某房地产项目进度管理研究.docx
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某房地产项目进度管理研究
某房地产项目进度管理研究
质量、成本、进度是项目管理的三大要素，而进度管理又会对成本、质量产生的影响，因而成为项目管理者关注的重点。
然而，现有项目进度管理仅关注了各个工序之间的相互衔接，而忽略了项目实施过程中各个工序之间存在资源约束，因而使得项目进度管理效果不尽人意。
关键链进度管理技术引入了约束理论，强调项目进度管理过程中资源的冲突，对于项目管理进度控制和管理具有重要意义。
本文以某房地产项目进度管理为研究主题，通过利用关键链模型为其进度管理提供了思路。
论文首先对国内外研究成果进行了的归纳总结，阐明了论文研究过程中涉及的相关概念和理论，为全文研究内容的开展奠定了基础；然后，基于关键链模型，优化了某房地产项目进度管理流程，并将其应用某房地产项目实践中，实现理论与实践的相结合。
本文基于关键链模型构建的项目进度管理模型包括：
计划编制和项目进度控制两个方面。
其中，进度计划编制过程中主要包括：
项目结构分解、确定关键路径、平衡资源冲突、确定关键链、设置缓冲区五个方面；在进度控制过程中主要包括：
进度动态监控、缓冲区管理、进度延误管理措施三个方面。
利用该模型对某房地产项目进行进度管理的效果显示，该进度管理方法通过消除安全时间、平衡资源冲突，从整个项目周期考虑进度计划，最后加入项目缓冲、汇入缓冲、资源缓冲，能够有效保证项目如期完工。
研究背景及意义
研究背景
（1）房地产项目传统进度管理方法存在较多问题
项目管理的主要的管理对象就是项目进行的时间、项目完成的成本以及最终实现的项目质量，对于每一项的管理都是非常重要的，但是传统的项目管理过于重视项目完成的进度情况，而忽视了其他的东西，比如，使用传统的项目管理方式就很难对于项目完成的质量进行保证，如果不能保证项目的质量，那么很多的时候整个项目的整体流程就会出现很大的问题，从而导致整个项目管理的失败[1-2]。
虽然说整个的项目管理中进度管理是非常重要的一个组成部分，对于很多的项目而言，完成的项目的时间越短的话，各方的收益都会得到一定程度的增加，特别是对于房地产项目，如果整个的项目周期能够有效的缩减，就可以实现成本的降低，从而达到收益增加的目标，但是对于传统的项目管理理论而言，并没有从项目的整体出发，进行项目管理，从而达到更高的目标，因此，就会在项目进行过程中出现很多的不必要的问题。
（2）关键链进度管理方法为房地产项目进度管理提供了新的手段
因此，处于上述的传统的项目管理的方式存在的诸多弊端，目前很多的房地产项目开始采用新的项目管理方式，主要的方式就是所谓的关键链进度管理方式。
采用这种管理方式可以从项目的整体出发，在很大的程度上，对于项目管理中出现的多种问题进行规避，从而在很大的程度上实现对于整体的项目管理的有效进度管理。
这种管理方式的实现的主要的原理就是通过找到项目中最关键的实现路径，在确定了关键路径之后，然后分别根据项目在不同的发展阶段的需求，进行不同方向的项目管理，从而在整体上实现项目管理，因此，如果想要完美的实现项目管理，最重要的一步就是必须找到项目完成的关键路径，然后对于关键路径中实现需要的一些约束条件进行整合，从而实现项目管理的进度管理。
（3）某房地产项目管理的现实需要。
某房地产项目位于山东省青岛市，开始的项目时间是今年的3月份，也就是2020年的3月份，预计的竣工时间是2021年的3月份，项目周期为12个月。
在目前的这个项目发展阶段，某房地产项目仍然是采用相对传统的管理方式进行项目的进度管理，但是由于很多的环境问题，还有政府部门的监管问题，导致了目前I项目的项目管理计划出现了诸多的问题。
从而引发了一系列的连锁反应，例如，很多的计划都要随之变化和更改，从而导致了员工经常进行加班还有赶工的问题，这样的情况出现的次数越多，就会越导致项目管理中的计划和原始的计划出现冲突，从而导致整体的项目管理出现问题。
