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鞍山市最新基准地价

2015年鞍山市城区

土地级别与基准地价更新

成果报告

（最终稿）

鞍山市国土资源局

二◦一六年六月

一、关于土地级别范围说明及宗地土地级别的确认1

二、关于基准地价内涵及设定条件1

三、基准地价修正体系2

（一）区域因素修正系数表2

（二）个别因素修正系数表20

四、土地级别边界描述25

（一）商业用地级别边界描述25

（二）住宅用地级别边界描述26

（三）工业用地级别边界描述27

五、专题研究方面的成果应用28

（一）其他用途土地与基准地价的衔接28

（二）划拨权益价30

（三）地下空间土地使用权价31

七、基准地价计算公式32

一、关于土地级别范围说明及宗地土地级别的确认

1、土地级别范围说明是对土地级别图划定的土地级别四至的简要说明，在

确定宗地的土地级别时以土地级别图为准，同一宗地不能跨2个或2个以上级别,如果土地级别图界限不明显的依土地级别范围说明为依据。

2、商业用地以道路为界限的（不含高架桥、铁路与公路相邻以及道路两侧通达不畅的），低级别一侧临路第一宗地归入高级别。

二、关于基准地价内涵及设定条件

基准地价是在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业）法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。

表12015年鞍山市城区基准地价内涵表

内容

用途、、、、

估价期日

平均容积率

开发程度

年限

使用权类型

商业

2015年1月1日

1.8

六通一平

40年

出让国有土地使用权

住宅

2015年1月1日

1.5

七通一平

70年

出让国有土地使用权

工业

2015年1月1日

1.0

五通一平

50年

出让国有土地使用权

注：

“六通一平”指：

宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气和宗地内场地平整;

“七通一平”指：

宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气、通煤气和宗地内场地平整;

“五通一平”指：

宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路和宗地内场地平整。

土地还原率设定：

商业用地为7.2%;住宅用地为6.5%;工业用地为6.0%

三、基准地价修正体系

（一）区域因素修正系数表

1、商业用地区域因素修正系数表（一级、二级）

表2商业用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离

（米）

<300

（300,600]

（600,900]

（900,1200]

>1200

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

w15

与公交车站距离

（米）

<200

（200,400]

（400,600]

（600,800]

>800

公交车站车流量（辆/小时）

>300

（250,300]

（200,250]

（150,200]

w150

与火车站距离（米）

<300

（300,600]

（600,900]

（900,1200]

>1200

与长途汽车站距离

（米）

<300

（300,600]

（600,900]

（900,1200]

>1200

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度w10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

与路面相对落差

小于或等于土

20cm

±20cm—±60cm

±60cm—土100cm

±100cm—土

180cm

大于土180cm

临街门面宽度（米）

>80

（50,80]

（30,50]

（10,30]

w10

宗地自身深度（米）

<30

（30,50]

（50,70]

（70,100]

>100

环境质量

大气环境质量优，无噪声和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染

严重

注：

（表示大于，）表示小于，［表示大于或等于，］表示小于或等于。

表3商业用地区域因素修正系数表（一级、二级）单位：

%

档次修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离

+4.50

+2.25

0.00

-2.25

-4.50

相邻道路宽度

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

与公交车站距离

+2.50

+1.25

0.00

-1.25

-2.50

公交车站车流量

+2.00

+1.00

0.00

-1.00

-2.00

与火车站距离

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

与长途汽车站距离

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

宗地形状

+2.00

+1.00

0.00

-1.00

-2.00

宗地坡度

+1.50

+0.75

0.00

-0.75

-1.50

与路面相对落差

+1.50

+0.75

0.00

-0.75

-1.50

临街门面宽度

+4.00

+2.00

0.00

-2.00

-4.00

宗地自身深度

+2.50

+1.25

0.00

-1.25

-2.50

环境质量

+2.50

+1.25

0.00

-1.25

-2.50

小计

+32.00

+16.00

0.00

-16.00

-32.00

2、商业用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）

表4商业用地区域因素修正指标说明表（三级、四级、五级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离

（米）

<500

（500,800]

（800,1100]

（1100,1400]

>1400

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

w15

与公交车站距离

（米）

<300

（300,500]

（500,700]

（700,900]

>900

公交车站车流量（辆/小时）

>250

（200,250]

