黄山市物业服务收费管理实施细则.docx

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黄山市物业服务收费管理实施细则

关于印发《黄山市物业服务收费管理实施细则》的通知

黄价字〔2012〕68号

各区县物价局、房管局，黄山市中心城区各物业管理企业：

为规范我市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合我市实际，修订《黄山市物业服务收费管理实施细则》，并经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

黄山市物业服务收费管理实施细则

第一条为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合本市实际，制定本《细则》。

第二条本《细则》适用于黄山市范围内的物业服务收费及其管理工作。

第三条本《细则》所称物业服务收费，是指具有物业管理服务资质的企业按照物业服务合同约定的服务内容，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主和物业使用人所收取的费用。

第四条政府提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务费用通过市场竞争形成。

第五条市价格主管部门负责制定黄山市中心城区住宅物业服务等级收费标准（政府指导价格），并对其监督管理；市房地产主管部门负责制定黄山市中心城区住宅物业服务等级标准，并对其服务质量进行监督管理。

区县价格、房地产主管部门按照各自职责，负责本行政区域内物业服务等级及收费标准的制定、管理、监督。

第六条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅（多层、高层）物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。

非住宅、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加等）的物业服务收费和物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他收费实行市场调节价。

第七条住宅物业综合服务费实行等级管理。

市价格主管部门会同房地产主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级、服务成本和当地经济发展水平，制定黄山市中心城区物业管理服务等级收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

第八条实行市场调节价管理的物业服务收费标准，由双方当事人在物业服务合同当中进行约定。

第九条物业服务一般包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、维护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）车辆停放服务管理；

（五）做好安全防范和秩序维护工作；

（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作；

（七）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料文字处理；

（八）业主委托的其他公共性服务内容。

第十条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备日常维修、维护、检测、运行等费用，纳入物业管理服务费。

二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实合理分摊收取，接受监督。

第十一条业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十二条前期物业服务收费管理。

（一）住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，按照《黄山市中心城区住宅小区物业管理服务等级标准》和《黄山市中心城区住宅小区物业服务等级收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，通过公开招标或议标方式，与物业服务企业拟定具体的收费标准，报价格、房产主管部门审核。

（二）开发建设单位与业主（物业买受人）签订房屋买卖合同时，应同时签订前期物业服务合同，明确服务内容、服务等级、收费标准、计费方式及计费起始时间等，涉及业主共同利益的约定应当一致。

第十三条业主委员会成立后，由业主大会（业主委员会）决定续聘或重新选聘物业服务企业。

根据物业特点和服务要求，按照本《细则》规定，与物业服务企业书面约定物业服务内容及收费标准，报价格主管部门审核，并在小区醒目位置公示。

第十四条停车服务收费管理。

（一）住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业提供管理服务的，按规定标准可收取车辆停放服务费。

（二）住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足小区业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

（三）利用小区公共场地、道路停放机动车是否收费，在小区业委会成立前由开发企业和物业服务企业进行合同约定；业委会成立后，由业主大会（业主委员会）按照《业主管理规约》的约定来确定。

收费标准按照本《细则》规定执行。

第十五条首次物业服务费的计收时间从业主、物业使用人办理物业交付使用手续次月起开始计算。

业主无故拖延物业交付时间的，其物业服务费从售房单位发出交房通知书一个月后开始计收。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付物业买受人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

对五保户和生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。

第十六条物业服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费，储物间、柴房不收费，车库按多层住宅标准收费；未办理产权证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

物业管理服务费按月收取，业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过六个月。

第十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当征得相关业主、业主大会（业主委员会）、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。

经营所得收益30％用于补贴物业综合服务费，70％纳入专项维修资金，业主大会另有决定的除外。

第十八条物业小区内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。

不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条业主、使用人需要装饰装修房屋的，物业服务企业应主动与业主、物业使用人签订装饰装修管理协议，并督促其做好装饰装修安全管理工作。

装饰装修垃圾清运，按建筑面积计算，每平方米收费2.5元。

物业服务企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装饰装修保证金。

第二十条房屋出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或物业使用人按约定交纳，业主负连带交纳责任。

