市场分析巴城房地产市场分析报告.docx
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市场分析巴城房地产市场分析报告
阳澄湖别墅区域分析报告
一、区域环境简介
巴城镇巴城镇属昆山市，位于阳澄湖东岸，已有2500年建置历史，东邻上海，西连苏州，北临常熟，区域面积157平方公里，常住人员6.3万人，是昆山市第二大镇。
水陆交通极为便利。
巴城为阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖5湖相抱，境内大小河道纵横交错，处处小桥流水，景色秀丽。
巴城的别墅主要集中在马鞍山西路、湖滨路及阳澄湖一带，建筑风格来看，以欧式风格居多，也有少量雅致的中式别墅。
区域内阳澄湖风景区沿岸岸有9．5公里长的湖岸线，湖边有400多亩果园，建有特种水产养殖基地，是阳澄三宝——虾、蟹、鳜鱼的主要产地。
阳澄湖已规划、设计度假村、游泳场、水上餐馆、高尔夫球场、舞厅、听潮屋等，沿湖可供开发的土地有5000多亩，阳澄湖岸水域2万多亩，这为建设和开发巴城提供了良好的条件。
目前已经成为长三角主要的渡假旅游地区，主要为本区域及周边城市——上海、苏州、浙江等地消费群体提供了度假休闲场所。
根据昆山十二五发展规划，昆山未来将形成以优质、高效、生态为标志的现代城郊型农业；形成研发、制造、营销相匹配的集约高效的先进制造业；初步形成多样化、国际化、规模化的现代服务业。
重点形成吴淞江工业区和沿沪产业带，无缝接轨苏州和上海。
此外，由于阳澄湖的大闸蟹闻名海内外，蟹产业也成为昆山经济的支柱产业。
阳澄湖周边配套
■教育：
巴城幼儿园、巴城中心小学始创于1905年，是一所具有近百年悠久历史的乡镇中心小学；费俊龙中学因费俊龙是昆山巴城人而命名。
■医疗设施：
巴城第一人民医院
■人文环境：
绰墩遗址、崇宁寺、顾阿英故居、昆曲老街、阳澄湖水上公园
■娱乐设施：
大上海高尔夫、富元高尔夫、宝缦酒店、东方云顶酒店、创意生活农庄、星期九农庄、华东生态农庄、费尔蒙酒店、蟹舫一条街
作为别墅区的生活配套在餐饮、酒店居住方面基本满足，但是在生活类方面的便捷配套还不够完善，如高端的购物商场、超市等
交通道路规划：
据国家《中长期铁路网规划》、《江苏省铁路网规划》、《江苏省沿江轨道交通线网规划》，昆山市已有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过。
据昆山市规划局有关人士透露，昆山已发布轨道交通建设规划，并面向社会进行公示。
目前昆山轨道交通S1线具体站点已基本确定。
“十二五”期间，昆山市域计划建设的轨道交通S1线贯穿城市主轴，将昆山主城区与东西城市副中心、花桥商务城有机相连，向西与苏州地铁3号线连通，向东与上海11号线连接，和其他交通方式共同构筑昆山现代化综合交通体系。
根据规划，S1线全长41公里，预计工程投资240亿元。
交通S1线的建设，有望与上海、苏州实现轨交连通，提升了交通出行的便利。
规划中的S1线站点：
正仪站、步行街站、虹祺路站、鹿城路站、白马泾路站、玉山广场站、珠江路站、长江路站、青阳中路站、黄浦路站、洞庭湖路站、夏驾河路站、顺陈路站、景王路站、章基路站、三巷路站、陆家站、绿地大道站等。
二、区域市场分析
巴城镇位于阳澄湖东岸，东邻上海，西连苏州，北临常熟，区域面积157平方公里，是昆山市第二大镇。
水陆交通极为便利。
巴城为阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖5湖相抱，境内大小河道纵横交错。
马鞍山沿线的别墅开发时间较早，是昆山房地产早期的开发项目，随着时间的推移，凭借周边的居住生态环境与配套设施的逐步完善，已形成一定的居住氛围，区域地块价值急速上升，近期没有新增别墅楼盘。
