009年第三季度的商铺物业市场整体空置率出现了下降，由第二季度的17.67%下降了0.67%到17.00%。
市场整体数据的下降主要归因于王府井、东直门和燕莎等老商圈的逐步改善、完善。
由此也可见，真正能够吸引零售商的依然是策划成熟的、配套完善的商圈。
中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
详情参见：
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在越发明亮的经济前景下，北京中高端商铺物业市场的需求正在逐渐上升。
在2009年下半年一些零售商又开始重新积极为开设新店或店铺搬迁寻求理想的位置。
第三季度，随着个别物业中成交数量的增多，以及对市场增长的预期，中高端购物中心首层平均租金下降速度已经开始减缓。
近几年北京市商业地产土地供应量逐年减少。
2009年土地供应总量在5700公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3300公顷以内。
其中商服用地仅有200公顷，较2008年减少60公顷。
土地的减少导致拿地竞争压力的增加，并直接引起开发商土地取得成本的提高。
2009年一月至十月全国商品住宅销售面积增长50.1%，办公楼销售面积增长28.2%，商业营业用房销售面积增长32.9%。
与住宅市场的迅速回暖相比，商业地产回暖速度偏慢。
但在经济复苏的缓慢过程中，零售商、投资者都在静观其变等待时机，这时的北京市商业地产市场复苏的效率已经十分令人欣慰。
对于投资者而言，由于投资商业地产成本高、回报时间长、流动性差及税费高等原因，往往对商业地产投资不积极。
反过来，投资住宅市场似乎更有优势，于是长期以来形成了住宅市场投资的良性循环，甚至由于住宅市场的过热导致了商住倒挂现象。
但倒挂只能是短暂的，随着经济总体的不断上升趋势，商业地产的价格将会再次提升。
同时目前土地成本、建设成本及销售成本都在逐渐升高，从理性的角度看，商业地产的价值被低估了。
对于零售商而言，此前受到全球金融危机的影响，许多原有的开店计划不得不进行调整。
因此，2009上半年北京的优质零售物业租售需求情况比2008年同期有了大幅下滑。
上半年大
中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。
详情参见7
中国领先产业研究专业机构
多数零售商非常谨慎，并不积极拓展市场，增开新店。
部分外资零售商受到其本土市场业绩大幅下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，于是缩减了这一年新开店的数量。
奢侈品零售商表现最为明显，同时奢侈品店在北京的数量在现有商
圈内已趋于饱和，若没有优质的新型商圈诞生，便很难再吸引新的奢侈品零售商进驻。
而相较之下内资零售商受到的影响较小，但门店零售额的下滑对市场的整体信心有较大的打
击。
内资零售商更倾向于比较保守地在成熟商圈的商场内新开门店。
但是考虑到租金成本及市场拓展等因素，优质的、策划新颖的新项目或将成为内资零售商的更优选择。
总的来说，北京市商业地产市场由于受2008年国际金融危机及国内房地产业宏观经济的影响，在2009年商业地
产气候整体转暖的步伐显缓慢而艰难，但是总体上是先下滑触底后，再平稳且持续向上的。
深圳商业地产半个甲子年的沧海桑田商业地产，广义上指写字楼、商铺和厂房；狭义上仅指
的是以街铺、ＭＡＬＬ为代表的商业物业。
本文主要使用广
义含义。
30年，对于一个人而言，可能意味着生命中最黄金的时间；而对于一段历史，只是沧海一粟。
30年对于深圳商业地产，见证了其从无到有、磨砺壮大的过程。
纵观半个甲子年的深圳商业地产，有四个特点。
【第一个特点：
主题词——西进、扩容】
深圳城市中心沿着罗湖—福田—南山—宝安轨迹变迁，深圳商圈的发展呈现出自东向西延伸的态势。
深圳商业地产起步于罗湖，逐渐向东门、华强北、福田中心区、南山等地发展。
传统、单一的商业发展模式也逐渐向现代化和多元化发展，形成集餐饮、休闲、办公于一体的综合区。
深圳的商务办公带也呈现明显西移态势。
人民南作为深圳商务办公的起点，见证了改革开放初期的艰辛。
在《深圳城市总体规划（2007－2020）》草案提出后，福田中心区写字楼成为深圳的新旗帜，并集保险、证券、基金、银行等金融机构于一体，承接港资、外资金融机构的部分后台业务。
随着宝安大道和深南大道的连通、地铁1号线的延伸，宝安滨海大道和南山滨海大道的连接、广深沿江高速的建设，南山和宝安商务写字楼的开发必然迎来黄金时代。
由于西部通道对于促进西部城区商业繁荣具有巨大的推动力和南山、宝安二区庞大的人口隐含着的消费力，美联物业认为，罗湖和福田商圈将进一步精耕细作，而南山、宝安将进是未来商业地产的发展新兴区域。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。
从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。
2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。
详情参见：
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【第二个特点：
商业地产与“狼”共舞】
从投资主体角度分析，深圳商业地产走过从国有资本——引进外资——集体经济——民营资本——个人投资的发展历程，每次随着新的投资主体进入，市场化程度愈加深化。
