房屋买卖合同纠纷案例.docx

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房屋买卖合同纠纷案例

房屋买卖合同纠纷案例

篇一：

房屋买卖合同纠纷案件

房屋买卖合同纠纷案件

近日，洛阳市老城区人民法院宣判一起房屋买卖合同纠纷案件，判决驳回原告诉讼请求，维持房屋买卖协议。

原告安某起诉至法院，称被告王甲（原告安某之妻）私自将他二人共有的一套房屋卖给了被告王乙，请求法院判决被告王甲与被告王乙签订的《买卖住房协议》无效，王乙返还已居住了近半年的房屋。

审理过程中，被告王甲称其将房屋转让给王乙的事实原告不知道，买卖协议应为无效。

被告王乙称其知道原告安某与被告王甲系夫妻关系，在购买房屋过程中，协商过多次，原告安某与被告王甲均在场，原告安某曾亲自拿出该房屋的产权证书给被告看，还亲手收取了被告王乙交付的部分购房款并与被告王乙一同存入银行。

原告对该房屋的买卖是清楚的。

且该房屋产权证上只登记被告王甲一人，无其他共有人，被告王甲在买卖协议上的签字的行为构成表见代理，被告王乙是善意取得，该《买卖住房协议》是原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法继续履行。

法院审理后确认，原告安某与被告王甲系夫妻，准备将其二套房屋中的一套卖掉，制发了售房小广告，后通过熟人介绍认识了意欲购房的王乙，原告安某、被告王甲与被告王乙曾协商，后被告王甲与被告王乙签订《买卖住房协议》，将房屋以市场价转让给王乙，原告收取了被告王乙最后一次付款并存入银行后，被告王甲才将房屋钥匙交给王乙，随后王乙一直居住。

法院据查明的事实，确认原告作为具有完全民事行为能力人完全知道并实际参与了该住房买卖的整个交易活动，应视为默示同意转让住房，因此，被告王甲与被告王乙签订《买卖住房协议》出卖住房的行为并未侵犯原告的合法权益，该《买卖住房协议》合法有效。

[法官说法]

夫妻共有住房经双方同意即可转让，卖房后反悔法不容

宣判后，承办该案的法官范新生就该案的判决理由进行了判后释法。

范新生认为，我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻关系存续期间所的财产为夫妻共有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

该处所说共有是指法定共有，这就是说，夫妻婚后共有的财产，包括房屋，不管其权属证明上登记的是一方所有还是共有，都认定为夫妻共有。

根据我国《合同法》相关规定，处分共有财产须经共有人同意。

部分共有人私自处分共有财产，一般认定为无效。

本案被告王乙在买房过程中，知道原告安某和被告王甲系夫妻关系，并多次与二人共同协商，说明原告安某与被告王甲对该房屋买卖一事均知晓，原告安某还收取了被告王乙的部分购房款，被告王甲在原告收到该部分购房款后将房屋钥匙交与王乙，充分说明原告安某和被告王甲对房屋买卖一事都是持同意态度的，故应认定该房屋买卖行为有效。

原告安某与被告王甲在房屋转让近半年后又反悔，法律不会支持。

[法官提醒]

新法律法规出台，“隐形共有人”须浮出水面

在实践中，我们把没有登记在权属证明上的共有人称为“隐形共有人”。

我国一般传统习惯于将房屋权属登记在一方名下，夫妻婚后购房也通常只将一方作为权利主体加以登记，在发生家庭纠纷，特别是离婚的时候，双方容易在房屋等价值较大的家庭财产上产生所有权争议，“隐形共有人”的权益往往会受到侵害。

20XX年10月开始生效的《物权法》规定，配偶不是当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。

20XX年7月开始施行的《房屋登记办法》对“隐形共有人”提出了更明确的要求，《办法》第十三条规定：

“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

”特别是在房屋抵押登记时，要求询问房屋是否属于夫妻共同财产，共有人是否同意办理抵押登记等。

种种措施就是要迫使“隐形共有人”浮出水面，及时登记其共有财产，明确其权利，以规避产权不明引发的房产纠纷。

篇二：

房屋买卖合同纠纷判决继续履行案例

Tips:

