土地估价技术探讨网友问题.docx

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土地估价技术探讨网友问题

下列知识点必考1+2=3分！

1.关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知，国土资发[2008]51号。

2.2008年起，50各重点城市，重点区域，重点监测，105个城市。

3.及时，真实，准确，完备，规范。

4.公众端，城市端，中央端。

5.全国直辖市，省会城市，计划单列市，长三角地区，珠三角地区，环渤海地区，长江沿线经济带。

6.技术承担单位，土地估价师，两名土地估价师，不得超过标准宗地15宗。

7.城市建成区,土地利用总体规划红线范围,工业聚集区（工业园区，开发区），不得而知随意变更。

8.规划调整，主城区调整，更新不得超过标准宗地的10%，10%~50%。

9.2、4季度全样本，1、3季度抽样，抽样不得低于20%。

10.使用状况、周边环境，权属关系，每年至少核实2次，抽样4次。

11.两名独立估价师独立采集的地价数据差异原则上不得超过20%，算术平均值。

12.电子成果上报为主,纸质成果上报为辅。

13.中国城市地价动态监测亡是国家级地价动态监测的公众端。

最低限价实行以来偏远地区有价无市的现象

请教：

工业用地实行最低限价以来，一些以前已经出让的或还在划拨使用的工业用地在抵押贷款时，委托方总拿这个限价来要求我们必须做到最低限价以上（新出让的工业用地在出让时我们是尽量做到最低限价的，而且当地国土局也要求如此），但实际上一些偏远地区的地价根本与最低限价差远了，就是一种有价无市的状态，如果到时偿还不了贷款，委估的那些宗地通过拍卖是与最低限价相距甚远的，这无形中增加了机构的风险，你们是如何处理这个问题的？

@我个人认为，应该向委托方、提供贷款方说清楚情况，告诉他们有价无市和限价的规定，有必要在估价报告中作说明。

办公用地属于综合用地范畴吗？

应该这么评估啊？

有综合基准地价，没有修正系数，评估时可参照住宅修正系数评估吗？

@@如该城市没有综合基准地价,只有商业,住宅和工业,那办公用地如何操作法?

@@仍要看当地基准地价文件规定，有些城市的基准地价文件会规定对办公用地如何进行评估，比如我曾见过某地规定对办公用地套用住宅基准地价，又某地则是套用住宅基准地价的某一个倍数，另一地则是套用商业基准地价的一个比例。

如果没有相关规定，则需要向当地的国土资源局相关部门进行咨询，要求明确。

@@首先我想问下楼主，本次评估是否报国土资源部审查备案？

如果报国土资源部审查备案，其办公用地分两种情况，土地证证载用途为办公，根据土地分类标准（新国标），其设定用途为其他商业用地，如果土地证证载用途不是办公而仅为工厂内的办公楼用地，一定是位于工厂内的办公楼，并且是自用的，则可以按照工业用地进行评估，因为其办公是为工业生产服务的，是工业用地的辅助。

楼主如果是报国土资源部审查备案的报告务必如此处理，否则在地籍司和利用司审查均不会通过。

至于如何评估则需要根据当地的具体情况，如果该地基准地价文件中规定了办公用地按照综合或住宅评估并有相应的体系则可按照基准地价规定进行评估。

如果当地基准地价没有明确的规定，可以对待估宗地周边进行调查，如果位于市区的商业区内则可以参照商业进行评估，如果位于住宅区，则可以参照住宅进行评估，当然参照评估都要要做年期修正和用途修正。

参照用途设定后，对于使用什么方法就简单了。

以上做法已经获得国土部的认可，希望楼主试用。

@@小弟认为，应该到规划部门咨询，该宗地在城市规划中为什么用地，根据规划部门提供意见进行评估。

如规划部门没有具体的意见，同意按其它商服用地进行评估。

变现能力分析

请问谁有关于土地方面的变现能力分析?

本人不甚感激~~~~~[em02]

@在评估清算价值时，评估思路一般为：

首先假设评估对象可以实现其在用价值，采用市场法、成本法、收益法等评估方法得出委评资产在在用条件下的评估值；其次，对委评资产以变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委评资产的快速变现系数；最后，由在用条件下的评估值和快速变现系数计算得出委评资产的清算和强制变现价值。

对快速变现系数的测算和评定一般采用以下两种方法。

一、定性考虑

1、有限市场因素：

指地方经济的繁荣程度以及同类资产的市场需求程度，一般取值范围在3%~5%左右；

2、处置时间因素：

指加速变现对交易时间的特殊要求，或处置时间与一般交易时间的差异，一般取值在3%左右；

3、处置费用因素：

指资产处置前可能发生的资产维护、存放保管以及补办手续方面的各项费用开支等，有发生费用时可考虑；拍卖佣金率一般取5%，则可计算变现影响因素为1/（1+5%）=0.95，即取值5%；

