成都房地产市场分析报告.docx

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成都房地产市场分析报告

2004年1-7月成都房地产市场分析

据市统计局统计，今年1-7月全市累计完成固定资产投资456.49亿元，同比增长20.6％，增幅下降16个百分点。

投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现，3至7月投资增速分别为32.4％、29.7％、26.4％和24.5％。

基建、技改、房地产开发分别完成投资187.31亿元、82.99亿元、144.91亿元，同比增长18.7％、25.2％、23.9％。

国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速放缓。

在建重点建设工程进展缓慢，上报工程仅完成全年计划投资的33.3％。

成都南部新区基础设施建设进度很快，已完成进度的49.7％。

在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。

房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。

一、全市房地产市场运行特征

（一）房地产开发投资保持快速增长

年初，成都市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4月份开始，房地产开发投资开始加速，5月至7月表现出持续快速增长之势。

1—7月全市房地产开发投资完成144.91亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资完成103.76亿元，增长19.4％；商业营业用房完成投资24.58亿元，增长85％；办公用房完成投资3.43亿元，下降34.4％。

住宅和商业用房的投资增长迅速，特别是商业用房的投资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。

在房地产开发投资中，港澳台和外商投资增长迅猛，外商投资增势喜人。

1—7月，港澳台商投资12.35亿元，增长91.8％，外商投资13.33亿元，增长4.19倍。

其中，中海兴业（成都）发展有限公司完成投资5.1亿元；成都盛吉利房地产开发有限公司完成4.5亿元；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。

（二）土地购置面积继续增长，动工延缓导致新开工面积不足

1—7月成都市累计购置土地617.6万平方M，同比增长62.7％，增长较快。

虽然政府加大了土地投放力度，但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购买市场，客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的动工延缓，从而导致新开工面积不足。

据统计，1—7月新开工面积641.5万平M，下降5％；其中住宅新开工面积520.44万平方M，减少9.2％。

商品房施工面积达到2270万平M，同比增长18.3％，其中住宅施工面积1759.21万平M，同比增长9.9％。

商品房竣工面积为364.49万平M，同比增长13.5％，其中住宅竣工314.68万平M，同比增长6.0％。

（三）开发资金充足，定金及预付款成开发商主要融资渠道。

1—7月，房地产本年资金来源中银行贷款为37.07亿元，比去年同期下降7.7％。

虽然国家严控房地产贷款的发放，但成都市销售市场旺盛，购房户定金及预付款增长迅速，开发资金并未因此受到影响。

1—7月，购房户定金及预付款达到103.83亿元，比去年同期增长59.7％。

所占比例为总资金来源的47.9％，较去年同期提高8.4个百分点。

1—7月成都市房地产本年资金来源合计216.71亿元，比去年同期增增长31.6％。

（四）空置商品房总体持续下降

空置面积连续半年呈现下降趋势。

2—7月，空置面积分别比去年同期下降7.4％、12.3％、17.9％、20.3％、21.1％和23.4％。

7月份，全市商品房空置152.8万平方M。

其中，住宅下降43.1％。

与此同时，办公楼和商业营业用房的空置面积比去年同期增加13.1％和21.2％。

从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，空置面积为67.74万平方M。

“一年及一年以上”的“滞销房”和“积压房”仍呈上升态势，达到85.06万平M，同比增长8.0％，其中住宅空置42.37万平M，同比减少4.8％，办公房空置面积10.04万平M，同比减少2.2％，商业营业房空置18.10万平M，同比增长38.9％。

（五）全市商品房销售、房价平稳增长

1—7月，全市商品房销售均价为2117元／平M，比去年同期上升6.06％，每平M上升121元，其中住宅销售均价为1973元／平M，同比增长6.5％。

房价上涨较为平稳。

据统计局数据显示，商品房销售面积（现房销售+预售转竣工销售）354.32万平M，同比增长8.9％，其中住宅销售333.24万平M，同比增长8.6％。

商品房销售额达到75.02亿元，同比增长15.5％，其中住宅销售额为65.76亿元，同比增长15.7％。

表1：

2004年1—7月房地产开发投资、施工竣工销售统计表

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数额同比增长率

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固定资产投资（亿元）456.4920.6％

房地产业投资（亿元）144.9123.9％

土地购置面积（万平方M）617.6062.7％

土地购置费（亿元）40.1835.5％

商品房施工面积（万平方M）227018.3％

其中：

新开工面积641.51-5.0％

住宅施工面积1759.219.9％

商品房竣工面积（万平方M）364.4913.5％

其中：

住宅314.686.0％

商品房销售面积（亿元）354.328.9％

其中：

住宅销售面积333.248.6％

商品房空置面积（万平方M）152.823.4％

一年及一年以上空置85.068.0％

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数据来源：

成都市统计局

二、市区房地产市场运行情况

据成都房产经管局统计，今年1—7月市区商品房销售面积493.24万平M，同比增长29.55％；成交金额180.30亿元，同比增长45.10％；其中住宅成交面积418.90万平M，同比增长26.49％，成交金额131.72亿元，同比增长40.81％。

