国家级老年疗养中心项目计划书.docx
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国家级老年疗养中心项目计划书
国家级老年疗养中心项目计划书
第一章总论5
1.1项目名称5
1.2项目业主5
1.3编制依据及范围5
1.4项目建设地址6
1.5建设规模及内容6
1.6投资估算与资金筹措6
1.7主要技术经济指标7
1.8主要结论及建议7
第二章投资环境和市场分析8
2.1投资环境分析8
2.2项目建设的必要性分析12
2.3中国老人疗养市场分析14
2.4市场定位16
第三章项目选址及建设条件17
3.1项目选址17
3.2场址条件17
3.3外部配套条件19
第四章填海工程方案21
4.1工程内容21
4.2工程位置21
4.2工程方案22
第五章建设方案27
5.1规划设计依据与原则27
5.2建设规模28
5.3建设标准29
5.4规划布局30
第六章环境影响评价与保护32
6.1环境质量标准依据32
6.2项目场址环境现状32
6.3项目建设对环境的影响33
6.4环境保护措施34
6.5环境影响评价37
第七章节能39
7.1节能标准依据39
7.2建筑节能39
7.3给排水节能41
7.4机电专业节能42
7.5暖通节能43
第八章项目管理与劳动定员45
8.1项目组织及建设管理45
8.2劳动定员46
第九章工程招投标47
9.1招标依据47
9.2招标方式47
9.3招标组织形式47
9.4招标内容和范围48
第十章项目实施计划和进度表49
10.1建设进度计划49
10.2项目实施进度建议表49
第十一章投资估算与资金筹措50
11.1估算范围和依据50
11.2项目总投资估算50
11.3资金筹措方案52
第十二章财务分析和评价53
12.1评价的依据和基本数据53
12.2经营收入与成本测算53
12.3财务指标54
第十三章社会效益评价55
13.1社会效益分析55
13.2社会效益评价结论56
第十四章风险分析57
14.1主要风险因素主识别57
14.2风险程度分析58
14.3风险对策及建议58
第一章总论
1.1项目名称
某国际投资集团有限公司某国家级老年疗养中心
1.2项目开发单位
项目开发公司：
某国际投资集团有限公司。
某国际投资集团有限公司是一家在某于2004年5月7日注册成立的大型跨国投资集团，注册资金10亿港币，注册号为№899772，注册地址为某湾仔骆克道315—321号骆基广场23层。
1.3编制依据及范围
1.3.1计划书编制依据
1、《某省国民经济和社会发展“十二五”纲要》
2、《陵水县国民经济和社会发展“十二五”纲要》
3、《陵水县总体规划》
4、《英州镇控制性详细规划》
5、国家计委、建设部颁发的《经济评价的参数和方法》（第三版）
6、国家、部委、省现行的技术规范和定额
7、项目单位提供的其他相关材料及有关建议
1.3.2计划书编制范围
本计划书的范围包括：
项目提出的背景及建设的必要性、市场分析和建设规模、建设地址及建设条件、填海工程方案、项目建设方案、环境保护与节能、企业组织及劳动定员、项目实施进度建议、投资估算及资金筹措、财务分析、风险及不确定性分析等。
1.4项目建设地址
本项目位于某省南部滨海度假区陵水县英州镇土福湾内的人工岛上。
1.5建设规模及内容
本项目用地面积约49万㎡，总建筑面积约49万㎡。
将建成中国首家以离退休职工疗养康复为主题的超大型集群式旅游地产项目，将集合欧美、日本、东南亚、港台等国家和地区流行的多种养生、保健、运动、康复手段和形式，使得客户和业主足不出区即能享受到国际一流的疗养康复服务。
某国家级老年疗养中心将建设康复护理中心、大型医院、五星级酒店、旅游公寓、高尔夫球练习场、游泳馆、瑜伽馆、游艇码头、游轮母港、垂钓中心、美食风情谷、休闲娱乐中心、超市等一流公共设施，还将为全国百家企事业单位量身定做百栋独立型、产权式离退休职工疗养公寓，并为大型石油、煤炭、地矿、冶金、通讯、电力等企事业单位以及定向客户或其他行业离退休职工提供定期分批疗养、度假、会议和培训。
