陈泽建胡清美四套房屋抵押估价报告.docx
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陈泽建胡清美四套房屋抵押估价报告
房地产估价报告书
项目名称：
合川市合阳办石马街100号2-1号、合川区合阳办将军坟将军支路155号1单元5-2号、合川区南办处希尔安大道1161号2幢1-1私有住宅、合川区合阳办石马街90号非住宅房屋抵押估价报告
产权方：
胡清美、陈泽建
报告编号：
渝天值TZ2012-0152号
估价人员：
蔡国庆孙林茂
联系电话：
***************
传真：
******
估价机构：
重庆***土地房地产估价资产评估有限公司
目 录
致委托方函2
估价师声明3
估价假设与限制条件4
一、估价假设4
二、本报告使用的限制条件4
估价结果报告6
一、产权方概况6
三、估价对象概况：
6
四、估价目的8
五、估价时点8
六、价值定义8
七、估价依据8
八、估价原则9
九、估价方法9
十、估价结果10
十一、估价作业日期及其估价报告应用的有效期10
十二、特别事项说明：
10
十三、估价人员12
十四、附件12
致委托方函
重庆农村商业银行股份有限公司合川支行：
重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司（以下简称我们）受贵单位委托，于二○一二年二月二十六日至二○一二年二月二十七日对陈泽建、胡清美所属的位于合川市合阳办石马街100号2-1号，混合结构，建筑面积147.64平方米、对胡青美所属的位于合川区合阳办将军坟将军支路155号1单元5-2号，混合结构，建筑面积140.5平方米、合川区南办处希尔安大道1161号2幢1-1，钢混结构，建筑面积135、45平方米、合川区合阳办石马街90号，混合结构、建筑面积78.74平方米的房地产及其相应的财产权益进行估价。
本报告将提交委托方，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，反映委托估价房地产于估价基准日（二○一二年二月二十六日）所体现的房地产抵押价值列示如下：
评估总价：
194.67万元（以扣除土地出让金9273元）
大写（人民币）：
元整
（详见《估价结果一览表》）
重要提示：
1、估价对象在未设立法定优先受偿权利下的市场价值为：
￥194.67万元；
2、我们已经对委托方提供的有关情况和资料进行核查，估价对象的法定优先受偿款为：
9273元；
3、以上内容摘自本估价报告书，仅作为我们与委托方沟通之用。
欲了解本估价结果的全面内涵，请认真阅读本估价报告书全文。
估价机构：
重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司
法定代表人或授权人：
中国.重庆市南岸区江南明珠28－A座
电话：
***************
传真：
***************
***************
二○一二年二月二十七日
估价师声明
1、本报告中陈述的事实是真实和正确的。
2、本报告的分析、意见和结论是我们个人的公正专业分析、意见和结论，受到报告的假设和限制性条件的限制。
3、我们与本报告中的被估价房地产在现在和可预见的未来都没有利益关系，也同有关当事人没有个人利益关系或偏见。
4、我们获取的报酬与报告预先确定的价值或对客户有利的价值、被评估的价值量、实现约定的结果及以后发生的事项无关。
5、我们依照专业评估执业统一准则进行分析、形成意见、结论和准备估价报告。
6、我们履行了勤勉尽责的义务，对房地产的法定优先受偿权利、区域有害物质状况以及区域规划等情况进行了必要的尽职调查。
7、我们已经对估价报告中的被评估标的进行了现场查勘。
8、没有人对估价报告签署人提供过重要的专业帮助。
9、本报告书结论是专业建议性的咨询意见，仅供参考。
10、本报告书是专业性报告书，具有一定的专业性，如有疑虑，请致电或来人询问我们。
11、我们已经按照准则要求履行了保密义务。
12、本报告所有权及相关部分的解释权属于我们，未经我们书面同意，有关本报告的全部或部分内容不得泄露给评估师——客户关系保密要求限定范围外的第三人，亦不可公布于任何公开媒体。
注册房地产估价师：
注册房地产估价师：
二○一二年二月二十七日
估价假设与限制条件
一、估价假设
1、房地产持续使用；
2、存在自愿的卖方和买方；
3、在估价基准日之前，有按合理的方式和期间就房地产的性质、权益推出市场；
4、不考虑特殊买家和关联方的权益；
5、以公开市场为交易前提；
