片区改造拆迁安置楼工程项目可行性研究报告.docx
《片区改造拆迁安置楼工程项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《片区改造拆迁安置楼工程项目可行性研究报告.docx（43页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
片区改造拆迁安置楼工程项目可行性研究报告
附表
1、项目总投资估算表
2、建筑安装工程分项投资表
3、前期费用估算表
4、项目总投资与资金筹措表
附图：
项目总平面定位图
第一章总论
第一节项目基本情况
一、项目名称
片区改造拆迁安置楼项目
二、项目承办单位
1、单位名称：
xxx市xxx区xxx村村民委员会
2、项目联系人：
3、联系电话：
四、项目地址
按照xxx市城市发展总体规划的要求，对上海路及西台片区进行改造。
项目地址位于xxx市上海路以北，规划检察院地块以东。
五、项目投资
项目预计总投资17878.9万元人民币。
六、可行性研究报告编制单位
1、单位名称：
2、工程咨询资质证书编号：
3、资格等级：
4、发证单位：
国家发展和改革委员会
第二节可行性研究的依据及方法
一、可行性研究报告的编制依据
1、相关法规、文件
（1）《中华人民共和国土地法》
（2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《城市居住区规划设计规范》
（4）《建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）》
（5）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）
（6）其他有关法规、规章、技术标准、技术规范
2、相关规划
（1）《xxx市国民经济和社会发展“十二五”规划》
（2）《xxx市城市总体规划（2011-2030年）》
（3）项目区规划设计条件
3、其他
（1）当地自然、气象、水文地质、经济、社会等基础资料
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（3）项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据
（4）项目承办单位委托工程咨询单位编制本项目报告的咨询委托合同。
二、可行性研究的程序与方法
本项目研究的程序如下：
本项目研究的方法主要运用了经济、环境、社会等三大理论板块以及规划理论板块，分析xxx市上海路及西台片区改造拆迁安置楼项目，得出是否具备实施的可行性研究结论。
第三节简要的研究结论
一、项目概况
1、项目地址
本项目地址位于xxx市县城城区，上海路以北，规划检察院地块以东，项目规划总用地38100平方米，规划区内地势平坦，环境质量较好，适宜住宅建设。
2、项目建设规模
本项目规划总用地38100平方米，总建筑面积60700平方米，其中，地上总建筑面积50100平方米，包括住宅建筑面积44100平方米，商业、公建建筑面积6000平方米；不计容建筑面积10600平方米，包括储藏室和地下车库。
项目新建多层住宅楼11栋以及商业公建用房，总户数402户，容积率1.31，绿地率36.6%，建筑密度24.41%。
3、外部配套条件
本项目建设位于xxx市城区内，临近城市主要街道，项目区周边道路、供水、供电、供暖、通讯等基础配套设施完善。
4、环境保护措施
本项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水和厨房油烟产生。
生活垃圾统一收集处理，由市政环卫部门处理；生活污水经化粪池简单处理后，经城市市政管网进入污水处理厂最终处理；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周边环境污染较小。
5、项目总投资
项目预计总投资17878.9万元，其中：
