工程开发成本核算的基本方法.docx

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工程开发成本核算的基本方法

房地产企业相关问题汇总

应付工程款和预付备料软、工程款的核算

开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。

开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。

如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。

支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为600000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账：

借：

预付账款——预付承包单位款150000

贷；银行存款150000

9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35000元，用银行存款预付工程款时，应作：

借：

预付账款——预付承包单位款35000

贷：

银行存款35000

10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为75000元，减去应扣回预付备料款18000元。

月中预付工程款35000元，尚应支付工程款22000元（75000元一18000无一35000元），应作：

借：

开发成本75000

贷：

预付账款——预付承包单位款53000

应付账款——应付工程款22000

用银行存款支付应付工程款时，应作：

借：

应付账款——应付工程款22000

贷：

银行存款22000

开发间接费用的组成和核算

开发间接费用是指房地产开发企业部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。

这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。

为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

l．工资，指开发企业部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费，指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。

3．折旧费，指开发企业部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4．修理费，指开发企业部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5．办公费，指开发企业部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

6．水电费，指开发企业部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7．劳动保护费，指用于开发企业部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以与工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销，指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9．利息支出，指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出与相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。

开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

10．其他费用，指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用与拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。

但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。

因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。

企业所属各部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：

借：

开发间接费用41600

贷：

应付工资8000

应付福利费1120

累计折旧10000

递延资产3500

银行存款8480

周转房——周转房摊销10500

必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。

开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。

不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。

为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。

这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。

也就是说，企业部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施与代建工程进行分配。

开发间接费用的分配标准，可按月份各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用与拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额。

如某房地产开发企业某部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：

开发产品编号名称　　　　直接成本

101商品房　50000

102商品房120000

151出租房75000

181周转房70000

201大配套设施——商店80000

301商品性土地　　　　　　125000

合　　　　计520000

根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：

101商品房：

50000元×41600元÷520000元＝50000元×8%＝4000元

102商品房：

120000元×8%＝9600元

151出租房：

75000元×8％＝6000元

181周转房：

　　　　　　70000元×8％＝5600元

201大配套设施：

80000元×8％＝6400元

301商品性土地；125000元×8％＝10000元

根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表：

开发间接费用分配表

2000年5月　　　　　　　单位：

元

开发项目编号名称　　　直接成本　　　　分配开发间接费

101商品房　　　　　　500004000

102商品房　　　　　1200009600

151出租房　　　　　750006000

181周转房　　　　　700005600

201大配套设施　　　800006400

301商品性土地　　　　12500010000

　合　　计　　　　　52000041600

根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账

户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：

借：

开发成本——房屋开发成本25200

开发成本——配套设施开发成本6400

开发成本——商品性土地开发成本10000

贷：

开发间接费用41600，一般要按所属部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

土地开发成本的核算

一、土地开发支出划分和归集的原则

房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：

一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。

前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。

现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。

企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。

如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。

如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。

待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

（一）土地开发成本核算对象的确定|

为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（二）土地开发成本项目的设置

企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和容都不一样，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。

因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出容是不完全一样的。

企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。

对于会计制度规定的、企业没有发生支出容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。

根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

（1）土地征用与拆迁补偿费或土地批租费；

（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。

其中土地征用与拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，与有关地上、地下物拆迁补偿费等。

但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。

开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。

前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。

基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。

开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。

土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

三、土地开发成本的核算

企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。

为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。

对发生的土地征用与拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。

应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

现举例说明土地开发成本的核算如下；

如某房地产开发企业在某月份，共发生了下列有关土地开发支出：

301351

商品性土地　　　　自用土地

支付征地拆迁费78000元72000元

支付承包设计单位前期工程款20000元18000元

应付承包施工单位基础设施款25000元18000元

分配开发间接费10000元

合　　　计133000元108000元

在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：

开发成本——商品性土地开发成本78000

开发成本——自用土地开发成本72000

贷：

银行存款150000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：

开发成本——商品性土地开发成本20000

开发成本——自用土地开发成本18000

贷：

银行存款38000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：

开发成本——商品性土地开发成本25000

开发成本——自用土地开发成本18000

贷；应付账款——应付工程款43000

分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

借：

开发成本——商品性土地开发成本10000

贷：

开发间接费用10000

同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

四、已完土地开发成本的结转

　　已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。

　　为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。

假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002000元，应作如下分录入账：

借：

开发产品——土地1002000

贷：

开发成本——商品性土地开发成本1002000

为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。

分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。

归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用与拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用与拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。

凡与土地征用与拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用与拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。

经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。

假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540000元共648000元。

这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：

借：

开发成本——房屋开发成本648000

贷：

开发成本——自用土地开发成本648000

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。

配套设施开发成本的核算

配套设施开发成本的核算

（一）

一、配套设施的种类与其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：

一类是开发小区开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：

（1）开发小区营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；

（2）开发小区非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。

这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。

因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。

但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。

因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。

对这些配套设施的开发成本应设置如下：

六个成本项目：

（1）土地征用与拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。

其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。

因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。

如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。

至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：

（1）土地征用与拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。

由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。

它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。

因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

三、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

对发生的土地征用与拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。

对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。

因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。

这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。

消防设施等尚未完工的情况。

这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。

开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

　　某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

　配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区开发的大配套设施。

配套设施开发成本的核算

（二）

如某开发小区幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。

由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了与时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。

假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房1000000元

102商品房900000元

151出租房800000元

181周转房800000元

201大配套设施——商店500000元

251幼托设施320000元

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