4、使用状态因素：

指资产的使用功能与市场同类资产的比较，若在评估市场价值时已经考虑，则不再考虑变现率；

5、资产质量因素：

指待估资产与市场同类资产的品质比较，若在评估市场价值时已经考虑，则不再考虑变现率；

6、处置方式因素：

指批量处置相对于拆零处置的差异，有明显差异时考虑；

7、买方心理因素：

指买方对处置资产的预期价格，一般取值范围在5%~8%左右；

8、其他不可预见因素：

一般取值范围在2%左右；

补交出让金的问题，至今一头雾水，谁能给俺来个详细解答呀！

补交出让金的问题，至今一头雾水，谁能给俺来个详细解答呀！

@补交出让金的概念是划拨用地变为出让用地

补交的出让金=出让土地价格-划拨土地价格

出让土地价格可以用基准地价、成本法等评估

划拨用地价格可以用成本法、收益法，收益法评估中注意的是总收益中有一部分要上缴国家

@土地出让金。

土地出让金系宗地出让时，按照重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准及其相关规定测算的金额。

土地出让纯收益。

土地出让纯收益系宗地按有关法律法规规定依法出让后，土地成交价格（含成本）中扣除依法确定的成本后的余额。

即土地出让纯收益包括测算的出让金与土地成交后的增值额之和。

请问土地评估中不同方法之间最大评估值差距为20％

请问土地评估中不同方法之间最大评估值差距为20％？

25％？

30％？

@根据我们的经验是在20％以内才能进行平均，如果差距太大，应该采用权重法，并且说明理由

@一般在10%以内采用算术平均，超过的话应说明理由，采用加权平均

不同目的下评估问题请教各位

我单位评估中遇道一个房产在纳税评估为150万，一个月后又做抵押评估，评估值要求100万，可行吗？

@@@太夸张了吧，房地产变动就算再大，也不能一个月有如此激烈的变动吧，除非遇到战争、地震等。

楼主应该注意的是，评估时是否基本遵循了估价规范和法规（要想完全遵循，估计是免为其难的），评估结果是否符合市场行情，如果后一次的评估价格是符合市场客观行情的话，那么楼主上一次的评估就有问题。

时间仅仅相差一个月的两次评估，仅仅因为评估目的不同而有如此大的差距，个人是不敢苟同的。

@@俺认为：

这个案例中体现了2个委托人，2个评估人。

从其关系来看：

1、如果2个评估人都是你们单位，那就省省吧。

建议让另外一家机构挣这几千块吧!

2、如果你单位是新的评估人，那就该咋评咋评吧

3、委托人和评估人的关系不仅仅是雇主和佣人的关系吧？

你单位的评估结果不会是20%的估价师意见+80%的委托人意见吧，如果是那就抓紧多揽点类似的活，准备点风险储备金或者抓紧列支一笔保险费上保险吧！

请问各位大侠：

采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本为何不包括土地增值收益

@@划拨土地产权归属国家，因此理论上说土地的增值可以完全由国家享有，另外，成本和增值是两个概念，不存在谁包含谁的提法

@@实际操作中增值收益通常采用出让金标准，而划拨土地未交纳出让金，这和先评估出让土地再扣除出让金是一样的道理，只是增值收益里还应有一部分属于土地使用者，具体含多少还是个争论的话题

@@土地出让金的内涵也就是土地所有权收益即土地出让金

所以划拨用地就不需要算增值收益

土地估价实务考试宝典之四：

成本逼近法

应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。

要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。

有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。

说明土地价格确定方法和结果。

1、采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：

⑴弄清成本逼近法的运用范围

成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土

地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：

城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。

⑵选择成本逼近法的计算公式

土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：

A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率

采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。

B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。

在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。

2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：

⑴土地取得费

土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。

主要

包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。

描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。

A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。

B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。

一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容。

并结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；通过现场查看、调查，确定土地取得费。

⑵有关税费

有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。

在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出税费的名称及有关规定、标准（注：

①有些已取消的税费一定要以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因）

3、确定土地开发费

土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。

⑴确定土地开发费方法

直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，

结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。

只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。

如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。

⑵确定开发费时把握原则

A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。

设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。

如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。

”

B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。

4、确定投资利息

⑴利息率的选择

根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。

如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资产贷款利率；还可参照具体项目或当地土地开发投资贷款利息率。

⑵投资利息的计算公式

根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式（注：

单利计息）

A直接采用当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费，且公布的配套费能够达到实际开发费标准。

投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×开发周期×利息率

B当地市县人民政府公布的市政基础设施配套费未达到期实际开发费标准。

投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×开发周期×利息率+（±土地开发费-市政基础设施配套费）×0.5×开发周期×利息率