（150,200]

（100,150]

w100

与火车站距离（米）

<500

（500,800]

（800,1100]

（1100,1400]

>1400

与长途汽车站距离

（米）

<500

（500,800]

（800,1100]

（1100,1400]

>1400

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度w10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

与路面相对落差

小于或等于土

20cm

±20cm—±60cm

±60cm—土100cm

±100cm—土

180cm

大于土180cm

临街门面宽度（米）

>80

（50,80]

（30,50]

（10,30]

w10

宗地自身深度（米）

<30

（30,50]

（50,70]

（70,100]

>100

环境质量

大气环境质量优，无噪声和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染

严重

注：

（表示大于，）表示小于，［表示大于或等于，］表示小于或等于。

表5商业用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）单位：

%

档次修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

+4.00

+2.00

0.00

-2.00

-4.00

道路级别

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

与公交车站距离

+2.20

+1.10

0.00

-1.10

-2.20

公交车站车流量

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

与火车站距离

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

与长途汽车站距离

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

宗地形状

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

宗地坡度

+1.30

+0.65

0.00

-0.65

-1.30

与路面相对落差

+1.30

+0.65

0.00

-0.65

-1.30

临街门面宽度

+3.30

+1.65

0.00

-1.65

-3.30

宗地自身深度

+2.20

+1.10

0.00

-1.10

-2.20

环境质量

+2.20

+1.10

0.00

-1.10

-2.20

小计

+27.90

+13.95

0.00

-13.95

-27.90

3、商业用地区域因素修正系数表（六级、七级）

表6商业用地区域因素修正指标说明表（六级、七级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离

（米）

<700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

w15

与公交车站距离

（米）

<400

（400,600]

（600,800]

（800,1000]

>1000

公交车站车流量（辆/小时）

>200

（150,200]

（100,150]

（60,100]

w60

与火车站距离（米）

<700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

与长途汽车站距离

（米）

<700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度w10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

与路面相对落差

小于或等于土

20cm

±20cm—±60cm

±60cm—土100cm

±100cm—土

180cm

大于土180cm

临街门面宽度（米）

>80

（50,80]

（30,50]

（10,30]

w10

宗地自身深度（米）

<30

（30,50]

（50,70]

（70,100]

>100

环境质量

大气环境质量优，无噪声和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染

严重

注：

（表示大于，）表示小于，［表示大于或等于，］表示小于或等于。

表7商业用地区域因素修正系数表（六级、七级）单位：

%

■^次

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

+3.10

+1.55

0.00

-1.55

-3.10

道路级别

+2.10

+1.05

0.00

-1.05

-2.10

与公交车站距离

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

公交车站车流量

+1.40

+0.70

0.00

-0.70

-1.40

与火车站距离

+2.10

+1.05

0.00

-1.05

-2.10

与长途汽车站距离

+2.10

+1.05

0.00

-1.05

-2.10

宗地形状

+1.40

+0.70

0.00

-0.70

-1.40

宗地坡度

+1.00

+0.50

0.00

-0.50

-1.00

与路面相对落差

+1.00

+0.50

0.00

-0.50

-1.00

临街门面宽度

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

宗地自身深度

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

环境质量

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

小计

+22.20

+11.10

0.00

-11.10

-22.20

4、住宅用地区域因素修正系数表（一级、二级）

表8住宅用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

w15

自然环境质量

大气环境质量优，无噪声

和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻

微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染严重

人文环境

周围200米以内有公园、大型绿地或高档住宅区

周围500米以内有公园、大型绿地或中档住宅区

周围有绿地的普通商品住宅区

混合住宅区

工矿住宅区

公用设施条件

1000米以内有

中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于

5项公用设施

2000米以内有

中小学校、医院、邮局、银行等不少于4

项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于

2项公用设施

2000米以内无公用设施

与公交车站距离

（米）

<200

（200,400]

（400,600]

（600,800]

>800

公交车站车流量（辆/小时）

>300

（250,300]

（200,250]

（150,200]

w150

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度w10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

距商服中心距离

（米）

<300

（300,600]

（600,900]

（900,1200]