1.案例一、五有判决书原文，二、三、四没有查询到判决书。

2.仅案例二法院支持“协助过户+违约金”，案例一、三、四、五仅判协助过户，未涉及违约金事宜。

3.后附有法条。

一．

XX与XXX房屋买卖合同纠纷案

津市市人民法院民事判决书

（20XX）津民一初字第147号

原告XX。

委托代理人张业先，湖南澧洲律师事务所律师。

被告XXX。

原告XX与被告XXX房屋买卖合同纠纷一案，于20XX年3月29日向本院提起诉讼。

本院受理后，依法组成由审判员田凌担任审判长，审判员鲁礼福、人民陪审员邹杰参加的合议庭于20XX年7月17日公开开庭进行了审理。

书记员张黎担任庭审记录。

原告XX的委托代理人张业先到庭参加了诉讼，被告XXX经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告XX诉称，20XX年9月21日，原、被告签订了一份房屋《买卖协议》，约定：

XXX将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋卖给XX；XX一次性付清购房款288000元，XXX同时交给XX房产证、土地使用证；成交之日起，此房产权、土地使用权归XX所有，XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。

同年9月29日，XX给付被告XXX购房款288000元，XXX出具收条并该房屋及房产证、土地使用权证交给XX。

后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故向人民法院起诉，要求被告XXX协助原告XX办理将该房屋产权、土地使用权过户到XX名下并依法承担本案诉讼费用。

原告XX为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：

1、买卖协议、收条各1份，拟证明XX与XXX签订了房屋买卖协议、XX已支付全部购房款和XXX已收到房款的事实；

2、房屋产权证、土地使用权证各1份，拟证明座落在津市市建设路（国安小区）4楼102房房屋所有权和土地使用权归XXX所有的事实；

3、金鱼岭派出所的证明1份，拟证明XXX外出，下落不明的事实。

被告XXX未到庭应诉答辩和举证。

对原告XX提交的证据，本院认证如下：

对买卖协议和收条，经审查，该证据客观真实，且与本案有关联，本院予以采信。

对房产证和土地使用权证，经审查，本院认为，这两证系房管部门和国土部门审查后为权利人颁发的公文书证，该证据来源合法亦与本案有关联，本院确认其证据效力。

对当地派出所出具

的证明，该证据来源合法，且客观真实，本院予以采信。

根据庭审举证和庭审陈述，结合本院认证情况，本院确认以下案件事实：

20XX年9月21日，XX与XXX签订了一份房屋买卖协议，协议约定，XXX将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋（房产证为津房权证城北字第003690号，房屋所有权人为XXX，国土证为津国用（20XX）第613号，土地使用权人为XXX，地类为住宅用地）卖给XX；XX一次性付清购房款288000元，XXX同时交给XX房产证、土地使用权证，成交之日起，此房产权、土地使用权归XX所有；XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。

同年9月29日，XX支付XXX购房款288000元，XXX出具收条并将该房屋及房产证、土地使用权证交给XX。

后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故酿成本诉。

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。

房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方或买受人。

本案中，XX是买受方，XXX是出卖方，双方签订的房屋买卖协议，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。

该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。

买受方XX按约支付购房款，出卖方XXX收到购房款后将该房屋及与本案有关的房产证、国有土地使用权证交给了XX，双方履行了合同主要义务。

因办理房屋产权、土地使用权过户手续，需买卖双方持买卖合同和相关证件及材料到当地房地产交易管理部门、国土管理部门办理过户手续，即必须出卖方协助才能完成，XX现欲将所购房屋产权、土地使用权登记过户到其名下，必须由XXX协助才能完成，即XXX有协助XX办理房屋产权、土地使用权过户手续的附随义务，且双方在买卖协议中已就此予以明确。

现XXX不积极配合XX办理房屋产权、土地使用权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

故XX要求XXX协助办理房屋产权、土地使用权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。

XX在本案中未要求XXX承担违约责任，属自愿处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可。

XXX经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，应承担举证、质证不能的法律后果。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：

被告XXX在本判决生效后十日内协助原告XX将现登记为XXX所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋的所有权、土地使用权津国用（20XX）第613号过户到原告XX名下。