1.6投资估算与资金筹措
项目前期建设投资为18亿元人民币，总投资100亿元人民币，分10年完成全部投资，所需资金全部由投资方自筹。
1.7主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
规划用地面积
m2
490000
2
实际用地面积
m2
490000
3
总建筑面积
m2
490000
其中
酒店
m2
100000
独栋别墅
m2
30000
连体别墅
m2
60000
疗养酒店公寓
m2
160000
医院
m2
80000
康复中心
m2
20000
其它配套服务
m2
40000
4
酒店基地面积
m2
20000
5
独栋别墅基地面积
m2
10000
6
连体别墅基地面积
m2
12000
7
疗养酒店公寓基地面积
m2
20000
8
医院基地面积
m2
30000
9
康复护理中心基地面积、
m2
10000
10
其它配套服务基地面积
m2
20000
11
观海休闲长廊基地面积
m2
30000
12
容积率
1.0
1.8主要结论及建议
1.8.1结论
1、本项目的建设，符合国家及某省的产业政策，项目的选址也符合陵水县及英山镇总体规划的要求；是建设某国际旅游岛战略的重要内容。
2、本项目的建设为中国老年健康、康复、疗养事业做出积极贡献；在改善某省的投资环境，吸引海内外投资者，增加地方财政收入，为当地居民提供就业机会等方面，也将会产生积极的影响。
1.8.2建议
建设单位应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，控制投资，规避投资方面的风险。
第二章投资环境和市场分析
2.1投资环境分析
2.1.1某
某省位于中国最南端，是中国第二大岛，是中国最大的经济特区。
背靠中国大陆，面向东南亚，地处亚太经济圈中心位置和南海国际海运要道。
全省陆地总面积约3.54万平方公里，省辖海域面积约200万平方公里，占全国海洋总面积的2/3，是中国陆地面积最小、海洋面积最大的省份。
某省行政区域包括某岛本岛和西沙、中沙、南沙群岛的岛礁和海域。
全省设8市10县和西南中沙群岛办事处（县级）。
某省属于热带海洋性季风气候。
年平均气温22-25℃，年均降雨量1000-2400毫米。
全省常住人口约864万，300多万海外华人华侨分布在世界50多个国家和地区，是中国三大侨乡之一。
某被称为世界上少有的几块未被污染的"净土"。
走近某就会发现某四季长青，遍地皆绿，森林覆盖率超过50%。
极为珍贵的是，某现有五大热带原始森林：
五指山森林区、坝王岭森林区、尖峰岭森林区、吊罗山森林区、黎母山森林区都保护良好。
某这个"未受污染的长寿岛"、"回归大自然的好去处"，正受到众多中外游人的青睐。
某的大气环境质量位居中国第一、世界前茅，占地面河水总水量80％以上的主要河流水质量符合国标，全省森林覆盖率达51．5％，远高于全国的13．5％。
某是我国第二大岛，南中国的东方明珠，绵延着1500公里的海岸线，几十个湾区，大海是某最大特色，岛上椰林婆娑，洁白的沙滩和蓝天白云，让你在某旅游有一种心旷神怡的感慨，那就是一切都可以放下的地方。
在整体生态环境方面，某在全中国乃至世界都是一流的。
某有着被誉为“天然氧吧”的生态环境，无论是严寒还是酷暑，某都能让游客乐不思蜀，因为这里的温差不大，四季都让人感觉很舒服。
某属热带季风气候和热带海洋气候，遍地皆绿，空气清新，夏无酷暑，冬暖如春，海水和森林的自然调节，是全国难得的全年、全天候的海岛度假旅游胜地。
有人甚至说某唯一可以出口的就是空气，不管这个说法多么极端，但某被誉为“天然氧吧”是当之无愧的。
如果你饱受了沙尘暴、酸雨、工业废水、城市污染等折磨，有什么理由不来某呢？
常看中央电视台空气质量预报的人都知道，某的空气质量平均水平是全国最好的。