6、当事人双方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。
7、在可预见的将来房地产所处环境（包括但不限于政策环境、经济环境、生态环境等方面）保持现有状态或趋势；
8、房地产无产权纠纷及结构缺陷。
二、本报告使用的限制条件
1、本报告书及列明结论仅对应本估价目的，其他用途的运用均属无效。
2、估价结果是建立在本次估价的假设、限制以及本次估价所遵循经济原则形成的估价平台上的，估价结果不能脱离该平台而单独存在。
3、估价结果的有效性是建立在估价时点时的经济环境、区域环境和估价范围内房地产的现状的基础上的，上述状况若有改变，估价结果所依赖的估价基础发生改变，估价结果亦相应发生变化，则原估价结果和估价报告书需交回本公司做相应修改。
4、本次估价所运用的基础资料和数据以及法律文件均由委托方提供，委托方应对所提供的材料的真实性、有效性、合法性、完整性负责。
若上述资料、数据及法律文书的真实性、有效性、合法性、完整性上出现瑕疵，则原估价结果和估价报告书无效。
5、本报告书仅提供给委托方使用，仅处于评估师——客户关系内的以下人员或机构可以了解报告内容：
5.1委托方或委托方要求在报告中明确指定的第三人；
5.2法律程序允许的第三方；
5.3具有管辖权的专业委员会。
同时以上人员或机构应该履行相应的保密义务。
估价结果报告
一、产权方概况
1、姓名：
陈泽建
身份证号：
***************
2、姓名：
胡清美
身份证号：
***************
二、受托方：
重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司
1、法定代表人：
何明鲁
2、联系人：
罗轶
3、机构类型：
综合性资产估价机构
4、资质等级：
房地产专业评估二级
5、批准机关：
重庆市国土资源房屋评估和房屋管理局
6、资质证书号：
渝房评准字（2009）第2-023号
7、执业范围：
可从事除上市公司、清算以外的房地产估价业务评估
8、联系电话：
***************
9、传真：
***************
10、地址：
重庆市南岸区南坪南路19号*********
三、估价对象概况：
1、实体状况
1.1土地状况描述
委估对象一
委估对象二
委估对象三
委估对象四
坐落：
合川市合阳办石马街100号2-1号
地势：
平整
地质状况：
未发现不良地质构造；
其他危害：
未发现其他不良危害；
证载用途：
住宅；
土地取得方式：
出让；
终止日期：
2049
土地使用权分摊面积：
43.4平方米
土地级别：
重庆市住宅10级
开发程度：
地块内通路、通水、通电、通气、通讯及场地平整，为“五通一平”的熟地。
坐落：
合川区合阳办将军坟将军支路155号1单元5-2号地势：
平整
地质状况：
未发现不良地质构造；
其他危害：
未发现其他不良危害；
证载用途：
住宅；
土地取得方式：
划拨；
终止日期：
无
土地使用权分摊面积：
46.6平方米
土地级别：
重庆市住宅10级
开发程度：
地块内通路、通水、通电、通气、通讯及场地平整，为“五通一平”的熟地。
坐落：
合川区南办处希尔安大道1161号2幢1-1
地势：
平整
地质状况：
未发现不良地质构造；
其他危害：
未发现其他不良危害；
证载用途：
住宅；
土地取得方式：
出让；
终止日期：
2057年
土地使用权分摊面积：
20.86平方米
土地级别：
重庆市住宅10级
开发程度：
地块内通路、通水、通电、通气、通讯及场地平整，为“五通一平”的熟地。
坐落：
合川区合阳办石马街90号
地势：
平整
地质状况：
未发现不良地质构造；
其他危害：
未发现其他不良危害；
证载用途：
商业；
土地取得方式：
出让；
终止日期：
2049年
土地使用权分摊面积：
23.14平方米
土地级别：
重庆市商业10级
开发程度：
地块内通路、通水、通电、通气、通讯及场地平整，为“五通一平”的熟地。
1.2建筑物状况描述
建筑物状况见下表：
委估对象一
委估对象二
委估对象三
委估对象四
物业类型：
住宅
建成年代：
1999年
建筑结构：
混合结构
户型类型：
三室两厅一厨两卫平层户型
层高：
3米
楼层：
大楼共8层，所在楼层为2层
装修：
估价对象所在建筑物外墙为瓷砖，入户门为防盗门。
其余门为木门，塑钢窗、室内客厅石膏板吊顶，地面铺地砖，墙面刷乳胶漆，卧室天棚平顶，墙面刷乳胶漆，地面铺地砖，厨卫天棚扣板吊顶，墙面贴墙砖，地面铺地砖，装修成色正常。
委估物业水、电、气及消防设施齐全。
物业类型：
住宅
建成年代：
1999年
建筑结构：
混合结构
户型类型：
