房地产基本制度与政策第六章房地产交易管理制度与政策辅导含习题及答案.docx

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房地产基本制度与政策第六章房地产交易管理制度与政策辅导含习题及答案

第六章　房地产交易管理制度与政策

【本章历年考试情况】

　　■本章分值是本门课目中分值最大的一章，非常重要

年份

单选

多选

判断

综合分析

合计

2009年

3题1.5分

2题4分

2题1分

5题10分

12题16.5分

2008年

6题3分

2题4分

3题1.5分

11题8.5分

　　【本章主要内容】

　　第一节　房地产交易管理概述

　　第二节房地产转让管理

　　第三节商品房销售管理

　　第四节房屋租赁管理

　　第五节房地产抵押管理

第一节　房地产交易管理概述

　　1.房地产交易管理的概念和原则◆

　　■概念

　　　◇是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容

　　■形式（三种）

　　　◇房地产转让（商品房销售是转让的一种）

　　　◇房地产抵押

　　　◇房屋租赁

　　■原则

　　　◇自愿

　　　◇公平

　　　◇诚实信用

　　2.房地产交易的基本制度■（三大交易基本制度）

　　2.1房地产价格申报制度

　　■为何要申报

　　　◇关系到国家的税费

　　■何种情况需要申报

　　　◇转让申报成交价格时

　　　◇房地产抵押权人依法处分抵押房地产时

　　　◇房地产经纪人在代办有关交易手续时

　　■如成交价格明显低于正常成交价格的处理

　　　◇成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据

　　　◇并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续

　　■如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理

　　　◇一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估

　　　◇对重新评估仍有异议的，可向法院起诉

　　2.2房地产价格评估制度

　　　◇依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估

　　2.3房地产价格评估人员资格认证制度

　　　◇房地产估价师执业资格证书——个人具有执业资格，通过考试取得

　　　◇房地产估价师注册证书——受骋于某家评估公司，通过注册取得

　　3.房地产交易管理机构及其职责▲

　　■房地产交易管理机构

　　　◇国务院建设行政主管部门

　　　◇省级建设厅

　　　◇市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所

　　■房地产交易管理机构的职责

（1）制定法规——执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法

（2）监督交易秩序——整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益

　　（3）办理手续——办理房地产交易鉴证等手续

　　（4）协助征收税款——协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款

　　（5）提供信息——为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务

　　（6）发布信息——为政府宏观决策和正确引导市场发展服务

第二节　房地产转让管理

　　【本节主要内容】

　　1.房地产转让概述■

　　2.房地产转让条件■

　　3.房地产转让的程序■

　　4.房地产转让合同◆

　　5.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让■

　　6.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让■

　　7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定◆

　　1.房地产转让概述■

　　■概念

　　　◇房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为

　　■合法的转让方式（只要权属发生变更，即视为转让）

　　　◇买卖

　　　◇赠与

　　　◇房地产作价入股

　　　◇一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）

　　　◇企业被收购、兼并或合并

　　　◇以房地产抵债的

　　　◇其它

　　■实质

　　　◇房地产权属发生转移

　　　◇房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让

　　■房地产转让的分类

　　　◇根据转让的对象

　　　　△地面上有建筑物的房地产转让

　　　　△地面上无建筑物的房地产转让——土地使用权转让

　　　◇根据土地使用权的获得方式

　　　　△以出让方式取得土地使用权的房地产转让

　　　　△以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

　　　◇根据转让的方式

　　　　△有偿转让——买卖、作价入股等

　　　　△无偿转让——房地产赠与、继承等

　　【2009年真题】

　　◆下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（　）。

　　A.房地产抵债

　　B.房地产作价入股

　　C.房地产买卖

　　D.房地产继承

　　提示：

参见教材P111

[答疑编号500431060101]

　　『正确答案』D

　　【2008年真题】

　　◆房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。

（　）

　　提示：

参见教材P111

[答疑编号500431060102]