1999年被国家批准建设生态省，是全国水质最好的省份之一。
全国人口普查结果表明：
某人的平均寿命居全国之首。
许多有多年疾病的游客来到某小住后均有了不同程度的好转，尤其是呼吸、关节、心血管性疾病，这不能不说是得益于某优异的生态环境。
2009年12月31日，国务院发布《关于推进某国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号），国际旅游岛建设上升为国家战略。
计划至2018年，将某建设成为代表中国旅游形象的标志性旅游目的地之一、世界一流的海岛型休闲度假旅游目的地，继而成为国际自由贸易岛。
根据某国际旅游岛的规划，将在某形成四大都市生活圈——海口都市生活圈、琼海都市生活圈（包括琼中和万宁）、三亚都市生活圈和儋州都市生活圈。
根据某省十二五规划纲要：
在提高全省公共卫生和基本医疗服务水平的基础上，大力发展休闲疗养产业，完善休闲疗养服务网络，鼓励现有医疗机构扩大疗养服务范围，鼓励引进国内外高水平医疗机构和康复疗养、养老养生服务机构，大力发展中医康复疗养、温泉康体疗养、森林氧吧康复等疗养服务项目。
扶持建设若干集休闲度假、医疗服务于一体的休闲疗养项目。
积极引进境内外知名医疗和保健机构，争取开办中外合资医院，引入国际医疗卫生机构认证，满足境内外游客的休闲疗养服务需求。
引进市场机制，提高养老产业的专业化管理水平和服务质量，做大做强养老服务产业。
2.1.2陵水土福湾
陵水县气候温和，属于典型的热带气候，光热条件十分优越，常年温暖湿润，全年无霜。
年最高气温37.5℃,平均气温28.5℃，年日照时数2477.9小时，陵水地处某岛东南部，东北连万宁市，北部与琼中县交界，西北与保亭县接壤，西南与三亚市毗邻，位于三亚和兴隆两大旅游区之间；海榆东线公路和东线高速公路均从境内穿过，北距海口197公里，南距三亚65公里；有57.5多公里海岸线，热带海岸资源丰富，境内有香水湾、清水湾、土福湾三个优质海岸资源，由于未受到工业污染，景观条件及好。
土福湾位于陵水的南端，属某南部滨海度假区，东至万福村，与三亚市海棠湾接壤，西至赤岭村，南临浩瀚南海，靠近某东线高速公路。
三亚市的海棠湾其实只是“半湾”，因为行政区划的原因，一个完整的海湾一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾。
两处“半湾”岸线合计总长25公里。
土福湾历史悠久，乃天然的“避风港”，因“事事顺利，发财幸福”而得名。
2.2项目建设的必要性分析
2.2.1疗养、养生房地产是某国际旅游岛建设的重要组成部分
旅游业的持续高速发展，尤其是某国际旅游岛的建设，旅游市场对旅游、疗养、养老等旅游房地产的需求量也将不断增大。
旅游房地产按其所有权不同可分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目等，是房地产品牌化、专业化、战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。
区位、资源、环境、产业及市场催生某旅游房地产的发展，早在2005年，某在旅游业的带动下，就形成了以岛外人士购买为主的房地产市场，使某彻底摆脱房地产“泡沫经济”的影响。
某省委省政府抢抓机遇、审时度势，基于对区位、资源、环境、产业及市场的综合认识，借鉴国际旅游业发达地区的成功经验，为了又好又快地发展房地产，不失时机地提出把房地产业与旅游业紧密结合——发展旅游地产，从此揭开了某乃至中国发展旅游房地产崭新的一页，某的旅游房地产从此步入持续快速健康的发展轨道，成为旅游业发展的重要支柱。
某拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的“净土”之一。
据2005～2008年某环境状况监测表明，某的环
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