业主、使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业发生产权或使用权转移或者灭失的，业主或物业使用人应当结清物业服务费用。

违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。

第二十一条物业管理服务收费实行明码标价制度。

物业管理企业收费前，应当按照价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目以及收费标准在服务区域内的醒目位置公示，小区物业服务收费公示牌（式样）附后。

第二十二条实行政府指导价的物业服务收费实行《服务价格登记证》制度。

物业管理企业在实施住宅小区服务收费前，必须按规定向价格主管部门申请《服务价格登记证》，亮证收费。

第二十三条实行市场调节价管理的物业服务收费出现争议的，由质疑方（业主委员会或物业服务企业）委托有资质的评估机构进行成本核算或价格评估，并依据评估结果，双方约定物业服务收费标准。

第二十四条价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。

物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十五条未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本《细则》自行协商，并在物业所在地街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。

第二十六条本《细则》自颁布之日起施行。

2007年6月印发的《黄山市物业服务收费管理实施细则》（黄价〔2007〕62号）同时废止。

附件1：

《黄山市中心城区住宅小区物业服务等级收费标准》（政府指导价格）

附件2：

《黄山市中心城区住宅小区物业管理服务等级标准》

附件3：

《黄山市中心城区住宅小区机动车、非机动车停放收费标准》（政府指导价格）

附件4：

小区物业服务收费公示牌（式样）

附件1黄山市中心城区住宅小区物业管理服务等级收费标准（政府指导价格）

级别

基准价（元/㎡.月）

备注

多层（无电梯）

高层（有电梯）

上下浮

动幅度

标准

标准

一级

0.70

1.15

20%

二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用据实合理分摊收取。

二级

0.55

1.05

三级

0.38

0.90

四级

0.25

0.75

附件2黄山市中心城区住宅小区物业管理服务等级标准

一级

服务

项目

服务内容及标准

（一）

基

本

规

范

要

求

1、签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

上岗统一着装、佩戴工号牌，行为规范，服务主动、热情。

4、小区办公场所整洁有序，办公用品齐备，实行电脑化办公。

管理人员每日巡查、检查、督查小区工作不少于2次，发现问题及时处理，并有检查督办记录。

5、建立健全各项规章制度，并上墙公示。

做到制度严明、职责明确、流程清晰、员工熟知应会。

6、财务管理严谨规范，帐目清晰，按有关规定和合同约定公布物业服务收支情况。

7、设有专门的档案资料室，有专人管理。

建立健全物业管理工作档案，包括小区验收档案、图纸资料档案、设施设备档案、业主资料档案、投诉处理档案、日常管理记录档案等。

做到建档规范、内容清楚、查档迅速、管理严格。

8、办事制度、办事流程、收费项目和收费标准上墙公示。

9、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为，做到发现及时、制止及时、报告及时。

有防止违章违法行为蔓延的工作机制。

10、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修30分钟内、其它报修2小时内到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

11、每年进行2次业主问卷调查，业主满意率90%以上。

（二）

保

洁

服

务

1、高层按层、多层按单元设置垃圾桶。

每日清运生活垃圾2次。

垃圾袋，保持装化垃圾桶、垃圾房清洁、定时消毒、无异味。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次。

做到地面无垃圾、无浮尘、无积水，无卫生死角。

3、楼道每日清拖1次；楼梯扶手每日拖抹1次；玻璃每周清洁1次；公共照明设施每月清洁2次，有详细工作记录。

4、高层住宅一层大厅、电梯间每日拖抹2次；四壁、门窗无尘、无蜘蛛、无牛皮癣；电梯间每周消毒不少于1次；消防楼道每天清扫1次，每周清拖2次，做到干净有序畅通，各项工作均有详细记录。