　　『正确答案』错

　　『答案解析』赠予即是一种单务的转让行为。

　　2.房地产转让条件■

　　■转让的一般条件

　　　◇以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上

　　　◇属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件

　　　◇按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

　　■不得转让的情形

　　　◇司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的

　　　◇依法收回土地使用权的

　　　◇共有房地产，未经其他共有人书面同意的

　　　◇权属有争议的房地产

　　　◇未依法登记领取权属证书的房地产

　　　◇法律和行政法规规定禁止转让的其他情况

　　3.房地产转让的程序■（六步曲）

　　■程序

　　　◇转让当事人签订书面转让合同

　　　◇当事人在转让合同签订后90日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格

　　　◇管理部门做出是否受理的答复

　　　◇房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估

　　　◇当事人按照规定缴纳有关税费

　　　◇房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书

　　■相关规定

　　　◇房地产转让，先办理房地产交易手续（有交税的环节）

　　　◇再办理房地产的变更登记（变更房屋所有权证书）

　　　◇再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记

　　4.房地产转让合同◆

　　■双方当事人的姓名或者名称、住所

　　■房地产权属证书的名称和编号

　　■房地产坐落位置、面积、四至界限

　　■土地宗地号、土地使用权取得方式及年限

　　■房地产的用途或使用性质

　　■成交价格及支付方式

　　■房地产交付使用的时间

　　■违约责任

　　■双方约定的其它事项

　　5.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让■

　　■原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人

　　■可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限

　　■转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金

　　6.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让■

　　■两种处理方式

　　　◇由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金

　　　◇不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金

　　■可以不办理出让手续的情况

　　　◇转让后的土地仍然符合划拨用地条件

　　　　△国家机关用地和军事用地

　　　　△城市基础设施用地和公益事业用地

　　　　△国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

　　　　△其它

　　　◇私有住宅转让后仍用于居住的

　　　◇出售公有住宅的

　　　◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

　　　◇转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件的

　　　◇根据城市规划土地使用权不宜出让的

　　　◇县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形

　　■收益金的上缴

　　　◇由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家

　　　◇转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益

　　7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定◆

　　■已购公房和经济适用住房可以上市，但这两类房屋的用地大部分是划拨的

　　■国家在营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面给予优惠

第三节　商品房销售管理

　　【本节主要内容】

　　1.商品房预售的概念◆

　　2.商品房预售的条件■

　　3.商品房预售许可■

　　4.商品房预售合同登记备案■

　　5.商品房现售■

　　6.商品房销售代理◆

　　7.商品房销售中禁止的行为◆

　　8.商品房买卖合同■

　　1.商品房预售的概念◆

　　■概念

　　　◇指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为

　　■管理法规

　　　◇城市房地产管理法——商品房预售实行预售许可，取得《商品房预售许可证》

　　　◇原建设部《城市商品房预售管理办法》——商品房预售管理的细化规定

　　2.商品房预售的条件■（四条件）

　　■已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

　　■持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　■按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

　　■办理了预售登记，取得《商品房预售许可证》

　　3.商品房预售许可■

　　■预售许可

　　　◇由开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证

　　■申请预售许可证提交的资料

　　　◇商品房预售许可申请表

　　　◇开发企业的营业执照和资质证书

　　　◇土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

　　　◇投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明

　　　◇工程施工合同及施工进度说明

　　　◇商品房预售方案

　　4.商品房预售合同登记备案■

　　■开发商应当与承购人签订书面预售合同

　　■预售人应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续

　　■禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让

　　【2009年真题】综合分析题

　　◆下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（　）。

　　A.商品房预售合同未经备案，合同无效

　　B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

　　C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让

　　D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案

　　提示：

参见教材P116

[答疑编号500431060103]

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』A要求备案，但备案不是生效的条件。

C是严格禁止的。

　　【2008年真题】

　　◆商品房预售合同登记备案应由（　）办理。

　　A.房地产开发商

　　B.房地产销售代理机构

　　C.商品房预购人

　　D.房地产开发商和商品房预购人共同

　　提示：

参见教材P116

[答疑编号500431060104]

　　『正确答案』A

　　『答案解析』应由预售人即开发商去备案。

　　【2006年真题】

　　◆商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。

（　）

　　提示：

参见教材P116

[答疑编号500431060105]

　　『正确答案』对

　　5.商品房现售的条件■

　　■开发企业具有营业执照和资质证书

　　■取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　■持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　■已通过竣工验收（与预售的最重要区别）

