商业物业项目设施设备运行维保巡视标准综合体.docx
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商业物业项目设施设备运行维保巡视标准综合体
商业物业设施设备运行、巡视和维保作业标准
一、电梯运行、巡视和维保作业标准
二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准
三、消防系统运行、巡视和维保作业标准
四、中央空调运行、巡视和维保作业标准
五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准
六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准
一、电梯运行、巡视和维保作业标准
设施设备台账：
（电梯）
设备名称
品牌
型号
生产日期
质保期限
维修记录
年检记录
数量
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
1
运
行
开启及关闭
1. 写字楼电梯开闭时间（各公司自定）
2. 公寓电梯开闭时间（各公司自定）
3. 普通住宅电梯开闭时间（各公司自定）
1. 在清空桥厢，确认无人时才能启动及关闭
2. 业务特殊要求需使用电梯的,电梯主管批准后方可进行
3. 电梯主管每周抽检1次电梯开关时间是否正确
电梯技工
《电梯机房日常维护保养记录表》
《垂直电梯运行巡视记录表》
《手扶电梯运行巡视记录表》
《电梯管理作业规范》
巡视
1. 每班次对直梯机房进行巡视1次（室内温度、电网电压、屏内各电器动作情况，曳引机运行情况）
2. 每班次巡视电梯运行状态1次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）确保电梯不带故障、安全运行
1. 巡视时发现问题能及时解决的,及时解决.不能及时解决的,通知维保方并作好记录.
2. 电梯主管每周抽检1次
电梯技工
2
维
保
周期
外包单位每半个月进行1次维保，每月相邻两次维保间隔不少于10天，电梯技工按《电梯维保监督管理标准》现场跟踪
1. 外包单位工作人员工作前须签到
2. 《维保工作单》须得到维修班长签字确认
3. 发现违规维修保养时,报维修主管对其发《整改通知书》
4. 维保工作须在各业态用梯闲时进行
工程主管
《电梯维保监督管理标准》
检测
每年进行1次政府强制检测
1.合格证到期前一个月组织检测
2.电梯主管负责
工程主管
3
检
修
计划
1.每月底前维保单位提交下月检修计划
2.由工程主管审批
工程主管
《设施设备故障维修记录表》
过程安全控制
1. 维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌
2. 检修完成后确保现场卫生
工程主管
交付使用
1. 由电梯主管确认维修效果
2. 由维保单位提供维修记录
4
电
梯
紧
急
故
障
处
理
措施
1. 扶梯停机由维修技工进行重新启动
2. 重启失败时，汇报总值并通知维保单位
3. 直梯停机先停止直梯电源
4. 启动直梯困人解救预案
工程主管
通知
通知维保单位进行检查
总值人员
善后
进入检修程序
维保单位
二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准
设施设备台账：
（高低配）
设备名称
品牌
型号
生产日期
质保期限
维修记录
年检记录
数量
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
操作
1. 高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后，按《供配电系统作业规范》进行
2. 某路高压回路外线路停电、来电时，按照《供配电系统作业规范》执行低压母联倒闸送电及善后工作
3. 楼层维修工要求停、送某回路开关时，按照《供配电系统作业规范》执行
4. 对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌
5. 当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案
2
维
保
高压配电室
1. 每月对电柜外观清洁1次
2. 每半年对直流屏紧固除尘1次
3. 每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次
4. 每年对配电柜进行高压试验1次
1. 强电主管检查配电柜外观清洁情况
2. 强电主管制定配电柜停电检修计划，并跟踪检修过程
强电主管
《设施设备定期维护保养（检查）记录表》
变压器
1. 每月对配电柜外观清洁1次
2. 每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次
3. 每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次
低压配电室
1. 每月对配电柜外观清洁1次
2. 每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次
3
检
修
编制计划
1. 供电系统发生故障时，由主管组织相关人员现场查看故障情况
2. 由强电主管制定维修计划并经工程主管审批
1. 突发重大故障时，按紧急故障处理
2. 维修前，填写工作票并做好安全措施及技术措施
3. 维修时，按《电业安全操作规程》操作，注意人身及设备安全
4. 维修中，设置设备检修警示牌
5. 维修后，恢复设备周边状态
强电主管
《设施设备故障维修记录表》
检修交底
1. 维修人员将检修内容、范围告知运行人员
2. 运行人员在运行日志中填写故障情况
3. 维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修