工程费用8728.7万元，前期费用506.6万元，建设单位管理费138.5万元，预备费281.2万元。
6、资金来源
项目预计总投资17878.9万元，由项目承办单位自筹解决。
7、项目建设期
本项目建设期20个月。
计划于2013年4月—5月开始项目的前期准备，2013年6月完成工程施工图设计和招标工作，2013年7月正式破土动工，2014年10月完成住宅楼和室外配套工程，计划于2014年11月竣工验收。
二、项目评价结论
xxx市上海路及西台片区改造拆迁安置楼项目符合xxx市城市总体规划，对城区节约集约利用土地资源、改善城市环境面貌有着十分必要的意义，能够极大改善项目区的面貌，能够切实解决片区居民的居住条件，项目社会效益显著。
本报告认为xxx市上海路及西台片区改造拆迁安置项目的实施是必要的，也是可行的。
第四节主要经济技术指标
主要经济技术指标如下表
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
项目规划总用地
平方米
38100
二
项目建筑面积
平方米
60700
1
地上建筑面积
平方米
50100
1.1
住宅
平方米
44100
1.2
商业、公建
平方米
6000
2
不计容建筑面积
平方米
10600
2.1
地上储藏室
平方米
5900
2.2
地下储藏室
平方米
1300
2.3
地下车库
平方米
3400
三
规划总户数
户
402
四
规划居住人数
人
1287
五
容积率
1.31
六
绿地率
%
36.6
七
建筑密度
%
24.41
八
项目总投资
万元
17878.9
1
工程费用
万元
8728.7
2
前期费用
万元
506.6
3
建设单位管理费
万元
138.5
4
预备费
万元
281.2
九
资金筹措
万元
17878.9
全部自筹
十
建设期
月
20
第二章项目建设的背景和必要性
第一节项目建设的背景
一、xxx市区域概况
xxx市地处鲁中腹地，因沂河发源地而得名，总面积1636平方公里，辖11镇，1个省级经济开发区，633个行政村，人口56万。
在创建全国文明城市活动中，该县以“打造山水生态城市，建设和谐宜居家园”为目标，以内涵发展引领文明创建、以文明创建提升文明水平，打造了彰显绿色生态、充满文明魅力的现代城市。
2011年xxx市获“全国文明县城”荣誉称号。
1、城市发展目标（2020年）
（1）国内生产总值
xxx市县域国民生产总值：
2020年达到186.7亿元，年均增长10%。
（2）产业结构
xxx市县域一、二、三产业结构比例2020年为18:
32:
50。
（3）城建水平
2020年县城建成区面积达到22.3平方公里，常驻人口达到21万人以上，城镇化水平达到52%。
（4）人民生活水平
人民生活在迈向小康的基础上，更加富裕。
城镇居民、农民人均可支配收入分别年增长8.5%和7.5%。
人民群众生活环境和工作环境明显改善，健康水平有很大提高。
（5）社会事业
劳动者的素质和社会文明程度明显提高，高标准、高质量普及九年制义务教育，普及高中教育和计算机教育；科技经济一体化进程进一步加快；健全完善社会保障制度体系，社会治安状况进一步完善。
二、xxx市城区规划布局
1、发展方向
2002年，对xxx市城区发展方向经过同济大学、山东建工学院、淄博市规划设计研究院和xxx市建委的专家多次论证，综合考虑地形、地貌、过境交通及各方向的优缺点等因素，对城区发展方向分析如下：
（1）向北
向北用地面积充足，城市有扩展空间。
用地条件良好，地势较平坦。
与老城区距离近，联系密切。
环境质量好，污染少，可进行高档居住区开发。
（2）向南
沂河成为城市发展的“门槛”，无扩展空间，现状分布较多有污染工业，不宜作为城市的发展方向，可进行工业区的内部改造完善。
（3）向东
用现状用地布局和工程地质等分析，向东是城区用地发展的较佳选择，具有广阔的发展前景，用地面积充足，用地条件良好，地势较平坦，有极大的扩展空间，为城区将来的发展主方向。