　　■拆迁安置已经落实

　　■供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期

　　■物业管理方案已经落实

　　6.商品房销售代理◆

　　■概念

　　　◇是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式

　　■特点

　　　◇必须签订委托合同

　　　◇房地产中介机构可以收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费用

　　　◇中介机构的销售人员应具有相应的资格条件

　　【2009年真题】

　　11.房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

（　）

　　提示：

参见教材P117

[答疑编号500431060106]

　　『正确答案』对

　　7.商品房销售中禁止的行为◆

　　■开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人（一楼多卖）

　　■开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

　　■不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质的费用

　　■商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售

　　■禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让

　　■实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案

　　8.商品房买卖合同■

　　8.1商品房买卖合同的主要内容

　　■当事人名称和姓名、住所

　　■商品房基本情况

　　■商品房的销售方式

　　■商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

　　■交付使用条件及日期

　　■装饰、装修标准承诺

　　■供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

　　■公共配套建筑的产权归属

　　■面积差异的处理方式

　　■办理产权登记有关事宜

　　■解决争议的办法

　　■违约责任

　　■双方约定的其他事项

　　8.2商品房合同的计价方式

　　■计价方式

　　　◇按套（单元）计价（如别墅按栋卖）

　　　◇按套内建筑面积或按建筑面积计价

　　■产权登记方式

　　　◇按建筑面积进行登记

　　【重点】商品房建筑面积（两部分组成）

　　8.3误差的处理方式

　　■衡量误差的指标——面积误差比

　　■误差的处理

　　　◇合同有约定的从其约定

　　　◇合同未作约定的按原则处理

　　【重点难点】误差的处理原则

　　■面积误差比小于等于3%的，据实结算房价款（多退少补）

　　■面积误差比大于3%时

　　　◇买受人有权退房。

退房的开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息

　　　◇买受人不退房的

　　　　△产权登记面积大于合同约定面积时，

　　　　　√面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足

　　　　　√超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人

　　　　△产权登记面积小于合同约定面积的

　　　　　√面积误差比绝对值在3%以内的部分房价款由开发企业返还买受人

　　　　　√绝对值超过3%的房价款由开发企业双倍返还买受人

　　【2008年真题】

　　◆某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款。

买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。

若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（　）元。

　　A.40000

　　B.53600

　　C.66800

　　D.80000

　　提示：

参见教材P119

[答疑编号500431060201]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』

　　【2007年真题】

　　◆商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。

根据有关规定最后结算的房价款应为（　）万元。

　　A.60.0　　B.61.0　　C.61.8　　D.62.0

　　提示：

参见教材P119

[答疑编号500431060202]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』

　　【2006年真题】

　　◆下列关于商品房销售的表述中，正确的是（　）

　　A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

　　B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

　　C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

　　D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

　　提示：

参见教材P119

[答疑编号500431060203]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』B记价有多种方式，但登记发证按建筑面积计。

D对面积误差无约定，按一般原则执行。

　　8.4中途变更规划、设计

　　■发生合法的变更时，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人

　　■买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

如未作答复，视同接受变更以及由此引起的房价款的变更

　　■开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由开发企业承担违约责任

　　8.5保修责任

　　■是指开发企业对购买人承担的保修责任

　　■保修期从交付之日起计算

　　【辨析】两种保修责任

　　■施工合同的中保修责任

　　　◇是施工单位向建设单位（开发商）承担责任的保修期

　　　◇从工程竣工验收合格之日起计算

　　■购买合同中的保修责任

　　　◇是开发企业向购买人承担责任的保修期

　　　◇从商品房交付之日起计算

　　【2006年真题】

　　◆房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（　）之日起计算。

　　A.工程竣工

　　B.物业验收合格

　　C.购房人实际入住

　　D.开发企业向购房人交付房屋

　　提示：

参见教材P119

[答疑编号500431060204]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』注意商品房的保修期与建筑施工保修期的区别。

