长春创富物流园区项目可行性报告正式.docx
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长春创富物流园区项目可行性报告正式
XX创富物流园区项目
可行性研究报告
XX创富集团股份公司 2008-6-15
XX创富集团股份公司 XX创富物流园区
公司地址：
XX省XX市普阳街1789号
联系：
08
创富物流园区项目可行性报告
2008-06-9
第一章总论
1.1项目概况：
项目名称:
创富物流园区
建设地点:
XX宽城区兰家镇
建设规模:
占地50万平方米,建筑面积385000平方米;
其中:
货仓200000平方米（均指建筑面积,下同）;
交易中心、交易大厅50000平方米；
增值加工车间50000平方米；
车辆及设备维修中心31000平方米；
电子、通讯、卫星跟踪系统500平方米；
办公及生活配套附属设施53500平方米；
另建：
集装箱堆场、停车场及道路50000平方米及室外工程。
建设期：
30个月
项目总投资：
69700万元
其中：
固定资产投资66700万元），
启动资金3000万元。
建设单位：
XX创富集团股份公司
项目法人代表：
陈良
联系人：
于广新
联系：
08传真:
87653028
1.2建设单位概况
XX创富集团股份公司，是在原XX市友谊建筑工程公司基础上经改制组建的新型企业集团。
是集房地产开发、建筑施工、路桥建设、工程监理、机械租赁、新型建筑材料生产经营、劳务输出,园林绿化和商品运输为一体的大型企业集团。
现有子公司13个。
公司净资产上亿元，拥有20多万平方米的生产建设基地，企业在册职工一千五百多人，各类高、中级经济、技术管理人员200多人。
公司拥有与房地产开发和建筑施工总承包二级资质施工能力相配套的各种大型机械设备和化验、测验设备。
企业经过不懈努力，奋力拼搏，业绩斐然。
在省内外开发建设了许多重点优质工程。
积累了丰富的经验，管理水平得到飞速提高，企业效益同步增长，得到了社会各界的公认和好评。
近年来，承建了各类工程200多万平方米，其中大部分是优质工程，既有高层单体建筑，又有十几万平方米的楼群，既有跨度超过50米的工业厂房，也有特色鲜明，极具历史意义的XX中日友好会馆等艺术珍品，也有单项建安合同数亿元的道桥市政工程。
XX市政协办公楼、绿园区公安分局办公楼、中美合资一汽散热器厂现代化国际标准的厂房，一汽四环工业区机加厂房、一汽四环冲压件联合厂房，办公楼群等具有XX市标志性建筑的重点工程，被载入XX省建筑史册。
XX创富集团以建筑业为主导，多种行业项目并驾齐驱的态势，通过强强联合，不断增强企业实力和生产经营能力，打造行业的航空母舰。
企业将坚持诚信为根本，信誉为中心，为消费者提供优质产品，为优秀的人才搭建施展能力的平台，通过优质的服务，先进的技术，成功的经验，锐意进取的奋斗精神，高标准、高效率的为社会创造财富，
集团公司拟在XX宽城区铁北建立物流园区，本着“以客户为中心，通过增值服务，努力降低客户的经营成本，并以客户结成‘双赢’式战略联盟”的经营理念，依据“以现代科技改造传统产业，不断提升企业核心竞争力”的战略决策，积极发展现代化第三方物流，通过采用EDI技术搭建物流信息平台，积极依托自方优势，借助打造东北亚经济圈之东风，实现物流手段现代化，最终实现“构筑全国物流网络，参与国际物流大循环”的战略目标。
1.3项目的由来及发展概况
物流产业是近年来新兴的XX产业，是继生产利润，销售利润后的第三利润源，是促进经济发展的新增长极。
XX省政府对现代物流业极为重视，2007年在《XX省政府工作报告》中就特别提出，大力发展现代物流、商贸流通、交通运输等服务业。
XX市委、市政府对发展现代物流业更是极为重视，在2007年11月27日XX市委十一届二次会议上明确提出，积极打造“长东北开放区开发先导区”现代物流业被确定为重点的产业。
2008年XX市把宽城区兰家物流园区列为重点项目。
这充分说明建立现代物流对于XX的发展十分必要，特别是对于XX的发展有着积极的推动作用。