本案案件受理费5620元，由被告XXX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审判长田凌

审判员鲁礼福

人民陪审员邹杰

二○一二年七月十七日

书记员张黎

二．卖房后违约不给过户判协助过户且赔违约金（此案未查询到判决书）中国法院网讯（张旭）买二手房已成为不少人的选择，但在房屋买卖交易中时常发生一些违约情形。

近日，北京市顺义区人民法院受理一起卖家后悔房款少，违约不给买家过户的房屋买卖合同纠纷案件。

该院经审理，判决卖家协助买家办理涉诉房屋的过户手续，且给付买家违约金。

原告小刘诉称：

20XX年7月11日，经某中介公司居间，原告与被告李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告李女士位于顺义区的一套房屋，价款为230万元。

合同签订后，原告依约分四次在约定时间向被告李女士支付了全部购房款。

钱款付清后，李女士迟迟不给过户，要求原告再交10万元才给过户。

根据《补偿协议》第四条明确约定，被告李女士拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当以房屋总价款的20%向原告支付违约金。

根据合同约定，原告已依约支付被告李女士全部房款，但被告李女士拒绝办理过户手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。

被告李女士除应协助原告办理过户手续外，还应以房屋总价款的20%向原告支付违约金，即46万元。

被告李女士辩称：

签合同时双方口头约定，原告应于20XX年7月底给付被告120万元，原告没有按照约定时间付款，给原告造成较大损失。

20XX年7月底之后，被告已经告知原告这房屋不卖了，要求退款给原告，但原告没有提供账号。

最后那笔款也是在被告没有同意的情况下，原告私自打款给被告的。

双方补充协议约定，原告应在20XX年8月3日之前打入被告账户60万。

被告认为不包括20XX年8月3日当天。

原告于20XX年8月3日打款给被告，属于违约。

双方补充协议约定，约定时间不能按时付款，本合同无效，被告10个工作日内归还原告定金及首付款。

被告认为双方合同应当无效。

原告诉讼请求既要求继续履行合同，又要求违约金相互矛盾。

依据双方买卖合同第七条约定，原告应解除合同，才能要违约金。

综上，不同意原告的诉讼请求。

被告某中介公司辩称：

本案系房屋买卖合同纠纷，我公司不是房屋买卖合同的一方当事人。

原告的诉讼请求，与我公司也无利害关系。

故将我公司作为本案被告，主体不适格。

据我公司工作人员了解，李女士私下找过我公司员工，称房子卖便宜了，让我公司跟小刘说解除合同，并给我公司员工提成。

顺义法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

原、被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。

综合双方合同文本含义及履约行为，原告小刘于20XX年8月3日向被告李女士的中国建设银行账户支付60万元，并非违约行为。

故对被告李女士主张合同无效及原告小刘违约的辩解，法院不予采信。

关于被告李女士履行协助办理过户登记义务的期限，双方合同约定存在不一致的条款，现双方对适用上述条款产生争议。

法院认为上述补充协议“其他约定”