没有办法进行更加及时有效的项目管理[5]。
如何有效解决项目实施过程中各工序的资源冲突，保证项目进度计划的可执行性，成为某房地产项目进度管理亟待解决的关键问题。
本文会基于目前的关于关键链的研究，将这种研究的结果一定的程度上应用到某房地产项目的管理之中，从而实现某房地产项目的更加有效的管理。
研究意义
本文依据关键链技术理论，选择某房地产项目作为案例对其项目进度管理方法展开了研究。
本文通过理论和实践相结合的研究方式，利用实际管理当中所获取的项目经验作为指导，希望能够让研究具备理论和使用方面的价值：
（1）能够给项目进度管理工作提供一定的指导。
由于工程项目管理体系的特点，在其操作过程当中，进度管理在其中扮演着尤为关键的角色，能够直接影响到项目的效益与资源的使用状况，而且还会直接决定项目是否能够按期交工，对于项目的效益而言是非常重要的。
针对这一原因，本文从理论角度切入，选择关键链模型进度管理的来结合实际状况展开研究，希望能够让存在类似问题的项目管理得到参考。
（2）本文针对某房地产项目进度管理当中出现的问题展开了全方位的探讨，特别针对关键路径这一问题，使用关键链模型进度管理来展开研究。
在时间相对充裕，资源能够被合理配置的基础上，研究了项目的关键链条，对某房地产项目进度管理的效果进行了优化。
（3）构建了工程项目进度管理的新路径。
本文提出了安全时间，并创新性的将关键链技术引入到进度管理当中，并在关键链当中加入了缓冲的作用，能够对项目实施起到良好的促进作用。
国内外研究综述
国外相关研究
项目进度管理管理不是一成不变的，而是会随着目前的整体的科学技术的发展而在不断地衍生出新的内涵和意义，因此，如果处于一个相对静态的视角来进行项目管理，就会导致项目管理中很多的时候会出现很多的项目计划被打断的问题。
因此，如果想要不断地提升整体的项目管理水平，就需要在不断地发展的视角进行项目管理理论的研究。
以及项目管理技术的更新，这些都是非常重要的。
随着项目进度管理技术市场需求的增加，围绕该方向开展的相关课题也越来越多，产生了很多研究成果。
Chen在研究中指出甘特图在项目管理中是非常有效的一种管理工具和管理方式，通过采用甘特图项目管理，就可以在很大的程度上明确出这个项目管理中最重要的部分是什么，相对重要的部分有哪些，以及最不重要的部分是什么，通过这样的方式，可以在很大的程度上，将项目管理中的主要内容进行列式，方便进行规划和处理[6]。
WillyHerroelen认为项目成功与否最重要的一个因素就是最初的计划的制定以及最初的目标的确定，这些都是非常重要的因素，通过采用这样的方式，可以有效的建立起项目管理者之间的联系，从而在整个项目的初期，为项目管理奠定一个非常坚实的基础，从而方便在项目后期完成规划[7]。
Dave等以Primal-dualrelationships线性规划模型为基础，提出PERT和CPM的算法，可以处理项目的计划及控制问题[8]。
Chiu-Chi对于项目管理中需要的重要的计算模型进行了归纳还有整理，认为对于项目管理而言，最重要的管理途径之一就是需要通过计算机的使用来协助项目的完成[9]。
在上个世纪的九十年代后期，以色列学者Raz首次在其著作中提出了关键链这一理论，然后这个理论的提出，对于整个项目项目管理理论都是一次非常大的冲击，同时也是在所有的项目管理中实现了更高的价值，为后来的CCPM的理论的提出奠定了非常坚实的基础[10]。
如Francisco对CCPM和CPM等就项目管理中使用的技术就会产生很多的问题，这类项目管理模式的引出，在很大的程度上对于项目管理中的不确定因素造成了很大的规避作用[11-14]。
Rabbani选择了一定数量的大型工程项目，并在这些项目中分别对比不同的项目管理方式所产生的不同的项目进度，包括CCPM方法还有CPM方式，结果发现，对于大多的大型项目管理而言，CCPM的管理进度的程度明显是会优于CPM的项目管理[15]。