发展现代物流对于XX经济的腾飞，铁北经济的持续跨越式发展将起到重要作用。
1.整合现有资源，引入现代机制
通过引进"第三方物流"的产业组织形式，建立现代物流企业，将传统的储运企业转变为现代物流企业，从而整合现有物流资源，建设物流园区有利于促进现代物流业的形成，提高物流社会化程度，为企业优化物流系统提供市场环境。
通过物流园区的建设和新型物流服务的开发，唤起中小工业、加工企业潜在的物流需求，鼓励其将物流职能从生产经营中剥离出来，由专业物流公司提供规模化的物流服务，降低企业营运成本。
对中小工业企业来说，第三方物流能够规避自身在物流上的劣势，充分发挥其在生产制造方面的优势。
通过物流企业进行专业化、现代化的物流运作，降低物流成本。
可通过型物流企业，发挥园区物流系统的作用，带动和促进周边经济的发展，吸引优秀企业和个人企业进入周边的工业园区、商贸园区、种养殖园区，加快大铁北的建设速度。
2．通过物流园区，带动产业链的发展
物流园区的一个重要功能是集聚效应，通过集聚扩大了企业的商圈，增加了交易的机会。
同时，通过物流园区将零散的资源进行优化整合，将产业发展链条中的采购、供应、会展、销售、客户服务以及交易结算、物流、信息反馈等各项功能集中在一起，充分发挥其经济集聚作用，降低流通成本，提高经营效率，不仅使本企业的综合竞争力得以提升，还能够带动产业链条上的相关企业，降低成本，提高竞争力。
物流园区的建设对整合流通产业链、提升流通业整体水平、促进产业快速发展起着重要作用。
3．创造良好的投资环境
从其他园区的实践经验看，吸引企业和资金入园，提供优惠政策是一方面；提供适合企业发展的优良园区环境（基础设施、物流系统）是更为重要的另一方面。
完备的基础设施和物流系统的支持能够使入园企业降低运营成本，增加企业效益，这会给企业带来实实在在的好处，使企业获得更强的综合竞争能力。
通过园区的物流、配套基础建设的完善吸引投资，改变过去仅依靠优惠政策吸引投资的方式。
从国外发达国家现代产业的发展模式可以看出，发达国家在核心产业建设之前，相关的物流产业设施以及其他相关配套设施就已经初具规模，使入驻周边园区的企业大幅度增加对配套基础设施的投入，缩短生产准备周期，降低物流成本。
给企业和个人入住周边的工业集中区、商贸交易区，种养殖园区提供了物流保证。
4．改善城市环境
通过优化整合现有零散资源，发挥园区系统、集散、整合的优势，采用统一发展的模式，以利于生产、方便生活、优化交通、改善环境、满足城市功能发展的需要，有利于提高城市形象，成为城市功能的重要组成部分。
从各国和各城市的实践来看，在转化的过程中，物流园区的重要性将会越来越清楚地显现出来，并且物流园区的先进程度将直接影响城市的进一步发展速度。
随着我国经济环境的不断改善，物流作为城市功能的重要组成部分已被大多数人所接受。
因此，可以充分利用园区的建设，将分散物流整合进园区内，重新定位城市功能，改善城市环境，树立一个全新的城市形象。
1.4报告编制依据、原则和研究X围
1.4.1报告编制的主要依据
（1）《投资项目可行性研究指南》；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》；
（3）国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外经贸合作部、中国民航总局，国经贸运引（2001）607号《关于加快我国现代物流业发展的若干意见》；
（4）全国物流标准2005年—2010
（5）GB/T18354-2006物流术语
（6）长府发〖2007〗27号文件《XX市服务业发展规划（2008—2012年）》
（7）《XX市城市总体规划（2004-2020）》
（8）《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
1.4.2报告编制的原则
本报告以市场为向导，以提高企业经济为中心，发扬XX和创新精神，采用先进、适用、成熟的现代物流新技术，降低运营成本，提高市场竞争能力。
主体工程与环境保护、安全和工业卫生同时考虑，减少污染，消除工厂生产对环境和职工健康的危害。