（4）向西
用地面有限，地形起伏较大，与中心城区联系需跨越螳螂河，欠方便。
可做为中远期和远景城市用地拓展的用地。
2012年《xxx市城市总体规划（2000-2020）》经淄博市政府批复实施。
规划确定县城城市规划区（即中心城区）范围为北外环以北约500米，南至侯家官庄，西至刘家大峪，东至工业二路，规划区内建设用地面积为34.83平方公里，规划布局为“一核、三轴、四心”城镇空间结构。
根据规划，xxx市城市性质确定为北方山水特色突出的山水生态城市，济青高速公路南线重要节点城市，鲁中现代高新产业和服务业基地。
城市总体规划的批复实施，对于xxx市实现科学发展和又好又快发展具有重要的现实意义。
本项目的建设将使xxx市西部南北向交通更加便利，扩大城市建成区规模，符合xxx市城市总体规划。
2、规划原则
通过对现状的了解，结合政府对片区发展提出的预期目标和自身条件，项目应遵循以下规划原则，并把它们贯穿始终。
（1）生态原则
针对可持续发展及以人为本的设计，贯穿人居环境的优化意识，将期建成一个生态的xxx市，一个绿色的可持续城市。
（2）共生的原则
充分考虑xxx市城市向西部扩张的发展趋势，枣庄路工程的建设将为沂源的建设提供多方共生的能够持续发展的环境基础。
（3）可持续发展的以人为本的原则。
（4）xxx市未来发展主题的鲜明性、独特性和长期性的原则；体现生态性和宜居性的协调统一的原则。
（5）平衡和协调保护与开发，改造、利用与开发的关系，坚持适度、合理、高效建设的原则。
（6）规划的可操作性、可实施性的原则。
三、道路网规划
截至2010年底，xxx市公路通车里程已达到2131.2公里，比“十五”末增长1.7倍，其中二级路312.9公里，三级公路、四级公路1818.3公里，同比“十五”末增长2倍；硬化里程达2093公里，占总通车里程的98.2%，比“十五”末增长175%；其中高速公路58.12公里，省道硬化190.2公里，县乡路硬化472.3公里，村道硬化1372.4公里；修建大中桥45座；全县通硬化公路的行政村达622个，占总数的98.3%。
至“十二五”末，该县将继续加快老油路改造步伐，重点对“八五、九五”期间的老油路逐步实施改造，计划完成县乡道改建硬化和老油路改造工程13条153.9公里，力争使全县90%以上的县道达到山区二级路标准，50%以上的乡道达到山区三级路标准。
xxx市委、县政府审时度势，高瞻远瞩，将城镇基础设施建设放在经济发展的战略高度，提出抓好以xxx市城为中心的城镇基础设施建设，推进城市化进程的宏伟蓝图。
第二节项目建设的必要性
一、项目建设是配合城市道路建设的旧城改造工程。
鲁山路西延（上海路）及西台片区改造工程是县委、县政府确定的2012年城建重点工程，是抓好城区路网优化的重要组成部分，是改善居民居住环境的民生工程。
鲁山路西延（上海路）工程西起高速路西连接线，东至沂河西路，全长1063米，设计等级为城市主干道，道路工程主要包括土地征用、房屋征收、地上附属物清理、路基、桥涵、路面建设、路沿石安装、人行道铺装、地下管道、绿化、亮化等建设任务。
道路工程于2012年4月份开工建设，于2012年9月底竣工通车。
西台片区改造工程为依托鲁山路西延（上海路）工程，按照规划方案对旧村实施改造建设。
鲁山路西延（上海路）及片区改造工程共涉及拆迁430户，其中，鲁山路西延（上海路）工程拆迁217户，片区改造工程拆迁213户，根据城市建设计划所有拆迁安置楼要在2013年建设完成并完成回迁。
二、能够切实解决部分城镇低收入家庭的住房问题
近些年，随着xxx市当地经济的发展，xxx市县委、县政府为实现城区中低收入住房困难家庭“住有所居”的政府安居工程，加快了城市的棚户区改造进程，并建立起经济适适用性住房和廉租住房保障供应体系，实施一定规模的城市安居住房和保障性住房建设工程，让部分城区的低收入家庭有房可住，促进了和谐沂源的建设。