Long等学者以随机网络、概率密度为基础，给出了关键链识别算法[16]；Bevilacqua分析了环境不确定性的现状，提出了模糊关键链识别算法[17]；Barber则提出了基于混合粒子群CPSO的多模式资源约束调度算法，并且对上述问题进行了大量的分析[18]。
Barber等学者指出关键链理论中最重要的就是解决了资源冲突的问题，并且可以将所有的资源进行一定的分析模式的改进，从而在很大的程度上对于项目分析进行了很大的改进[19]。
Willy等学者借助具体的工程实践，将目前的关键链技术与传统的项目管理技术进行对比，结果发现，最好的方式还是关键链的项目管理方式，可以在很大的程度上节省施工的时间[20]。
国内相关研究
最近几年间，国内的研究成果颇多，学者们采取了如CRM,PERTZ等项目进度分析方法，并将其熟练应用到项目进度管理当中，对项目进度进行了更为准确的控制，并且能够有效地解决管理质量不高、难以按期交工等问题，能够提升管理能力。
李笛总结了当前的项目进度管理研究状况，包括如下内容：
资源约束下的计划制定；成本的节约；网络计划算法[21]。
潘广钦使用调查与实证研究相结合的方法，研究进度管理所出现的缺漏之处，并给出了对应的优化措施，着重针对多级联动、进度量化等方法展开了研讨[21]。
周亮等利用系统动力学的手段对两阶段项目的实施状况进行了模拟，并估算了项目的完成时间，研究了岗位工作的分配对于项目进度的影响[22]。
1963年，华罗庚最先将CPM/PERT项目进度管理技术引进国内，在考虑了网络计划技术之后，将其联合在一起，命名为统筹法进行应用，而这就是项目进度管理在国内流行的开始。
之后，关键链技术也被引入国内，国内研究者们根据国内企业的特点，进行了关键链技术优化，让其更能符合国内企业的实际状况。
具体应用表现如下：
一是关键链缓冲区的应用。
刘艳萍针对项目工期影响展开了深入研究，研究了工序间存在的资源冲突、工序持续时间出现的不确定性还有风险处理等问题，提出了新型的缓冲设施手段[23]。
刘志清等从排队论思想当中得到启发，提出单资源条件下的缓冲设置理论[24]。
王辉考虑了管理者的风险偏好、网络复杂度、资源局限等因素的影响之后，提出能够改善资源紧张度情况下难以量化问题的解决方式[25]。
二是优化关键链模型。
何雨薇利用遗传算法、完工概率等方式，提出了能够对有限资源下的项目进度仅需优化的方法，让资源能够被更合理配置[26]。
何雨薇同样在后续的研究当中，利用多目标优化技术，使用DE微分进化算法，针对资源和工期均较为固定的项目进度管理问题展开了优化研究，利用不同类型的研究项目作为案例来试验这种方法的应用效果，结果表明此方法能够应用在复杂度很高的大型项目当中，能够让进度管理和计划编制更为科学合理[27]。
黄哲、刘玮利用CLS局域搜索技术，针对多目标项目调度问题当中的资源约束问题展开了研究，建立调度问题的函数模型，并将其转化成单一目标的线性问题[28]。
三是针对关键链的识别这一问题。
胡晨等研究了在随机网络当中怎样完成关键链的定位与识别，认为每个项目均可能存在关键链，并一同构成关键链束，和项目瓶颈息息相关，利用关键链束来解决这一问题，为其提供技术支持，包括对项目的调度等，均能够有利于资源冲突的解决[29]。
翁叶昌等主张使用关键链束来表征瓶颈，其认为关键链在多个项目当中均能够存在，其集合则是关键链束，希望通过对关键链束的管理来解决多项目间的资源冲突[30]。
蔡雅莉利用启发式算法来处理多项目当中的资源冲突问题，涉及到很多数学模型、调度算法的应用，整个流程较为复杂，实际应用较为困难[31]。
研究评述
根据国内外学者所提出的研究成果，能够发现国外学者在进度管理方面的研究成果丰富，而且研究角度多样，已经有很多研究成果广受认可，处于持续性的稳定发展当中，研究更为规范。
但是在国内，由于进度管理的理论进入国内的时间比较晚，而且我国企业的管理制度与海外国家之间存在很大的差异，所以如果照搬国外的研究成果，很难能够匹配国内企业的实际状况，所以不可以直接将国外的研究成果套用到国内企业当中。