1.4.3报告编制的X围
主要从以下几点对项目进行技术、经济分析论证：
（1）市场分析预测；
（2）建设条件、规模及方案论证；
（3）工艺及设备技术方案；
（4）环境保护及劳动安全；
（5）投资估算及资金来源；
（6）经济效益初步评价等。
1.5初步结论
1.5.1综合结论
（1）XX创富物流园区符合国家《促进产业结构调整》中鼓励类产业政策及《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》,《XX市城市总体规划（2004-2020）》政策，项目建成后，将有力推动整个东北亚经济区域物流服务和经济发展，有利于与国际接轨和参与国际竞争。
（2）建设条件优良，XX素有北国春城之称。
作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区集散中心位置，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过XX省向独联体和东欧各国拓展，东可经XX、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由XX省XX地区与蒙古交往。
这种特殊的地理位置，使XX成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。
目前，以XX为中心的多条干线公路和铁路连接省内外。
XX龙嘉机场是国际航空港，开辟有多条国际航线，将使XX的对外交往更加便捷。
而且XX铁北占有地缘优势，地理位置比较优越，城市的政治、经济、交通、地理位置、气候条件等………都非常适宜建立大型仓储、物流、配送园区。
（3）经2005年区域物流作业量和2010年区域物流生成量初步预测，具有广阔的市场前景和较强的市场竞争力。
功能单位2007年作业量统计2012年生成量预测
铁路运转量万吨/年61077300
公路运转量万吨/年2896535000
航空运转量万吨/年2.65.2
其中：
配送量万吨/年15422424
流通加工量万吨/年280390
储调量万吨/年30004150
（4）项目总投资：
69700万元
其中：
固定资产投资66700万元，
启动资金3000万元。
（5）项目综合评价
建设XX创富物流园区是十分必要和迫切的，且建设条件成熟，项目的财务效益较好，在经济上是可行的。
所选地址基本合理，符合项目要求。
1.5.2主要技术经济指标表
建设主要技术经济指标表
序号名称数量单位
1项目总投资：
69700万元
其中：
固定资产投资66700万元
启动资金：
3000万元
2总用地面积：
50万平方米
3总建筑面积：
385000平方米
其中：
货仓200000平方米
序号名称数量单位
交易中心、展示大厅：
50000平方米
增值加工车间：
50000平方米
车辆及设备维修中心：
31000平方米
办公楼及生活配套设施：
53500平方米
电子、通讯、卫星跟踪系统:
500平方米
4集装箱堆坊、停车场、道路:
50000平方米
5容积率0.77
6绿化率≥25%
7正常年销售收入:
23631万元
8正常年总成本费用:
14767.94万元
9正常年利润总额:
8076.15万元
10正常年税后利润:
5411.02万元
11投资利润率%11.58%
12投资利税率%12.71%
第二章项目建设的必要性
2.1项目的实施有利于促进企业发展，满足市场需求
XX创富物流园区项目是XX市宽城区确定的重要基础设施建设项目之一。
该物流中心建成后，将推动XX以及整个东北亚经济区物流服务的发展从而对这一地区的经济发展等都有重要意义，其建设必要性和迫切性是明显的。
建设XX创富物流园区是满足XX市经济发展对现代化物流服务需求的客观需要，是我市物流企业与国际接轨，参与国际化竞争的需要，是我市物流企业与国际接轨，参与国际化竞争的需要，也是XX市商贸发展以及完善全国物流网络的需要。