商品房供应面积为323.89万平方M，同比减少了21.44％，住宅供应面积达到228.77万平M，同比减少22.49％。

住宅供应缺口达到190万平M，缺口巨大。

（注：

全市销售面积统计口径是：

现房销售+预售转竣工销售，市区统计口径是：

完成合同备案的房屋面积。

市区供应面积统计口径是：

批准预售面积）

[分物业供销状况]

1、住宅供应缺口继续增大，高房价压力难解除。

据成都房产经管局统计，今年1—7月成都市区共批准住宅预售面积为228.77万平方M，同比减少了22.49％；共销售住宅418.90万平方M，同比增长26.49％，住宅供应缺口为190万平M，7月住宅缺口增加了近26万。

住宅缺口的进一步扩大，充分说明目前房地产市场处在一个供小于求的供求失衡状态，这与目前全国的形势相一致，这也势必进一步抬高成都的房价，由于土地紧缺问题已经成为众多开发商的一个发展瓶颈，有钱没地的现象非常普遍，各大小开发商积极寻求合作机会，缓解发展问题，新一轮的整合即将开始。

目前成都市国土部门加大了土地的投放力度，适时推出许多住宅用地，缓解了一部分住房的需求压力，近期也有很多楼盘亮相，预计下半年的住宅供应上会有所上升，但要想完全解决这类短缺问题终归取决于政府的经济适用房政策的力度、实施情况和土地供应计划。

2、商业用房供过于求，销售情况好转。

与住宅市场不同，商业用房在供应上超过销售，呈现供过于求的现状。

今年1—7月商业用房的供应面积达到55.02万平M，同比减少了12.69％；销售面积达到46.53万平M，同比增长31.39％，供过于求面积为8.49万平M。

在今年连续几个月商业用房的强势供应后，本月开始供应势头有所减弱，销售情况有所好转。

3、办公用房供应减少，销售稳步增长。

今年1—7月办公用房销售面积达到9.61万平M，同比增长了11.95％；销售金额达到3.91亿元，同比增长17.87％。

供应方面，办公物业的供应有所减少，供应面积为6.66万平M，同比减少了45.21％。

销售情况最为理想的数“时代广场”，销售面积超过了15000平M，“时代广场”凭借其优越的地理位置及低价位吸引投资者，即将上市的超五星级写字楼工程“开行国际大厦”也将掀起一轮写字楼风暴。

表2：

2004年1—7月各类物业供销对比表（单位：

万平M）

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总体住宅办公用房商业用房其他用房

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供给323.89228.776.6655.0233.45

销售493.24418.909.6146.5318.20

供应缺口169.35190.132.95-8.49-15.25

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数据来源：

成都市房产经管局

[分方位供销状况]

1、城东市场加速启动。

今年以来，城东的商品房市场显得尤为活跃，7月商品房供应足足增加了10万平M，大中型楼盘频频出现，“金色家园”、“东润风景”、“尖东旺座”、“静居嘉苑”等楼盘掀起了一片城东热。

供应方面，在各方位都出现缩水的情况下，城东却有成倍的增长，1-7月合计供应75.79万平M，同比增长100.88％，其中住宅供应达到65.81万平M，同比增长111.95％，而同期其他方位的住宅供应分别比去年同期减少了7％—50％不等；销售方面，城东的商品房销售面积达到74.18万平M。

同比增幅达到87.33％，其中住宅销售面积达到66.56万平M，同比增长86.33％。

城东作为成都市未来发展的城市重点区域，其各种配套设施逐步完善，各种工厂企业都已经大部分得到搬迁，沙河改造也取得了重大成就，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关锦江区政府部门将进入城东副中心，由于目前城东的土地供应相对较为充足，这也为城东的房地产发展提供了无限的动力，城东副中心的运作亦已进入开发阶段，近期副中心的一块600余亩的土地进入拍卖流程也揭开了城东副中心大规模开发的序幕。

2、城西住宅缺口近100万，缺口继续增大。

城西住宅供应缺口最大，接近100万平M，占供应总缺口的53％。

城西商品房供应面积106.75万平M，同比减少了42.99％，其中住宅供应面积为71.83万平M，同比减少51.50％；商品房销售面积达到193.57万平M，同比增长20.02％，其中住宅销售面积达到171.28万平M，同比增长16.26％。