而国内的研究无论是深度还是广度均是落后于国外的，尤其是在关键链理论当中的研究，存在很大的空缺，很多理论均是从国外引入的。
而且因为不同项目的特点、管理方式、所处的外部环境均存在差异，所以要根据项目的不同特点进行针对性的管理处理。
针对某房地产项目，也要结合其实际情况来完成进度管理的改进。
研究内容、方法与技术路线
研究内容
本文依据进度管理、关键链技术等理论，选取某房地产项目作为研究对象，在目前学者们所提出的进度管理理论的指导下，利用关键链技术方法，针对该项目当中出现的进度管理问题展开了研究与优化。
文章各部分研究内容介绍如下；
第一章绪论。
介绍针对房地产项目所实施的传统进度管理方法出现的缺漏之后、使用关键链理论来完成进度管理所具备的优势，还有某房地产项目进度管理的当前状况分析，在此基础上，说明了使用关键链技术应用于某房地产项目进度管理的研究背景与意义，并整理总结了目前与本课题存在联系的理论研究状况。
敲定研究框架和细节内容。
第二章相关概念及理论基础。
对进度管理、约束理论、关键链技术、中心极限定理等理论进行了简要的介绍，给后续研究做好铺垫。
第三章某房地产项目概况及其进度管理现状。
此章节选取某房地产项目作为研究对象，介绍其项目基本情况，并对项目进度计划控制方面的问题展开了研究。
研究方法
（1）文献调查法。
通过图书馆文献借阅和在网络当中从知网、维普等数据库当中下载文献，整理与项目进度管理，关键链理论存在关联的理论研究资料，并对其进行整理总结，从中了解到目前的理论研究状况，希望能够在后续针对项目所开展的进度管理优化过程当中进行应用。
（2）案例分析法。
选取某房地产项目作为实证研究对象，并对此项目当中的进度管理存在的问题展开眼科，分析管理机制所出现的问题，借鉴目前已经存在的研究成果，使用关键链模式来优化管理方式，从而保障项目的顺利实施。
（3）关键链与定性相结合。
二者一同应用在某房地产项目当中，研究工作的分解还有进度的约束，并建立进度管理模型，利用关键链理论完成参数的计算与模型的搭建。
技术路线图
相关概念及理论基础
相关概念界定
项目进度管理相关概念
项目进度管理指的是在满足工期要求以及投入资源限制的基础上，针对项目当中不同类型任务的工作完成流程做出合理的安排，之后去估算需要多长时间来完成这些工作，敲定进度计划，而在实际项目执行的过程当中，管理者则需要持续性的对项目进行监督，并且定期检查项目的执行状况，一旦发现项目在执行时出现了实际状况与计划之间的差异，就必须要立刻追溯产生这种问题的根源所在，并给出针对性的解决办法来对计划进行调整以解决出现的问题，并不断迭代此过程，一直到项目得以顺利在工期之内完成，并验收合格为止。
在项目管理当中，进度管理是其中尤为关键的一个部分，其职能涵盖了两方面的内容，一方面是计划，另一方面是控制。
前者是实施的基础，合理科学的计划能够让管理者对时间做出确切的掌控，并且能够节省更多的时间，后者则是实施的核心，严格的控制可以确保实际操作时的计划能够被落实。
所以，在进度管理当中，比较重要的概念则是进度计划以及进度计划控制。
下面依次进行介绍：
（1）项目进度计划。
在这方面的内容当中，将会涉及到项目的各项工作所需的具体时间、工作的开展流程、不同工作所需的空间还有资源的配置状况，项目进度计划就是针对这些内容完成策划以及统筹安排，能够在项目管理当中起到基础性的指导作用，而且也是后续完成的进度控制的基础。
根据不同项目的内在特点，对进度计划进行科学的设置，能够确保对各项工作的时间进行合理的控制，并能够为整体项目的实施节约更多的时间与成本，能够有利于项目的按期交工。
虽然进度计划由于项目的特点不同而存在一定的差异，但是管理者在制定计划时却需要通过类似的步骤和制定逻辑来完成，然后再根据项目的实际状况对细节处进行修改。
项目进度计划的制定步骤如下：
敲定进度目标、整体确定项目方案、分解细化项目方案、敲定工作流程、估算各项工作的所需时长、敲定初步计划、判断其是否满足需要，如不满足则继续优化。