新增建设用地有偿使用费是中央向地方政府收取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，故在成本逼近法中不能计入土地取得费中。

可是现实中，多数国土部门向土地使用者征收该费用，应该属于乱收费！

！

！

从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍，提高后的新增建设用地土地有偿使用费征收标准详见附件1。

新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方30：

70分成体制。

同时，为加强对土地利用的调控，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。

地方分成的70%部分，一律全额缴入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市，下同）国库。

新增建设用地土地有偿使用费由国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门在办理用地审批手续时负责征收，由财政部门负责征收管理，由财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处（以下简称财政部驻各地财政监察专员办事处）以及省级财政部门共同负责监督解缴。

成本逼近法评估出让地与划拨地的各项构成

@。

。

。

划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金

那么要计算划拨土地使用权价格就先要计算出让土地使用权价格。

而出让金是按照出让价格的比例算的

。

。

。

科学

@重点是成本逼近法评估，能不能直接评估划拨地价，而不通过先评估出让后扣出让金。

@请查一下划拨地的定义，土地使用者可以交征地拆迁费用，也可以一分钱不交白拿土地。

另外成本逼近法应该也是按周边地区的客观成本，是否能与划拨地匹配。

@说的很对，就是先计算出出让条件下的土地价格，然后去出土地出让金就是，土地出让金说白了有时候就是土官局说了算，肯定要高于40%的，低了有时候还不可以。

最好的问法应该是:

成本逼近法在当前为什么多适应于工业用地评估?

原因,市场不完善或市场化程度不足导致,存在有价无市、有价弱市的现象，也就是说在公开市场上的没有交易或少有交易。

随着市场的发展，这一问题还是有改善甚至得到解决的可能。

赞同2楼朋友的说法。

怎么说呢，俗气点说，成本法因为使用的门槛或者说限制少，有一点狗皮膏药的意思，什么地方都可以贴。

而市场比较法或收益法则相对来说使用限制多，要求市场发育较完善、交易或出租实例充分的条件下才可以使用，是比较“高级”（一笑）的方法。

工业房地产由于常常所处位置较为偏僻，市场发育不成熟，难以找到足够的交易或出租实例，而各地位于**开发区的工业房地产，交易倒也不少，但常常是地方政府为了招商需要，会附以各种优惠条件，或者限制条件（比如高新技术园区的入园企业，要求符合高新企业标准，想转让的话要也只能转给高新企业等等。

或者有投资额限制等等），其价格往往不符合市场行情，也不可用。

最后只好用成本法来评估了。

1、不是成本逼近法选择了工业用地，而是后者选择了前者，理由见3。

2、宗地估价的四种方法（收益、比较、成本、剩余），不外乎帮助一位估价师从待估标的之收益、市场、成本三个方面给出判断，即该标的之收益价值、市场价值、成本价值如何。

剩余法（日本称作“原价法”）俺也理解为是倒算购买者愿支付成本。

3、为什么工业用地选择了成本逼近法呢？

从工业用地的收益、市场角度很难找到有效而令人信服的答案。

因此只能采用取得费用加加加的方式了。

因地价主要取决于其效用而非成本，所以就选择了没有办法的办法，来“逼近”了。

评估是为了估算土地的客观市场价格，成本逼近法的构成部分包括：

土地取得费、相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润、土地增值收益。

而我国目前的土地征用制度使得土地取得费并非是在市场交易状况下发生的费用，即征地补偿不是由征地方与被征地方在公平谈判的基础上得到的市场价格，因此成本逼近法中的最初的土地取得费就偏离了市场价格的本质，因此用成本逼近法计算取得到的土地价格并非是一种完整意义上的土地市场价格。

这是本人的一点点怀疑，不知道想法对不对，请各位大虾指正。

@"目前的土地征用制度使得土地取得费并非是在市场交易状况下发生的费用，即征地补偿不是由征地方与被征地方在公平谈判的基础上得到的市场价格，因此成本逼近法中的最初的土地取得费就偏离了市场价格的本质",你对市场的概念理解不深入,纯粹的市场是没有的（可参见经济相关书籍）,土地市场也分一级市场和二级市场.在没有公平的市场条件下,不公平的市场也是市场.你可以定义一个前辍,不公平或垄断等等.

成本逼近法有问题的地方是投资利息、投资利润他们的定义不明.有重复计算的可能.利息可以理解为无风险的收益.利润应该理解为土地投资风险收益.但公式里收投资利润的的内函是不明确的.