同时，建设XX创富物流园区有利于优化XX产业结构，增强XX的经济竞争力；有利于发挥XX交通枢纽的作用，有利于改善生态环境。
2.2项目建设促进XX市经济持续发展
XX市是XX省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。
位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北松辽平原腹地，居北纬43 °05’～45 °15’；东经124 °18’～127 °02’。
幅员20604平方公里。
西北与XX市毗邻，西南和XX市相连，东南与XX市相依，东北同XX省接壤。
人口总数为731.5万人。
XX市地处中国东北松辽平原腹地，市区海拔在250--350米之间，地势平坦开阔。
属大陆性季风气候区，在全国干湿气候分区中，地处湿润区向亚干旱区的过渡地带。
气温自东向西递增，降水自东向西递减。
春季干燥多风，夏季湿热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长，具有四季分明，雨热同季，干湿适中的气候特征，为人类开发和利用大自然提供了良好的气候环境。
XX市年平均气温4.8°C，最高温度39.5°C，最低温度-39.8°C,日照时间2,688小时。
夏季，东南风盛行，也有渤海补充的湿气过境。
年平均降水量522至615毫米，夏季降水量占全年降水量的60%以上；最热月（7月）平均气温23℃。
秋季，可形成持续数日的晴朗而温暖的天气，温差较大，风速也较春季小。
XX市现辖6区，4县（市），及16个开发区。
其中，国家级开发区2个：
XX经济技术开发区、XX高新技术产业开发区；省级开发区（工业集中区）14个：
XX净月经济开发区、XX汽车产业开发区、XX长江路经济开发区、XX工业经济开发区、德惠经济开发区、XX双阳经济开发区、XX绿园经济开发区、XX东湖经济开发区、XX合隆经济开发区、XX五棵树经济开发区、XX二道经济开发区、XX南关都市经济开发区、榆树环城工业集中区、农安工业集中区。
交通运输：
全年公路货物周转量37.1亿吨公里,比上年增长3.9%；民航完成货邮吞吐量2.6万吨，比上年增长32.3%；
该项目属于无污染、低能耗的项目，XX市投资环境好，社会经济稳定，地方政府大力支持企业发展，该项目的实施，必将产生企业效益和社会效益双赢的局面。
总上所述，无论从企业自身发展，还是从促进地方经济建设方面考虑，都有必要实施该项目。
第三章物流业现状及市场发展趋势
3.1物流需求预测的依据
物流园区物流量的预测，是以当地及辐射X围内经济发展现状为基础的，同时受当地物流供需状况影响。
物流园区的建设规模必须要适应当地及其服务区域的经济发展水平，又要符合当地城市总体布局规划和市场建设的需要。
物流园区需求的预测，既要有适度超前经济发展速度的意识，有要符合经济发展的实际状况，充分合理利用可用的土地资源和便利的集疏运条件，发挥其区位辐射优势。
货运量的发展不仅受起自身系统完善程度影响，而且与其他经济因素、国际国内动态环境密切相关。
通过建立数学模型，确定运输量与其自身系统及其他经济因素的定位、定量关系，预测运输量的发展水平。
为了使预测结果尽可能反映现实情况，需要对具体数学模型进行精度检测，以便互相检验使预测结果的可靠性得以提高。
根据目前掌握的初步资料和数据，对XX创富物流园区的需求仅仅做一个初步的展望，精确的预测，需要在建设规划阶段经过详细的调研和取证之后才能得出。
3.2决定物流需求的经济发展和物流状况
XX是全省政治、经济、文化和商贸中心，自然也是汇聚了全省人流、物流、信息流、资金流的中心。
XX具有很好的地缘优势，是东北亚几何意义上的中心，与XX、XX、XX构成了东北和东北亚地区物流网络体系。
XX具有产业优势，一汽、长客、大成、欧亚、亚泰、空港等物流基地的崛起有效地促进了全市物流业的发展。
XX的物流基础设施不断完善。
今年上半年，全市公路货物运输量4711万吨，同比增长2.6%，公路货物周转量173309万吨公里，同比增长2.9%；航空货邮发运量4234.7吨，同比增长33%，货邮吞吐量11617.8吨，同比增长31.4%；现有口岸2个，保税货仓2个。