各投资主体相互渗透与交织，演绎着与“狼”共舞的生态链。
近年，外资投资机构再度活跃于商业地产项目，美资西蒙房地产集团公司、摩根士丹利、高盛等先后进入国内的商业地产市场。
为抑制炒风，深圳市政府于2007年颁布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房2007254号），“商业限外令”从此登台。
美联物业认为，“限外令”并未令外资却步，而投资主体的多元化正是商业地产的生态模式，国内的大型开发商和外资机构占据了商业地产的上游，中小投资机构及个人投资者在产业链的下游。
【第三个特点：
商业与住宅互补】
城市化进程是中国商业地产健康发展的长线支撑。
短周期里，商业与住宅的关系表现在两方面：
首先，住宅市场的逐步完善为商业地产发展提供了消费基础。
其次，就房地产投资领域内而言，两者为投资互补品。
一般而言，住宅和商业投资可以兼顾。
目前国内的经济环境似乎朝着有利于商业投资的方向发展，表现在以下几个方面：
一是住宅投资的争议性逐渐加剧。
投资本身是市场行为，但随着房价飙升，热点城市的普通住宅的房价已远远超出了普通老百姓的支付能力。
而投资商业，由于不涉及民生，其争议性和政策风险要远远小于投资住宅。
二是商业投资与住宅相比，至少有两个方面优势：
一是坐拥资产增值，二是租金回报率远远高于住宅。
三是商业产品线越来越丰富，为投资客提供了多样的选择。
四是有产者的财富积累速度在加快。
与其他地区相比，沿海地区具有更强的储蓄倾向和理财偏好，这也为商业地产的发展提供了广阔前景。
五是由于国内通胀和人民币升值预期，实物资产成为避险资产，因此房地产将在一个比较长的时期成为“现金牛”。
相信随着深港一体化和泛珠三角合作的深化，深圳商业地产正迎来新的春天。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。
从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。
2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。
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【第四个特点：
升级换代不间断】
商铺方面，30年来，深圳已经由以街边杂货铺和老式百货为主，转变成为以各类大型超市、百货商场、购物中心为主的现代化商业流通模式。
随着茂业、天虹、太阳、岁宝、海雅、华润万象城、深国投广场、港隆城、京基百纳、怡景中心城、星河·ＣＯＣＯＰＡＲＫ、益田假日广场等一批本土零售业茁壮成长，吸引了诸如沃尔玛、吉之岛、家乐福等外资零售巨头的入驻，使得深圳商业经历了“从无到有”、“从小到大”、“从单一到多元”的演变过程，影响和改变了全国的零售业发展格局。
深圳零售业“从无到有”、“从小到大”、“从单一到多元”快速发展，主要有四个动力：
一是市场经济的发展，为深圳零售业的发展提供了机会与动力；二是国有企业少，对外开放方面也更具主动性；三是外资零售巨头进驻，国外的大型连锁超市沃尔玛、家乐福最早将总部设在深圳，他们既带来国际上最先进的经营理念和管理方式，也带来竞争压力，对深圳零售业起到很好的推动与促进作用；四是深圳零售企业对外扩张模式比较灵活一线城市商业地产二季度活力四溅
无论是一线城市北京、上海、广州、深圳，还是苏州、
杭州、郑州等二线城市，商业地产的活跃已经成为楼市的
亮点。
【北京】
潘石屹介绍，从2007年开始，北京的住房价格飞涨，
而商业地产（包括写字楼）并没有多大的涨幅。
住房与商
业地产从价值上看形成了“商住倒挂”的奇怪现象。
2010年
3月下旬开始，政府出台了一系列抑制住房价格的政策，
商业地产的优势开始显现出来，尤其是城市中心繁华区的
商业地产更受市场欢迎。
北京2010年最大体量的商业地产
项目潘石屹的银河SOHO开盘三天创下46.75亿元的热销佳
绩，其中仅6月27日开盘当天，银河SOHO销售金额就达到
其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。
详情参见：
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【上海】
不少房企将2010年的投资方向锁定在了商业地产领域。
仅在上海，仲量联行发布的一份报告表明，2010年上海非中央商务区甲级写字楼体量，将由2009年的50万平方米猛增至100万平方米以上，成为有史以来增幅最大的一年。
据DTZ戴德梁行调查（上海），第二季度上海市甲级写字楼成交租金为每天6.8元/平方米，空置率达到12.13%，环比下降了0.87个百分点，同比则下降4.25个百分点。
预计2010年第三季度整体市场仍将保持平稳，伴随企业景气指数上扬带动就业市场需求增长，以及外商投资幅度的加大，未来写字楼需求将持续旺盛，预计租金将小幅上扬。
本季商铺市场迎来了大量的新增供应，总存量达到1903193平方米，但这并没有影响整体的入住率及租金的走高。
高端商铺市场平均租金环比上升了2.67%，为每天52.11元/平方米；平均入住率为90.78%，环比上升了0.97个百分比。
DTZ戴德梁行分析师认为，世博会开幕至今吸引了超过2000万参观者，不仅推动了传统旅游消费，也刺激了休闲、娱乐、会议等非传统旅游消费；随着淮海路商圈品牌调整的
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