5、绿化带每日保洁，无垃圾滞留，美观整洁。

6、共用雨、污水管道、井每月检查不少于2次，视检查情况及时清排；化粪池每月检查不少于2次，每季度清掏1次，发现异常及时清掏，有工作记录。

7、二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求，有工作记录。

8、公共部位无占用、无蜘蛛网、无牛皮癣。

（三）

公

共

秩

序

维

护

1、小区出入口实行24小时值班，其中站岗执勤不少于16小时，有详细的外来进出车辆、人员记录以及交接班记录。

2、保安人员熟悉掌握安防知识，并正确使用各种安防器材和设备，统一着装，仪表端庄、行为规范、语言文明。

3、保安人员每隔1小时巡查1次，配备对讲装置或必要的安全防护器械，有巡查记录。

4、小区监控中心24小时值班，录像监控24小时开通，一旦发生故障立即进行检修。

5、制定各项工作应急预案，每年培训或演练不少于两次。

6、对进入小区进行装修、家政服务的务工人员实行出入证管理制度。

对陌生人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。

小商小贩及大型货车、客车未经业主大会同意不得随意进入小区。

7、小区道路按要求设立车辆行驶指示牌，对进出小区的车辆一律实行登记制度，实施证、卡管理，引导车辆有序通行和停放。

8、对大型物件搬出须经业主或物业使用人确认同意后方可放行。

（四）

房

屋

共

用

部

位

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位使用状况，需要维修且属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或房屋专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日不少于2次巡查小区共用部位的安全状况，做好巡查记录，并及时维修维护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

按照规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修禁止行为和注意事项。

每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，及时报告业主委员会协调或有关主管部门依法处理。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）等相关部位标示清晰。

（五）

共

用

设

施

设

备

维

修

养

护

1、每日对共用设施设备运行状况进行检查和维护。

特种设施设备委托专业维保单位的，应签订日常维修保养服务合同，并负责检查监督。

2、建立共用设施设备管理档案台帐，设施设备运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标示明确、规范，落实责任人；修理工具齐全，摆放有序；技术操作人员严格执行操作规程，工作规范，保障设备运行正常。

4、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

5、设备房保持整洁、无尘、通风，无任何杂物，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

6、小区道路平整，主要道路及停车场交通标识齐全、规范。

7、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

8、根据设施设备实际使用年限，定期检查使用状况，需要维修且属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或房屋专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施，对有可能发生的各种突发性设备故障有应急处理方案。

（六）

绿

化

养

护

管

理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，美观。

修剪和补栽补种及时，无杂草、杂物。

保持草坪平整，树木正常生长。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

6、及时补种补栽，草坪斑秃、黄萎低于10％，树木成活率达95％以上。

7、日常管理工作均有详尽记录，图片资料齐备，归类规范建档。

8、名贵树木实行编号管理，科学养护，定期检查，有工作记录。

二级

服务

项目

服务内容及标准

（一）

基

本

规

范

要

求

1、签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

上岗统一着装、佩戴工号牌，行为规范，服务主动、热情。

4、小区办公场所整洁有序，办公用品基本齐备，实行电脑化办公。

管理人员每日巡查小区，检查、督查工作不少于1次，发现问题及时处理，并有检查督办记录。

5、建立健全各项规章制度，并上墙公示。

流程清晰，职责明确，员工熟知应会。

6、财务管理严谨规范，帐目清晰，按有关规定和合同约定公布物业服务收支情况。

7、建立健全小区物业管理档案，包括小区验收档案、图纸资料档案、设施设备档案、业主资料档案、投诉处理档案、日常管理档案等。

做到建档规范、内容清楚、查档迅速。

8、办事制度、办事流程、收费项目和收费标准上墙公示。

9、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为，做到发现及时、制止及时、报告及时。

10、设有服务接待中心，公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修6小时内到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

11、每年不少于1次业主问卷调查，业主满意率80%以上。

（二）

保

洁

服

务

1、高层按层、多层按单元设置垃圾桶。

每日清运生活垃圾1次。

保持垃圾桶、垃圾房清洁。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次。

做到地面无垃圾、无卫生死角。

3、楼道每日清扫1次；楼梯扶手每两日拖抹1次；玻璃每两周清洁1次；公共照明设施每月清洁1次，有工作记录。

4、高层住宅一层大厅、电梯间每日拖抹1次，四壁净；电梯间每两周消毒不少于1次；消防楼道每周清拖2次，做到干净有序畅通，有工作记录。

5、绿化带无垃圾滞留，美观整洁。

6、共用雨、污水管道、井每月检查不少于1次，视检查情况及时清排；化粪池每月检查不少于1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏，有工作记录。