城西的发展受到城市东、南扩展的影响，使商品房建设步入一个相对温和的发展阶段，也由于城西土地的匮乏殆尽使其失去进一步发展的平台，但今年拍卖的1800亩“地王”将会带动城西的三环外（高新区）片区的快速发展，这也是城西房地产未来的发展方向。

影响力堪与当年成都花园带动周边效应的影响相比，也预示着城西地产面临突破和机遇。

3、城南市场表现平稳。

今年1—7月城南的房地产供销市场表现平稳，7月份商品房供应和销售也稳步发展。

由于城南的开发格局已经基本定型，土地供应也已经基本处于无地可供的局面，因此，城南将逐渐延伸至郊区（县）发展。

1—7月城南供应商品房面积74.90万平M，同比减少28.75％，其中住宅供应面积达到58.08万平M，同比减少7.57％；商品房销售面积达到120.68万平M，同比增加25.29％，其中住宅销售面积105.85万平M，同比增长28.50％。

4、城北非住宅市场发展迅猛。

今年1—7月城北的非住宅物业市场发展迅猛，办公用房供应量出现大幅增长势头，供应达到3.22万平M（7月未增加），同比增加了6倍多，销售面积达到1.89万平M，增幅也达到253.41％。

商业用房供应为15.73万平M（7月未增加）,同比增长173.48％，销售达11.13万平M，同比增长111.69％。

由于城北环境的改善，城北的商贸、物流特性得到了加强，从而形成了城北的商业和办公物业的飞速发展。

表3：

2004年1—7月市区各方位商品房供求状况（单位：

万平M）

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城东城南城西城北市中心

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总体供给75.7974.90106.7539.2327.22

销售74.18120.68193.5746.4858.33

住宅供给65.8158.0871.8315.3417.71

销售66.56105.85171.2831.8143.4

办公用房供给0.500.761.663.220.52

销售0.441.472.001.893.81

商业用房供给3.359.3521.8915.734.7

销售5.697.9513.4411.138.32

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数据来源：

成都市房产经管局

[分环域供销状况]

1、内环以内住宅供销旺盛，办公物业供应大幅缩水。

今年1—7月市区内环线以内住宅的供销非常旺盛。

住宅供应面积达到20.38万平M，同比增长70.64％，销售面积达到50.95万平M，同比增长111.60％，销售金额也达到19.43亿元，同比增长109.26％。

虽然今年有“时代广场”等比较畅销的办公物业，但与去年相比，内环以内区域的办公物业供应仍呈现大幅缩水的现状。

供应面积仅0.51万平M，同比减少91.91％，销售平稳增长，达到3.81万平M，同比增幅6.8％。

2、一至二环办公物业、商业物业供应强劲增长。

今年1—7月成都市区一至二环区域办公用房供应面积达到4万平M，同比增长855.71％，增幅非常明显；商业物业也达到了13.86万平M的供应量，同比增长74.96％。

由于城市发展逐渐向多元化发展，区域型商贸中心逐渐成型，这些因素形成了商业、办公的空间外拓。

3、三环外区域市场开始加速。

三环外区域是近年来的一个发展热点。

特别是城南、城东副中心的规划确立及近来的实质性实施，三环外区域迎来了发展的一个高潮。

首先，供应方面，三环外主要体现在住宅供应上，1—7月共供应了11.32万平M的住宅，同比增长110.01％；销售方面，商品房销售总面积达到11.91万平M，同比增长207.03％，其中住宅销售面积10.43万平M，同比增长192.07％，商业用房销售面积1.37万平M，同比增长392.95％。

表4：

2004年1—7月成都市区各环域商品房供求状况（单位：

万平M）

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内环以内内环至一环一至二环二至三环三环外

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总体供给31.8020.9392.48165.2613.42

销售65.4256.44106.71246.4917.80

住宅供给20.3812.4565.24119.3711.32

销售50.9549.6088.17214.0316.15

办公用房供给0.510.444.001.700.00

销售3.810.842.082.880.00

商业用房供给6.793.7214.5528.101.86

销售8.024.1711.8520.971.52

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数据来源：

成都市房产经管局

[分户型供销状况]

1、小户型销售旺盛，价格平稳上涨。

今年1—7月成都市区的小户型销售势头迅猛。

面积区间在60平M以下销售面积达到48.97万平M，同比增长132.25％，合计销售11030套。

市场供应面积为31.04万平M，同比增长12.73％，合计6882套。

虽然小户型的供应增幅并不明显，但相对于其它面积的户型供应都减少的现况，小户型却显得非常独特。

小户型的价格上涨也表现平稳。

2003年全年同样户型面积区间的小户型的交易均价达到3466元／平M，而今年1—7月交易均价为3576元／平M，每平M增长110元，与去年同期相比，每平M增长47元。