良好的发展条件使XX市物流企业不断发展壮大，以现代物流经营理念为企业运作指导思想的企业初露头角。
到今年上半年，全市在工商部门注册的物流企业达1747户，第三方物流企业由去年的21户增至63户，纳入年度考核的10户企业上半年已有5户销售收入超过5000万元。
2005年统计，全市物流业营业额达到360亿元，占第三产业比重的17%，增加值达到120亿元，保持了较高增长速度。
随着XX经济的飞速发展，围绕商贸中心、交通主干道出入口、口岸货物转运枢纽，特别是随着几大开发区的发展壮大及南部新城的开发建设，XX市逐步形成了一些区域性物流中心。
如西南部边缘围绕汽车产业形成的汽车物流园区、北部围绕农产品批发交易形成的储运中心，城市东南部围绕东站口岸和经济技术开发区形成的二道区生产资料集散地等已粗具规模，大铁北物流开发区正在积极规划建设，各大物流产业开发区初步发挥了规模聚集效应，辐射带动作用增强。
XX陆捷、一汽国际物流等一批物流大企业异军突起，发展前景看好。
XX市在“十一五”和未来15年远景发展规划中，多次提到要加强社会服务发展。
作为社会服务重要内容的物流企业来说，随着对物流观念的整体认识的加深，以及发挥原有优势，以铁路、公路枢纽为依托，发展专业化物流中心和物流网络，逐步建成集配送、中转、分拨、集运、流通加工、保险、结算等一条龙的物流服务体系。
XX市物流业应向如下几个方面发展：
3.3.改革管理体制，整合物流资源，向规模效益方向发展
中国物流业发展的突出问题是体制。
多年来，在传统经济体制下，原本是一个系统化的物流业的管理权限被分别划归若干部门，以至于在各自的部门下，形成一大批功能单一的运输仓储企业和各种性质的货代企业。
这些企业用各自原始的方式瓜分着物流市场。
因此，解决体制条块分割问题，有效配置物流资源，促进物流业向规模化方向发展是XX市发展物流的当务之急。
3.4.大力发展“第三方物流”
“第三方物流”是指外部组织利用现代技术手段，为用户企业或最终消费者提供全部或部分物流，包括物料后勤保障系统的规划、设计、运营和管理等服务活动的过程。
从国际物流的发展过程来看，五十年代只有“第三方仓储”、“第三方运输”，五十年代以后，才逐渐产生了“第三方”物流”以占主导地位并发挥主要作用。
以美国和日本为例，美国57%的物流量是通过第三方来完成的，这个第三方业主包括了“第三方仓储”、第三方运输“和”第三方物流“。
日本则达到了80%左右，因为日本的商业企业和工业企业以及第三方物流企业之间的社会化配送是世界上搞的最好的。
1999年初，中国仓储协会在对中国450家大中型企业的调查中发现，45%的企业在未来一两年内选择的物流商，其中75%的企业选择新型的物流企业，而不是原来的仓储运输企业，并且60%的企业将把所有的综合物流业务外包给新型的物流企业，这反映出在中国第三方物流的市场需求已相当可观。
可见，从经济发展的前景要求来看，物流业向“第三方物流”方向发展是大势所趋。
3.5.从传统的储运方式向多功能的现代物流转变
物流是流通生产力发展到一定阶段的必然产物。
就物流本身来说，它包括运输、储存保管、包装、装卸搬动、流通加工、配送、物流信息等多种功能。
在生产力发展水平低、社会化程度不高的情况下，一般的物流活动也仅限于储存和运输，，人们的注意点只落在降低物质资料耗费和提高劳动生产率上。
认为商品有地方存、有人管、有人运即可。
对如何运用一种较好的物流形式去降低物流费通知未给予重视。
物流的其他功能也因这种客观条件的限制未能发挥。
科学技术的进步为生产力的发展提供了广阔的前景，并使之得到迅速发展。
生产社会化和专业化程度的大大提高，对物流提出了更新更高的要求。
就生产而言，希望有一功能比较齐备的物流活动来替它承担和保证它任何时间所需的原材料，集中精力扩大生产，而不要把精力和过多的费用花在与生产无关的活动上；就消费者来说，消费者的消费活动，以所谓“物质丰富年代”为背景，呈现出个性化、多样化景象，要XX现一种多品种、小批量、多批次的物流服务和24小时以内送货到户。
