市场分析西安房地产市场分析报告.docx

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市场分析西安房地产市场分析报告

（市场分析）西安房地产市场分析报告

【摘要】

房地产业是经济发展的先导性、基础性产业，它的发展必须与经济的发展相适应、相协调，也受到宏观经济发展的制约。

从西安目前的情况来看，房地产业的发展将面临两大问题：

一是高速发展的经济对房地产将提出更大的需求；二是受宏观经济调控和前一时期大量商品房屋空置的影响，资金紧张、销售困难将继续困扰房地产开发与建筑业市场的发展。

西安市房地产市场在2004年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。

西安房地产业方兴未艾，市场潜力很大，并呈现出二大重要趋势：

第一，无论是长期还是短期，住宅开发的诱惑力最大，也最具有获取稳定投资收益的价值。

第二，房地产业的正常发展依赖于买卖市场的繁荣，也需要租赁市场的发育和成长。

关键词：

发展战略，竞争格局，净资产收益率，风险因素分析，壁垒

西安房地产市场分析报告2

1.西安房地产宏观经济分析3

２.房地产市场供求状况分析5

３.房地产市场价格分析6

４.西安地产业的壁垒7

５.西安房地产风险与收益8

５.１.房地产业投资的风险因素分析8

５.２.房地产业投资的收益分析10

６.西安房地产业竞争格局11

６.１.背景12

６.２.各板块优劣势分析及预测12

７.西高科的战略选择及实施14

８.西安房地产的发展前景16

参考资料17

西安房地产市场分析报告

2005年全国房地产开发完成投资2323.57亿元，同比增长26.7%，增幅比去年回落了14.4个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.3%）高1.4个百分点，占同期固定资产投资的比重为21.1%。

房地产开发投资中，商品住宅投资占66.1%，其中，经济适用房占商品住宅的比重为3.9%。

东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为23.0%、37.9%、36.3%。

东部地区商品住宅开发投资增幅略低于中、西部地区。

2005年全国完成购置土地面积7374.16万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了29.3个百分点，低于商品房施工面积涨幅的15.9个百分点、新开工面积5.4个百分点。

随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是由于住房供应结构不合理，开发成本提高，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，市场需求较大，导致部分地区房价一路上涨过快。

根据以上原因，2005年3月国务院下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，对今后一段时间，从重视稳定住房价格工作、切实负起稳定住房价格的责任，大力调整和改善住房供应结构，严格控制被动型住房需求，正确引导居民合理消费预期，全面监测房地产市场运行，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

。

今年以来，西安住宅与房地产业与全国一样，继续保持着良好的发展态势，仔细分析西安房地产的情况后我们认为，西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常，至于具体情况，分析如下：

1.西安房地产宏观经济分析

西安房地产市场近期表现出强劲的升温趋势，一是由于金九银十传统旺季的原因，二则是由于上半年市场整体萎靡的自然反弹。

上半年的宏观调控，其目的主要是抑制房价的过快增长，而采取的手段之一则是剔除市场上的投机性和投资性需求。

由于新政的不断出台，购房者对市场在调控下的走向并不是十分明朗，所以也造成市场一度的观望情绪。

但随着市场逐步走出调控的影响，市场上真正的购房需求进一步释放，从而促使地产市场逐步升温。

虽然西安地产市场中，投机性需求所占的比例并不大，但把房产置业作为投资收益途径的仍有相当一部分群体。

再加上此前开发商对地产升值的刻意炒作，也让房价在需求过旺的虚火中不断提升。

但进入九月份以来，西安地产市场一方面新盘供应量增大，另一方面不少项目也出现热销的趋势，甚至此前的排队购楼现象也有发生。

有关人士分析，这是因为调控把市场上真正的购房需求和炒作性购房需求区分开来，而真正的购房需求也经过几个月的观望逐步理性，并在近期逐步释放出对市场发展的强劲需求推动力。

西安市房地产市场在2004年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。

这是因为人们的居住理念的改变，并要求改善居住条件所至。

也是实施西部大开发战略的一大成果，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现而且也说明了大众对西部大开发的信心和支持；

另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年政府准备重点整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。

因此，未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。

２.房地产市场供求状况分析

由于部分数据的不可取，对西安房地产市场当年新开工、竣工、销售、空置面积等数据的获取时间段略有差异，但基本不影响我们的分析判断。

图四显示，1997年以来西安房地产市场的新开工面积呈现出曲折上升的走势，这主要是受西部大开发政策的推动，2003年在国家宏观调控措施的作用下，当年新开工面积又有了较大幅度的回落。

从竣工、销售面积看，1998--1999年间西安房地产市场的竣上面积和销售面积均大幅增加之后，二者一直保持平稳增加的发展态势，在1999--2001年间，竣工面积一度超过新开工面积或与新开工面积持平。

尽管多年来西安房地产市场的销售量基本都处于竣工量的下方，但由于竣工量与销售量保持了较为同步的增加幅度，因此，1997年以来西安房地产市场的空置量，其变化并不大。

说明西安房地产市场的供求基本趋于平衡，但市场供求结构方面仍存在一些不协调的方面。

３.房地产市场价格分析

从1998年来西安房地产市场的各种价格指数看，土地交易、房屋销6以及房屋租赁的价格一直呈现“较为平稳、略有上升”的发展态势，与全国房地产价格走势基本一致，但低于全国平均水平。

以2002年为例，全国住宅类房屋平均销售价格2267元／平方米，西安平均1930元／平女米，在全国35个大中城市中，西安的住宅销售价格位居第20位（由高到低排列），处于中下游水平。