三室两厅一厨两卫平层户型
层高：
3米
楼层：
大楼共7层，所在楼层第5层
装修：
入户门为防盗门，其余门为木门，塑钢窗；室内石膏板吊顶，地面为地砖，墙面刷乳胶漆;厨卫天棚扣板吊顶，墙面贴墙砖，地面铺地砖，装修成色正常。
委估物业水、电、气及消防设施齐全。
物业类型：
住宅
建成年代：
2007年
建筑结构：
钢混结构
户型类型：
三室两厅一厨二卫平层户型
层高：
3米
楼层：
大楼共9层，所在楼层第1层，每单元有2部电梯，专业物业管理。
装修：
入户门为防盗门，室内为清水。
委估物业水、电、气及消防设施齐全。
物业类型：
商业
建成年代：
1999年
建筑结构：
混合结构
层高：
3.3米
楼层：
平街层
装修：
估价对象所在建筑物外墙为瓷砖，入户门为卷帘门，室内为清水未装修。
2、环境与基础设施状况
环境与基础设施状况见下表：
委估对象一
委估对象二
委估对象三
委估对象四
委估对象坐落于合川市合阳办石马街100号2-1号，周边分布有安康诊所、合阳城卫生院洛阳溪门诊部、瑞山医院、合川人民医院、新世纪百货、合川会江中学、农贸市场等基础配套设施，并有401、101、301、302等公交路线。
委估对象坐落于合川区合阳办将军坟将军支路155号1单元5-2号，周边分布有农村商业银行、合川电大、新世纪百货、桐君阁大药房、春芽幼儿园、凉亭幼儿园、农贸市场等基础配套设施，并有201、401、301、302等公交路线。
委估对象坐落于合川区南办处希尔安大道1161号2幢1-1，周边分布有重庆市农村商业银行、新世纪百货南津街店、永辉超市、南滨路小学、合川区政府、农贸市场等基础配套设施，并有401、601、801、111等公交路线。
委估对象坐落于合川区合阳办石马街90号，周边分布有安康诊所、合阳城卫生院洛阳溪门诊部、瑞山医院、合川人民医院、新世纪百货、合川会江中学、农贸市场等基础配套设施，并有401、101、301、302等公交路线。
3、估价范围及产权状况
详见估价结果一览表
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
本项目的估价时点确定为二○一二年二月二十六日，本次估价的所有取价标准均为估价时点之有效价格标准。
六、价值定义
本次估价是反映委估物业在列明目的和限制条件下在公开市场的客观合理价值。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的公开市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
本次估价的主要依据有：
法规依据
1、中华人民共和国土地管理法；
2、中华人民共和国城市房地产管理法；
3、中华人民共和国担保法；
4、中华人民共和国合同法；
5、中华人民共和国物权法；
6、贷款通则；
7、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
行为依据
8、估价委托书；
取价依据
9、委托方及房地产占有方提供的权属资料等基本数据；
10、委托方及房地产占有方提供的其他辅助资料和我们现场查勘，调查所取得的资料；
11、我们收集的其他询价资料、参数资料和国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。
八、估价原则
我们按照国家有关资产估价的规定，遵循估价行业公认的估价工作原则，对委托估价的资产进行独立、客观、公正、合法、谨慎的评价，并遵守国家保密规定。
本次估价中我们还特别遵循以下几条估价原则：
8.1合法原则
我们的估价是以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行的。
8.2最高最佳使用原则
我们的估价是以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
8.3替代原则
我们的估价遵循替代原则，承认同一市场上相同的物品具有相同的价值。
8.4估价时点原则
我们的估价结果是估价对象在估价时点的客观合理的价格或价值。
九、估价方法
1、选用的估价方法：
商业用房采用收益还原法，住宅采用市场比较法
2、选择理由：
因估价项目所在房地产开发有关资料无法搜集，故不宜采用成本法估价。
类似物业住宅出租案例较少，持续性收益和资本化率等难以确定，故住宅不宜采用收益还原法估价。
该区域商业用房近期出租的案例较多，租金收益资料易于搜集，故对商业用房采用收益还原法估价。
该区域住宅的近期交易案例较多，交易信息较易取得，故对住宅采用市场比较法估价。
市场比较法：