试运行
1. 维修完毕后，由运行人员试运行
2. 维修人员将试运行内容、范围告知运行人员
3. 运行人员试运行时，维修人员应观察运行情况
交付使用
1. 由强电主管确认维修效果
2. 告知运行人员可投入使用
3. 由强电主管填写维修记录及工作日志
4. 运行人员做好故障维修记录
4
紧
急
故
障
处
理
控制措施
1. 发现紧急故障时，立即切断故障电源
2. 运行人员通知强电主管及工程主管
3.启动备用电源
4.及时将故障时间、现象等相关记录填写于《运行记事》
1. 禁止违规操作
2. 在操作时，保证人身及设备安全
3. 做好相应设备警示措施
运行人员
强电主管
《高压室运行记事》
《变电所运行记事》
《供配电系统作业规范》
善后
1. 保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损
2. 作好必要的隔离
3. 由管理处总经理与客服沟通，并告知受影响业户
三、消防系统运行、巡视和维保作业标准
设施设备台账：
（消防系统）
设备名称
品牌
型号
生产日期
质保期限
维修记录
年检记录
数量
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
分包方监管要求
1.专业技工全程陪同维保公司的维保检测工作并实施监督
2.工程主管每月按《建筑消防设施功能检测、维修保养合同》约定检查消防维保单位维保工作完成情况设施设备完好率应为100%，故障排除率应为100%发现故障应在2小时内进行处理修复时间不超过12小时
3.工程主管每月审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施技术测试报告》
4.管理处总经理每年审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施年检报告》
1. 工程主管每周检查1次
2. 管理处总经理每月检查1次
工程主管
四、中央空调运行、巡视和维保作业标准
设施设备台账：
（中央空调）
设备名称
品牌
型号
生产日期
质保期限
维修记录
年检记录
数量
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
1
运
行
巡视
1. 主机巡视：
每1小时1次
2. 室内外温度：
每2小时1次
3. 冷却塔：
每4小时1次
4. 水泵：
每1小时1次
1. 定时抄录数据，填写运行日志
2. 测温时必须定点，详见《空调系统管理作业规范》相关规定
运行技工
《冷水机组运行记录表》
《空调系统管理作业规范》
操作
1. 根据标准营业时间提前半小时开关机
2. 根据实际情况（室内外温度、冷冻进出水温、冷却进出水温）调整参数
3. 主机及阀门的开关状态
1. 主管每周测试两次效果
2. 定时抄录数据或运行状态
3. 挂状态标识牌，当值班长每天检查一次
运行技工
2
维
保
主机
1. 每天白班擦拭外观1次
2. 每月检测1次主机
3. 4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养
4. 每两年换1次油
5. 电控柜每月进行除尘、紧固
空调主管每周至少抽检1次第一项工作效果，2至5项为外保单位实施，运行技工现场跟踪，空调主管及时检查维保效果
运行技工
《设施设备定期维护保养（检查）记录表》
《空调系统管理作业规范》
水泵
1. 每天白班擦拭外观1次
2. 每年冬季停机加油1次
1. 空调主管每周至少抽检1次第1项工作效果
2. 工程主管监督第2项工作落实情况
运行技工
工程主管负责组织加油
冷却塔
1. 每天开机前检查风机皮带1次
2. 每天开机前开启补水阀
3. 每天关机后关闭补水阀
4. 每年冬季停机加油1次
5. 每年冬季管道外观上漆1次
1. 空调主管每周至少抽检1次1-3项工作效果
2. 工程主管监督4-5项落实情况
运行技工负责1-2项
工程主管负责4-5项
末端设备
1. 每月清洗风机盘管滤网1次，
2. 每年清洗风机盘管翅片1次
3. 每年清洗冷冻水过滤器1次
4. 每年清洗电机风叶除尘1次
1-4项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果
运行技工
水处理
1. 每月投药1次
2. 每月出具权威部门的水质检测报告
3. 每月清洗冷却塔1次
4. 每三个月清洗过滤器1次
5. 每月清洁冷却塔及周边环境1次
1-5项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果
运行技工
附属设备
1.每年对管道外观保养1次
2.每年对阀门外观及润滑保养1次
3.每年对标识完善1次
1-3项运行技工实施，综合维修主管及时检查效果
运行技工
3
检
修
编制计划
1.空调系统发生故障时，由部门主管组织相关人员现场查看故障情况
2.由主管制定维修计划并经部门经理审批
1.维保范围外，要进行维修
2.突发重大故障，按紧急故障处理
3.维修时，按《中央空调维修保养规范》进行，注意人身及设备安全
4.维修中，设置设备检修警示牌
5.维修后，恢复设备周边状态
工程主管
《设施设备故障维修记录表》
检修交底
1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员
2.运行人员在运行日志中填写故障情况
3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修
试机
1.维修完毕后，由运行人员试机
2.维修人员将试机内容、范围告知运行人员
3.运行人员试机时，维修人员应观察运行情况
交付使用
1.由空调主管确认维修效果
2.告知运行人员可投入使用
3.由维修班长填写维修记录及工作日志
4
紧
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