本项目西台片区改造项目位于城区主干道上海路以北，项目计划建设以90平方米以下的小户型住房为主的回迁安置小区，可容纳居民402户，能够切实解决项目片区居民低收入家庭的住房问题，改善他们的住房条件，是一项民心工程。
三、符合城市发展的需要
本项目的建设是针对城区西部西台片区进行的旧村改造的工程。
片区多数为居民的居住用房，以平房为主，建筑低矮、破旧，与周边城市建设极不协调，并且片区城市基础设施配套不健全，环境卫生差，管理无序，片区的居民虽然生活在城市中，却享受不到现代城市配套设施带来的便利和服务，迫切希望改善生活居住条件。
项目整体规划充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，符合城市总体规划的要求，并且该项目拟建的住宅风格以现代典雅的风格为主，实现各楼间立面形式错落有致，力求使建成后的小区处处洋溢现代都市的气息。
经以上论证，该项目的建设是十分必要的。
第四章项目地址及建设条件
第一节场址选择
项目地址位于xxx市县城城区，上海路以北，项目规划总用地38100平方米。
项目的建设将统筹考虑xxx市县城的布局现状和未来发展，统一规划设计，布局合理，拟将项目建设成为设施先进、环境优秀的现代化居住区，极大改善当地居民的住房条件。
第二节建设条件
一、区域概况
xxx市地处鲁中腹地,因沂河发源地而得名,总面积1636平方公里，辖11镇，1个省级经济开发区，633个行政村，人口56万。
在创建全国文明城市活动中，该县以“打造山水生态城市，建设和谐宜居家园”为目标，以内涵发展引领文明创建、以文明创建提升文明水平，打造了彰显绿色生态、充满文明魅力的现代城市。
2011年xxx市获“全国文明县城”荣誉称号。
二、自然条件
1、地理位置
xxx市地处鲁中腹地，淄博市最南端，属沂蒙山区，是淄博、泰安、莱芜、临沂、潍坊五个市的结合部。
1944年建县，因沂河发源地而得名。
总面积1636平方公里，辖11镇、1个经济开发区，633个行政村，人口55万。
地理坐标：
东经117°54'～118°31'，北纬35°55'～36°23'。
地势东高西低，坡度多在15%以下，局部可达20%，螳螂河以西为起伏较大的丘陵地区，县城位于群山环抱的小盆地之中。
沂源属纯山区，是山东省平均海拔最高的县，素有“山东屋脊”之称。
境内有名的山头1983座，海拔最高的鲁山1108米。
2、气候
xxx市属于暖温带半湿润季风区，四季分明，气候适宜，雨量不大：
境内年平均气温11.0℃，年平均降水量698.4毫米，境内历年日照时数平均为2579.1小时，境内常年盛行西风，另有南西南风（SSW）为其次，北风、东风最少。
（1）气温
多年平均气温11.9℃
极端气温38.8℃（1959年7月30日）
极端低温-21.4℃（1981年1月27日）
（2）降水
多年平均降水量690.9mm
年最大降水量1616.7mm
年最小降水量315mm
最大日降水量210mm
（3）风向
全年主风向西南风，风频9%，东北风8%，平均风速2.3m/s，极大风速3.2m/s。
（4）其它：
多年平均蒸发量1836.1mm，平均无霜期189天。
3、地形
境内地形复杂，地貌类型较多，主要有中山、低山、丘陵和山前倾斜平地等几种。
全县制高点在鲁山山顶，海拔1108.3米，最低点在东里镇李家沟村，海拔203米，地势自西北向东南倾斜，是沂河、弥河、汶河发源地，境内以沂河水系最大，属淮河流域，流域面积达1451平方公里。
沂河支流螳螂河由北向南穿越县城,在城区南部汇入沂河。
项目区地形北北高南低，最高海拨278.80米，最低海拨274.38米，呈北高南低地势大致平坦，中间有起伏。
4、地质概况
xxx市县城周围为厚约20m的第四系覆盖层，下接白垩系，砾石，砂岩，随河下切形成阶地。
县城位于螳螂河东岸一阶级地上，南麻级区内从泰薛路以南，南北宽3公里，以东悦庄镇界，西至五井断裂，东西长7.5东西，为露奥陶系，治理亮甲山组白云质岩，厚度10米，马家沟组豹皮状灰岩，黄泥灰岩，厚度500米。