具体流程可见下图2-1:
图2-1项目进度计划编制流程
（2）项目进度控制。
科学合理的进度计划对于项目的实际实施能够起到十分良好的指导性意义，但是实际上，项目计划在实际实施当中会遇到各种因素的阻碍，导致其难以按照既定的计划来完成。
因为项目实施时，主客观条件均处于动态变化当中，会对项目实施造成不同程度的影响。
所以在具体实施计划时，管理者要对项目的实际开展状况进行监控，如果实际出现了与计划之间的偏差，就需要及时去寻找问题产生的原因，并采取针对性的措施对计划进行调整，尽可能规避干扰，保证项目能够依据计划安排来进行，从而达成既定的项目目标，这就是进度控制。
具体工作流程可见下图2-2:
图2-2项目进度控制过程
项目进度控制的特点如下：
1.进度控制会在项目的全过程当中均发挥作用，所以存在全局性；2.它其实属于目标控制的一种，会将之前所确定的计划作为目标，所以在实际应用时会将会具备一定的目标性；3.由于项目在实际实施的过程当中，出现与计划间的偏差其实是一种必然事件，所以要对项目计划进行优化改进，之后控制，再继续执行，所以它具备循环性；4.因为在项目执行的过程当中，会有诸多内外因素对其产生影响，而各类因素常常是处于动态变化当中的，所以项目还会具备一定的动态性。
进度管理内容
对于某房地产项目进度管理就是针对此项目在不同的阶段当中，不同的时间节点当中所需完成的工作、流程还有所需时间等与项目执行密切相关的要素进行管理，为其编制工作计划，并在实际工作时参考并依据计划来完成。
而实际执行计划时，常常要检查计划和进度的一致性，并检查二者之间是否存在偏差，如若存在，则需及时分析偏差产生的原因，并结合实际状况来完成偏差的修正或者是计划的优化，不断迭代此过程，最终得以如期交工。
进度管理的内容可见下图2-3:
图2-3项目进度管理的内容
关键链进度管理相关概念
将制约因素理论应用到进度管理的领域当中，产生了关键链技术，此理论注重在进度管理的操作过程当中，需要重点关注整体优化，并不是局部优化，而此理论同样认为需要关注对项目瓶颈的定位与控制，因为每个项目的瓶颈是项目最为薄弱的一个环节，将会直接决定项目是否能够顺利完成。
关键链进度管理是在确保不会出现恶性的工作行为，并且资源配置方面不会出现紧缺的基础上，来制定项目计划，并在项目所需完成的各项工作当中，寻找出当中对于项目工期能够起到真正的制约效果的关键链路，而且它能够把计划当中出现的一些不稳定因素均吸收进入到缓冲区里面，并且在其中建立一条桥梁，构建缓冲区进度监控预警机制，依据这种方式来完成对进度的监督。
此方法是建立在传统方法基础上的，并把中心极限理论、风险聚合理论还有约束理论等均成功应用在进度管理当中，所提出的一种新的进度管理方法。
在此方法当中尤为关键的两个概念分别是关键路径和缓冲区。
（1）关键路径。
依据目前此领域的研究专家所给出的定义，关键链指的是在除去不确定因素对于某单个活动持续时间的影响之后，在活动间逻辑关系约束和资源限制的双重作用下，组成项目最长链路的所有活动的集合。
（2）缓冲区。
在此理论当中，缓冲区会被划分成两类，一类是时间缓冲，包含项目缓冲以及汇入缓冲，另一类是非时间缓冲，指的是资源缓冲。
具体分类状况以及其所对应的工作内容介绍可见下表2-1:
表2-1缓冲区类型及内容
缓冲区类型
工作内容
缓冲区的位置
缓冲区的大小
项目缓冲区（PB）
设置在关键链末端的缓冲时间
将项目的延误控制在预期的范围内，保证整个项目能够按期完成。
输入缓冲区（FB）
设置在关键链与非关键链的接口处
保证非关键工序能够按期完成，不影响关键链上的工序的开始。
资源缓冲区（RB）
设置在关键链路上，两种不同资源交替的地方
作为一种预警机制，在任务开始之前起到提示作用。
其中，项目缓冲，在关键链的最后工序的项目的末端，指的是在关键链当中将持续时间百分之五十的概率大约计算位活动时间，而管理者则是需要将项目工期以及初始活动的工期的一半作为项目缓冲来看待，希望能够尽可能减少不确定因素对于项目的影响，从而减轻项目的压力。