是在市场上选择若干相同或近似的物业作为参照物，针对各项价值影响因素，将拟估物业分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，在综合分析各项调整结果，用以确定委估物业价值的一种方法。
收益还原法：
收益还原法基于预期收益原理，是将预期的估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。
3、估价思路：
市场比较法：
在求取一宗待估不动产价格时，依据替代原理，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估不动产在估价时点的抵押价值。
收益还原法：
将估价对象出租收益扣除各项费用和税金，计算出物业净收益，运用收益还原法测算出估价对象收益价格。
十、估价结果
本次估价采用合理的估价方法、经过上述估价程序后，对委估房地产于二○一二年二月二十六日所表现的房地产抵押价值列示如下：
评估总价：
194.67万元（以扣除土地出让金9273元）
大写（人民币）：
元整
（详见《估价结果一览表》）
十一、估价作业日期及其估价报告应用的有效期
本估价报告的作业日期为二○一二年二月二十六日至二○一二年二月二十七日。
若无特定，即从2012年2月27日至2013年2月26日，超过一年需重新进行估价。
十二、特别事项说明：
1、估价对象在未设立法定优先受偿权利下的市场价值为：
￥194.67万元；
2、我们已经对委托方提供的有关情况和资料进行核查，估价对象的法定优先受偿款为：
9273元；
3、本次估价所运用的基础资料和数据以及法律文件均由委托方提供，委托方应对所提供的材料的真实性、有效性、合法性、完整性负责；
4、在估价时点拍卖或者变卖时可能涉及的费用、税金的种类及收费标准：
序号
费用、税金的种类
收费标准
备注
1
司法诉讼费
执行《人民法院诉讼收费办法》，按标的收费
2
评估费用
执行评估相关标准，按标的收费
3
拍卖费用
执行拍卖相关标准，按标的收费
4
房地产过户的交易手续费
住宅按3元/平方米，非住宅按成交价的1%缴纳，由转让方承担
现行标准
5
营业税及附加
按交易金额的5.5%缴纳
现行标准
6
土地增值税
单位出售按交易标的1%交纳土地增值税
现行标准
7
印花税
按交易金额的0.05%缴纳
现行标准
5、假定委估对象在估价时点拍卖或者变卖时的清偿顺序：
5.1支付拍卖、评估该抵押房地产之费用；
5.2支付与该抵押房地产相关的应纳税费；
5.3按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
5.4余额退还给抵押人。
6、在房地产抵押期间，估价报告使用者应关注如下事项：
6.1估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响；
6.2在抵押期间可能产生的房地产信贷风险：
市场风险（如宏观经济因素、国家宏观政策等）和个别性风险（如债务人的信用风险、债务人的经营风险、抵押物变现风险等）；
6.3本报告书及列明结论仅对应本估价目的，其他用途的运用均属无效；
6.4本次评估结论对应的是估价对象在估价时点的价格，报告使用方应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
7、本次估价中现场工作对因遮盖、未暴露、预埋设施及其它人为阻碍难于触及到的部分，未进行检验，有关这部分事项的提示应征询有关工程师，同时我们提请报告使用人注意其对评估结果的影响。
8、本报告及相关部分的解释权属本公司，本公司有权保留本次估价中收集的资料、数据和相关档案至少两年。
并有责任对委托方提供的资料保密。
十三、估价人员
估价人员：
中国注册房地产估价师蔡国庆
中国注册房地产估价师孙林茂
谨此报告！
估价机构：
重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司
法定代表人或授权人：
中国.重庆市南岸区***********
电话：
***************
传真：
***************
二○一二年二月二十七日
十四、附件
1、估价机构《企业法人营业执照》复印件；
2、估价机构《资质证书》复印件；
3、估价师《注册证书》复印件；
4、评估委托书复印件；
5、产权人身份证复印件；
6、估价对象房地产权证复印件；
7、估价对象位置标图；
8、估价对象现场照片。
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