第5条系原、被告双方对北京市存量房屋买卖合同及补充协议的打印格式文本的手写变更，具有法律效力，应予以适用。

现双方合同签订日为20XX年7月11日，被告李女士取得涉诉房屋的房屋所有权证书之日为20XX年8月21日，原告小刘付清全部购房款之日为20XX年8月30日。

被告李女士至今没有履行协助办理过户登记的义务，构成违约，应承担相应违约责任。

被告李女士认为守约方要求继续履行合同与要求承担违约责任不能同时主张，缺乏合同依据及法律依据。

综上，对原告小刘要求被告李女士协助办理过户手续同时承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。

关于违约金适用条款，原告小刘主张适用补充协议第四条第二款，要求被告李女士承担总房款20%的违约责任。

法院认为，在补充协议“其他约定”第5条对办理过户登记义务的期限进行变更的情况下，本案被告李女士的违约情形不符合该款约定的情形。

依据我国合同法律规范的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

故对原告小刘要求的违约金，法院考虑上述情况予以酌定。

综上判决：

一、被告李女士于本判决生效之日起十日内协助原告小刘办理涉诉房屋的过户登记手续；二、被告李女士给付原告小刘违约金三万元。

三．房主卖房10年后反悔不协助买主过户遭诉（此案未查询到判决书）

张某于1998年与周某协议将自己的一套房屋卖给其，周某于20XX年付清房款，时隔10年房屋价格升值后张某后悔一直不愿协助办理过户手续，无奈之下周某诉至法院。

日前，广西平南县法院一审宣判，判决原告周某与被告张某签订的《房屋转让书》合法有效，讼争房屋归原告周燕海所有；被告张某协助原告办理房屋产权过户手续。

原告周某与被告张某于1998年8月口头达成协议，原告以35000元的价格购买被告的房屋，原告同日将10000元交给被告。

1998年9月，原、被告签定了《协议书》一份，约定，原告在交了10000元给被告后可以搬进该屋暂住，被告在原告把所有的房款交清后就把房产证与土地证交给原告，如到时原告无时间办理过户手续，被告可代办理。

20XX年4月，原告剩余房款交给被告后，双方再次签了《房屋转让书》一份，明确约定了该房屋归原告所有，被告同时将房产证与土地证交给原告收执。

后来原告在办理房屋过户手续时要求被告予以协助，但被告均不理睬。

无奈之下原告将被告诉至法院，请求法院依法确认双方签订的房屋买卖合同有效，判令该房屋归原告所有，并要求被告协助原告办理房屋的过户手续。

法院经开庭审理后认为，被告转让、原告买受讼争房屋，事实清楚，证据确凿充分，双方意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，原、被告之间的房屋转让合同已经依法成立，对双方均具有法律约束力。

因此，对原告与被告达成该房屋买卖合同的有效性和合法性，本院依法予以确认。

被告在原告交清房款后把房屋产权证和土地证交给原告，原告亦已入住该房屋十多年，可以认定房屋应归原告所有。

被告将房屋交付给原告后，还有一个协助原告办理房屋过户手续的义务，但在原告办理产权过户手续时，被告未予协助，导致原告无法办理房屋产权过户手续，被告的行为已构成违约，应依法承担继续履行的责任。

故对原告要求判令被告协助其到相关部门办理过户手续的请求，本院亦依法予以支持。

综上所述，法院依法作出了以上判决。

（萧萧方华富）

篇三：

房屋买卖合同解除权纠纷案例

合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同

作者：

北京市正海律师事务所涛

房屋买卖合同解除权纠纷案例

【案情介绍】

20XX年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合

同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室

房屋一套。

房屋总价款人民币108万元。

同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：

姜卓以商业

贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于

房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万

元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。

贷款

期限不晚于20XX年5月31日，即姜卓支应于20XX年5月31日

前，支付全部购房款。

张升在20XX年5月31日前将房屋交付姜

卓。

协议签订后，姜卓依约于20XX年4月22日向张升支付了购

房定金2万元；于20XX年5月11日向张升支付了购房首付款

32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。

此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理

商业贷款。

姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措

资金改由现金形式支付，并于20XX年6月25日电话通知张升，

张升表示同意。

20XX年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。

但

张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。

20XX

年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以

姜卓延期付款为由再次提出解除合同。

鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正

海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件

提交

【仲裁庭意见】

仲裁庭经过审理，认为：

1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于20XX

年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。

但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。

2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第

九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。

【裁决结果】

1、双方应当继续履行房屋买卖合同。

姜卓于仲裁裁决书送

达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，

姜卓应立即办理提存公证。

张升配合姜卓办理房屋过户登记手

续。

2、姜卓向张升支付违约金4800元。

3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。

【法律分析】

一、《合同法》对于合同解除的规定

本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否

成就。

在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：

所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方

的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系

归于消灭的行为。

《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：

（一）约定解除，它包括两种情况：

1、合同约定了合同解除条款。

如合同约定，违约方以支付

一定数额的违约金作为合同解除的条件。

2、在合同签订后，经双方协商解除合同。

（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情

况：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的；

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的

行为表明不履行主要债务；

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍

未履行；

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实

现合同目的；

5、法律规定的其他情形。

二、张升行使法定解除权的条件与程序

就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合

同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据

《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方

解除权。

该条规定的单方解除权必须满足以下条件：

1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；

2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；

3、经另一方催告；

4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。

当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段

合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主

要债务。

在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合