汇入缓冲，在非关键链路径汇入关键链路径处，设置了汇入缓冲，目的是为了减少非关键路径当中所存在的不确定性对于关键路径所起到的负面作用，保障关键路径能够顺利完成。
资源缓冲，此类型缓冲相比另外积累存在一定的差别，因为它无需加入到网络路径当中，一旦项目的某个模块需要投入一定的资源来开展，但是它之前的工作内容当中需要占有其它的资源，这样就需要在此项目当中来设置资源缓冲，会起到一种预警的效果，设置的目的是为了确保资源不会出现短缺的状况。
关键链进度管理的流程及优势
关键链进度管理的流程
关键链管理法是在传统的项目进度管理法基础之上提出的，并且在发展当中不断进步，如果想要合理的应用此方法，就要制定网络计划图并且要落实好关键线路的作用。
使用此模型开展项目进度管理时，所需完成的工作流程可见下图2-4：
图2-4关键链模型主要流程
方法的应用步骤如下：
（1）工作任务WBS分解。
类似因数分解的工作原理，WBS分解也就是将项目依据确定的原则进行分解细化，整个项目拆解成小项目，小项目再拆解成任务，再进一步细化到不同员工所需完成的岗位工作当中，细化至员工的日常工作里。
即：
项目→任务→工作→日常活动。
这个过程是以成果为导向的，并针对项目要素来完成分组过程，此过程对项目的整体工作进行了定义，并逐步细化。
WBS位于计划的核心环节，而且也给后续的资源配置、风险管理、成本估算等工作打下了坚实的基础。
（2）估计工序持续时间。
在完成此项工作时，也要加入对工作当中的风险因素以及不确定性的考量，让估算更为确切。
常常会依据三种估算值来对活动的持续时间进行确定：
最乐观时间（a）：
考虑活动的最理想状况，估算得到的活动持续时间。
最可能时间（b）：
考虑最大概率能够得到的资源、使用时间、对于使用者所造成的各类干扰，最终估算得到的活动持续时间。
最悲观时间（c）：
考虑活动的最恶劣状况，所估算的活动持续时间。
则可以计算活动持续时间期望：
（3）确定关键路径。
探索不同工序之间存在的联系与制约，也就是根据持续时间最长或者是总时差最小，来确定关键路径。
（4）调整资源冲突，识别关键链。
因为关键链技术会衡量不同工序之间存在的资源约束状况，如果某项资源需要被很多的工序进行使用的话，由于资源的提供总量是有局限的，一旦出现了资源使用方面的冲突，则就要借助约束理论来完成资源配置改进。
目前在项目实施的过程当中，如果出现资源瓶颈的话，应用于解决此问题的办法常常会借助启发式算法来进行，这是由于目前的资源约束问题一般都是非线性的，而如果想要寻找最优的可行解，就要借助一些能够处理非线性问题的算法来完成。
比如说PA平行算法或者是SA序列算法，具体介绍如下：
PA平行算法在应用时首先需要考察项目的资源配置状况，之后依据开展阶段的不同，针对这当中的工序展开研究，确定其优先级并排序，之后依据所得到的结果来完成配置，最终让资源有限倾斜到优先级更高的工序当中，具体流程可见下图2-5。
不同于PA算法，SA序列算法的研究对象是出现了资源约束的工序，并依据确定的规则来开展优先级排序的工作，之后同样会依据所得到的的结果来完成资源需求的匹配。
具体流程可见图2-6。
图2-5PA平行算法主要流程
图2-6SA平行算法主要流程
（5）设置缓冲区。
依据墨菲定律和风险聚合原理，考虑到如果要消除安全时间，就可能引发更多的风险，为了缓解这一问题，则需在项目计划当中加入缓冲区的设置，为项目提供时间缓冲。
设置所使用的方法主要是CP剪切法以及RSE跟方差法等，但是因为此类方法难以针对项目工序的特性展开研究，致使使用此类方法所确定的缓冲区难以落实好缓冲区本应发挥的作用。
所以，在某房地产项目进度管理当中，使用一种优化的基于PERT的缓冲区设置方法，此方法在实际使用当中，会考虑到项
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