2、大户型缺口较大。

除了小户型之外，销售最为火爆属60—90平M的实用型住房，销售面积达到75.39万平M，销售增幅达到49.70％的增幅，90平M以上的户型销售也保持平稳增长，但是供应较为不足，大户型供给逐渐萎缩，在户型面积区间在120—180平M、180以上的供给量分别缩水22.12％、32.72％，此类户型供销缺口最大，据统计，120平M以上户型住宅缺口达到104.75万平M，占住宅总缺口的55％。

表5：

2004年1—7月不同户型面积住宅的供销状况（单位：

万平M）

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60以下60-9090-120120-180180以上

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供给31.0446.0149.9784.3517.40

同比增长％12.73％-22.61％-32.47％-22.12％-32.72％

销售48.9775.3988.03153.2153.29

同比增长％107.72％49.70％17.80％7.77％32.12％

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数据来源：

成都市房产经管局

（三）市区商品房销售价格情况

1、市区住宅均价3144元／平M，增长11.3％。

据市房产经管局统计，今年1—7月成都市市区商品房销售均价是3655元／平M，与去年同期相比（去年同期价格为3264元／平M），价格每平M上升391元，涨11.98％，与去年全年水平相比，价格上升296元／平M，上涨幅度为8.8％。

其中住宅销售均价为3144元／平M，每平M比去年全年价格水平（去年全年住宅销售均价2923元／平M）增长221元／平M，但与去年同期相比（去年同期的住宅销售均价为2825元／平M）每平M上涨319元，同比增长11.3％。

商业用房交易均价为8337元／平M，同比增长16.2％。

办公用房交易均价为4069元／平M，与去年同期相比增长6％。

2、中高价位物业销售火爆。

今年1—7月住宅成交面积中有73％集中在1800—3600元／平M价位区间上。

从下表可以看出，2700—3600元／平M和3600—5000元／平M的中高档区间的住宅销售增长幅度最为明显，分别增长69.62％和156.24％。

而价位在2700元／平M以下的住宅交易量逐渐减少。

商业用房的主力成交价格仍是在10000元／平M以下，占八成左右，但值得关注的是10000—15000元／平M、15000—20000元／平M和20000元／平M以上的商业用房增长迅速，增幅分别为100.89％、129.79％和202.27％，办公用房6000元／平M以上价位区间的销售增幅达138.40％，形势较好，我们可以得出一个结论：

中高价位物业的销售势头较为强劲，这也是房价快速上涨的动因之一。

（详见表6）

表6：

2004年1—7月成都市区商品房销售物业的价格状况统计（单位：

万平M）

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价格范围1800以下1800-27002700-36003600-50005000以上

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住宅销售面积16.56123.01182.0981.8315.39

同比增长-33.40％-21.23％69.62％156.24％41.91％

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价格范围3000以下3000-40004000-50005000-60006000以上

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办公用房销售面积4.531.001.620.292.17

同比增长27.47％-40.16％-1.83％-63.18％138.40％

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价格范围5000以下5000-1000010000-1500015000-2000020000以上

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商业用房销售面积15.8820.535.281.952.90

同比增长16.77％18.08％100.89％129.79％202.27％

数据来源：

成都市房产经管局

（四）市区二手房交易情况

今年1—7月成都市市区二手房交易总量为181.15万平M，同比增长45.62％，其中住宅成交152.16万平M，同比增长52.13％。

办公用房交易达10.30万平M，同比增长49.02％。

商业用房交易达9.25万平M，同比增加了5.97％，二手房成交面积占同期房屋总成交面积的比重不断上升，99年至今年1—7月，二手房成交面积占同期房屋总成交面积的比重从10％左右逐步上升到现在的26.9％。

今年1—7月的二手房交易比重比去年底上升了2.1个百分点，二手房的市场份额逐渐升高。

随着市区土地资源的进一步枯竭，新房数量的减少，二手房市场将逐渐活跃并将形成主导。

（五）市区购房者情况

1、外地个人交易比重继续提高。

从下图可以看出，外地人的购买数已远远超越市区人口占第一位，已经成为成都商品房消费领域的主要力量。

今年1—7月外地个人在成都市区购买的新建商品房总量占交易总量的48％，住宅交易中外地个人占50％。

外地人成为购房主力与成都市特殊的人口结构及地理位置是分不开的，成都市区目前的流动人口约有150多万，而市区总人口约为340多万，因此，人口结构上的开放性使得很多外地人购房成为一种趋势；而且成都作为中国西南的重镇，其强烈的辐射作用也使