泰薛路以北至历山前一带，地层出露为石灰系一层，岩性为页岩，灰岩及铝土层厚度30米，侏罗系，白亚系，地层出露较广，岩性以红色砂岩，杏仁状玄武岩总厚度350米。
第四系地层主要露于螳螂河，田庄河左右岸及南麻盆地内，以粗、中、细砂层，河卵石，黄土为主，总厚度5—12米。
5、资源概况
（1）水资源
xxx市地势较高，没有客水过境。
沂河、弥河、汶河发源于境内，形成三条水系，以沂河水系最大，属于淮河流域。
沂河发源于xxx市，在郯城县吴道口村南出山东省省境入江苏省。
流域包括沂源、沂水西部，沂南大部，蒙阴、平邑、费县、临沂西部，苍山东部及郯城西部。
沂河主河道由田庄水库流向东南，从韩旺乡西南部流出xxx市境，在沂源境内长84．6公里，河床最宽处800米，最窄处百余米，流域面积波及15个乡镇，共145l平方公里。
全县多年平均水资源总量为8.7527亿立方米,其中地表水径流总量约5.0815亿立方米，地下水天然补给量为3.6712亿立方米。
多年平均水资源可利用量为1.6562亿立方米，其中地表水可利用量为1.022亿立方米，地下水可利用量为0.6342亿立方米。
全县人均水资源仅为299.7立方米,比全省平均水平少100.3立方米,属缺水地区,因此保护利用好水资源十分重要。
（2）土地资源
xxx市域内可利用土地面积240.17万亩，其中耕地52.36万亩，林地150.75万亩，山丘地占99.3%，耕地有效面积18.7万亩。
（3）矿产、农作物、动物
主要经济作物有苹果、葡萄、桃、板栗、大枣、花椒、烤烟、花生等。
县域内有木本植物56科，200多种，野生草本植物60余科，200余种，野生药材128种。
县域内野生动物兽类60余种，鸟类100余种。
鲁山风景区野生动物种类繁多，仅鸟类就有79种，素有“山东鸟类王国”之美称，生态环境良好。
境内矿藏资源较多，已查明的有铁、金、煤、铝矾土、石灰石、石膏、钾长石、方解石等十几种，有开采价值主要矿种：
铁、煤、金、石膏、铝土、石灰石、钾长石。
（4）旅游资源
xxx市旅游资源丰富而独特，拥有以与北京猿人同期的“沂源猿人”为代表的古人类文化景观、以国家级非物质文化遗产“牛郎织女”传说为主题的爱情文化景观、以鲁山溶洞群为代表的珍稀地质文化景观、以鲁山国家森林公园为代表的自然生态景观和以70万亩果品基地沂源中华大果园为代表的生态农业景观等一大批文化旅游景观。
xxx市被命名为首批“山东旅游强县”。
拥有国家AAAA级旅游区1个、AAA级旅游区2个、AA级旅游区4个，国家森林公园1个，省级风景名胜区2个，省级农业旅游示范点5个，省级渔业休闲示范点1个，省级地质公园1个，省级旅游强乡镇3个。
沂源鲁山溶洞群景区，是国家AAAA级旅游区，鲁山是山东第四高峰，在10平方公里范围内有大小天然洞穴100多个，被专家誉为“江北第一溶洞群”，“九天洞”以其石花类型之多样、之精美，被专家称为“天下第一石花洞”和“中国溶洞精品景观博物馆”。
牛郎织女景区，拥有国内唯一一处传说与实地实景相对应的古建筑遗址，主要由世界爱情邮票博物馆、牛郎织女民俗展览馆、织女洞、牛郎庙、情人谷、祈愿阁、爱情广场等20多个景点组成，是国家AAA级旅游区、省级风景名胜区。
世界爱情邮票博物馆，入选“大世界基尼斯之最”，是世界上第一个以爱情为主题的邮票博物馆，收藏了包括中国、美国、英国、法国等136个国家和地区的3200余种、20多万枚爱情题材邮票，集古中外爱情邮票之大成。
同时，还有县城北部林果大观园、翠屏山、圣佛山、唐山、凤凰山、天湖等特色景区景点。
旅游业的发展有力地带动了服务业繁荣。
全县限额以上贸易企业128家，各类商业网点5200处，各类市场发展到200余处，年交易额13亿元。
三、社会经济发展条件
在xxx市县委、县政府的正确领导下，xxx市国民经济持续快速健康发展，综合实力明显增强。
xxx市现有规模以上工业企业176家，形成了医药及包装材料、节能材料、精细化工、食品加工、采矿建材、玻璃纤维、纺织服装、能源电力等主导产业。