目前的别墅项目大多在阳澄湖畔，凭借人文积淀，清新的自然生态，近几年一直成为别墅开发的热地，阳澄湖周边的基础设施和生态环境日益建设和完善，为高档住宅落户阳澄湖区奠定了卓越的条件基础。
从2002年开始，阳澄湖一代休闲养生度假别墅风声水起，出现了颇具几个代表性的项目，现在阳澄湖集中了玉山胜境、天伦随园、英郡、大上海高尔夫、泰泓花园、晴碧园等多个别墅楼盘。
整体看这区域的房地产走势，保持着稳步发展的形式，而且在楼盘开发理念和环境的高度融合放面做得更加出色。
另一个最大的变化就是将自身的旅游风景又是得以深入发挥。
通过2003年昆山市邀请旅游研究专家组对昆山各风景古迹的的考察和定位，把以巴城为核心的阳澄湖旅游度假区归为突出和重要的地位，同时也提升了巴城独特的自然资源型房地产优势。
随着一些上层人士追求生活质量的提高和闲暇时间的增多，会全面进入享受生活的状态，旅游度假则成了他们最好的养生休闲方式，于是度假别墅将成为养生度假居住的优先选择，当然也会引起投资人士的青睐和追逐。
预计今后的阳澄湖将会是大步走向美好的未来，拉近与昆山、苏州及上海的实际距离和心理距离，更多的外来游客会把旅游当作赏心，一些精明的商务人士看到本区域红火的发展地产状况，更会激发在此购房置业甚至安居乐业的愿望。
■巴城镇交通图
作为昆山的西部城镇，巴城镇在交通和自然资源方面占据着很大的优势。
区域内各级交通干道四通八达，向西挨工业园区的唯亭镇，至苏州市区的40分钟左右的车程。
向东往上海的路程也相当快捷，加上本地自然资源的优势，昆山的临湖别墅有着良好的发展基础。
■区域配套
为配合高档住宅项目开发，当地规模巨大的阳澄湖生态公园、生态农庄和美食街沿湖公路已经建成。
高标准的五星级费尔蒙酒店也出现在湖边，配合原有的大上海高尔夫球场及新建的富元高尔夫练习场，阳澄湖畔时尚的休闲度假商务区正在逐渐形成。
绰墩山还原工程10月蓄势待发，昆山再造一座山的宏愿即将实现，即将而来的是，昆曲博物园等六大文化主题分园组成阳澄湖文化博览园，目前拓宽民权路得工程正在紧张的进行中，满足居住出行的方便。
三、区域楼盘分析
1．区域在售楼盘列表
案名
品院
玉山胜境
绿城玫瑰园
晴碧园
荷塘月色
位置
巴城镇古城路728号
巴城镇环湖西路1888号
巴城镇湖滨路3888号
巴城镇马鞍山西路，阳澄湖旁
巴城镇阳澄湖度假区湖滨北路163号
投资兴建
联美（中国）投资有限公司
昆山天元置业有限公司
昆山香溢房地产有限公司
上海致达建设发展有限公司
昆山市兴华房产发展有限公司
规划用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
建筑楼层
联排别墅
独栋别墅
独栋别墅
类独栋/围合别墅
独栋、双拼别墅
工程进度
封顶
现房
封顶
内装修
现房
总建面积（㎡）
30万平方米
25073
101055.72
70000
23000
基地面积（㎡）
21万平方米
64255
214763
140000
54000
主力面积（㎡）
200、217
366、372
682、718、700
212、288
309、251、257
单价范围（元/㎡）
11000-16000
35000-37500
20000-25000
11000-14000
13000-16000
平均单价（元/㎡）
12800
35000
20000
12000
独栋14000元/㎡；双拼11000元/㎡
主力总价（万）
230
1500
1380
430
350
总户数（户）
415
43
113
233
74
车位比例
1：
1
1:
2
1:
2
1:
2
1:
2
前期已售户数（户）
176
2
3
62
40
可售户数（户）
60
8
13
115
30
销售率%
36
25
23
26
54
容积率
0.66
0.39
0.47
0.5
0.4
绿化率%
40
63.6
52.4
40
50
案名
天伦随园
金湖银滩
中大易墅二期半岛V33
湖墅帕提欧