@成本逼近法中的利息个人认为不应该是无风险的收益，而是一种机会成本，即在投资期内将资本投入土地或存入银行都应该获得的收益，而利润是一种经济剩余，包括将资本投入到土地上的机会成本（这种机会成本是相对于投入其他投资而言），同时还包括对投资者的管理才能的支付、对投资于土地的风险补偿。

土地是存在一级、二级市场，但是土地征用并不是一种市场行为，无论是垄断市场还是竞争市场，产品的购买者和生产者都会有自己的决策与选择，而征地的过程中被征地方是被动的，没有选择的，征地更多的是一种行政行为而不是市场行为。

而一级土地市场（出让市场吧）用地方有自己的选择，政府也有自己的判断，尽管属于垄断，但是双方的决定是基于自愿的基础之上，而不是行政强制；二级市场（转让市场吧），这个市场上的竞争相对要更充分一些。

@关于成本逼近法,最近遇上了难题,根据以往计算和教科书的计算内容与实际征地到拿土地证费用内容相差很多,比如规划部门和建设部门的收费.

现实征地一般是用地者从开始与村接触到拿地,全部自己跑,交各项费用.

现在我想知道所谓的利息、利润、增值收益等和各项费用是如何对应的，我越来越迷惑了

请各位前辈高手解惑

@成本逼近法确实存在很多问题，比如说同一个区域的两块土地，用成本逼近法测算肯定价值相当，但是如果一个是工业用地，一个是住宅或商业用地的话，那市场价值肯定是天壤之别。

成本法根本就不能体现土地的使用状况导致的差异。

@成本法确实很不合理，完全不能体现不同用途土地的价值差异。

比如相邻两块土地，成本法测算肯定价值相同，但如果一个是工业，一个是商业或住宅，市场价值肯定是天壤之别。

@1,我目前采用的成本法主要有2种思路（主思路还是1楼那样的）第一种就是规程上的.第二种与第一种不同的是土地取得费用不按产值计算,按市场调查从农民手上取得时付的钱.

2,增值收益见规程5.3.8,和出让金不一样.如果是改变用途,这个指的是补交的出让金.

3,土地用途影响土地价格,这是从收益角度说的.还有种角度就是楼上说的同地同价的思想.我国土地估价发展才十几年,很多方面还在探索中.这个问题也同时在探索中,有待以后大家的探索了.

@从定义的本质讲，成本法中的土地取得费也是一种市场价格，只不过它是通过土地所产出的农产品价值反映出来的农地市场价格，而不是建设用地的价格，这是其一。

其二，教材、规程上所说的增值收益指的是土地用途改变后应收归政府土地所有者的收益，按理解，随着建设用地土地用途的不同，这种增值收益是不一样的，一般来讲工业用途最低，住宅较高，商业最高。

因此，我们还不能够下结论说成本法不合理，只是说对其中的一些价格组成元素目前还无法准确评判而已（先天缺陷！

），举个例子：

如果能够掌握农业用地变更为住宅建设用地的价格增殖幅度，比如说50%的增值率，那成本法一样可以估出市场价。

其三，需要重点提到的是：

正常的成本一般来讲是可以转换为价格的，但是违背市场常规状态所支出的超额成本是不能形成价格的，而且只能形成一种资源浪费，反映到投资上就是亏本，也举一个例子：

某个区域的成本价格是10万元/亩，住宅建设用地的市场价格是30万元/亩，如果说某人在使土地具备开发条件所付出的成本达到40万元/亩，那超过30万的差价和风险只能由他自己承担，而不能够说他所有的地块价格能达到40万。

实际上，这也是房价、地价谁决定谁争论问题的理解关键点。

@首先，不同用途的土地按成本法估算不可能一致，体现在配套费及新增建设用地有偿使用费上的区别；其次是利润率的区别；最后土地增值收益应该说也不一样；

还有，成本逼近法一般用于新开发土地的估价，特别用于土地市场不发育，土地交易案例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。

同时、对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。

请教：

成本法相关费用需不需要加新增建设用地有偿使用费

请教：

成本法相关费用需不需要加新增建设用地有偿使用费？

@@不要!

新增建设用地有偿使用费是下级政府与上级政府之间发生的一种费用,它来源于征地者上交的征地成本,如果成本法加上新增建设用地有偿使用费,那算出的地价结果有重复计算的问题.

评估是垃圾行业,劝你改行!

@@同意楼上的第一个观点，对第二个观点不敢苟同，评估行业应当时朝阳产业，只是现在有点乱，如果现在的年轻人改行可能以后会后悔，年纪大的另当别论，应为等评估行业走向规范时，他们也该退休了

@@期待评估行业越走越好。

另有一问题呈上，本地评估在涉及新增建设用地有偿使用费时，添加到了土地增值收益中，不知是否合适？

@@新增建设用地土地有偿使用费（以下简称土地有偿使用费）是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

应该不合适吧？

成本法中的土地增值收益率怎样确定

成本法中土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）X土地增值收益率,

在这里的增值收益率怎样确定呢?

请高手指点!

!

@@@成本法中的土地增值收益率怎样确定

成本法中土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）