这一切使得传统单一的仓储形式的物流活动已不能满足现代经济生活的需要，而要求一种先进的、多功能的、全方位的物流服务体系。
3.6.强化配送和电子商务信息服务功能
配送和信息服务功能的实现是现代物流的一大特征。
配送是一种特殊的物流功能活动。
它既属于物流，现时又包含所有的物流功能要素，是物流的一个缩影和某小X围物流全部活动的体现，人称“小物流”。
但配送主体活动与一般物流却有区别。
一般物流是运输保管，而配送则是分拣陪货及运输。
分拣陪货是独特要求，也是陪送中有特点的活动，一送货为目的的运输则是最后实现配送的主要手段。
因此，配送是一种顺应现代社会发展的现代方式的物流活动，具有强烈的现代特征。
信息技术的运用则是物流服务体系高效运作的重要保证。
它通过对物流活动中的数据、作业、计划和信息的计算机网络控制和EDI、EOS信息技术支持，使物流活动得以统一、准确、迅速的实现。
3.7与国际物流接口
据有关资料表明，国外在对中国的许多进行调查是发现，中国人尚未充分利用物流，中国的物流业是一个待开发的大市场。
与国外成熟的物流服务相比，中国的物流业显得非常薄弱。
目前，国外许多专业物流公司已瞄准了中国这块有待涉猎的领域，以最有利的时机最快的速度抢占这块领域。
无论在资金技术还是运作上，他们较中国国内物流企业更有优势。
因此，中国的物流业应认识到面临的严峻竞争，从观念、人才、技术、资金等方面，建立起符合国际和中国运营的物流机制。
否则，既有可能在竞争中失利，以至失去这块极有开发价值、蕴涵极大利润的市场。
物流特别是国际化物流业必须有国际、国家、地区等方面的法规与政策来加以保证与政府支持应该营造起一个宽松的政策环境，来推动物流业的发展。
3.8东北亚经济区的经济发展状况
XX市地处于环日本XX北亚经济圈的中心位置，距蒙、俄、朝等国家都比较近，是开发图们江金三角XX至XX间经济走廊的内端，是周边地区自然资源、劳动力、技术等生产要素实行科学配置的最佳区域。
在东北平原中部已形成了一条东北——西南走向的城市带，其中明显形成了以XX、XX、XX、XX为中心的四周城市集团，共聚集了百余个城镇。
XX市位于XX、XX的中间，在东北地区处于中心位置，成为南北物流、人流的集散地，具有较强的辐射作用和核心优势。
XX市经济实力雄厚，在全国城市综合经济实力50强中上游。
3.9XX省经济发展状况及物流现状
XX经济的快速发展，对物流业提出了更高、更新的要求。
近年来，XX交通运输基础设施建设成绩显著，形成了安全、快捷、通畅的交通物流网络。
XX省将不断加大投资力度，制定发展规划，加强行业管理，创造良好的市场环境；促进企业走联合经营之路，向集约化、规模化方向发展；增加科技投入，积极推进信息化建设，提供科技支撑和人才保障；继续加强与周边国家和地区的合作，为物流业的发展，提供顺畅、便利的平台。
3.10XX市经济发展状况及物流状况
XX地处中国东北松辽平原腹地，位于东北三省中心，是联接欧亚大陆桥的重要节点。
经过多年的积累与发展，我市国民经济持续快速增长，综合实力明显增强，主导行业显示出强大发展势头，带动物流业同步发展。
1、物流总量得到了快速增长。
2000年我市物流业增加值为45.7亿元，2005年物流业增加值为120亿元，年均增速为21.3%，占服务业的比重由12%上升到16.9%。
2、物流运行质量有所提高。
2000年我市物流总成本占GDP的比重为23%，2005年物流总成本占GDP的比重为19%，五年降了4个百分点。
3、以现代物流经营理念为企业运作指导思想的企业初露头角。
如：
一汽大众引入德国物流管理模式，实现了50公里配套半径内及时供货，并把简单的零部件组装交给了第三方物流公司完成，有效地降低了生产成本，增强了综合竞争的实力，在全市起到了较好的示X作用。
4、培育形成了一批物流骨干企业。
随着市场需求带动，我市物流企业从无到有，初步形成以XX公路
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