7、二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求，有工作记录。

8、公共部位无占用、无蜘蛛网、牛皮癣。

（三）

公

共

秩

序

维

护

1、主出入口实行24小时值班，其中站岗执勤不少于12小时。

外来车辆、人员进出有记录，有交接班记录。

2、保安人员熟悉掌握安防知识，会使用各种安防器材和设备，统一着装，行为规范、语言文明。

3、保安人员每隔2小时巡查1次，配备对讲装置，有巡查记录。

4、小区监控中心24小时值班，录像监控运行正常。

5、制定各项工作应急预案，每年组织培训、演练不少于一次。

6、未经业主大会允许，控制小商小贩及大型货车、客车进入小区。

7、小区道路按要求设立车辆行驶指示牌，对进出小区的车辆一律实行登记制度，引导车辆有序通行和停放。

8、对大型物件搬出应经业主或物业使用人同意方可放行。

（四）

房

屋

共

用

部

位

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修且属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日不少于1次巡查小区共用部位的安全状况，做好巡查记录，并及时维修维护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

按照规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，及时报告业主委员会协调或有关主管部门依法处理。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口、各组团、栋及单元标识清晰。

（五）

共

用

设

施

设

备

维

修

养

护

1、对共用设施设备进行定期检查和维护。

特种设施设备委托专业维保单位的，应签订日常维修保养服务合同，并负责检查监督。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标识明确、规范，落实责任人。

技术操作人员严格执行操作规程及工作规范；维护正常运行。

4、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

6、小区主要道路及停车场交通标识齐全。

7、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

8、需要维修且属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急处理方案。

（六）

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物，保持绿化带整洁美观。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

6、适时补种补栽，树木成活率90％以上。

7、工作有记录，归类建档。

三级

服务

项目

服务内容及标准

（一）

基

本

规

范

要

求

1、签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

佩戴工号牌，服务热情。

4、小区办公场所整洁有序，配置电脑。

管理人员每2日巡查小区，检查、督查工作不少于1次，发现问题及时处理，并有检查督办记录。

5、各项规章制度上墙公示，职责明确，员工熟知应会。

6、财务帐目清晰，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

。

7、建立小区物业管理档案，包括小区验收档案、图纸资料档案、设施设备档案、业主资料档案、投诉处理档案、日常管理档案等，管理严格。

8、办事制度、办事流程、收费项目和收费标准上墙公示。

9、对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为，做到发现及时、制止及时、报告及时。

10、公示12小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

11、每年1次业主问卷调查，业主满意率75%以上。

（二）

保

洁

服

务

1、根据实际合理设置垃圾桶。

每日清运生活垃圾1次。

2、小区公共场所每日清扫1次，保持路面干净整洁。

3、多层楼道每日清扫1次，每周拖抹1次；楼梯扶手每周擦抹1次；共用部位玻璃每3周清洁1次。

4、高层住宅一层大厅、电梯间每日拖抹1次，干净整洁；消防楼道每周清拖1次。

5、共用雨、污水管道实行定期检查，视检查情况及时清排；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

6、二次供水水箱按规定定期清洗，水质符合卫生要求。

（三）

公

共

秩

序

维

护

1、小区出入口实行24小时值班，有值班记录。

2、保安人员会使用安防器材和设备，佩戴统一标识，举止言语文明。

3、保安人员每隔3小时至少巡查1次，有巡查记录。

4、小区监控中心24小时值班。

5、有应急预案，熟知掌握。

6、对陌生人员及外来车辆进出实行登记管理。

引导车辆有序停放。

（四）

房

屋

共

用

部

位

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有工作记录。

2、根据房屋实际使用年