英郡
位置
临湖路南面，湖滨路东面
湖滨路东面，锦绣路北面
昆山市城北西路4500号
湖滨路西面，民全路北面。
古城西路西面，城北西路北面
投资兴建
昆山景康房产开发有限公司
江苏美乐地房地产开发有限公司
江苏中大地产集团
昆山市申恒房地产有限公司
昆山城区房地产开发公司
规划用途
居住
居住
居住
居住
居住
建筑楼层
2层
联体叠加公寓
3层
3层
独栋别墅联体双拼1到3层
工程进度
现房
期房
现房
准先房
现房
总建面积（㎡）
55000
160000
160000
77000
51000
基地面积（㎡）
80000
60000
68000
97695
120000
主力面积（㎡）
218
135-145
417.71
276
300-520
单价范围（元/㎡）
12000-14000
6000-8000
20000-35000
10000-13000
13800-20000
平均单价（元/㎡）
13000
7000
26000
11000
16900
主力总价（万）
350
140
1300
300
600
总户数（户）
187
322
226
235
202
车位比例
1;1
1;1
1；1
1；1
前期已售户数（户）
可售户数（户）
30
60
25
30
70
销售率%
8%
40%
60%
65%
46%
容积率
0.32
0.95
0．36
0．8
0．43
绿化率%
65%
45%
40￥
56%
46%
2011年上半年市场冷清，除了品院、晴碧园、金湖银滩、湖墅·帕提欧平均每月有2-3套的稳定走量，其余别墅楼盘均是在惨淡凄凉的环境中度过，而在7月份，高端楼盘玉山胜境和中大易墅发力，均销售了1套，购买对象是经开发商朋友关系介绍而定，那对于另一个高端项目—绿城·玫瑰园在5月份推出13套独栋别墅，蓄水至今也有不小的收获，分别在8/9月份销售了3套，随着阳澄湖蟹文化节的开幕，这区域的房产市场也揭开了迷雾，沉睡已久的天伦随园和英郡在9月份分别销售了3套和7套，这让该区域的开发商看到了阳光，纷纷在年尾迸发最后的势力。
2．区域在建未售楼盘列表
案名
嘉华高尔夫
阳澄湖高尔夫
云鼎观止
北大理城
爱丽舍皇家花园
位置
巴城镇湖滨南路720号
巴城镇湖滨南路560
湖滨南路1098号
昆山城北路
昆山马鞍山西路1555号
投资兴建
昆山嘉华投资有限公司
昆山景发置业有限公司
昆山红枫房地产有限公司
北大资源集团有限公司
昆山大统置业有限公司
总建筑面积
340000平方米
58099.09平方米
10301.3平方米
100万平方米
53381平方米
工程进度
封顶
内装修
内装修
框架
一期封顶
嘉华高尔夫是万科在昆山的新项目，现场有十来栋已经封顶，在工地现场工程指示牌中并未有万科的字样，此项目在昆山一直备受同行开发商关注，但是万科相当的低调，到目前为止没有任何的信息对外，一直保持神秘感。
阳澄湖高尔夫项目仅靠大上海高尔夫边，双拼别墅202套，面积在242-360平方米，暂定11月份开盘，现场售楼处预计10月底公开，样板房展示区预计11月中旬公开。
云鼑观止共规划有一期26栋、二期78栋独栋别墅。
面积在350-600平方米之间。
包括了地中海、中式、美式、法式、英式等多种风格。
其中34栋位于半岛，44栋位于湖心岛，每户建筑面积在350-600平米，并拥有超大院落，泳池，温泉SPA设施。
北大资源•理城是城西生态版块中唯一一个100万方的超大型综合社区，集住宅、写字楼、SOHO、商业步行街、创意产业园等丰富的物业形态。
住宅又分托斯卡纳风格的联排别墅、英式风格的电梯洋房、新古典主义的高层、现代风格的岛居高层、SOHO公寓。
一期主要以联排别墅为主，面积范围242——320㎡，并赠送120—140㎡的附送面积，性价比高。
爱丽
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