业主大会议事规则最新版分析.docx

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业主大会议事规则最新版分析

*****业主大会议事规则

第一章总则

第一条、为维护*****物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。

第二条、业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。

任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。

第三条、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第2章业主大会

第四条、业主大会的组成：

本业主大会由*****物业管理区域内的全体业主组成；

本业主大会于2009年5月的第一届业主大会召开之日起成立。

第五条、业主大会宗旨：

本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、和谐的环境。

第六条、物业管理区域范围及相应的业主大会名称。

（一）物业管理区域范围四至：

东至、南至、西至、北至；

（二）业主大会名称：

*****业主大会；

物业管理区域范围：

*****区域内；

物业管理区域的基本情况：

物业类型：

高层住宅、商业用房；物业管理区域概况：

占地面积：

平方米；住宅用地：

平方米。

房屋总建筑面积：

平方米；其中：

住宅建筑面积平方米，住宅户数958套。

第七条、业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用物业专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；

（九）利用共用部位、共用设施设备进行经营；

（十）金都华府物业服务中心需要使用经营性收入维修小区共用部位、共用设施设备的；

（十一）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；

（十二）改变和撤销业主委员会不当的决定；

（十三）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。

决定上述第（六）项的第（七）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上诉其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意

第八条、业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：

（一）会议筹备。

草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；

（二）发布公告。

会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知杭州市上城区北落马营社区居民委员会；

（三）发放、回收表决票。

按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；

（四）统计结果。

按照本议事规则第十七条统计表决结果；

（五）会议监督。

业主大会会议表决的情况须接受******社区居民委员会的监督；

（六）公告会议决定。

业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；

（七）记录并存档。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

第九条、业主大会召开

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；

（二）需要审批小区中大修维修年度经费预算计划超过五万元以上时；

（三）使用物业专项维修资时；

（四）委员人数少于章程所定人数的二分之一时；

（五）需要确定业主委员会每位委员的津贴数额时；

（六）距物业管理合同到期日三个月前；

（七）业主委员会任期届满两个月前；

（八）小区业主的公共利益遭到侵害时，需要聘请会计师审查物业公司的账目时，或为了维护公共利益，需要聘请律师以全体业主名义提起诉讼时；

（九）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（十）业主委员会认为有必要时；

（十一）业主大会章程或者业主公约规定的其他情况。

第十条、业主大会会议的地点可以是固定的，也可以是不固定的，会议通知在物业管理区域内提前15日公告，住宅小区的业主大会会议，业主委员会应当同时告知上城区北落马营居民委员会。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

最后形成大会决议，该决议在3天之内，必须在公告栏内公告。

第十一条、业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。

按照《杭州市物业管理条例》的有关规定执行。

以小区幢、单元为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表出席会议时，须向业主大会提供业主书面的委托书。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

每次业主大会的召开必须有本小区内持有1/2以上投票表决权的业主参加方为有效。

第十二条、业主或者业主代表因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。

非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。

第十三条、业主大会采用以下三项确认参加会议的业主：

1.业主到会并在会议签到表上签名；

2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；

3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名。

第十四条、业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：

（一）设投票箱：

在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；

（二）专人送达、回收意见：

由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；

（三）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；

（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）。

第三章业主委员会

第十五条、本届业主委员会由7名委员组成（设立候补委员的，候补委员3名），其中主任１名、副主任1名，秘书1人。

业主委员会委员实行任期制，每届任期为4年，自选举结果产生之日起计。

可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会办公地点为*****幢单元室。

主任委员与其他委员拥有同等表决权。

主任委员的职责：

（一）负责召集委员会会议；

（二）负责主持召开业主大会；

（三）代表本委员会对外签约或签署文件；

（四）经业主大会、委员会授权的其他职责。

第十六条、业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；

（六）通报、监督管理规约的实施情况；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（九）对违反公共利益的行为及时处理，维护全体业主权益；

（十）经业主大会授权进行涉及全体业主公共利益的民事诉讼；

（十一）业主大会授权业主委员会决定的事项。

第十七条、业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家法律、法规；遵守业主大会议事规则和业主公约，积极履行业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，有较强工作能力和社会公信力；

（四）身体健康，有必要的履职时间；

（五）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职，或与其无利害关系；无侵犯本物业管理区域公共利益的行为；