培育了亚洲最大的药用玻璃包装制品生产企业山东药玻公司、亚洲最大的陶瓷纤维生产企业山东鲁阳公司、全国规模最大的头孢类原料药生产企业山东瑞阳制药公司、中国石油化工企业500强山东联合化工公司、全国采选矿行业效益十佳华联矿业公司等骨干企业。
山东药玻、鲁阳股份、联合化工和瑞阳制药4支股票境内外上市，3家企业在齐鲁股权交易中心挂牌交易，成为全省上市公司最多的县份之一。
沂源经济开发区是省级经济开发区，入园企业达到79家。
拥有院士工作站2家、博士后科研工作站4家,设有省级企业技术中心、省级工程技术研究中心12家，市级企业技术中心10家,培育高新技术企业11家，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重为56.2%，保持全省领先水平。
培育中国驰名商标5件、中国名牌产品1个，山东省著名商标、山东省名牌产品28个。
五、基础设施条件
1、电力状况
沂源电网已形成以110千伏35千伏为送电网，以10千伏为中压配电网，380/220伏为低压配电网络的区域电网。
xxx市县城区电网主要以110KV荆山站和35KV南麻、城中变电站为主电源点；而农网主要以35KV土门变、鲁村变、张庄变、悦庄变、韩旺变、张家坡变、金星变以及110KV唐山变电站为主电源点，10KV线路46条，共1172.58KM；配变1720台,总容量177025KVA。
2、交通条件
截至2010年底，xxx市公路通车里程已达到2131.2公里，比“十五”末增长1.7倍，其中二级路312.9公里，三级公路、四级公路1818.3公里，同比“十五”末增长2倍；硬化里程达2093公里，占总通车里程的98.2%，比“十五”末增长175%；其中高速公路58.12公里，省道硬化190.2公里，县乡路硬化472.3公里，村道硬化1372.4公里；修建大中桥45座；全县通硬化公路的行政村达622个，占总数的98.3%。
（1）公路运输
xxx市城乡基础设施不断完善，县长途汽车站新站建成投入运行，全县公路通车里程达到2015公里，在全省山区县率先实现了“村村通”硬化路。
山西中南部铁路通道沂源段开工建设。
济青南线高速公路在沂源境内总长58公里、设四个出入口，沂源距济南约60分钟车程，距青岛约90分钟车程。
境内有济青高速公路南线（双向六车道、已通车）和4条省道对外沟通，可便利的通达济南、泰安、张店、聊城、临沂等交通枢纽，青岛、日照、烟台等港口，济南、青岛等国际空港，公路运输便利。
通过实施村村通工程，全县所有村庄已经硬化了路面。
（2）铁路运输
xxx市城距京沪铁路107公里，距胶济铁路98公里，铁路客运主要由济南、泰安、张店等火车站承担，货运主要在莱芜东站和八陡站装卸，xxx市均有高速公路或省道连接，公铁转运比较便利。
县内设有公铁联运办事处，可以为客户办理公路铁路联运业务。
即将建成的青兰铁路位于高速路以南，是山东中南部铁路通道项目的重要组成部分，途经该县徐家庄乡、鲁村镇、xxx区、燕崖乡、中庄镇、石桥乡、东里镇共七个乡镇，全长54公里。
铁路设计标准为：
双线、电气化、每小时200公里时速、客货共运。
境内设沂源站一处，预留韩旺站和沂源经济开发区专用运输线接口。
该铁路及车况的建成将为该县经济社会发展带来了强力支撑和新的发展契机。
据了解，青兰铁路已经于2010年开工建设。
（3）空运
空运主要通过济南遥墙、青岛流亭2处国际机场乘降，分别距沂源140公里和200公里，均有交通干线连接；潍坊、临沂等地还建有地方机场，出行便利。
（4）海运
海运货物主要通过青岛港和日照港吞吐，进出东北地区的货运车辆主要通过烟台港滚装运输。
xxx市与上述港口均有高速公路或交通干线连接。
距济南（机场）：
60分钟车程;
距青岛（机场）：
100分钟车程;
距淄博：
80分钟车程;
距泰安：
40分钟车程;
距潍坊：
80分钟车程;
距日照（港口）：
120分钟车程。
3、供水
水源：
城市
升级会员 