按照三口之家购买一套100平方米的商品房测算，全国平均水平需要22．67万元，为年家庭收入的9．81倍，西安需要19．3万元，为年家庭收入的8．99倍。

而35个大中城市中房价最高的深圳，购买一套100平方米的住房需要52．67万元，为年家庭收入的7．04倍；与西安经济发展水平相当的成都和哈尔滨则分别需要17．75万月和21．57万元，分别为年家庭收入的6．73倍和10.27倍。

我们认为，就目前西安的房地产价格来看，与广大居民的承受能力大致匹配，基本处于合理水平。

４.西安地产业的壁垒

首先是资金壁垒。

这是一个地产公理，没有庞大的资金作后盾，地产开发是白日做梦。

细数地产圈，有多少项目是因为资金不到位而成为“半拉子”工程，投出的钱成了泼出去的水，有去无回。

随着国家对资金的严格控制、开发商对资金的重视,一些国外基金组织对中国市场的看好，以及国家融资渠道的逐步完善，大家都在为企业融资而发愁。

因此,资金成为地产业的进入壁垒.

其次是土地壁垒.土地供应、土地开发是房地产开发的源头.2003年我国的一系列房产政策,正是从土地控制开始的.从年初停止对别墅的供地到全国性的土地整治与开发并出台了“招拍挂”的土地供给政策。

从源头上控制了土地供给关系。

作为房地产开发商不用说，没有地，哪儿去盖房？

国家现如今对土地供应量的限制，让很多开发商都叫苦不迭。

巧妇难为无米之炊啊！

“外行地产商”有多少土地储备？

能开发几年？

从而规划了房地产市场，增加了进入壁垒。

再者是技术壁垒。

专业的人才能做好专业的事情。

做纺织的能盖好房子吗？

开飞机的能搞好建筑设计吗？

也许天才是可以，但是天才有几个？

绝大多数人都不敢拍着胸脯说“能”！

房地产专业的环境容不得半点马虎，建筑设计、绿化设计、结构设计、水暖设计、市场调查、商业管理、策划推广等，没有一条缺少技术含量能做好的，没有一个环节能让开发商松口气的，一个环节出问题，将会影响以后的若干环节，最终导致的结果就是回款缓慢，甚至不能完全回款，我认为，这是进入房地产最大的壁垒。

当然，这几个壁垒只是冰山一角，困难是不断涌现的，倘若功力不够，身手不到家，在地产行业里很容易碰得满头是包甚至头破血流。

外行如果想进入这个行业一展拳脚，至少必须具备这些条件：

有钱、有地、有门道，这是可以从事地产操作的前提。

复杂的宏观环境、微妙的消费心理、激烈的竞争环境等，注定进入地产的都是行动与思想上的巨人。

跨行业经营不是易事，奉劝那些跃跃欲试的“外行”，先锻炼好自己的身体素质是关键，如果虾兵蟹将也想到地产行业混水摸点鱼，小心被地产洪流淹没。

５.西安房地产风险与收益

从最近几年市场表现可以看到，地产业发展如火如荼。

虽然有时受国家宏观调控的影响，局部地区房价会出现下滑，但地产业仍是有利可图。

从全国来看，房价仍是稳中有涨，地产业发展势不可挡。

国家的一些政策，只是让地产业在一个良性、健康、市场化的环境中成长，或许这给一些地产商带来了年度毛利润或单个项目的利润下滑，但阵痛过后，将会是产业的一片光明。

５.１.房地产业投资的风险因素分析

同其他行业相比，房地产行业由于其物质的自然特性以及由其自然特性衍生的社会经济特性所决定而具有一些明显的特征：

位置的固定性、寿命的耐久性、价值的双重性、价值的高大性、需求的普遍性、产权的易分割性（权益的流动性）和保值增值性等。

正是房地产的这些特征而使该行业的投资活动具有其自身活动的特点和风险源泉。

首先，从其价值的高大性来看。

由于房地产资源数量的有限性和投入资金需求巨大决定了其价值的高大性，这也说明房地产投资具有高投资的特征。

从现实情况来看，房地产的投资过程需要大笔资金的运作，一个房地产项目，少则投资数百万，多则数亿甚至数十亿元。

同时由于投资数额比较大，其投资完成周期也就比较长。

由于投资数额大、投资周期长，很难准确判断房地产行业的未来发展趋势，一旦房地产市场出现价格波动，供求趋势的逆转，便会造成投资回收的困难甚至是血本无归。

由于房地产投资数额较大，会导致房地产的变现比较差，最终也会影响房地产企业的收益。

其次，从房地产位置的固定性来看。

由于房地产位置的固定性，决定了房地产区域特征比较明显，使得房地产投资呈现区域差异巨大、级差收益明显的特征。

由于社会经济发展与人们的生活水平的差异，导致了不同地区房地产需求水平的差异，房地产业的发展最终必然受到这些多重因素的制约。

同时房地产自身的这种区域性特征，又会使得房地产的价格、房地产企业的收益又较为明显的地区差异，级差收益明显不同。

再者，由于房地产行业价值的巨大性和需求的普遍性，使得房地产行业的重要性非常明显，各地政府对房地产行业非常关注，会对房地产开发、交易、消费等过程中的法律、经济利益关系进行调整，出台相关的土地供给政策、住房交易政策、税收政策及贷款管理规定。

由于房地产的不可移动性，使用周期的长期性以及与周边环境的高度相关性，上述政策的出台会明显影响到房地产的投资活动。

另外，房地产由于其产权的易分割性（尤其以土地和楼花）与权益的流动性而成为大众炒作的对象，如果房地产投资不是介入实际的房地产开发而