（六）上届业委会原委员在报名时需提交本人详实的任期内履职报告；

（七）每年在本物业管理区域内居住累计满七个月以上；

第十八条、业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

1.违反《***市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；

2.不遵守《临时管理规约》、《管理规约》和《业主大会议事规则》的；

3.拒付物业服务相关费用超过12个月以上的；

4.不交存物业专项维修资金的；

5.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；

6、已不是业主的；

7、以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

8、不请假没有正当理由连续三次不参加业主委员会的工作会议不履行委员职责的；

9、其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

第十九条、发现业主委员会委员有下列情形之一的，可由100户以上业主联名上书，经审议后罢免其委员资格；

（一）不履行、乱履行业主委员会委员职责的；抵制业主大会决定的贯彻执行，干扰业主大会和业主委员会的正常工作。

（二）收受物业服务企业或者有利害关系人提供的利益或报酬的；

（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；

（四）牟取可能妨碍公正履行职责之利益的；

（五）其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员资格时，应允许该委员提出申辩，并记录归档。

第二十条、设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。

第二十一条、业主委员会任期内，委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少自动递补。

增补或后期选举产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会委员任期同时结束，当期不参加业主委员会主任和副主任的推选。

业主委员会应当在3日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。

候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第二十二条、未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，委托北落马营社区居民委员会代行业主委员会的职责。

第二十三条、业主委员会的会议方式：

可以在小区的固定场所集体讨论方式召开，也可以是电话会议或网络QQ、微信工作群的形式召开；但业主委员会会议决议应当由秘书在当时或事后作书面记录，由参与或出席会议的委员签字后存档。

业主委员会的决定应当由秘书以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第二十四条、符合下列条件的，业主委员会应当按规定召开临时会议：

1、业主大会决定召开业主委员会会议的；

2、经1/3以上业主委员提议的；

3、业主委员会主任认为有必要的；

4、委员需亲自参加会议，不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具备表决权。

第二十五条、业主委员会会议应当按照下列规则召开：

1、会议由主任或其委托副主任负责召集；

2、召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业公司主任，或者*****社区居民委员会参加；

3、需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；

4、委员因故不能参加会议的，提前一天向业主委员会会议召集人说明；

5、会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；

第四章换届和改选业主委员会

第二十六条、业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地杭州市上城区北落马营社区居民委员会，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第二十七条业主委员会的换届改选办法：

（一）新一届业主委员会委员候选人名单按下列方法产生：

1.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定候选人名单；

2.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会向业主发放候选人推荐表，根据各推荐区域内被推荐人所得推荐票的多少产生。

（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：

1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；

2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，按下列方式选举产生新一届业主委员会：

（1）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选；

（2）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员重新确定委员候选人后进行补选；

（3）减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会。

（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。

候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。

第二十八条、业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在*****社区居民委员会指导业主召开，由业主成立工作小组实施。

第五章选聘物业服务企业

第二十九条、本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十条、物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。

物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

本物业管理区域授权业主委员会决定物业服务合同的条款。

第三十一条、选聘物业服务企业，采用下列方式：

（一）选聘办法采取下列方式确定：

1.业主大会会议2.业主委员会会议

（二）选聘办法应当包括下列二项内容：

1.采用下列第二种办法产生候选物业服务企业：

（1）公开报名

（2）业主委员会会议决定

2.提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为两家或两家以上。

第六章业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理

第三十二条、业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）从小区共有部分经营所得收益中列支。

小区共有部分经营所得收益组成：

小区公共部位的广告收入、公共部位的场地租赁和经营场所所得的经营收入。

（一）运作经费主要用于下列开支：

1、业主大会和业主委员会会议支出；

2、业主委员会人员的津贴；

3、日常办公费用；

4、维护业主共同利益所支出的费用；

5、聘请工程管理顾问、会计师、律师所支出的费用；

6、业主大会决定的其他须开支的费用；

7、为弘扬正能量、搭建小区互动平台、增强邻里和谐关系，每年组织2-3次集体活动的适当合理经费。

（二）经营性账户的收支情况，业主委员会每半年度在小区公示15天，接受业主的监督和质询。

第七章档案资料的建立与保管

第三十三条、业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：

（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；

（二）有关法律、法规和业务往来文件；

（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；

（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；

（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；

第三十四条、业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起5日内予以答复。

第三十五条、业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交北落马营社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交：

第八章业主大会、业主委员会印章的使用与管理

第三十六条、业主大会、主委员会印章管理遵守下列规定：

1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；

2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；

3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；

违反上述规定使用印章的，用印无效。

造成的一切损失，由相关责任人承担。

第三十七条、建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。

第三十八条、业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。

第九章附则

第三十九条、本议事规则经年月日业主大会会议讨论并表决通过。

未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。

第四十条、本议事规则由业主大会会议解释。

如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。

*****业主委员会

2016年月日