第四节　房屋租赁管理

　　【本节主要内容】

　　1.屋租赁的概念及分类◆

　　2.房屋租赁的政策◆

　　3.房屋租赁的条件◆

　　4.房屋租赁合同◆

　　5.房屋租赁登记备案◆

　　6.房屋租金◆

　　7.房屋转租◆

　　1.房屋租赁的概念及分类◆

　　■概念

　　　◇是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为

　　■分类

　　　◇按房屋所有权的性质分类

　　　　△公有房屋的租赁

　　　　△私有房屋的租赁

　　　◇按房屋的使用用途

　　　　△住宅用房的租赁

　　　　△非住宅用房的租赁

　　　　△办公用房租赁

　　　　△生产经营用房的租赁

　　2.房屋租赁的政策◆

　　■双方持有的证明

　　　◇出租人的证明

　　　　△公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市政府规定的其他证明

　　　　△私有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证

　　　◇承租人——必须持有身份证明

　　■承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同

　　■共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

　　■租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权的，原租赁协议继续履行（买卖不破租赁）

　　【2007年真题】

　　◆房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。

（　）

　　提示：

参见教材P120

[答疑编号500431060205]

　　『正确答案』错

　　『答案解析』租赁期间可以转让房屋所有权，但原租赁协议继续履行。

　　【2006年真题】

　　◆承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（　）。

　　A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

　　B.可以收回房屋出租给其他人

　　C.可以要求增加租金

　　D.应当继续履行原租赁合同

　　提示：

参见教材P120

[答疑编号500431060206]

　　『正确答案』D

　　3.房屋租赁的条件◆

　　■不得出租的情形

　　　◇未依法取得《房屋所有权证》的

　　　◇司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的

　　　◇共有房屋未取得共有人同意的

　　　◇权属有争议的

　　　◇属于违章建筑的

　　　◇不符合安全标准的

　　　◇抵押未经抵押权人同意的

　　　◇不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的

　　4.房屋租赁合同◆

　　4.1租赁合同的一般内容

　　■当事人姓名或者名称及住所

　　■房屋的坐落、面积、装修及设施状况

　　■租赁用途

　　■租赁期限

　　■租金及交付方式

　　■房屋修缮责任

　　■转租的约定

　　■变更和解除合同的条件

　　■违约责任

　　■当事人约定的其他条款

　　4.2租赁合同必备条款说明（四项）

　　■租赁期限

　　　◇租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效

　　　◇租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年

　　■租赁用途

　　　◇应按合同约定的用途使用，确需变动的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁合同

　　　◇承租人与第三人互换房屋时，应事先征得出租人同意，原租赁合同终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同

　　■租金及交付方式

　　■房屋的修缮责任

　　　◇出租住宅用房，自然损坏一般由出租人负责修复

　　　◇经营用房，修缮责任由双方当事人约定

　　　◇房屋修缮人确实无力修缮的，可与另一方合修，费用可以折抵租金或由出租人分期偿还

　　4.3租赁合同的终止

　　■自然终止

　　　◇租赁合同到期，续租的应提前三个月提出

　　　◇符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的

　　　◇因不可抗力致使合同不能继续履行的

　　■人为终止

　　　◇无效合同的终止

　　　◇租赁双方的原因终止

　　　　△将承租的房屋擅自转租的

　　　　△将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的

　　　　△将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的

　　　　△无正当理由、拖欠房租6个月以上的

　　　　△公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的

　　　　△承租人利用承租的房屋从事非法活动的

　　　　△故意损坏房屋的

　　　　△其它

　　5.房屋租赁登记备案◆

　　■概念

　　　◇租赁双方当事人签订的书面租赁合同，必须向房产管理部门登记备案

　　■时间

　　　◇租赁合同签订后30日内

　　■申请应提交的文件

　　　◇书面租赁合同

　　　◇房屋所有权证书

　　　◇当事人合法身份证件

　　　◇其他

　　■备案审查的主要内容

　　　◇合同主体是否合格

　　　◇租赁客体是否允许出租

　　　◇合同的内容是否齐全、完备

　　　◇租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府规定的租赁政策

　　　◇是否按有关部门规定缴纳了税费

　　6.房屋租金◆

　　■理论

　　　◇成本租金：

由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成

　　　◇商品租金：

由成本租金再加上保险费、地租和利润一共八项组成

　　　◇市场租金：

在商品租金的基础上，根