>1200

注：

（表示大于，）表示小于，［表示大于或等于，］表示小于或等于。

表9住宅用地区域因素修正系数表（一级、二级）单位：

%

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

+3.80

+1.90

0.00

-1.90

-3.80

自然环境质量

+7.00

+3.50

0.00

-3.50

-7.00

人文环境

+4.00

+2.00

0.00

-2.00

-4.00

公用设施条件

+4.00

+2.00

0.00

-2.00

-4.00

与公交车站距离

+2.40

+1.20

0.00

-1.20

-2.40

公交车站车流量

+2.20

+1.10

0.00

-1.10

-2.20

宗地形状

+2.00

+1.00

0.00

-1.00

-2.00

宗地坡度

+2.00

+1.00

0.00

-1.00

-2.00

距商服中心距离

+3.80

+1.90

0.00

-1.90

-3.80

小计

+31.20

+15.60

0.00

-15.60

-31.20

5、住宅用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）

表10住宅用地区域因素修正指标说明表（三级、四级、五级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

w15

自然环境质量

大气环境质量优，无噪声

和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻

微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染严重

人文环境

周围500米以内有公园、大型绿地或高档住宅区

周围1000米以内有公园、大型绿地或中档住宅区

周围有绿地的普通商品住宅区

混合住宅区

工矿住宅区

公用设施条件

1000米以内有

中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于

5项公用设施

2000米以内有

中小学校、医院、邮局、银行等不少于4

项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于

2项公用设施

2000米以内无公用设施

与公交车站距离

（米）

<300

（300,500]

（500,700]

（700,900]

>900

公交车站车流量（辆/小时）

>250

（200,250]

（150,200]

（100,150]

w100

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度w10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

距商服中心距离

（米）

<700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

注：

（表示大于，）表示小于，［表示大于或等于，］表示小于或等于。

表11住宅用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）单位：

%

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

自然环境质量

+5.60

+2.80

0.00

-2.80

-5.60

人文环境

+3.20

+1.60

0.00

-1.60

-3.20

公用设施条件

+3.20

+1.60

0.00

-1.60

-3.20

与公交车站距离

+1.90

+1.00

0.00

-1.00

-1.90

公交车站车流量

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

宗地形状

+1.60

+0.80

0.00

-0.80

-1.60

宗地坡度

+1.60

+0.80

0.00

-0.80

-1.60

距商服中心距离

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

小计

+24.90

+12.50

0.00

-12.50

-24.90

6、住宅用地区域因素修正系数表（六级、七级）

表12住宅用地区域因素修正指标说明表（六级、七级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

w15

自然环境质量

大气环境质量优，无噪声

和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻

微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染严重

人文环境

周围1000米以

内有公园、大型绿地或高档住宅区

周围2000米以内有公园、大型绿地或中档住宅区

周围有绿地的普通商品住宅区

混合住宅区

工矿住宅区

公用设施条件

1000米以内有

中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于

5项公用设施

2000米以内有

中小学校、医院、邮局、银行等不少于4

项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于

2项公用设施

2000米以内无公用设施

与公交车站距离

（米）

<400

（400,600]

（600,800]

（800,1000]

>1000

公交车站车流量（辆/小时）

>200

（150,200]

（100,150]

（60,100]

w60

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度w10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

距商服中心距离

（米）

<700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

注：

（表示大于，）表示小于，［表示大于或等于，］表示小于或等于。

表13住宅用地区域因素修正系数表（六级、七级）单位：

%

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

自然环境质量

+4.90

+2.45

0.00

-2.45

-4.90

人文环境

+2.80

+1.40

0.00

-1.40

-2.80

公用设施条件

+2.80

+1.40

0.00

-1.40

-2.80

与公交车站距离

+1.70

+0.85

0.00

-0.85

-1.70

公交车站车流量

+1.60

+0.80

0.00

-0.80

-1.60

宗地形状

+1.40

+0.70

0.00

-0.70

-1.40

宗地坡度

+1.40

+0.70

0.00

-0.70

-1.40

距商服中心距离

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

小计

+21.80

+10.90

0.00

-10.90

-21.80

7、工业用地区域因素修正系数表（一级、二级）

表14工业用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

w15

货运方便程度

距主干道小

于100米

距主干道100—

150米

距次十道小于150米或距主干道150—

300米

距次干道150—

300米或距主干

道300—600米

距次干道大于

300米或距主干

道大于600米

供电条件

24小时供电，增容有完全保证

供电及